Haltedauer 10Jahre - alle Zahlen über die vergangenen kompletten 10Jahre.
Ausgaben vor Steuer (Hausgeld, warme Betriebskosten, Grundsteuer, anteilige Beurkundungskosten, kleine Instandhaltungen) : ca. 92TE
Ausgaben nach Steuer (eingesetztes Eigenkap. einschl. erfolgter Tilgung, anteilige Beurkundungskosten) : 120TE
Einnahmen vor Steuer (Miete + Betriebskosten) : ca. 173 TE
Abschreibung: ca. 24TE
Restschuld: ca. 45TE
So rechne ich.
Wie rechnet ihr?
Was bei der Betrachtung vor allem fehlt, ist die Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls der Cash-Flow-Ströme. Also einfach die Ausgaben/Einnahmen zu summieren macht keinen Sinn, auch wenn es natürlich sehr einfach und schnell geht.
Es macht einen riesen Unterschied, ob jemand z.B. vor 20 Jahren eine Immobilie gekauft hat bzw. vor 30 Jahren eine Renovierung vorgenommen hat, oder ob diese Aktionen erst vor 1 Jahr durchgeführt worden sind. Seinerzeit herrschte ja ein völlig anderes Kaufkraftsniveau.
Die Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls ist keine triviale Angelegenheit. Klar, dass die allermeisten anstreben, möglichst nur 3 Zeilen rechnen zu müssen und dann schon mit der Betrachtung fertig sein wollen, aber so einfach ist es in der Realität halt leider nicht.
Um es gleich vorwegzunehmen:
Eine wirklich hundertprozentig korrekte Betrachtung gibt es in der Wissenschaft dafür nicht.
In der Investitionsrechnung haben sich dazu 2 grundlegende Ansätze herauskristallisiert:
a) interne Zinsfußmethode
b) Kapitalwertmethode
zu a)
Hier probiert man quasi eine Art EK-Rendite zu ermitteln, indem alle CFs mit diesem Zinssatz diskontiert oder askontiert werden. Allerdings gibt’s keine geschlossene Lösungsformel dafür (ist ein iteratives Verfahren), man kann es aber numerisch lösen, z.B. mit einer Excel-Zielwertsuche.
Neben diversen anderen Problemen dieser Methode liegt ein riesen Problem u.a. darin, dass implizit unterstellt wird, dass die eingehenden Zahlungen zu diesem internen Zinsfuß angelegt werden können, was in der Realität schlicht nicht möglich ist.
zu b)
Alternativ kann man auch den so genannten Kapitalwert der Investition ermitteln (entweder zum Startzeitpunkt oder auch zum aktuellen Zeitpunkt).
Hierzu müssen zunächst mal die Diskontierungsfaktoren ermittelt werden. Dazu arbeitet man da aber auch nur mit einem Zinssatz, der dann für alle (impliziten) Anlagen laufzeitunabhängig konstant ist, was natürlich den Gegebenheiten der Realität drastisch widerspricht, da man es dort mit unterschiedlichen Zinssätzen zu tun hat.
Also alles nicht ganz trivial und vor allem nicht einfach nur mit 3 Sätzen widerzugeben und schon gar nicht zu berechnen. Auch wenn die dynamischen Verfahren gravierende Probleme aufweisen, sind diese dennoch erheblich aussagekrräftiger als einfach nur diese simplen zeitunabhängigen Betrachtungen vorzunehmen, die schlicht unzureichend sind.
Mal 2 simple Bsp., um das Problem zu verdeutlichen:
Gekauft worden sei jeweils eine Immobilie für 200.000 € (respektive dem entsprechenden Gegenwert in DM). Finanziert worden sei jeweils 100.000 €; der laufende CF (also Miete nach Bankrate, Instandhaltung, Steuer, etc.) sei jeweils stets 0 € gewesen.
Im 1. Fall sei die Immobilie vor 10 Jahren gekauft worden. Nun sei der Wert der Immobilie bei 230.000 € und die Restschuld bei 80.000 €
Bilanziell betrachtet ist aus dem EK-Einsatz von 100.000 € ein jetziger Wert von 150.000 € entstanden, das EK wurde also um die Hälfte vermehrt.
Im 2. Fall sei die Immobilie vor 50 Jahren gekauft worden. Das Darlehen sei gerade komplett abbezahlt worden. Nun läge der Wert der Immobilie bei 500.000 € und somit auch der bilanzielle Wert des EKs. Das EK wurde also verfünffacht.
Doch was ist jetzt besser ?
Man könnte jetzt (und das machen viele Leute sogar !) behaupten, dass im 2. Fall ein 10mal so hoher Gewinn entstanden sei, die Zeitdauer aber nur 5mal so lang war, d.h. unter dem Strich der 2. Fall besser wäre (da man quasi pro Zeiteinheit mehr Gewinn gemacht hätte). Selbstverständlich ist so eine Betrachtung aber natürlich völliger Blödsinn.
Ganz offensichtlich hat man im 2. Fall zwar absolut mehr erwirtschaftet, jedoch liegt in dem Fall allein schon die offizielle Inflationsrate im Bereich der erwirtschafteten Rendite, so dass man sich nach diesen 50 Jahren von seinen „Gewinnen“ nicht mehr kaufen kann als eben am Anfang vor 50 Jahren. Fall 1 ist renditetechnisch zwar auch nicht prickelnd, jedoch liegt da der erzielte Endwert des EK über dem Kaufkraftsniveau von vor 10 Jahren, d.h. man kann sich also mehr kaufen als am Anfang der Investition vor 10 Jahren.
Das Projekt im 1. Fall ist also besser als im 2. Fall.
Jedenfalls wird deutlich, dass Betrachtungen ohne Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls der einzelnen partiellen CFs keinen Sinn machen.
Natürlich wird die Betrachtung erheblich schwieriger, wenn noch CFs während der Laufzeit auftreten; da kommt man aber eben in den oben beschriebenen Bereich der dynamischen Verfahren mit internem Zinsfuß bzw. Kapitalwert und iterativen Lösungsmethoden.
Und nein, eine Simplifizierung der Betrachtung liefert eben KEINE ausreichenden Ergebnisse, auch wenn natürlich das ganze Internet und die allermeisten Youtube-Videos damit voll sind.
