Allgemeine Frage zu Zwangsversteigerungen

Dieses Thema im Forum "Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland" wurde erstellt von ApartmentBuyer, 31.12.2014.

  1. #1 ApartmentBuyer, 31.12.2014
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    Ich haette da mal eine Frage zwecks ZV.

    Da man immer wieder mal bei Inseraten liesst, dass eine Wohnung einen festgestellten Verkehrswert "x" hat (z.B. 75.000,-) aber "ein Erwerb ist vorbehaltlich höherer Gebote voraussichtlich ab "y" (z.B. 50.000,-) provisionsfrei möglich stellt sich mir immer die Frage, wie oft wird eine Wohnung tatsächlich für Preis 'y" oder sogar darunter verkauft?

    Wenn eine Wohnung zwangsversteigert wird, muss die Wohnung egal wie niedrig verkauft werden oder gibt es dort einen Mindestpreis bzw. Prozentsatz vom festgestellten Verkehrswert?

    Wer legt den Verkehrswert fest, die Bank die das Geld einzutreiben versucht?


    Desweiteren, werden ZV-Immobilien nur verkauft, wenn sie bar bezahlt werden, denn wie kann man eine Kreditzusage auf eine Immobilie erhalten, wenn die Bank weder das Objekt noch die genaue Summe kennt?

    Und hat man bei ZV die Möglichkeit sich die Immobilie überhaupt im Voraus genau anzuschauen, oder ist es wie bei Autoauktionen wo man die Katze im Sack kauft und erst nach dem Kauf sieht was man da eigentlich gekauft hat?

    Gibt es ein Online-Portal, welches sich nur mit ZV beschäftigt, oder werden diese bei Banken geführt?

    Ich möchte mich über ZV schlau machen, da diese m.M.n. eine mögliche Alternative zum "normalen" Kauf einer Immobilie darstellen, bei der man eventuell eine bessere Rendite erwirtschaften kann, vorausgesetzt die Wohnung ist in einem guten Zustand oder die Renovierung/ Sanierung/ Modernisierung nicht zu viel kostet.

    Danke
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Hier wird es um die 5/10- bzw. 7/10-Grenzen gehen: Unter der 5/10 des Verkehrswerts, wird der Zuschlag im Regelfall verweigert, unter 7/10 des Verkehrswerts kann der Gläubiger verlangen, dass er dem Gebot zunächst zustimmen muss.

    Ob diese Dinge eintreten, hängt von der Nachfrage ab. Es gibt Objekte, die über Verkehrswert weggehen - es gibt Objekte, für die sich über mehrere Termine gar kein Interessent findet. Dann kann man irgendwann zum "Mindestgebot" zuschlagen - das sind so etwa die Verfahrenskosten.


    S.o.


    Ein Gutachter.


    Bar (oder LB-Scheck) sind 10 % des Verkehrswerts als Sicherheit zu hinterlegen. Der Rest muss bis zum Verteilungstermin bezahlt werden. Nach Zuschlag hat man also knapp 2 Monate Zeit, das Geld zu beschaffen. Das Thema Finanzierung sollte man also schon vor der ZV intensiv bearbeiten, aber der Kredit wird erst nach dem Zuschlag aufgenommen.


    Das kommt auf die Immobilie an. Bei manchen gibt es Besichtigungsmöglichkeiten, bei vielen nicht.


    Vor allem werden sie bei den Amtsgerichten geführt, wo eine Nachfrage im Regelfall sinnvoll ist, weil man ja auch gewisse regionale Vorstellungen von der neuen Immobilie hat. Wenn man keine ZV verpassen will, beschafft man sich das passende Amtsblatt.


    Ich schreib's immer wieder: ZV sind für sachkundige Profis oder Leute, die so viel Geld in der Hinterhand haben, dass man sich Fehler leisten kann. Man darf nie vergessen, dass irgendjemand die Immobilie schon einmal gegen die Wand gefahren hat - warum sollte das bei dir anders verlaufen?
     
  4. #3 Glaskügelchen, 31.12.2014
    Glaskügelchen

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    Das hab ich jetzt schon öfter gelesen, aber wie häufig ist es der Fall, dass tatsächlich die Immobilie "schuld" an der ZV ist? Von komplett dusselig und selbstverschuldet bis hin zu einer Verkettung höchst unglücklicher Umstände ist da alles drin.
    Klar kann es vorkommen, dass gleichzeitig das Dach gedeckt, die Heizungsanlage erneuert werden muss, und das Rohrsystem defekt ist. Wenn dann der Kreditrahmen ausgeschöpft ist, die Mieter berechtigterweise (oder auch nicht) die Miete mindern, dann passiert es vielleicht mal, aber wahrscheinlich eher selten.

    Ich hatte mir selber mal überlegt mich mit dem Thema näher zu befassen. Wovor ich am meisten Bammel vor hätte, wäre die Möglichkeit, dass der Alteigentümer auf den letzten Drücker irgendwelche Vereinbarungen mit den Mietern trifft, die den Wert der Immo in den Keller treiben und die nicht aufzufangen sind........ 50€ Miete garantiert auf Lebenszeit oder solche Scherze.
     
  5. #4 ApartmentBuyer, 31.12.2014
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    Erstmal Frohes Neues Jahr und dann danke für die Infos.

    ZV würde ich mich als Neuanleger niemals als erste Immobilie mit anfangen, aber nach einiger Zeit denke ich, befasst man sich doch irgendwann einmal mit.

    Ich möchte mir einfach soviel Wissen wie möglich über die nächsten Monate/Jahre aneignen um eventuell wenn die Zeit reif ist einen Versuch zu unternehmen.

    Als Beispiel mal diese Wohnung hier, Lage im Süden Berlins, nahe der Hauptstrasse mit guter BVG Anbindung, und preislich unter 925/qm (2 Zimmer, 53qm für 49.000,-).

    2 Zimmer Eigentumswohnung zum Kauf in Berlin mit 53 qm (ScoutId 78108096)

    Zwar gut aber da wird es bestimmt noch bessere ZV geben, wo man wohl Geld reinstecken muss, aber am Ende mehr Rendite bei raus kommt.

    cheers
     
  6. #5 ApartmentBuyer, 31.12.2014
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    Wie sollte das denn gehen? Kann ich mir jetzt nicht vorstellen, wie die Miete so weit gedrückt werden könnte, vor allem nicht langfristig.

    Könntest du das bitte etwas mehr erläutern? Danke.
     
  7. #6 alibaba, 31.12.2014
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  8. #7 ApartmentBuyer, 31.12.2014
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    Danke, dort habe ich sogar die von mir oben gepostete Wohnung gefunden.
     
  9. #8 alibaba, 31.12.2014
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    ich war schon mehrfach bei solch versteigerungen , meisst gehen die Preise

    nicht runter ,im gegenteilt :069sonst:

    durch gefühlte FremdBieter/StrohFrauenMänner gehen mache Immos immer in

    die Hände anderer :001sonst: einmal hab ich gedacht da ist eine FremdSprachenSchule

    weil ich fast nüscht verstanden hatte .

    Gruss
    alibaba :smile050:
     
  10. #9 Glaskügelchen, 31.12.2014
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    Der Alteigentümer darf ja bis zu einem gewissen Zeitpunkt Vereinbarungen mit den Mietern treffen wie er will, so wie jeder Vermieter das darf.
    Wenn ich in einen Vertrag schreibe, dass die Miete 50€ beträgt und bis zum Vertragsende unverändert bleibt, dann darf ich das tun und jeder Erwerber der Wohnung wäre ebenfalls daran gebunden.
    Sowas macht man als Vermieter aber ja normalerweise nicht. Bei einer (drohenden) Zwangsversteigerung sieht das aber anders aus, denn da muss damit gerechnet werden, dass der Alteigentümer einen Groll auf die Bank und Gott und die Welt hegt und keinerlei Schaden durch eine solche Vereinbarung hat. Wer am Boden liegt und keinerlei Chance mehr sieht jemals wieder aufstehen zu können, der kann durchaus in der Stimmung sein solche Dinge zu vereinbaren.
     
  11. #10 Duncan, 01.01.2015
    Zuletzt bearbeitet: 01.01.2015
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    @Glaskügelchen:
    bei ZV besteht ein Sonderkündigungsrecht.
    Das sollte man grundsätzlich nutzen.

    Zum Gutachter ist noch anzumerken: der wird von dem Gericht bestellt, das die Zwangsvollstreckung durchführt. So soll Objektivität gefördert werden.

    @ApartmentBuyer: Ich betreue mit meinen Handwerkern ein Objekt nur wenige Hausnummern weiter, ich würde an dieser Hauptverkehrsstraße mit zunehmend absteigender Mieterschaft nicht investieren. Der benachbarte Bäcker ist nach eigener Auskunft NPD-Wähler, gebürtiger Türke, der Spätkauf braucht mehr Security als Verkäufer. Insgesamt sehe ich die Ecke eher als einen Verlierer des Stadtumbaus. Aber wenn man damit leben kann als "Slumlord" zu gelten, kann man auch in solchen Gebieten gute Geschäfte machen, dazu sollte man allerdings Alleineigentümer des Hauses sein. Wenn in der WEG auch Selbstnutzer mit drin sind oder ET die eine andere Meinung haben, wird es schwer und teuer. Bevor man einer WEG beitritt sollte man diese WEG kennenlernen, dass ist im Rahmen einer ZV maximal schwer, so man nicht schon ET in dieser WEG ist.

    Und ja, man sollte das Geld in der ZV sofort flüssig haben, der Zuschlagsbetrag ist ab Zuschlag recht deftig zu Verzinsen. Bei Überweisung am gleichen Tag und entsprechend Zahlungseingang bei Gericht am Folgetag waren schon Zinsen fällig. Barzahlung ist seit einiger Zeit nicht mehr möglich. Die Gerichte haben Informationsblätter für Bieter in Zwangsversteigerungsverfahren auf ihren Webseiten. Auch ruhig mal gucken ob nicht ein Objekt bei ist das man kennt und einfach mal hingehen und gucken was so passiert. OK, wenn man Pech hat sitzt man dort mit dem Rechtspflegel eine halbe Stunde umsonst in der Gegend rum, mit etwas Glück bekommt man einen recht guten Einblick ins Geschehen.
     
  12. #11 Bürokrat, 01.01.2015
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    In diesem Forum gibts genügend Threads zum Thema ZV, einfach mal durchlesen. Passieren kann bei einer solchen ZV viel, so manch einer hat sich mit einer vermeintlich billig erworbenen Immobilie schon ruiniert. Meist läuft es freilich nicht so schlecht, das Haus ist tatsächlich eher selten die eigentliche Ursache für die ZV, eher der zu teure Erwerb derselben, die Unfähigkeit die Kreditraten zu zahlen, Scheidungen, Betrug etc. etc.
    Dennoch kann man tief in die Sch.... langen da man die Häuser selten vorher intensiv besichtigen kann, oft ist man gezwungen blind zu kaufen. Bis zum Beginn der Immoblase war das noch dadurch ausgeglichen dass die Immos dafür deutlich billiger waren als auf dem Markt, das hat sich aber seit 11/12 deutlich gedreht.
    Probleme mit dem Vorbesitzer gibt es häufig, insebsondere wenn dieser noch selbst darin wohnt. Das Internet und die Skrupellosigkeit der Menschen führen dazu dass die meisten Pleitiers irgendwelche Tricks versuchen bzw. den Rahmen des gesetzlich möglichen bis zum äußersten strapazieren (Selbstmorddrohungen, Scheinmietverträge, nicht gemeldete Verwandte leben darin etc. etc.) Eine solche Wohnung für 50 euro warm zu vermieten wird von den gerichten jedoch meistens wieder gekippt, schlimmer sind eher die, die aus Wut noch zerstören was sie zerstören können oder die Mietverträge mit Verwandten schließen zu preisen die nicht aberwitzig niedrig sind aber eben doch stark unter den Marktpreisen liegen oder die die sich weigern auszuziehen. Wenn alle Register gezogen werden kann sich der Prozess den ehemaligen Eigentümer rauszukriegen schon mal 2,3,4 Jahre ziehen. Meist gehts natürlich schneller, insbesondere wenn man mit Geld nachhilft.
    Außerdem existiert oft eine Mißverwaltung, keine schriftlichen MV, keine Nebenkostenabrechnungen, zu neidrige Pauschalen etc. etc.

    Riskant ist ein solcher Kauf in jedem Fall, manchmal ist er sehr profitabel, manchmal ruinös.
    Jedenfalls sollte man sich entweder sehr gut auskennen und sich mit allen Tricks irgendwie Zugang zum Haus erschleichen für eine Besichtigung oder aber man kanns sich leisten auch Geld zu verlieren. Das muss man dann eben einpreisen was momentan aber dazu führt dass man nichts mehr kaufen kann.
     
  13. #12 Glaskügelchen, 01.01.2015
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    Sonderkündigungsrecht bedeutet aber nur, dass sich die Kündigungsfrist verkürzt und nicht, dass man grundlos den Mietern kündigen kann. Und der Hauptkündigungsgrund, nämlich Eigenbedarf, besteht nicht immer.
     
  14. #13 ApartmentBuyer, 01.01.2015
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    Lankwitz als "Slum" zu bezeichnen finde ich aber sehr weit hergeholt, ich habe Freunde die dort wohnen und es ist auch abends ruhig dort, keine "Gangs" oder Möchtegern-Idioten wie man sie mal gerne in anderen Stadtteilen Berlins anfindet.

    Lankwitz Kirche ist ruhig, LIO am anderen Ende auch, die Gegend würde ich eher als Gut-Buergerlich bezeichnen, sehr viele kleine Häuser (EFH's bzw. MFH's) wenn man mal von der Hauptstrasse irgendwo einbiegt.

    Nähe zur Schlossstrasse (knapp 15 min.) mit Bus/Auto, S-Bahn Anbindung (Rathaus Lankwitz & Lichterfelde West), über die Malteser-Str. ist man in 15 min. aus Berlin raus.

    Ich würde gerne mehr von dir erfahren, wieso du denkst, dass Lankwitz auf dem absteigenden Ast sei.

    Danke
     
  15. #14 immodream, 01.01.2015
    immodream

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    Hallo,
    ich habe mich in den letzten Jahren immer wieder einmal mit dem Thema " Kauf bei ZV " beschäftigt und einige ZV besucht.
    Auch wenn im Internet Gutachten einzusehen sind, so ist oft dem Gutachter eine genaue Begutachtung von den Eigentümern nicht gestattet worden.
    Ich würde niemals ein Objekt kaufen, indem ich nicht wirklich alle, ich betone alle Wohnungen, gesehen habe.
    Oft sind wirkliche Schrottimmobilien angeboten worden, die selbst unsere ausländischen Mitbürger nicht für kleines Geld ersteigert haben.
    Bei guten Objekten sind die Bieter in ein " Zwangsversteigerungsbieterfieber " gefallen und haben sich oft weit über den vom Sachverständigen ermittelten Wert gesteigert.
    Ich beobachte zur Zeit bei den ZV Terminen ein nur wenige hundert Meter entferntes Objekt.
    Da ich das Objekt kenne, fand ich den Wert im Gutachten sehr niedrig.
    Erst beim intensiven Durchlesen des Wertgutachtens ist mir aufgefallen, das der " Drecksack " ( ich kenne den seit dreißig Jahren ) das Haus seiner Frau überschrieben hat und für sich und seine drei Kinder ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen ist.
    Das begründet auch den niedrigen Wert im Gutachten.
    Damit hat sich meinerseits das Interesse an diesem Objekt erledigt.
    Grüße
    Immodream
     
  16. #15 einhorn, 01.01.2015
    einhorn

    einhorn Gast

    ein beliebter Trick ist auch, daß ein Mietvetrag zwischen Alteigentümer und einem Verwandten geschlossen wird mit einer nicht ausreichenden Miete....
    dann kommt ein skrupelloser Rechtsverdreher daher, der die Räumungsklage über Jahre verschleppt
    (bei mir rund 4 Jahre) (da war vermutlich auch die Richterin der Erstinstanz gekauft)
    und alles tut, um Dich finanziell zu schädigen und auszubluten....

    (Gooogel mal nach einem Rechtsverdreher Klaus F..... aus F....)
    Einhorn
     
  17. Duncan

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    Die Mieter sind zunehmend geringer gebildet, einkommensschwächer und zunehmend Empfänger im Sozialtransfer. Ja, es gibt noch gutbürgerliche Enklaven, diese entwickeln sich aber eher in Richtung geriatrische Erprobungsfelder. Der Anteil der nicht deutschsprachigen Mieter steigt stark. Nur meine Wahrnehmung, die ich innerhalb der dortigen Wohnungen von deren Bewohnern und Mietern vermittelt bekomme. Die Entwicklung geht langsam aber beständig voran, so zumindest der Trend der letzten 5-10 Jahre. Die meisten Wohnungen gehören blockweise oder wohnanlagenweise größeren Investoren mit Renditeausrichtung, an einem Erhalt bzw. einer Verbesserung der Lage besteht kein Interesse, es wird in der Regel alle 3-5 Jahre der (buchmäßige) Eigentümer gewechselt. Im allgemeinen wird (russisch?) Roulette gespielt. Wer als letzter die sanierungsbedürftige (einstürzende) Immobilie hält, hat verloren. Einbrechende Kindergartendecke und durchbrechender Kühlschrank habe ich schon erlebt. Keller und Dächer sind oft in erbarmungswürdigem Zustand.
    Insgesamt sehe ich für Lankwitz weniger schwarz als für Spandau, aber aufstrebende Wohnlage sieht anders aus.

    Noch ist Lankwitz lange kein Slum, aber der Begriff Slumlord ist so schön griffig und zeigt sofort die Richtung an. In Berlin ist derzeit viel am Wandel, Kreuzkölln und Neuschwabenland (Mitte, Friedrichshain, Prenzelberg) entwickeln sich zusammen mit Tempelhof zu besseren Gegenden, Steglitz, Spandau, Charlottenburg und Tiergarten sind eher auf dem absteigenden Ast. Aber das kann sich zum Teil schon von einer zu anderen Straße vollkommen anders darstellen.

    Wenn man für "kleines Geld" dort einen Block oder eine Wohnanlage erwerben kann dann ist das durchaus lukrativ, aber eine Einzelwohnung mit unklarem Erhaltungs-/Sanierungs- und Modernisierungsstand in einer WEG ist da wirklich Glücksspiel, wenn nicht gar russisch Roulette mit einer Pistole. [​IMG]
     
  18. #17 Glaskügelchen, 01.01.2015
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    Dann scheint aber die Frau insolvent zu sein, denn sonst stünde das Haus nicht in der ZV. Und meines Wissens nach sind solche Wohnrechte anfechtbar. Kommt wohl auf den Zeitpunkt der Eintragung an.
    Aber das kostet halt Geld. Sicher einer der Fälle für die eine Rechtsschutzversicherung lohnt.
     
  19. #18 alibaba, 01.01.2015
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    vor Jahren gab es noch interessante Objekte von der TreuHand , aber

    die Zeiten scheinen auch vorbei zu sein :unsicher039:

    von der Stadt Land Berlin oder wie die heissen ,gab es auch kleine

    schöne MassivMietsHäuser sogar mit Grundstücke die man noch teilen konnte :hut018:

    Gruss
    alibaba :smile007:
     
  20. #19 immodream, 01.01.2015
    immodream

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    Hallo Glaskügelchen,
    die ganze Familie hat einfach über ihre Verhältnisse gelebt. Deswegen wird ja auch die Zwangsversteigerung eingeleitet.
    Grüße
    Immodream
     
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