AfA bei zuvor selbstgenutzten Wohnhaus

Diskutiere AfA bei zuvor selbstgenutzten Wohnhaus im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, ich habe eine Frage. ich habe im Jahr 1994 ein Wohnhaus gebaut, die Eigenheimzulage bekommen und bis heute bewohnt. Ich möchte das Haus...

  1. #1 holgiko, 15.12.2017
    holgiko

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    Hallo,
    ich habe eine Frage. ich habe im Jahr 1994 ein Wohnhaus gebaut, die Eigenheimzulage bekommen und bis heute bewohnt. Ich möchte das Haus demnächst vermieten. Wie errechnet sich die AfA die ich dann abschreiben möchte? Ich habe keine Rechnungen mehr zu dem Wohnhaus.
    MfG
     
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  3. #2 jorgk, 15.12.2017
    Zuletzt bearbeitet: 15.12.2017
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    Ganz einfach: Bei Google "AfA" und "Eigenheimzulage" eingeben und schauen was kommt. Bei mir kam diese gute Info als oberster Link.

    Bei den Herstellungskosten zählt nicht das Grundstück und spätere Aufwendungen, die nicht unter Herstellungskosten fallen, wirst Du auch nicht berücksichtigt bekommen (Erhaltungsaufwendungen) - aber ab Deinem Auszug kannst Du solche unter V+V geltend machen, solltest aber sicherheitshalber (wenn noch kein zahlender Mieter eingezogen ist) Deine Gewinnerzielungsabsicht plausibel machen können.

    Die Beträge bez. Herstellungskosten musst Du mal gehabt haben, denn darauf basiert die Höhe der Eigenheimzulage.

    P.S.: Und sollte für die Eigenheimzulage keine Unterscheidung bez. der Anteile Grund bzw. Aufbauten erfolgt sein, dafür gibt es ein Tool. Mit Excel Tabelle.
     
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  4. #3 taxpert, 15.12.2017
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    Grundsätzlich ein guter Beitrag, jedoch wird der Hinweis auf die EHZ für die AfA-BMG wahrscheinlich ins Leere laufen!

    Um den höchst möglichen Förderbetrag zu erhalten, reichten bei EFH meist rudimentäre Baukosten aus! In vielen Fällen sogar die AK des Grundstückes!

    Außerdem wird man, wenn man schon keine Unterlagen zum AHK hat, wohl kaum Unterlagen zur EHZ mehr haben!

    Quelle für Stpfl. und FA kann die EW-Akte sein! In der Erklärung zur Festsetzung des Einheitswertes auf den 01.01.1964 wird auch nach den AHK gefragt!

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  5. dots

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    Kann man solche Aufwendungen nicht ggf. schon vor dem eigenen Auszug geltend machen?
    Natürlich vorausgesetzt, dass die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung(-sabsicht) stehen.
     
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  6. #5 taxpert, 15.12.2017
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    Da ist der BFH ziemlich rigoros! Mir ist kein Urteil bekannt, in dem Aufwendungen VOR eigenem Auszug als (vorweggenommene) Wk anerkannt wurden!

    Die von @jorgk genannte Excel-Tabelle kann man übrigens grundsätzlich auch für eine grobe Ermittlung der ursprünglichen AHK verwenden. Als Datum des Kaufvertrages einfach ein Datum in 1994 angeben, Bodenwert mit jeweils 1 für Grundstücksgöße und Bodenrichtwert und schon hat man eine Berechnung der Normalherstellungskosten im Jahr 1994! Ich persönlich würde diese so ermittelten Wert jedoch nur mit einem Abschlag von mindestens 20-30% als AfA-BMG akzeptieren!

    taxpert
     
  7. #6 holgiko, 17.12.2017
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    Hallo Taxpert, vielen Dank für deine Infos. Warum sollte ich bei der Excel-Tabelle einen Abschlag vornehmen? Würde ja meine AfA mindern und außerdem sind dort zum Beispiel Balkone mit Dachüberständen nicht berücksichtigt. Also sollte man doch eher auf den errechneten Wert etwas aufschlagen.
     
  8. #7 taxpert, 18.12.2017
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    Bitte immer im Auge behalten: Ich arbeite auf der dunklen Seite der Macht! Meine Aussagen sind daher immer pro-fiskalisch geprägt! Erspart ggf. den Schreck, wenn das FA nicht so reagiert, wie man es erwartet hat oder erhöht die Freude, wenn es nicht so eintritt wie ich es hier verbreite!

    Die originären AHK stellen als AfA-BMG eine steuermindernde Tatsache dar. Die Nachweislast liegt daher bei Dir und nicht beim FA! Da Du die Originalbelege vernichtet hast, bist DU grundsätzlich der Beweisverderber. Du kannst deiner gesetzlichen Mitwirkungspflicht nach §90 AO aus eigenem Verschulden nicht nachkommen. Die Amtsermittlungspflicht des FA nach §88 AO ist daher sehr eingeschränkt!

    Da Du die tatsächlichen Kosten nicht mehr nachweisen kannst, ist das FA (NICHT Du!) verpflichtet zu schätzen, §162 AO. Du kannst dem FA eine eigene Schätzung anbieten, die es übernehmen kann und damit zur eigenen Schätzung machen kann. Es ist aber in keiner Weise verpflichtet deiner Schätzung zu folgen oder muss auch nicht deine Schätzung "widerlegen"!

    Jede Schätzung beinhaltet eine mehr oder weniger große Schätzungsunschärfe, d.h. es gibt nicht DEN richtigen Wert, sondern einen Schätzungsrahmen mit (eher "weichen") Ober- und Untergrenze. Insbesondere da Du deiner Mitwirkungspflicht nicht nachkommst, ist das FA nicht verpflichtet den für dich günstigsten Wert oder einen Mittelwert anzunehmen. Es darf ohne weiteres auch an den unteren Rand des Schätzungsrahmens gehen! Klassisches "Totschlag"-Argument: Es steht Ihnen frei, einen höheren Wert nachzuweisen! Du kannst grundsätzlich auch einen Einspruch nicht damit begründen, dass ein anderer, höherer Wert möglich, also auch im Schätzungsrahmen sei! Vielmehr musst Du nachweisen, dass der vom FA gewählte Wert falsch ist oder z.B. das FA eine falsche Schätzungsmethode angewendet hat! Selbst das FG ist nicht berechtigt, den Wert zu ändern, soweit das FA die Berechtigung zur Schätzung hat und innerhalb des Schätzungsrahmen bleibt, nur weil es meint, das ein anderer Wert innerhalb des Schätzungsrahmens "richtiger" sei!

    Grundsätzlich darf der Beweisverderber nicht besser gestellt werden, als derjenige, der alle Belege aufbewahrt hat! Insoweit ist praktisch immer ein gewisser Sicherheitsabschlag selbst auf einen "richtigen" Wert angezeigt. Geht man von dem Wert aus, der sich auf Grund der Arbeitshilfe des BMF ergibt, so bietet dieser Wert jedoch zusätzlich noch Angriffspunkte, die im Rahmen einer Schätzung zu berücksichtigen sind.

    Die Arbeitshilfe des BMF ermittelt für Zwecke der Kaufpreisaufteilung die Normalherstellungskosten. Dies bedeutet, dass alle Gewerke in mittlerer Qualität berücksichtigt werden. Du kannst weder den Nachweis führen, dass tatsächlich immer alles in mittlerer Qualität und nicht in Baumarktqualität gefertigt wurde, noch, dass tatsächlich alle Gewerke vom Aushub bis zum Tapezieren von Handwerkern ausgeführt wurden und nicht das eine oder andere in Eigenleistung erbracht wurde. Jeder dieser beiden Gründe kann ohne weiteres mit einem Abschlag von 10-15% im Rahmen der Schätzung berücksichtigt werden!

    taxpert
     
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