Alles wird regelmäßig teuerer!! Selbstverwaltung möglich?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Vermieter09, 28.04.2012.

  1. #1 Vermieter09, 28.04.2012
    Vermieter09

    Vermieter09 Neuer Benutzer

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    Hallo,
    die Hausverwaltung wird immer "unverschämter".
    Ständig werden die Nebenkosten erhöht.
    Mittlerweile zahle ich 2 Nebenkosten. Die 2. vierteljählich.
    Diese NK werden jedes Jahr erhöht.
    Jedes Jahr werden neue einige Reparaturen oder Erhaltungssachen beschlossen.
    Zahlen zahlen zahlen....
    Da zur Zeit ein Mieter meine Wohnung abzahlt, müsste ich auch jährlich die Miete erhöhen.

    Am liebsten würde aus der WEG austreten und alles selber verwalten.
    Es sind ca. 50 Wohnungen.

    Hat das schon mal jemand gemacht?
    mfg
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 28.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 29.04.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Ich unterstelle jetzt einfach einmal, dass es um eine in Deutschland befindliche WEG geht.

    Ist ganz einfach - du musst die Wohnung(en) nur verkaufen. - Aus einer WEG austreten, wie etwa aus einem Verein, geht natürlich nicht.

    Die WEG bestellt den Verwalter. Da eine WEG immer als ganzes verwaltet werde kann, müsstest du dich um den Verwalterjob bewerben. An der stetig steigenden Kostensituation für die WEG könntest du dem Grunde nach sehr wahrscheinlich auch nicht viel ändern (immer vorausgesetzt, dass der derzeitige Verwalter die Regeln der Kostenminderung schon beachtet) - selbst dich als Verwalter müsstest du bezahlen (und dabei die Netto-Einnahmen auch noch versteuern).

    Die steigenden Kosten können auch aus dem Zustand des Gebäudes resultieren. Es ist ja keine neue Erkenntnis, dass ein Altbau wesentlich mehr an Erhaltungsaufwand verschlingt als ein Neubau.

    Bei den "Nebenkosten" ist zudem zu unterscheiden in
    a) Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden können
    b) Kosten, die der Eigentümer allein zu tragen hat (i.d.R. Verwalterkosten und Rücklagen bzw. Umlagen, wenn die Rücklagen nicht ausreichen).

    Im übrigen entscheidet nicht allein der Verwalter über das Schicksal der Kosten (Kleinreparaturen und zur Verhinderung größerer Schäden oder bei Gefahr für Leib und Leben erforderliche Maßnahmen ausgenommen), sondern die Eigentümergemeinschaft beschließt die wesentlichen Maßnahmen und damit auch die Kosten. Der Verwalter setzt lediglich um, was die WEG beschließt.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  4. #3 Vermieter09, 28.04.2012
    Vermieter09

    Vermieter09 Neuer Benutzer

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    hallo Ulrich,
    leider beschließen die meisten Eigentümer, die Ihre Wohnungen schon abbezahlt haben, immer
    mehr kostenintensive Sachen.
    Mit einer Stimme kann man da nichts machen.

    Was passiert, wenn man die Abbuchungen von der Hausverwaltung rückbuchen lässt?

    Ich weiss, das ist nicht die feine Englische, aber nur mal hypothetisch gesprochen.

    Verhängt die Verwaltung Strafgelder oder wird man "rausgeschmissen"?
    Sorry aber ich ärgere mich immer mehr.

    Gruße aus München
     
  5. #4 BarneyGumble2, 28.04.2012
    BarneyGumble2

    BarneyGumble2 Erfahrener Benutzer

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    Ich gehe davon aus, dass am Ende gepfändet wird...
    Zumindest wäre das rechtlich möglich!
     
  6. #5 Kitzblitz, 29.04.2012
    Kitzblitz

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    Nachdem du schreibst, dass die meisten Eigentümer ihre Wohnungen bereits abbezahlt haben, dürfte es sich um eine ältere Immobilie handeln. Der Instandhaltungsaufwand für älter werdende Immobilien steigt erfahrungsgemäß.
    Schon beim Kauf einer gebrauchten Immobilie ist es daher wichtig, den Gebäudezustand (zu erwartende Sanierungsmaßnahmen (z.B. neuer Heizkessel, Fassadenanstrich oder gar anstehende Wärmeschutzmaßnahmen, ...) mit den Instandhaltungsrücklagen abzugleichen. Sind die Rücklagen und deren Bildung nicht dem tatsächlichen Instandhaltungsbedarf angepasst, tickt hier eine finanzielle Zeitbombe.

    Möglicherweise hast du dich in eine WEG eingekauft, die in der Vergangenheit nicht ausreichend Rücklagen gebildet hat. Die Folge sind Sonderumlagen von zwingend erforderlchen Erhaltungsmaßnahmen.

    Als Einzelner in einer WEG mit 50 Wohneinheiten hast du nur geringe Chancen, ein Abstimmergebnis zu beeinflussen. Alle beschlussfähigen TOP's einer Eigentümerversammlung sind ja mind. 2 Wochen vor der Versammlung bekannt. Sind darunter aus deiner Sicht unsinnige Maßnahmen vorgesehen, kannst du im Vorfeld Argumente gegen diese sammeln und dich mit anderen Eigentumern gedanklich auszutauschen. Vor der Abstimmung eines jeden beschlussfähigen TOP's besteht die Möglichkeit diesen zu diskutieren - vielleicht gelingt es dir hier eine Mehrheitsmeinung in deinem Sinne zu erzeugen. Dabei aber bitte unbedingt vorher antesten, ob es auch andere Eigentümer gibt, die deine Meinung teilen.

    Einfach nur als Argument vorzubringen, dass die vorgesehenen Maßnahmen zu teuer sind, ist nicht zielführend - ausgenommen natürlich, dass du gleichwertige und kostengünstigere Alternativen vorbringen kannst.

    Dir sollte auch klar sein, dass die Maßnahmen i.d.R. werterhaltend bzw. sogar wertsteigernd (z.B. Wärmeschutzmaßnahmen) sind.

    Vielleicht hast du auch die Möglichkeit für dich einen Kostenausgleich in Form von Mieterhöhungen durchzusetzen. Das solltest du unbedingt auch einmal prüfen.

    Ansonsten kann ich dir nur empfehlen, deine Wohnung in dieser WEG zu verkaufen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  7. #6 lostcontrol, 29.04.2012
    lostcontrol

    lostcontrol Erfahrener Benutzer

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    die hausverwaltung ist unverschämt, weil die nebenkosten steigen?
    sorry, ich sehe den zusammenhang nicht.
    dass die betriebskosten immer mehr steigen ist ja nichts neues - da kann aber die hausverwaltung nichts für.

    warum zahlst du die selbst? die betriebskosten kannst du doch auf die mieter umlegen?

    dieses problem hast du aber immer bei immoeigentum, auch wenn es keine offizielle hausverwaltung gibt weil dir die immo komplett allein gehört. häuser altern halt auch, es gehen sachen kaputt, müssen instandgehalten werden, es gibt neue vorschriften die befolgt werden müssen usw.

    auch hier ist mir der zusammenhang nicht klar. du hast dich da wohl offensichtlich verkalkuliert als du die miete festgesetzt hast und deine pflicht zur instandhaltung/instandsetzung vergessen... die steigenden betriebskosten trägt der mieter ja ohnehin (bis auf die kosten für die hausverwaltung).

    dann verkaufe die wohnung und kauf dir was, das keine WEG ist. dann kannste alles selbst machen. aus erfahrung kann ich dir aber sagen dass das auch nicht billig ist, denn auch nicht-WEG-immos müssen instandgehalten/instandgesetzt werden. und rücklagen bilden muss man auch da, denn irgendwas überraschendes mit dem man nicht gerechnet hat kann immer mal kommen.

    wir haben keine WEG-immos sondern nur immos, die uns komplett allein gehören. und ja, da mach ich die hausverwaltung (gibt einige andere hier im forum die das auch so machen). das ist aber ein ganz anderes thema, da es für WEGs spezielle verordnungen gibt die du allesamt beim alleineigentum nicht hast.
     
  8. Pharao

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    Hi,

    also hier Frage ich mich auch, was die Hausverwaltung dafür kann ?

    Das ist das Problem von Eigentumswohnungen, die Mehrheit entscheidet eben. Und das war dir doch vor Kauf auch bekannt. Wenn du das nicht willst, dann verkaufe die Eigentumswohnung und kauf dir ein Häuschen wo du alleiniger Eigentümer bist.

    Mal unanhängig davon, das nötige Reparaturen m.E. selbstverständlich sinnvoll sind auszuüben, um zB Folgeschäden zu vermeiden oder Mietminderungen, ect. Ich mein, wenn die Heizung kaput ist, muss sie repariert werden, an dem Posten kann man nicht sparen ....

    Das alles teurer wird, dafür kann wohl kein Vermieter was .....

    Mal abgesehen davon, das du an den Nebenkosten nichts verdienst, also du passt nur die Nebenkostenvorauszahlungen ggf. an, kannst du natürlich auch mal die Grundmiete erhöhen je nach Mietvertrag bzw Gesetzeslage. Ich denke aber auch, das du dich hier ggf. verkalkuliert hast, als du die Wohnung vermietet hast. Das ist aber dann dein Pech ...
     
  9. #8 Vermieter09, 29.04.2012
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    Da habt ihr alle recht. Die Miete ist schon auf dem Höchststand. Ich denke auch, das zu wenig Rücklagen gebildet worden sind. Erbaut 1966, gekauft 1998.
    Als Einsteiger, der möglichst schnell eine sinnvolle Altersvorsorge ansparen wollte, und kein informatieves Forum hatte, ist jetzt das Erwachen groß.
    Naja, lange dauerts nichtmehr.
    Entweder verkaufen oder Miete noch mehr erhöhen.
    Letzters wäre einfacher.

    Vielen Dank
     
  10. #9 Christian, 29.04.2012
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    Hallo Vermieter09,

    was meinst du mit "Höchststand"?

    Gruß,
    Christian
     
  11. #10 Vermieter09, 29.04.2012
    Vermieter09

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    Ortsübliche Miete gemäß Mietspiegel und noch ein wenig drüber.
    Gruß
     
  12. #11 Christian, 29.04.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Wenn es keine Außreißer nach oben (bezogen auf den Mietspiegel) geben darf, darf es auch keine nach unten geben, damit der Schnitt passt.
     
  13. Jobo45

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    Ich kann dir nur den Tip geben, dass du dich mit dem Thema WEG mal genauer befasst, denn dann weißt du besser darüber Bescheid von was du redest. Gute Tips hast du ja hier schon bekommen.
    Wie hoch sind denn die Kosten der Verwaltung und um wieviel haben sich die erhöht, weil du von unverschämt sprichst?
     
  14. #13 Kitzblitz, 30.04.2012
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    ... mmmh ? - Glaub' ich nicht !

    Womit willst du denn die Mieterhöhung haltbar begründen ?
    Du schreibst ja selbst, dass die Miete schon über dem Mietspiegel liegt.

    Gespannter Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  15. #14 Christian, 01.05.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Gutachten? Vergleichswohnungen? Oder einfach auf gut Glück ohne Begründung erhöhen, in der Hoffnung daß der Mieter das akzeptiert?

    Daß man über dem Mietspiegel liegt, schließt eine Mieterhöhung keinesfalls aus.

    Nur, damit das hier nicht falsch rüberkommt: Man darf die Miete erhöhen, wenn die Miete über dem Mietspiegel liegt.

    Gruß,
    Christian
     
  16. #15 Papabär, 02.05.2012
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    Also ich versuche seit geraumer Zeit, meine Mitgliedschaft beim Finanzamt zu beenden ... zählt das auch?
     
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