Alles zur Untervermietung ?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Werder-WG, 31.03.2009.

  1. #1 Werder-WG, 31.03.2009
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    Hallo aus Bremen,

    ich vermiete seit Jahren ein Zimmer in meiner Mietwohnung unter.
    Einige Grundkenntnisse habe ich, aber seit ein paar Monaten häufen sich dich Fragen und meine Absichrungsbedürfnisse.
    Gibt es denn Bücher, Internetseiten, Gruppen etc... die sich extra mit den Fragen der der Untervermietung beschäftigen ?

    Werder-WG :-)
     
  2. AdMan

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  3. #2 Christian, 31.03.2009
    Christian

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    Hallo,

    ja, gibt es: dieses Forum :)

    Ich persönlich habe die Erfahrung gemacht, dass man hier sehr schnell sehr gute Hilfe, Tipps und Anregungen bekommt, wenn man konkret fragt. Was hast du denn für Fragen bwzüglich Untervermietung?
     
  4. #3 Werder-WG, 31.03.2009
    Werder-WG

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    Fristen für Nebenkostenabrechnung

    Hi Christian,

    danke für die prompte Antwort. :-)

    Was mich z.B. interessiert ist:

    Man hat ja auch als Untervermieter die Pflicht seinem Untermieter eine Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres zu erstellen.
    Welcher Termin ist da maßgeblich ? Immer das KalenderJahr (31.12.) oder der Termin des Auszugs des Untermieters.

    Beispiel: Wenn mein Untermieter zum 30.07.2008 ausgezogen ist. Bis wann muss ich die NKA erstellt und zugeschickt haben ? 30.07.2009 oder 31.12.2009 ?

    Zudem kann es ja auch sein, daß der Hauseigentümer mir erst meine NKA auf den letzten Drücker zustellt (30.12.), so daß ich es nicht mehr schaffe fristgerecht daraus die NKA für meinen Untermieter zu erstellen und zuzustellen. Was ist denn dann ?

    Ich habe noch verschiedene Fragen die noch ganz allgemein Vermietung betreffen, aber ich lasse es erstmal hierbei.

    Danke schonmal !

    Werder-WG :-)
     
  5. #4 pragmatiker, 31.03.2009
    pragmatiker

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    RE: Fristen für Nebenkostenabrechnung

    Man hat ja auch als Untervermieter die Pflicht seinem Untermieter eine Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres zu erstellen.

    ach ja, wie kommen sie denn darauf ? das ist falsch.
     
  6. RMHV

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    RE: Fristen für Nebenkostenabrechnung

    Warum sollte das falsch sein? Weil es keine generelle Pflicht zur Abrechnung von Betriebskosten gibt?

    Im Prinzip ist ein Untermietverhältnis nichts anderes als jedes andere Mietverhältnis auch. Der Vermieter im Untermietverhältnis gleichzeitig Mieter der Wohnung. Durch "Unter-" lassen sich nun die beiden Mietverhältnisse einfach leichter unterscheiden. Man weiß also sofort, wovon die Rede ist...
    Da aber für alle Mietverhältnisse das gleiche Recht gilt, greift auch hier der Nachforderungsausschluss nach § 556 Abs. 3 BGB. Der Vermieter hat die Betriebskosten also innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter eine Abrechnung vorzulegen. Wird verspätet abgerechnet, können Nachzahlungen nicht mehr gefordert werden. Rückzahlungen sind aber weiter zu leisten. Voraussetzung - eigentlich bedarf dies keiner Erwähnung - ist, dass überhaupt eine Abrechnung vereinbart wurde. Die Nachforderung ist nicht ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Das wird man bei einer späten oder sogar verspäteten Abrechnung durch den (Haupt-)Vermieter wohl unterstellen können.

    Es gibt einige Besonderheiten zu beachten, die aber nicht durch die Eigenschaft "Untermietverhältnis" bedingt sind, sondern durch die Tatsache, dass Vermieter und Mieter in der selben Wohnung wohnen.
    Der wichtigste Aspekt im Zusammenhang mit Betriebskosten dürfte der Ausnahmetatbestand der Heizkostenverordnung sein, dass Vereinbarungen über die verbrauchsunabhängige Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten zulässig sind (§ 2 HeizKV).
    Die weiteren Besonderheiten betreffen die Kündigungsfristen und Begründungszwang für die Vermieterkündigung.
     
  7. #6 pragmatiker, 31.03.2009
    pragmatiker

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    RE: Fristen für Nebenkostenabrechnung

    genau. ein "unter" vermieter, der nur ein zimmer in seiner wohnung vermietet und sich verpflichtet, eine NK abrechnung zu erstellen, hat meiner meinung nach einen schuss. ich würde dann immer ein (gut) bemessene pauschale wählen mit der option, das sich diese für die zukunft ändern kann.
     
  8. #7 Werder-WG, 31.03.2009
    Werder-WG

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    RE: Fristen für Nebenkostenabrechnung

    Hm...
    habe ich das jetzt richtig verstanden ?

    Wenn mir der Hauseigentümer sehr spät erst die NKA zukommen läßt, habe ich eine verspätete Weitergabe der Kosten an den Untermieter nicht zu vertreten.

    Ist denn nun Fristende ein Jahr nach Auszug oder immer das Kalenderjahr ?

    Danke !

    PS: Das Ganze ist durch die sehr hohen Gaspreise des letzten Winters akut geworden, die nicht durch die UnterMiete gedeckt sind.

    Werder-WG :-)
     
  9. #8 lostcontrol, 31.03.2009
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    RE: Fristen für Nebenkostenabrechnung

    also ich seh das auch so. allerdings solltest du dann natürlich auch nicht nochmal monatelang damit warten...
    es wäre eventuell sinnvoll deinem untermieter das entsprechend mitzuteilen, z.b. anfang dezember schon, wenn du bis dahin keine abrechnung von deinem vermieter bekommen hast (lässt sich ganz gut mit weihnachtsgrüssen verbinden, kommt dann ein bisserl netter rüber).

    das fristende hat mit dem ein- oder auszug nichts zu tun sondern mit dem wirtschaftszeitraum. der ist zwar meist vom 01.01. bis 31.12., kann aber auch abweichend festgelegt sein. in deinem fall ist es so, wie der eigentliche vermieter es festgelegt hat, danach musst du dich richten (kannst ja auch garnicht anders).

    p.s.: im übrigen seh ich das wie pragmatiker:
    bei untervermietung grossartig mit betriebskostenabrechnungen zu hantieren finde ich ein bisschen SEHR aufwendig. ich würde da auch eher zu einer pauschale tendieren.
    aber vermutlich kommt das auch ein bisschen darauf an, wie denn die aufteilung in der jeweiligen WG ist und wie die tatsächlichen "anwesenheitsverhältnisse" sind - wenn einer der bewohner nur am WE da ist, wird er kaum gleichviel wasser verbrauchen wie derjenige, der dort die ganze woche verbringt, ähnlich sieht's mit den heizkosten usw. aus.
     
  10. Capo

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    Bei einer "normalen" NK_Abrechnung ist der Abrechnungszeitraum maßgebend. Dieser ist maximal 12 Monate. Wenn Mieter A also Erstmieter ist und am 12.3.06 eingezogen ist, würde ich behaupten, dass der erste Abrechnungszeitraum von 1.3.06 bis 28.02.07 gelaufen ist. Damit sind alle anderen Abrechnungszeiträume klar.

    Also könntest du zweierlei tun:
    1) in deine letzte Abrechnung rein schauen, wann dieser Abrechnungszeitraum geendet hat.
    2) einen abrechnungszeitraum selbst erstellen.

    Es ist also unerheblich, wann Mieter A oder Untermieter A ausgezogen ist. Es ist auch unerheblich, wann er eingezogen ist. 12 Monate nach dem letzten Abrechnugnszeitraum endet der aktuelle. Danach 12 Monate endet die Frist für die Erstellung derselben. Die Frist bindet sich also an den Zeitraum.

    Die Kautionszahlung ist durch den auszug gegeben. Von ihr kann für die ausstehednen Nk Geld abgezogen werden. (Schätzung der NK aufgrund der VorjahresAbrechnung)

    Es ist ja nun zu spät, über den Sinn einer NK-Abrechnung oder einer Pauschale zu diskutieren. Beides bedarf einer vorherigen Vereinbarung. Also soll wie im MV vereinbart (hoffentlich ist wenigstens eines von beiden vereinbart) eine Abrechnung erfolgen.
     
  11. #10 lostcontrol, 31.03.2009
    lostcontrol

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    ähm capo - wie soll das gehen?
    wenn die eigentliche betriebskostenabrechnung für die WG-wohnung vom vermieter erstellt wird, dann wird sich der unter-vermieter doch sicherlich danach richten müssen, sonst wird's ja auch ziemlich kompliziert wenn sich z.b. preise ändern wie grundsteuer, versicherungen usw., die der unter-vermieter im normalfall garnicht zur hand hat.

    wie wäre denn dann mit zwischenzeitlichem leerstand zu verfahren? der kann ja wohl kaum dem neuen untermieter aufs auge gedrückt werden, oder?

    och, das würd ich nicht sagen.
    erfahrungsgemäss wechseln in einer WG ja immer mal wieder die bewohner, da wäre es durchaus sinnvoll wenn man sich für die nächste untervermietung mal gedanken macht, ob's mit pauschale nicht deutlich einfacher wäre... (zumal der unter-vermieter ja jetzt schon einige erfahrung mit den betriebskosten haben dürfte und also nicht mehr wild spekulieren muss).
     
  12. Capo

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    @ losti
    heute hast du deine aufmüpfigen Tage oder was. Den Troll hast du wohl noch nicht vergessen.

    Das Problem des Threadstarters ist nicht, ob er eine Pauschale nehmen kann, sondern wie er die Abrechnung erstellen soll. Damit ist die Diskussion darüber erstmal erledigt. Natürlich ist eine Pauschale sinnvoller, aber hilft es? Das ist wie ein eine Rep. Wenn der Handwerker dann nebenher bemerkt, dass der austausch billiger gewesen wäre. Dann würde man das rep Bauteil auch nicht austauschen.

    Leerstand in seiner Abrechnung geht zu seinen Lasten. Das ist bei einem Mietverhaltnis immer so, oder etwa nicht? Von Leerstand war auch nicht gefragt.
    Er schaut sich seinen Abrechnugnszeitraum an und gibt diesen weiter. Abzüglich des Leerstandes, den er übernimmt.

    ...und es war auch nicht die Frage, ob es kompliziert werden wird oder nicht. Es ist möglich und richtig. Allein darum geht es. Die einfachste Variante ist bereits ausgeklammert.
     
  13. #12 Werder-WG, 31.03.2009
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    Nka

    Im Untermietvertrag habe ich geschrieben, daß meine Untermieterin sich an den eventuell anfallenden Nebenkostennachzahlungen zu 50% oder anteilig (Heizung) beteiligen muss.

    Ich finde eine Pauschale auch besser, aber sie hat halt viel mehr geheizt in ihrem Zimmer als ihre Vorgängerinnen und zudem war der Gaspreis ja gigantisch hoch im letzten, nun ausklingenden Winter. So daß ich da eine hohe Nachzahlung befürchte die ich nicht abschätzen konnte und auf der ich nicht sitzen bleiben möchte.

    Werder-WG :-)
     
  14. #13 lostcontrol, 31.03.2009
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    capo, meine frage war durchaus ernstgemeint.
    du schreibst:

    ich hatte das so verstanden, dass du vorschlägst (und das hatte der TE ja auch gefragt), den abrechnungszeitraum zum zeitpunkt des einzugs des untermieters anfangen zu lassen.
    aber vielleicht vertu ich mich ja auch mit dem begriff - unter "abrechnungszeitraum" verstehe ich halt das jeweils (vom vermieter) festgelegte wirtschaftsjahr. meist läuft das ja vom 01.01. bis zum 31.12. des jahres (ausnahmen hiervon gibt's sowohl bei der vermietung als auch bei "normalen" gewerben).
    drum fragte ich wie das gehen soll, da ich davon ausgehe, dass man als mieter automatisch den abrechnungszeitraum vom vermieter übernimmt und nicht einen abweichenden abrechnungszeitraum einführt, was es in meinen augen doch wesentlich verkomplizieren würde.

    natürlich muss bzw. darf dann innerhalb des jeweiligen abrechnungszeitraums nur die tatsächliche mietzeit abgerechnet werden, das ist ja logisch.

    was steht denn genau in deinem untermietvertrag bezüglich der betriebskosten?
    das klingt jetzt nämlich so, als hättest du tatsächlich garkeine betriebskostenabrechnung verabredet sondern eine pauschale, allerdings mit der vorgabe, dass eventuelle nachzahlungen dann geteilt werden...
    da gibt's ja jede menge varianten, und in den meisten untermietverträgen die ich so kenne (und in allen die ich je hatte in studentenzeiten) gab's 'ne pauschale mit der absprache dass nachzahlungen entsprechend innerhalb der WG verteilt werden. eine betriebskostenabrechnung konkret für mich als untermieterin habe ich da aber weder jemals verlangt noch hab ich sowas je erhalten. da gabs halt 'ne kopie der haupt-vermieter-abrechnung und 'ne diskussion wer jetzt am meisten duscht bzw. heizt usw....
     
  15. #14 Werder-WG, 31.03.2009
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    pauschal und individuell

    Viel mehr als ich eben geschrieben habe steht da nicht drin im Vertrag.
    Alles ist in der Miete drin, ausser es gibt Erhöhungen oder Nachzahlungen (Wasser, Strom, Gas)
    Die Aufteilung der Nachzahlung ist entweder 50:50 bei Wasser und Strom oder bei den Heizkosten je nach Verbrauch.
    100 % der Heiz-Verbrauchseinheiten des Untermieters seines gemieteten Zimmers gehen zu seinen Lasten und 50% aller Verbrauchseinheiten der Gemeinschaftsräume (Klo, Küche...) Mein Zimmer zahle ich selber.
    Für die Verbrauchseinheiten habe ich die Abrechnung des lokalen Ablesedienstet
    und meine eigenen Ablesungen mit Zeugen.
    Um das dann auszurechnen brauche ich Abrechnung der regionalen Heizungabrechnungsfirma (Kalorimeta) und der restlichen Betriebskosten des Hauseigentümers.
     
  16. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    @losti
    Der springende Punkt war: "ERSTmieter", dh es gab keine Mieter früher. Was aber bei Untermiete nur sehr selten der Fall ist.
    Es war auch nur pauschal gemeint.

    Wenn du die Werte hast, dann hast du deinen Abrechnungszeitraum. Du musst die Abrechnung also aus der Abrechnung des Hauptvermieters erstellen. Der Zeitraum ist somit 1 Jahr. Wenn der Untermieter früher ausgezogen ist, hast du deine Ablesewerte zum Zeitpunkt.

    Wenn du fürchtest, dass der Untermieter also wegen einer abgelaufenen Frist nicht zahlt, kannst du auf den Umstand hinweisen, dass du für die NK-Abrechnung die NK des Vermieters brauchst. Dann wird die Frist ausgesetzt bzw gewahrt.
     
  17. RMHV

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    "ERSTmieter" ist keineswegs der springede Punkt. Das dürfte eher die Tatsache sein, dass es für den (Unter-)Vermieter nur einen einzigen Mieter gibt. Die Festlegung von nicht lückenlosen Abrechnungszeiträumen würde also keine Mieter in irgendeiner Form betreffen und wird damit jederzeit möglich sein.
     
  18. #17 pragmatiker, 01.04.2009
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    RE: pauschal und individuell

    ich sehe kein problem mit dieser regelung. du brauchst also n i c h t abrechnen, weil ihr euch ganz individuell geeinigt habt, euch nachzahlungen zu teilen und bei der heizung die abrechnung zugrundezulegen, die ja auch das zimmer der untermieters ausweist.
    da, wenn die abrechnung des vermieters zu spät kommt du als hauptmieter nicht mehr nachzahlen musst, ist eine zu späte abrechnung auch für den untermieter günstig, da es nichts nachzuzahlen und nichts zu teilen gibt.

    offenbar habt ihr nicht vereinbart, das guthaben auch geteilt werden ?
     
  19. #18 Werder-WG, 01.04.2009
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    RE: pauschal und individuell

    Eine Nachfrage zum Deponat/Kaution:

    Da ich eine hohe Nachzahlung befürchte würde ich gerne das Deponat erstmal einbehalten und später verrechnen. Kann ich das so einfach machen oder muss ich das irgendwie noch weiter begründen meiner Untermieterin gegenüber (Grobkalkulation), um das Geld erstmal einzubehalten ?

    Werder-WG :-)
     
  20. #19 lostcontrol, 01.04.2009
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    RE: pauschal und individuell

    du hast ohnehin ein halbes jahr zeit bis du die kaution zurückzahlen musst.
    und du kannst dann immernoch einen angemessenen betrag für die betriebskostenabrechnung einbehalten...
     
  21. #20 pragmatiker, 01.04.2009
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    RE: pauschal und individuell

    wieso willst du unbedingt abrechnen, wenn du das lt. mietvertrag nicht musst ?
     
Thema: Alles zur Untervermietung ?
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