Allg. Fragen zum Wohnungskauf/Vermietung

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von muerbs1982, 25.01.2016.

  1. #1 muerbs1982, 25.01.2016
    muerbs1982

    muerbs1982 Neuer Benutzer

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    Hallo Community!
    Erst mal bin ich froh, so ein kompetentes Forum gefunden zu haben!
    Ich hoffe, Ihr könnt mir auch in meinem Fall weiterhelfen.
    Also, ich habe eine Eigentumswohnung besichtigt. Diese Wohnung besteht lt. Teilungserklärung aus 2 Wohnungen. Eine im EG (würde von mir bewohnt werden), eine im UG welche ich vermieten wollen würde. Im Haus sind noch 2 weitere Eigentumswohnungen (1. OG + Dach). Allerdings sind beide Wohnungen bisher zusammen verrechnet worden, da keine getrennte Strom/Wasser/Heizungszählung vorliegt. Die Abrechnung aus 2014, welche mir vorliegt, wurde lediglich nach Eigentumsanteil berechnet, was ja auch bedeutet, dass im ganzen Haus beispielsweise keine Wasserzähler vorhanden sind. Wie kann ich nun aber die UG-Wohnung rechtlich korrekt vermieten? Eine pauschale Warmmiete ist ja, wenn ich mich richtig belesen habe, rechtlich nicht mehr zulässig. Zumal ich dann natürlich auch auf die volle Bruttomiete Steuern zahlen müsste.... Ich würde mir eine einfache Lösung der Situation wünschen, da es wirklich (nach langem Suchen) meine absolute Traumwohnung ist. Ich denke, den Strom zu trennen wird noch der einfachste Baustein des ganzen werden. Aber Wasser/Heizung? Was kosten auch entsprechende Zähler? Entschuldigt die vielen Fragen, aber ich bin absoluter Vermieter-Neuling und stand bisher immer auf der Mieterseite.
    Ich danke Euch schon mal vorab!
    Grüße Eva
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Das wäre an sich kein Problem, denn für (Kalt-)Wasser ist keine Verbrauchserfassung vorgeschrieben. Nach Verbrauch muss nur abgerechnet werden, wenn es Zähler gibt. Problematischer ist das bei der Heizwärme und beim Warmwasser, denn hier ist mit wenigen Ausnahmen die Verbrauchserfassung vorgeschrieben. Wenn du dich in § 11 HeizkostenV also nicht wiederfindest, ist dieser Zustand für Vermietung ungeeignet.


    Das Minimum ist, dass das Gebäude mit einer Verbrauchserfassung für die Heizwärme und für zentral bereitetes Warmwasser (falls vorhanden) ausgestattet wird. Ich persönlich hätte keine Lust, diesen Zustand nach dem Erwerb erst einzuklagen, freiwillig scheint auch nichts zu passieren, also suche ich mir lieber etwas anderes.


    ... von der der auf die Mietwohnung entfallende Teil der BK wieder abgezogen wird. Falls eine Pauschale also in ungefähr der Höhe der tatsächlichen BK vereinbart ist, ist das steuerlich neutral. Das ist also kein Problem.

    Tipp: Die Besteuerung willst du vor dem Kauf verstanden haben. Man kann vorher nie mit letzter Sicherheit wissen, wie der Steuerbescheid am Ende aussieht, aber die Grundzüge sollte man unbedingt begriffen haben.


    Nicht sicher. Das kommt darauf an, wie absurd die Sicherungskreise gesetzt sind. Gerade wenn das Haus früher mal so geplant war, dass diese beiden Einheiten nur gemeinsam genutzt werden, kann das durchaus aufwändig werden. Übrigens ist auch die Abrechnung des Stroms nicht zwingend nach Verbrauch durchzuführen. Trotzdem willst du das eigentlich schon haben, erstens weil ein anderer Modus beim Mieter jeglichen Sparanreiz stark dämpft, zweitens weil mit getrennten Hauptzählern der Mieter sich direkt mit dem Stromversorger befassen darf und dir so ein weiterer Baustein des Zahlungsausfallrisikos erspart bleibt.


    Du konzentrierst dich gerade auf die falsche Hälfte des Problems. Ja, die Zähler kosten Geld, aber diese Kosten würden ja sowieso anfallen und soweit sie der Mietwohnung zuzuordnen sind, wären es auch umlagefähige Betriebskosten. Das größere Problem ist der Aufwand, den du betreiben musst, um die übrigen Eigentümer dazu zu bringen, dem Einbau einer Verbrauchserfassung zuzustimmen. Es könnte sein, dass du dich in der Gemeinschaft dazu über eine Klage als Neuling vorstellen darfst. Wie bereits geschrieben, hätte ich darauf keine Lust.

    Sind solche Umstände absehbar, muss der Preis das reflektieren. Alternative: Der Verkäufer sorgt für geregelte Verhältnisse bevor du kaufst.


    Kein Problem, lieber fragst du jetzt als erst dann, wenn der Mieter die Betriebskosten pauschal kürzt oder andere Probleme dieses Kalibers auftauchen.

    Ich sehe hier noch ein weiteres Thema auf dich zukommen: Die beiden anderen Wohnungen gehören auch dem selben Eigentümer? Faktisch habt ihr also eine 2er-WEG? Das kann gut gehen, muss es aber nicht. Kleine WEGen sind bei Verwaltern nicht gerade beliebt, allgemein hat der andere Eigentümer sehr viel Einfluss. Insbesondere könnte es sein, dass er alle einfachen Mehrheitsbeschlüsse allein und ohne deine Zustimmung fassen kann, was meiner Meinung ein absolut untragbarer Zustand ist. Welcher Abstimmungsmodus ist in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung festgelegt?
     
    Syker gefällt das.
  4. #3 muerbs1982, 27.01.2016
    muerbs1982

    muerbs1982 Neuer Benutzer

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    Hi Andreas!
    Vielen Dank für deine umfassende Antwort! Ich verstehe §11 so, dass keine Verbrauchszählung notwendig ist, wenn das Haus vor 1981 bezugsfertig wurde. Das wäre gegeben (Baujahr 1974). Ist das so richtig? Lieber wär´s mir natürlich schon, wenn ich alles korrekt abrechnen könnte. Ich habe jetzt aber auch schon was von 50.000€ Investitionskosten gelesen :016sonst: DAS würde definitiv das Buget sprengen. Die Frage ist auch, ob tatsächlich ALLE Wohnungen Zähler bräuchten. In der Nebenkostenabrechnung wird alles gesammelt aufgelistet. So z.B. der Wasser / Abwasserverbrauch. Wenn ich jetzt nun Zähler in der UG-Wohnung habe, könnte ich den Verbrauch doch auch einfach aus der Gesamtaufstellung rausrechnen, oder denke ich jetzt nicht kompliziert genug?

    Ich hab´s mal grob überschlagen. Die Wohnung(en) die ich kaufen wollen würde (240qm), machen 50% des Gesamteigentums aus. Die beiden anderen Wohungen im 1. OG und Dach haben jeweils wieder andere Eigentümer. Es gibt also im Haus insgesamt 3 Eigentümer für 4 Wohnungen.
    Grüße
    Eva
     
  5. Andres

    Andres
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    "[...] und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann;"

    Das ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht gegeben.


    Auf die eine Art zu kompliziert, auf die andere Art nicht kompliziert genug.

    Bei Kaltwasser und Abwasser ist die Abrechnungsmaßstab grundsätzlich frei wählbar. Es ist also aus Abrechnungssicht kein Problem, dass es keine Zähler gibt. Das Problem sind Heizung und Warmwasser. Hier ist die Abrechnung nach Verbrauch vorgeschrieben. Wie willst du denn etwas "herausrechnen" wenn der Gesamtverbrauch nicht erfasst ist?


    Vorsicht, das muss nicht unbedingt etwas mit der Fläche zu tun haben. Dazu solltest du zunächst klären, nach welchem Modus in der Gemeinschaft abgestimmt wird.
     
Thema: Allg. Fragen zum Wohnungskauf/Vermietung
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