AFA geerbte Haushälfte

Diskutiere AFA geerbte Haushälfte im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, ich habe die Frage, ob ich mit meiner Afa-Berechnung bezüglich meiner Immobilie richtig liege: Das Haus mit Einliegerwohnung wurde 1972 von...

  1. #1 walliwi, 20.06.2019
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    Hallo, ich habe die Frage, ob ich mit meiner Afa-Berechnung bezüglich meiner Immobilie richtig liege: Das Haus mit Einliegerwohnung wurde 1972 von meinen Eltern erbaut und 1994 an uns vier Kinder überschrieben, mein Bruder und ich kauften kurz darauf den anderen zwei Geschwister ihre Anteile am Haus ab. 2005 wurde das Haus aufwendig renoviert - Ausbau/Vergrößerung des Dachgeschosses, Anbau von Balkonen, Wärmedämmung etc.. Mein Bruder und seine Lebensgefährtin bewohnten nach dem Tod der Eltern das Haus alleine, ich habe für meinen Hausteil keine Miete verlangt, da davon auszugehen war, dass ich das Haus später erben würde. 2015 verstarb mein Bruder und ich erbte seine Haushälfte, für seine Freundin besteht ein unentgeltliches Wohnrecht. Bei einer jetzt vorgesehenen Vermietung meines Hausteils würde ich bei der Berechnung der Steuer-Afa die gemeinsamen Gebäudekosten des Kaufs aus 1994 und die Renovierungskosten aus 2005 ansetzen. Ist das so richtig und würden diese Kosten voll anerkannt werden, obwohl eine Hälfte des Hauses aufgrund des Wohnrechts unentgeltlich vermietet wird?
     
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  3. Andres

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    Ich traue mir eine Gesamtbewertung des Sachverhalts aufgrund der Komplexität überhaupt nicht zu. Noch dazu ist Steuerberatung hier im Forum ohnehin nicht zulässig. Nach meinem Verständnis kann die AfA der Eltern noch bis 2022 fortgeführt werden. Dazu kommt eine neue AfA für den teilentgeltlichen Erwerb 1994. Danach ist die Frage, wie die Maßnahmen aus 2005 steuerlich zu bewerten sind. Die Schaffung neuen Wohnraums führt sicherlich zu einer Zuschreibung, für die Balkone vermute ich das auch, für die Dämmung bin ich unschlüssig.

    Selten so sicher gewesen: Dieser Fall gehört in die Hände eines Steuerberaters.
     
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  4. #3 taxpert, 21.06.2019
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    Das gehört praktisch jeder Fall der erstmaligen Vermietung!

    Rechtlich ist der Fall gar nicht so komplex!

    Die AfA-Bemessungsgrundlage setzt sich hier -wie Du schon richtig erkannt hast!- aus drei Komponenten zusammen.

    1. Ursprüngliche HK bzw. anteilige Gebäude-AK der Eltern
    2. anteilige Gebäude-AK aus vollentgeltlichen (!) Erwerb von den Geschwistern

    3. Kosten Renovierung 2005, soweit hierdurch mehr Wohnfläche geschaffen wurde (Hebung des Standards halte ich für ausgeschlossen!)

    Da es sich hier um die AfA-BMG des GESAMTEN Gebäudes handelt, wäre diese noch auf den vermieteten Teil nach qm herunter zu brechen.

    Die Problematik liegt hier weniger im rechtlichen, als im tatsächlichen Bereich.

    1. Wie kann man die ursprünglichen HK bzw. anteiligen Gebäude-AK der Eltern in 1972 nachweisen/ermitteln?

    2. Wie ist der Kaufpreis 1994 aufzuteilen (Bodenrichtwert 1994?)?

    3. Können die Renovierungskosten 2005 noch ausreichend belegt werden, um nHK nachzuweisen? Wurde z.B. die Wohnflächenmehrung der zuständigen Bewertungsstelle angezeigt und ggf. der EW berichtigt?

    taxpert
     
  5. #4 walliwi, 21.06.2019
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    Vielen Dank für die schnellen Antworten!

    An die Berücksichtigung der HK aus 1972 habe ich eigentlich gar nicht gedacht - ich bin davon ausgegangen, dass man bei Schenkungen - im Gegensatz zum Erbfall - nicht in die 'Fußstapfen' des Schenkenden eintritt (keine Erwerbskosten für die Immobilie). Deswegen wollte ich nur die (mit dem BMF-Rechner und damaligen Bodenrichtwerten ermittelten) anteiligen Gebäude-Kosten des entgeltlichen Erwerbs von den Geschwistern aus 1994 ansetzen, und zwar die gemeinsamen Kosten von meinem Bruder und mir, da ich ja dass Haus später geerbt habe.

    Im Zuge des umfassenden Dachgeschossausbaus - Drempel ca. 50cm erhöht - wurde auch ein neues Dach konstruiert, Elektrik und Sanitär erneuert usw.. Kann man diese Kosten auch (im Gegensatz zur Wärmedämmung?) absetzen? Rechnungen habe ich zwar im Nachlass gefunden, aber keine Zahlungsnachweise. Die Wohnflächenmehrung wurde nicht angezeigt, aber das ganze (Um)Bauvorhaben wurde seinerzeit wegen der Komplexität durch eine Architektin durchgeführt, so dass sicherlich noch entsprechende Baupläne vorhanden sein müssten.

    Da meine Überlegung, eine Wohnung zu vermieten, noch nicht spruchreif ist, habe ich dieses Forum besucht, um mich bezgl. der AfA-Berechnung zu informieren. Wenn es denn wirklich dazu kommen sollte werde ich sicherlich, wie Ihr mir ja auch ratet, einen Steuerberater aufsuchen. Wäre es aus eurer Sicht sinnvoll, wenn ich dann meine Erfahrungen hier einbringe oder würde das unter das Verbot der Rechtsberatung fallen?
     
  6. #5 walliwi, 25.06.2019
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    Das gehört praktisch jeder Fall der erstmaligen Vermietung!

    Wie findet man einen Steuerberater, der sich mit solchen Dingen gut auskennt bzw. gehören solche AfA-Berechnungen zum 'kleinen 1x1' der Steuerberatung? Ich habe mal im Netz geschaut - als Tätigkeitsfelder werden von den Steuerberatern eigentlich immer nur Finanz- und Lohnbuchhaltung, Betriebs- und Wirtschaftsprüfung angegeben ...
     
  7. #6 FMBerlin, 25.06.2019
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    Frag mal bei Deinem örtlichen Haus- & Grundeigentümerverein. Die kennen oft welche, die sich rund um Immobilien auskennen.
     
  8. #7 taxpert, 26.06.2019
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    Auch wenn hier der Sachverhalt wegen drei unterschiedlichen AfA-BMG etwas unübersichtlich ist, ist er rechtlich absolut einfach und gehört daher zum Standardrepertoire eines Steuerfachgehilfen! Du wirst keinen StB finden, der sich auf V+V-Einkünfte "spezialisiert" hat, da das schlicht wirklich das kleine 1x1 ist und damit kein Geld verdient wird! Du brauchst noch nicht einmal zu einem StB gehen, solange Du nur weitere Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit hast. Auch ein LoHi-Verein darf in Sachen V+V beraten.

    taxpert
     
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