AfA, Werbungskosten bei Hauskauf und Modernisierung, Mietobjekt mit Selbstnutzung

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Saarbotakt, 06.08.2014.

  1. #1 Saarbotakt, 06.08.2014
    Saarbotakt

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    Hallo!

    Meine Frau und ich haben eine Haus gekauft. Darin enthalten:
    - 3 Wohnungen (eine davon wird von uns selbst genutzt)
    - 1 Gewerbeinheit
    - 1 Lagerraum

    Bis auf die selbst genutzte Wohnung ist alles vermietet.
    Wir haben direkt nach dem Kauf das Dach neu eindecken lassen. Es wurde nur die Eindeckung und die vorhandenen Dachflächenfenster erneuert, keine energetische Verbesserung.

    Wie verhält es sich denn mit den Möglichkeiten der steuerlichen Absetzbarkeit? 2 % des Kaufpreises kann ich über 50 Jahre ansetzen? Kann ich die 2 % auch voll ansetzen oder muss ich den selbst genutzen Teil des Objektes rausrechnen?
    Da die Kosten der Dachsanierung mehr als 15 % des Kaufpreises überschreiten, entfällt ja die Möglichkeit, die Kosten über 5 Jahre verteilt als Werbungskosten anzusetzen. Bedeutet, dass ich die Kosten der Dachsanierung auf den Kaufpreis aufrechne und als AfA über 50 Jahre mit 2 % abschreibe, richtig? Welche Kosten können für AfA angesetzt werden? Kaufpreis, Sanierungskosten, Kaufnebenkosten (Notar und Grundbuch), neue Küche in selbst genutzter Wohnung?

    Diese 15 % des Kaufpreises, die innerhalb der ersten 3 (?) Jahre nicht überschritten werden dürfen, beziehen die sich auf die jeweilige Maßnahme oder auf die Kosten insgesamt?
    Wir wollen in den nächsten Monaten die alte, defekte Haustür gegen eine neue austauschen lassen. Muss ich dann die Kosten hierfür auch wieder auf den Kaufpreis anrechnen für AfA oder kann ich dies als Werbungskosten auf maximal 5 Jahre verteilen?
    Ähnlich verhält es sich mit Renovierungsarbeiten in einer vermieteten Wohnung. Dort werden die Mieter im Winter ausziehen und wir wollen die Wohnung dann renovieren (Neuer Bodenbelag, die Deckenpaneele austauschen, teilweise den alten Rauputz von den Wänden entfernen,..). Können diese Kosten über AfA oder als neue Werbungskosten angesetzt werden?

    Ich bin da momentan recht überfordert wenn ich daran denke, wie die Steuererklärung gestaltet werden soll. Wir werden beim ersten Mal zwar zu einem Steuerberater gehen, ich würde aber gerne vorher schonmal ein paar Infos sammeln damit ich überhauot weiss, worum es geht.

    Danke schonmal vorab für eure Antworten!
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Das ist völlig in Ordnung ...

    ... das deutlich weniger. Es ist genau wie mit jedem anderen externen Rat, den man einholt: Man fragt bevor man Fakten schafft. Es hätte da einigen Gestaltungsspielraum gegeben, der jetzt deutlich kleiner ist.


    2 % des Kaufpreises, abzüglich des Werts des Grundstücks.


    Das auch noch, ja. Die Aufteilung erfolgt nach Fläche.


    Daraus schließe ich, dass du in den letzten drei Jahren gekauft hast? "Werbungskosten" ist nicht ganz der richtige Begriff, du meinst "Erhaltungsaufwand" - macht aber im Endergebnis keinen Unterschied.


    Da das praktisch immer nachteilig ist, sollte man diesen Ansatz möglichst vermeiden. Im einfachsten Fall hätte man die ganze Sanierung hinter die 3-Jahres-Grenze verschoben.

    Die beste verbleibende Option dürfte sein, die Sanierung zumindest anteilig als Reparatur zu deklarieren, falls das möglich ist. Dann würde sie nicht auf die 15 % angerechnet.


    Soweit: ja. Die Kaufnebenkosten sind ebenfalls im Verhältnis Gebäudewert:Grundstückswert aufzuteilen. Der auf das Grundstück entfallende Anteil kann nicht geltend gemacht werden.


    Nein.


    Auf die Kosten insgesamt. Das ist ein weiterer Grund, nicht einfach so drauflos zu bauen.


    Eine Reparatur wäre sofort abzugsfähig - dazu soll dich der Steuerberater beraten, vor allem dazu, wie der Nachweis gegenüber dem Finanzamt zu führen ist.


    Das geht stark in Richtung anschaffungsnaher Aufwand und wäre daher abzuschreiben. Da es sich nicht um klassische Schönheitsreparaturen handelt (die sind - entgegen ihres Namens - immer auf die 15 % anzurechnen), gibt es auch hier etwas Spielraum.
     
  4. #3 Saarbotakt, 06.08.2014
    Saarbotakt

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    Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ja, wir haben innerhalb der letzten 3 Jahre gekauft, um genau zu sein: vor 3 Monaten ;)

    Die Dachsanierung war aber absolut notwendig und uns auch vorher bekannt (und hat sich entsprechend auch im Kaufpreis bemerkbar gemacht, was aber das FA nicht weiss und auch nicht wissen braucht). Es hat an einigen Stellen reingeregnet und es waren mehrere Sparren gebrochen. Die hätten evtl noch ein paar Jahre gehalten, ich wollte aber nicht Gefahr laufen, dass es im nächsten Winter viel Schnee gibt und die Last den Sparren den Rest gibt.
    Deshalb bin ich über den Hinweis mit der Reparatur froh. Werde den Steuerberater dann hierauf ansprechen.
    Und mit dem Dachdecker spreche ich auch mal, dass ich nochmals zwecks einens Berichtes/Stellungnahme hierzu auf ihn zukommen würde. Ich gehe davon aus, dass man dem FA gegenüber irgendwelche entsprechende "Nachweise" vorlegen muss hinsichtlich einer (anteiligen) Reparatur.
     
  5. Andres

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    Bei größeren Maßnahmen und insbesondere wenn die 15-%-Grenze zur Diskussion steht, kann man davon fast ausgehen. Es wäre eben besser gewesen, den Zustand vor den Bauarbeiten zu dokumentieren.
     
Thema: AfA, Werbungskosten bei Hauskauf und Modernisierung, Mietobjekt mit Selbstnutzung
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