Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir

Diskutiere Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo, mal ein aktuelles Objekt von mir. Anstehender Mieterwechsel und erfolgte Finanzierungsprolongation haben mich mal wieder in die Tabelle...
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #1
Goldhamster

Goldhamster

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
06.01.2015
Beiträge
2.333
Zustimmungen
1.211
Ort
Hamsterdam
Hallo,

mal ein aktuelles Objekt von mir.
Anstehender Mieterwechsel und erfolgte Finanzierungsprolongation haben mich mal wieder in die Tabelle schauen lassen.

Wo steh ich denn?

Haltedauer 10Jahre - alle Zahlen über die vergangenen kompletten 10Jahre.

Ausgaben vor Steuer (Hausgeld, warme Betriebskosten, Grundsteuer, anteilige Beurkundungskosten, kleine Instandhaltungen) : ca. 92TE
Ausgaben nach Steuer (eingesetztes Eigenkap. einschl. erfolgter Tilgung, anteilige Beurkundungskosten) : 120TE
Einnahmen vor Steuer (Miete + Betriebskosten) : ca. 173 TE
Abschreibung: ca. 24TE
Restschuld: ca. 45TE

So rechne ich.
Wie rechnet ihr?

Goldi
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #2

Nanne

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
06.02.2014
Beiträge
6.850
Zustimmungen
1.481
Bei mir geht es einfacher.
Eigenkapital vor dem Bau xxTE
Was ausgegeben wurde interessiert nicht,
Der Wert nach 50 Jahren Vermietung xxx TE
Summe: hat sich gelohnt:top
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #3

Ferdl

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
14.09.2015
Beiträge
4.049
Zustimmungen
1.893
Ort
Westerwald
anteilige Beurkundungskosten
Diese Positionen verstehen ich nicht wirklich, magst du das erklären?
Faktor 9,5 wenn ich richtig rechne, war auch vor 10 Jahren nicht schlecht.
Ansonsten, ja so ähnlich rechne ich auch. Spannende Frage, wie hat sich der Wert der Immobilie entwickelt und möchtest du diesen realisieren?
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #4
Goldhamster

Goldhamster

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
06.01.2015
Beiträge
2.333
Zustimmungen
1.211
Ort
Hamsterdam
Hallo @Ferdl

ich hab im Moment mit meiner "normalen" Arbeit schon viel zu tun. Dieses Jahr waren einige Veränderungen in der Vermietung - nach Corona waren es zwei Kündigungen und Neuvermietungen, eine Räumungsklage mit dem Messi (hier in anderen Thema extra beschrieben) und jetzt die Kündigung bei diesem Objekt.

Diese Positionen verstehen ich nicht wirklich, magst du das erklären?...

Damit meine ich die Notarkosten. Der Anteil für die Finanzierung ist doch sofort abschreibbar. Somit für mich: Vor Steuern

Faktor 9,5 wenn ich richtig rechne, war auch vor 10 Jahren nicht schlecht.

Das ist doch kein Faktor 9,5. Die Einnahmen vor Steuern sind die "Warmmiete"

Ansonsten, ja so ähnlich rechne ich auch. Spannende Frage, wie hat sich der Wert der Immobilie entwickelt und möchtest du diesen realisieren?

Ich will das nicht verkaufen. Jedenfalls nicht jetzt, wo die Finanzierung verlängert ist.
Ein paar Monate Leerstand werde ich wohl haben. Der Exmieter war so ein pflegeleichter Kandidat, vielleicht max. 2x im Jahr telefoniert und etwas zu regeln gehabt. Natürlich bei so einem Mieter auch keine Mieterhöhung. Aber die, hat er selber getätigt und seit 1? Jahr mehr überwiesen. So mag ich das!

Und jetzt? Kaum Rückmeldung auf meine Vermietanzeigen. Ist eben eine blöde Zeit mit Krieg und Angst überall.
Sobald die Räumlichkeiten geräumt sind, werde ich da für die Show renovieren. Wer weiß schon, wie das nach dem Auszug aussieht. Werde ich die LED-Leuchten der Kassettendecke übernehmen? In eine Art Homestaging investieren?

Mal sehen, wie es weitergeht.

DER HAMSTER
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #5
RomeoZwo

RomeoZwo

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
20.05.2020
Beiträge
236
Zustimmungen
79
Ort
EDDN / EDDC
Und jetzt? Kaum Rückmeldung auf meine Vermietanzeigen. Ist eben eine blöde Zeit mit Krieg und Angst überall.

Wirklich? Wir haben gerade 2 Wohnungen sehr gut und wahnsinnig schnell vermietet. Beides mal, haben viele Interessenten gesagt, dass sie die letzten Jahre zum Kauf gesucht haben, es sich jetzt aber nicht mehr leisten können und deswegen eine Mietwohnung wollen. Wenn ich mir die Angebote in "meinen" Städten (Nürnberg und Dresden) anschaue, fällt mir auch eine spürbare Zunahme der Verkaufsobjekte und Abnahme der Mietobjekte auf.
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #6
immodream

immodream

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
05.05.2011
Beiträge
3.920
Zustimmungen
2.139
Hallo,
der Vorteil in der Coronazeit war, das weniger Mieter als in normalen Zeiten gekündigt haben.
Die Wiedervermietung freier Wohnungen war wie immer . Ich bin es im nördlichen Ruhrgebiet gewohnt, das die Interessenten, an die ich vermiete , nicht Schlange stehen .
Mir reicht der eine Mieter für die Wohnung und selten habe ich mich zwischen zwei Wunschmietern entscheiden müssen .
Daher kann ich zu Schwierigkeiten bei der Vermietung und Corona- und Ukrainekriegszeiten nichts negatives berichten.
Grüße
Immodream

PS. Da ich überwiegend an junge Leute vermiete, die ihre erste Wohnung beziehen, haben die noch keine Wahl, ob sie eine Mietwohnung oder eine eigene Immobilie bevorzugen.
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #7

Flat.com

Gesperrt
Dabei seit
14.01.2022
Beiträge
272
Zustimmungen
45
Hallo @Ferdl
Und jetzt? Kaum Rückmeldung auf meine Vermietanzeigen. Ist eben eine blöde Zeit mit Krieg und Angst überall.
Mal sehen, wie es weitergeht.

DER HAMSTER
Bei mir rennen die die Bude ein, kriege ständig Anfragen. Obwohl nichts frei ist.
Habe schon Wartelisten.
Hamster, schlechte runtergewirtschaftete Stadt in einer ungünstigen Lage?
 
Zuletzt bearbeitet:
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #8

Ferdl

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
14.09.2015
Beiträge
4.049
Zustimmungen
1.893
Ort
Westerwald
Kaum Rückmeldung auf meine Vermietanzeigen.
Vielleicht mal das Portal wechseln, wobei ich den Eindruck habe das Dez., Jan. teils noch Feb. eh schlechte Zeiten sind, erst steht der Kloos vor der Tür und dann wollen die Versicherungen Flocken sehen... Die hohen Energiepreise schrecken sicher auch so manchen, da müssen die Leute sich erst dran gewöhnen. Umzug kostet ja auch immer.
Aber wenn die Bude eh noch nicht geräumt ist, drängt es ja noch nicht.
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #9
immodream

immodream

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
05.05.2011
Beiträge
3.920
Zustimmungen
2.139
Hallo Ferdl,
ich habe immer wieder Neuvermietungen in den Monaten November und Dezember.
Die Mieter suchen oft schon Monate und wollen gerne vor Weihnachten in die neue Wohnung einziehen.
Habe nächste Woche auch wieder einen Mieterwechsel.
Die eine Partei ist jetzt ausgezogen und die nachfolgenden Mieter ziehen ab Mitte nächster Woche ein.
Beide wollen ihre Wohnungssuche mit Umzug vor den Feiertagen abgeschlossen haben und die Feiertage für Restarbeiten nutzen .
Grüße
Immodream


PS: Auch Januar und Februar sind für mich immer gute Vermietmonate.
Weihnachten ist das Fest der Versöhnung und Trennung und dann braucht man wieder neue Wohnungen. Die einen zwei Kleinere und Andere eine größere Wohnung.
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #10

Hutchinson Hatch

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2017
Beiträge
699
Zustimmungen
255
Hallo Hamster, hast du vielleicht eine Gasheizung in deinem Objekt, was viele Interessenten abschrecken könnte?
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #14

Dschei2

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2020
Beiträge
418
Zustimmungen
210
Oh Gewerbe, das ist eine ganz andere Nummer als Wohnung ...

Haben vor ein paar Jahren nach halbjähriger Suche ein kleines Gewerbe (<60 qm) zur Wohnung umgebaut ...

Woanders haben sich nach längerer Suche auch nur Schrottanfragen gemeldet ("mach ich hier Corona-Teststelle, kriegst du ganz viel Miete von mir") der einzige gute Interessent ist dann wieder abgesprungen, weil sein Partner einen Rückzieher gemacht hat.
Ich war dann heilfroh, dass ein Bestandsmieter sich vergrößern wollte und wir einig wurden, weil ich ihm mit der Miete entgegengekommen bin.

Gewerbe-Vermietung braucht schon einen längeren Atem.

Meine Empfehlung: immer mal wieder neu inserieren, je nach Lage vielleicht auch Zettel im Schaufenster und mit möglichst vielen Leuten darüber reden. Manchmal ergibt sich durch Mundpropaganda was.

Aber generell ist durch den boomenden Online-Handel viel Laden-Kapazität einfach über. Bei uns im Ort an der Hauptstraße entlang kann ich dir außer unserem zur Wohnung umgebauten Gewerbe noch 5 andere nennen, wo es auch so war und dazu noch 3 Leerstände. Ein Leerstand seit über einem Jahr hat auf einmal doch einen Mieter gefunden: ein "Makler-Haus".

Kann nur sagen: viel Glück bei der Suche, Hamster!
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #15
immodream

immodream

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
05.05.2011
Beiträge
3.920
Zustimmungen
2.139
Hallo ,
ich habe ein Objekt in einer reinen Wohnsiedlung .
Auf der einen Strassenseite hatten alle 10 Häuser im Erdgeschoß ein kleines Ladenlokal von ca. 45 m² .
Nachdem ich 10 Jahre ein SB Sonnenstudio als Mieter hatte, wurde nach der Schließung des Sonnenstudios die Chance genutzt, den Gewerberaum zu einer kleinen Wohnung umzubauen. Das war damals die richtige Entscheidung. 40 m² lassen sich in der Lage immer gut vermieten.
Inzwischen wurde auch das letzte Ladenlokal von den Nachbarn zu Wohnraum umgebaut.
Habe seit 12 Jahren nie wieder längere Leerstandzeiten zwischen zwei Vermietungen.
Grüße
Immodream
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #16
Duncan

Duncan

Moderator
Dabei seit
19.01.2014
Beiträge
7.492
Zustimmungen
4.196
Ort
Mark Brandenburg
Oh Gewerbe, das ist eine ganz andere Nummer als Wohnung ...
Kann man so sagen. Für meine Region/Stadt: Wohnungsleerstand nahe 0. Gewerbeflächen? Ja, wie viel Hektar möchten Sie denn? Läden, gerade auch in EKZ, zuhauf, auch Büroräume kein Mangel.
Haben vor ein paar Jahren nach halbjähriger Suche ein kleines Gewerbe (<60 qm) zur Wohnung umgebaut ...
Hatte ich auch geprüft, da unterschiedliche Nutzung innerhalb eines Gebäudes und Nutzungsänderung gleich Ertüchtigung des Brandschutzes (zusätzliche Brandwand usw.). Das wären so 25 Jahresmieten gewesen ... - 2 Wochen später fragte eine Steuerberaterin, ob sich die Räume nicht für ihre neue Kanzlei eigenen würden. Ist jetzt auch schon ein paar Jahre da drin
Woanders haben sich nach längerer Suche auch nur Schrottanfragen gemeldet ("mach ich hier Corona-Teststelle, kriegst du ganz viel Miete von mir")
Lach mal, ich hab ja recht viele aus dem erweitertem Gesundheitsbereich als Mieter, einer davon, ehm. Rettungssannies bieten Erste-Hilfe-Kurse usw. an, im Nebengeschäft auch Corona-Tests und Paketshop - sitzt ja eh einer den ganzen Tag da und die Kurse sind immer nur ein paar Stunden ... Ich habe gestern die Januar '23-Miete verbucht. Wenn was ist, melden sie sich zeitnah und konstruktiv und packen auch mit an.
Gewerbe-Vermietung braucht schon einen längeren Atem.
Das kann ich so bestätigen. Das aber auch in zweierlei Hinsicht, einer der Mieter ist nun schon bald 20 Jahre da und seine Aussage ist er will bei uns auch in Rente gehen (dürfte noch so 5-10 Jahre dauern) und seine Tochter ist gerade dabei sich in die Praxis mit einzuarbeiten, die will und soll übernehmen ...
Meine Empfehlung: immer mal wieder neu inserieren, je nach Lage vielleicht auch Zettel im Schaufenster und mit möglichst vielen Leuten darüber reden. Manchmal ergibt sich durch Mundpropaganda was.
Vor allem mit Unternehmern reden! Man kennt sich und nicht selten hilft man sich auch, weil man sich kennt und schon an diversen Projekten gemeinsam zusammen gearbeitet hat. Insgesamt auf Leute achten, die viel mit anderen Kontakt haben. Oma Elfriede, die außer ihrer Pflegekraft nur dich in der Woche sieht, hilft dir da auch nicht.
Aber generell ist durch den boomenden Online-Handel viel Laden-Kapazität einfach über.
Umso mehr der Online-Handel zunimmt, umso einfacher bekomme ich meine Gewerbemietobjekte an den Mann gebracht. Die meisten Mietdauern gehen eher in die Jahrzehnte. Wobei ich halt auch öfter mal mit Neugründern anfange. Ist halt Risiko, die haben bis dahin nur eine (gute?) Idee und viel Elan. Aber haben die sich mit ihren Praxen/Kanzleien/Kontor erstmal vor Ort etabliert, bleiben die auch. Und ja, da muss man durch entsprechende Kontaktvermittlung und Werbetrommel unter die Arme greifen, wird dann schon.

Und das nach meiner Erfahrung wichtigste Zaubermittel für Gewerberäume: Stellplätze! Ohne Stellplätze ist Gewerbe kaum zu vermieten, mit geht es wunderbar.
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #17

Dschei2

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
31.01.2020
Beiträge
418
Zustimmungen
210
Ja, das bestätigt meine Sichtweise ja in großen Teilen ...

Und etwas Geduld haben. Und mal Mut haben. Haben letztes Jahr ein größeres Objekt (ca. 200 qm, sehr schmal und lang) angeboten, natürlich ohne jeden Außenplatz oder gar Stellplatz, wie Sauer Bier. Alle Interessenten haben mir entweder nicht zugesagt oder sind wieder abgesprungen. Dann kam ein ganz junger Ausländer (muss im Moment passen, weiß es nicht genau, Iraker oder s.ä), mit seiner Vision einen Barber-Shop zu machen.
Das habe ich gemacht, die Anpassungen im Laden hat größtenteils er selber gemacht. Und bisher läuft es, Miete kommt und wenn ich mal vorbeifahre ist immer gut besucht.

Also: nicht aufgeben
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #18

rent_with_money_lent

Benutzer
Dabei seit
19.05.2021
Beiträge
33
Zustimmungen
7
Haltedauer 10Jahre - alle Zahlen über die vergangenen kompletten 10Jahre.

Ausgaben vor Steuer (Hausgeld, warme Betriebskosten, Grundsteuer, anteilige Beurkundungskosten, kleine Instandhaltungen) : ca. 92TE
Ausgaben nach Steuer (eingesetztes Eigenkap. einschl. erfolgter Tilgung, anteilige Beurkundungskosten) : 120TE
Einnahmen vor Steuer (Miete + Betriebskosten) : ca. 173 TE
Abschreibung: ca. 24TE
Restschuld: ca. 45TE

So rechne ich.
Wie rechnet ihr?

Was bei der Betrachtung vor allem fehlt, ist die Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls der Cash-Flow-Ströme. Also einfach die Ausgaben/Einnahmen zu summieren macht keinen Sinn, auch wenn es natürlich sehr einfach und schnell geht.
Es macht einen riesen Unterschied, ob jemand z.B. vor 20 Jahren eine Immobilie gekauft hat bzw. vor 30 Jahren eine Renovierung vorgenommen hat, oder ob diese Aktionen erst vor 1 Jahr durchgeführt worden sind. Seinerzeit herrschte ja ein völlig anderes Kaufkraftsniveau.

Die Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls ist keine triviale Angelegenheit. Klar, dass die allermeisten anstreben, möglichst nur 3 Zeilen rechnen zu müssen und dann schon mit der Betrachtung fertig sein wollen, aber so einfach ist es in der Realität halt leider nicht.
Um es gleich vorwegzunehmen:
Eine wirklich hundertprozentig korrekte Betrachtung gibt es in der Wissenschaft dafür nicht.

In der Investitionsrechnung haben sich dazu 2 grundlegende Ansätze herauskristallisiert:
a) interne Zinsfußmethode
b) Kapitalwertmethode

zu a)
Hier probiert man quasi eine Art EK-Rendite zu ermitteln, indem alle CFs mit diesem Zinssatz diskontiert oder askontiert werden. Allerdings gibt’s keine geschlossene Lösungsformel dafür (ist ein iteratives Verfahren), man kann es aber numerisch lösen, z.B. mit einer Excel-Zielwertsuche.
Neben diversen anderen Problemen dieser Methode liegt ein riesen Problem u.a. darin, dass implizit unterstellt wird, dass die eingehenden Zahlungen zu diesem internen Zinsfuß angelegt werden können, was in der Realität schlicht nicht möglich ist.

zu b)
Alternativ kann man auch den so genannten Kapitalwert der Investition ermitteln (entweder zum Startzeitpunkt oder auch zum aktuellen Zeitpunkt).
Hierzu müssen zunächst mal die Diskontierungsfaktoren ermittelt werden. Dazu arbeitet man da aber auch nur mit einem Zinssatz, der dann für alle (impliziten) Anlagen laufzeitunabhängig konstant ist, was natürlich den Gegebenheiten der Realität drastisch widerspricht, da man es dort mit unterschiedlichen Zinssätzen zu tun hat.


Also alles nicht ganz trivial und vor allem nicht einfach nur mit 3 Sätzen widerzugeben und schon gar nicht zu berechnen. Auch wenn die dynamischen Verfahren gravierende Probleme aufweisen, sind diese dennoch erheblich aussagekrräftiger als einfach nur diese simplen zeitunabhängigen Betrachtungen vorzunehmen, die schlicht unzureichend sind.


Mal 2 simple Bsp., um das Problem zu verdeutlichen:
Gekauft worden sei jeweils eine Immobilie für 200.000 € (respektive dem entsprechenden Gegenwert in DM). Finanziert worden sei jeweils 100.000 €; der laufende CF (also Miete nach Bankrate, Instandhaltung, Steuer, etc.) sei jeweils stets 0 € gewesen.

Im 1. Fall sei die Immobilie vor 10 Jahren gekauft worden. Nun sei der Wert der Immobilie bei 230.000 € und die Restschuld bei 80.000 €
Bilanziell betrachtet ist aus dem EK-Einsatz von 100.000 € ein jetziger Wert von 150.000 € entstanden, das EK wurde also um die Hälfte vermehrt.

Im 2. Fall sei die Immobilie vor 50 Jahren gekauft worden. Das Darlehen sei gerade komplett abbezahlt worden. Nun läge der Wert der Immobilie bei 500.000 € und somit auch der bilanzielle Wert des EKs. Das EK wurde also verfünffacht.

Doch was ist jetzt besser ?
Man könnte jetzt (und das machen viele Leute sogar !) behaupten, dass im 2. Fall ein 10mal so hoher Gewinn entstanden sei, die Zeitdauer aber nur 5mal so lang war, d.h. unter dem Strich der 2. Fall besser wäre (da man quasi pro Zeiteinheit mehr Gewinn gemacht hätte). Selbstverständlich ist so eine Betrachtung aber natürlich völliger Blödsinn.
Ganz offensichtlich hat man im 2. Fall zwar absolut mehr erwirtschaftet, jedoch liegt in dem Fall allein schon die offizielle Inflationsrate im Bereich der erwirtschafteten Rendite, so dass man sich nach diesen 50 Jahren von seinen „Gewinnen“ nicht mehr kaufen kann als eben am Anfang vor 50 Jahren. Fall 1 ist renditetechnisch zwar auch nicht prickelnd, jedoch liegt da der erzielte Endwert des EK über dem Kaufkraftsniveau von vor 10 Jahren, d.h. man kann sich also mehr kaufen als am Anfang der Investition vor 10 Jahren.

Das Projekt im 1. Fall ist also besser als im 2. Fall.
Jedenfalls wird deutlich, dass Betrachtungen ohne Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls der einzelnen partiellen CFs keinen Sinn machen.

Natürlich wird die Betrachtung erheblich schwieriger, wenn noch CFs während der Laufzeit auftreten; da kommt man aber eben in den oben beschriebenen Bereich der dynamischen Verfahren mit internem Zinsfuß bzw. Kapitalwert und iterativen Lösungsmethoden.

Und nein, eine Simplifizierung der Betrachtung liefert eben KEINE ausreichenden Ergebnisse, auch wenn natürlich das ganze Internet und die allermeisten Youtube-Videos damit voll sind.
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #19
Goldhamster

Goldhamster

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
06.01.2015
Beiträge
2.333
Zustimmungen
1.211
Ort
Hamsterdam
Hallo @rent_with_money_lent

Danke für deine Beteiligung an diesem Thema.

Ich möchte deine nachfolgende Aussage mal hinterfragen:
Was bei der Betrachtung vor allem fehlt, ist die Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls der Cash-Flow-Ströme. Also einfach die Ausgaben/Einnahmen zu summieren macht keinen Sinn, auch wenn es natürlich sehr einfach und schnell geht.
..

Natürlich geht das so einfach. Es war in diesem Fall ja auch so einfach.
Die Summe der Einnahmen und Ausgaben in den 10 Einzeljahren waren nahezu konstant.

Sinkenden Zinszahlungen und in den letzten Jahren sinkende! Heizkosten haben sich mich den leicht ansteigenden Ausgaben für das Hausgeld meist gedeckt.

Beachte bitte auch: Nur weil bei dir etwas anders läuft, muß es nicht hier zwangsläufig auch so sein.




Wenn du jetzt die Gesamtsumme über die 10Jahre durch 10 teilst kommst du auf das durchschnittliche Jahresergebnis...


Für möglichst einfache Aussagen steht
DER HAMSTER
 
  • Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir Beitrag #20

Happytool

Benutzer
Dabei seit
07.07.2022
Beiträge
63
Zustimmungen
8
Was bei der Betrachtung vor allem fehlt, ist die Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls der Cash-Flow-Ströme. Also einfach die Ausgaben/Einnahmen zu summieren macht keinen Sinn, auch wenn es natürlich sehr einfach und schnell geht.
Es macht einen riesen Unterschied, ob jemand z.B. vor 20 Jahren eine Immobilie gekauft hat bzw. vor 30 Jahren eine Renovierung vorgenommen hat, oder ob diese Aktionen erst vor 1 Jahr durchgeführt worden sind. Seinerzeit herrschte ja ein völlig anderes Kaufkraftsniveau.

Die Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls ist keine triviale Angelegenheit. Klar, dass die allermeisten anstreben, möglichst nur 3 Zeilen rechnen zu müssen und dann schon mit der Betrachtung fertig sein wollen, aber so einfach ist es in der Realität halt leider nicht.
Um es gleich vorwegzunehmen:
Eine wirklich hundertprozentig korrekte Betrachtung gibt es in der Wissenschaft dafür nicht.

In der Investitionsrechnung haben sich dazu 2 grundlegende Ansätze herauskristallisiert:
a) interne Zinsfußmethode
b) Kapitalwertmethode

zu a)
Hier probiert man quasi eine Art EK-Rendite zu ermitteln, indem alle CFs mit diesem Zinssatz diskontiert oder askontiert werden. Allerdings gibt’s keine geschlossene Lösungsformel dafür (ist ein iteratives Verfahren), man kann es aber numerisch lösen, z.B. mit einer Excel-Zielwertsuche.
Neben diversen anderen Problemen dieser Methode liegt ein riesen Problem u.a. darin, dass implizit unterstellt wird, dass die eingehenden Zahlungen zu diesem internen Zinsfuß angelegt werden können, was in der Realität schlicht nicht möglich ist.

zu b)
Alternativ kann man auch den so genannten Kapitalwert der Investition ermitteln (entweder zum Startzeitpunkt oder auch zum aktuellen Zeitpunkt).
Hierzu müssen zunächst mal die Diskontierungsfaktoren ermittelt werden. Dazu arbeitet man da aber auch nur mit einem Zinssatz, der dann für alle (impliziten) Anlagen laufzeitunabhängig konstant ist, was natürlich den Gegebenheiten der Realität drastisch widerspricht, da man es dort mit unterschiedlichen Zinssätzen zu tun hat.


Also alles nicht ganz trivial und vor allem nicht einfach nur mit 3 Sätzen widerzugeben und schon gar nicht zu berechnen. Auch wenn die dynamischen Verfahren gravierende Probleme aufweisen, sind diese dennoch erheblich aussagekrräftiger als einfach nur diese simplen zeitunabhängigen Betrachtungen vorzunehmen, die schlicht unzureichend sind.


Mal 2 simple Bsp., um das Problem zu verdeutlichen:
Gekauft worden sei jeweils eine Immobilie für 200.000 € (respektive dem entsprechenden Gegenwert in DM). Finanziert worden sei jeweils 100.000 €; der laufende CF (also Miete nach Bankrate, Instandhaltung, Steuer, etc.) sei jeweils stets 0 € gewesen.

Im 1. Fall sei die Immobilie vor 10 Jahren gekauft worden. Nun sei der Wert der Immobilie bei 230.000 € und die Restschuld bei 80.000 €
Bilanziell betrachtet ist aus dem EK-Einsatz von 100.000 € ein jetziger Wert von 150.000 € entstanden, das EK wurde also um die Hälfte vermehrt.

Im 2. Fall sei die Immobilie vor 50 Jahren gekauft worden. Das Darlehen sei gerade komplett abbezahlt worden. Nun läge der Wert der Immobilie bei 500.000 € und somit auch der bilanzielle Wert des EKs. Das EK wurde also verfünffacht.

Doch was ist jetzt besser ?
Man könnte jetzt (und das machen viele Leute sogar !) behaupten, dass im 2. Fall ein 10mal so hoher Gewinn entstanden sei, die Zeitdauer aber nur 5mal so lang war, d.h. unter dem Strich der 2. Fall besser wäre (da man quasi pro Zeiteinheit mehr Gewinn gemacht hätte). Selbstverständlich ist so eine Betrachtung aber natürlich völliger Blödsinn.
Ganz offensichtlich hat man im 2. Fall zwar absolut mehr erwirtschaftet, jedoch liegt in dem Fall allein schon die offizielle Inflationsrate im Bereich der erwirtschafteten Rendite, so dass man sich nach diesen 50 Jahren von seinen „Gewinnen“ nicht mehr kaufen kann als eben am Anfang vor 50 Jahren. Fall 1 ist renditetechnisch zwar auch nicht prickelnd, jedoch liegt da der erzielte Endwert des EK über dem Kaufkraftsniveau von vor 10 Jahren, d.h. man kann sich also mehr kaufen als am Anfang der Investition vor 10 Jahren.

Das Projekt im 1. Fall ist also besser als im 2. Fall.
Jedenfalls wird deutlich, dass Betrachtungen ohne Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls der einzelnen partiellen CFs keinen Sinn machen.

Natürlich wird die Betrachtung erheblich schwieriger, wenn noch CFs während der Laufzeit auftreten; da kommt man aber eben in den oben beschriebenen Bereich der dynamischen Verfahren mit internem Zinsfuß bzw. Kapitalwert und iterativen Lösungsmethoden.

Und nein, eine Simplifizierung der Betrachtung liefert eben KEINE ausreichenden Ergebnisse, auch wenn natürlich das ganze Internet und die allermeisten Youtube-Videos damit voll sind.
Respekt RWML, eine sehr umfassende Betrachtungsweise!

Denke allerdings der Ansatz ist zu komplex für kleine Vermietergehirne.
 
Thema:

Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir

Aktuelle Zahlen - ein Objekt von mir - Ähnliche Themen

Einstieg in Immobilien mit 23: Hallo zusammen, die letzten Monate habe ich mich nun mit den verschiedensten Anlageformen beschäftigt und finde Immobilien dabei äußerst...
Immobilienkauf über eigens gegründete Kapitalges (UG, GmbH) statt privat wg Vorsteuer: Hallo Forum, ich überlege mir, wie ich eine Immobilien für meine Familie am besten kaufe. Zunächst kreisten die Gedanken um meine privaten...
Wie am Besten vermietetes Objekt finanzieren?: Guten Abend bzw. gute Nacht! Ich (ledig, 35 Jahre, ca. 25% Grenzsteuersatz) habe vor eine Wohnung zu kaufen und diese anschließend zu vermieten...
Oben