allgemeine fragen (weg/verwaltung)

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von WEGMIETER, 10.08.2007.

  1. #1 WEGMIETER, 10.08.2007
    WEGMIETER

    WEGMIETER Neuer Benutzer

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    hallo,

    wir sind in einer weg und hätten dazu mal ein paar fragen.

    wir haben unser haus (in einer weg) ende 2005 gekauft.
    als wir anfang 2006 unsere nebenkostenabrechnung erhielten, wurden die nebenkosten (strom/wasser usw.)
    mit den vorbesitzer anteilig aufgeteilt. aber die gartenpflege, die von unserem vorbesitzer, wurden uns voll in rechnung gestellt.

    jetzt 2007 tauchen schon wieder kosten, einer heizungsfirma, in unsere nebenkostenabrechnung auf, die noch von unserem vorbesitzer sind.

    Nun meine fragen:

    1. ist so was rechtens, das die arbeiten von unserem vorbesitzer, uns in rechnung gestellt werden?

    2. es gibt einige mieter die ihre nebenkosten nicht bezahlen, nun sollen diese auf den rest der gemeinschaft
    aufgeteilt werden, ist das auch okey?

    3. des weiteren haben wir einen hausmeister beauftragt, und einen aufgabenkatalog erstellt, nun werden uns aber zusätzlich kosten in rechnung gestellt. z.b. er ist für den spielplatz zuständig (rasen mähen), nun bekamen wir für jedes mal für müll einsammeln geld in rechnung gestellt.

    4. was passiert eigentlich wenn wir unserer verwaltung keine entlastung erteilen?



    für eure antworten und hilfen wäre ich sehr dankbar

    gruß
    wegmieter
     
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  3. #2 Martens, 10.08.2007
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    moin,

    Ihr habt also ein Haus in einer WEG gekauft und seid damit Eigentümer geworden - nicht Mieter.

    Es gibt für Euch keine Nebenkostenabrechnung, Ihr tragt als Eigentümer alle anfallenden Kosten in der Jahresabrechnung über das Hausgeld oder Wohngeld.

    Die Kosten gegenüber der Gemeinschaft trägt jeweils der grundbuchliche Eigentümer, schon die Aufteilung zwischen dem Voreigentümer und Euch im vergangenen Jahr war war falsch, aber egal. Fallen jetzt also Kosten an, tragt Ihr sie, Ihr seid der Eigentümer.

    Sollten sich im Kaufvertrag Regelungen finden, daß der Voreigentümer irgendwelche Kosten übernimmt, müßt Ihr das mit Ihm klären, die Gemeinschaft hat damit nichts zu tun.

    Zu den Fragen

    1. Ja.

    2. Eigentümer, es sind alles Eigentümer und es geht um die Hauskosten oder das Wohngeld. Und ja, wenn irgendwo Zahlungsausfälle auftauchen, muß die übrige Gemeinschaft dafür aufkommen - wer auch sonst?

    3. Welche Kosten ein Hausmeister in Rechnung stellen darf, ergibt sich aus seinem Vertrag. Wenn dort Leistungen im Stundennachweis vereinbart sind, dann werden die eben nach Aufwand berechnet.

    4. Die Entlastung stellt einen Verzicht auf Forderungen aus leichter Fahrlässigkeit dar. Wird sie nicht erteilt, bleiben die Forderungen - so es denn welche gibt - bestehen.

    Ich habe schon seit Jahren keine Verwalterentlastung mehr auf der Tagesordnung und lebe noch immer.

    Also: es passiert gar nichts, wenn der Verwalter nicht entlastet wird.
    Man sollte als Eigentümer jedoch schon einen juristisch zutreffenden Grund haben, wenn man nicht Entlastung erteilt, denn das ist eine Ohrfeige für den Verwalter.

    Nur weil man mit irgendwelchen Einzelentscheidungen nicht einverstanden war, darf man nicht die Entlastung verweigern, denn darum geht es nicht.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  4. #3 LMB-Immo, 10.08.2007
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    Hallo WEGMieter,

    Zu 2.)

    Reden wir von Eigentümern oder Mietern, die nicht zahlen wollen?
    Wenn es Mieter sind, ist dass das Problem der Eigentümer der jeweiligen WE die Betriebskosten einzutreiben und kann nicht auf die anderen Eigentümer aufgeteilt werden.

    Wenn es Eigentümer sind die nicht zahlen, muss die Verwaltung diese bei den Eigentümer eintreiben. Je nach Höhe der Außenstände kann die WEG in Geldschwierigkeiten kommen. Das wird durch eine Sonderumlage oder durch eine kurze Überziehung des WEG-Konto gelöst. Beides (Höhe bzw. Dauer der Überziehung) wird durch eine Eigentümerversammlung beschlossen und entsprechend verteilt.

    Zu 3.)

    Wenn der Hausmeister den Leistungskatalog, den Ihr aufgestellt habt anerkannt hat und entsprechen vergütet bekommt und diese Aufgaben nicht dabei sind, die Du an sprichst (Spielplatz, Müll aufsammel) kann er diese extra in Rechnung stellen. Dann sollte man noch mal mit den HM verhandeln.

    Zu 1.)

    Wann war denn die Nutzen und Lasten übernahme ? Nach dem Termin der Rechnung der Heizungsfirma=> dann für euch, wenn nicht für den Voreigentümer. Abgesehen das eine 2 Jahre alte Rechnung erst jetzt abgerechnet wird. Mit den Gartenkosten sollte ihr mit den alten Eigentümer sprechen.

    Die WEG-Verwaltung macht es sich etwas leicht, wie ich das sehe.

    Zu 4.)

    Nichts. Denn die Entlastung braucht kein Mensch, denn wenn die Verwaltung trotz Entlastung innerhalb der gesetzlicher Frist bzw. Vereinbarten Zeitraum fahrlässige oder grob fahrlässige Fehler nachgewiesen werden, können die die Entlastung sich dahin stecken wo keine Sonne scheint :lol.
     
  5. #4 WEGMIETER, 10.08.2007
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    hallo,

    und schon mal danke für ihre antworten.

    wir bekommen schon eine nebenkostenabrechnung und müssen jeden monat
    einen abschlag an die verwaltung zahlen.

    bei punkt 1, kann ich nicht verstehen das wir das zahlen müssen (im kaufvertrag steht "haus ohne schuld"). die verwaltung hatte probleme mit dem handwerker und bezahlt die rechnung ein jahr später und wir sollen nun versuchen das geld vom vorbesitzer zurück zu bekommen. ich finde das ist aufgabe der verwaltung, die doch auch ganz andere möglichkeiten (rechtliche).

    bei punkt 2, wenn in meinem heimatort einer keinen strom usw. bezahlt, haben wir aber keine kosten übernommen. das ist doch nicht unser problem wenn die nicht zahlen, da hat die verwaltung denen den "hahn zuzudrehn". Statt dessen wird wieder der einfache weg genommen und die gemeinschaft soll zahlen.

    zur entlastung. es sind mehrere unzufrieden und es sind nicht nur einzelne punkte sonderen mehrere. wenn es nur eine ohrfeige wird und keine rechtlichen problem gibt, fände ich es okey.
    ich/wir haben das so verstanden, das dann auch unsere offenen punkte darunter fallen.
    z.b. das dadurch die noch ausstehenden nachzahlungen (der nebenkosten) nicht bezahlt werden und die gemeinschaft insolvenz usw. anmelden müssten.

    wie ist ihre/eure meinung.

    noch mal danke

    gruß
    wegmieter
     
  6. #5 LMB-Immo, 10.08.2007
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    Hallo WEGMieter,

    Erstmal habt Ihr das Recht die Verwaltung zuwechseln. Es reicht eine einfache Mehrheit bei der Eigentümerversammlung.
    Habt Ihr eine Beirat, dann kann er die neuen Verwaltung aussuchen und auf einer außerordentliche Eigentümerversammlung vorstellen und raten diese zu wählen. Der Beirat kann die Versammlung einberufen. Die alte Verwaltung muss nicht mal anwesend sein.

    Der Abschlag ist für die laufenden Betriebskosten (allg. Strom, Versicherung, Müll usw.), Verwaltung, Instandhaltungsrücklagen. Das hat nichts mit den Kaufvertrag zutun.

    Wegen der Rechnung hast Du die gleichen juristischen Möglichkeiten.

    Eine WEG kann keine Inso anmelden. Nur die Eigentümer persönlich, aber soweit sind wir noch nicht.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  7. #6 Martens, 10.08.2007
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    moin,

    nochmal: Nebenkosten oder Betriebskosten ist ein Begriff aus dem Mietrecht - hier geht es um Eigentümer und eine WEG.

    Eigentümer bekommen eine Abrechnung über alle Kosten der Gemeinschaft, nicht nur die, die Mieter als Betriebskosten oder Nebenkosten zu tragen hätten. Insofern bekommen Sie als Eigentümer in einer WEG mit Sicherheit KEINE Nebenkostenabrechnung.

    Der Kaufvertrag betrifft Veräußerer und Erwerber, aber nicht das Verhältnis zwischen dem Erwerber und der Gemeinschaft. Wenn jetzt Kosten zu bezahlen sind, die ursächlich in einen Zeitraum von vor fünf Jahren fallen - dann haben die aktuellen Eigentümer diese Kosten anteilig zu tragen, die alten Eigentümer sind aus dem Schneider, das nennt man Lasten-Nutzen-Übergang.

    In einer WohnungseigentümerGEMEINSCHAFT haftet jeder für den anderen, wenn auch inzwischen begrenzt. Insofern sind Probleme der übrigen Eigentümer auch Ihre Probleme. Will man das nicht, darf man sich nicht in eine WEG einkaufen.

    Die Verwaltung verfügt über die Mittel, die ihr von der Gemeinschaft zur Verfügung gestellt werden, zahlt jemand seinen Anteil nicht, müssen die anderen einspringen, sonst können die Rechnungen nicht bezahlt werden.

    Eine WEG-Verwaltung verfügt über dieselben rechtlichen Möglichkeiten wie jeder einzelne Bürger auch, es wäre ja noch schöner, wenn es anders wäre.

    Zur Installation einer Versorgungssperre bedarf es eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft, die Verwaltung hat überhaupt niemandem einfach "den Hahn abzudrehen". Oft ist die Durchführung einer Versorgungssperre technisch gar nicht möglich oder aber mit hohen Kosten verbunden, die zahlen dann die übrigen Eigentümer, also auch Sie!

    Nochmal, eine Verweigerung der Entlastung bewirkt nichts, gar nichts, überhaupt nichts.

    Befassen Sie sich mit der Materie einer WEG, mit Ihren Pflichten und Rechten sowie den Aufgaben einer WEG-Verwaltung und diskutieren Sie mit dem Verwalter über Lösungsmöglichkeiten.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  8. #7 WEGMIETER, 13.08.2007
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    hallo,

    und danke für die ausführlichen antworten.
    beim hauskauf hat sich alles ganz anders und "einfacher" angehört.

    dann warten wir mal unsere nächste versammlung ab.

    gruß
    wegmieter
     
  9. #8 Martens, 13.08.2007
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    moin,

    tja, das finden wir häufig, daß sich das beim Makler alles ganz einfach angehört hat - der will ja auch nur verkaufen, während Verwaltung und Eigentümer dann jahrelang zusammenarbeiten dürfen.

    Aber, das wird schon.
    Trotzdem und nochmal meine Empfehlung, sich in das Thema einzuarbeiten und nicht einfach bis zur nächsten Versammlung zu warten.

    hoffe geholfen zu haben,
    Christian Martens
     
  10. #9 WEGMIETER, 14.08.2007
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    hallo,

    um mal das gesamte kurz zu erklären.
    unsere weg besteht aus ca. 90 reihenhäuser mit ca.25 abrechnungseinheiten.
    je abrechnungseinheit sind 2-5 häuser.
    je abrechnungseinheit ist eine zentralheizung.
    es war eine ehmalige "ami- siedlung".
    somit nur "ein mieter".

    jetzt wurden die häuser verkauft und es
    wohnen nun ca. 40% mieter und 60% eigentümer in der "siedlung".

    beim kauf wurde uns gesagt das wir die kosten für die heizung teilen,
    also die abrechnungseinheit, das wir nebenkosten bezahlen müssen, aber nicht
    das wir für unsere nachbarn usw. aufkommen müssen.

    wir hätten uns besser über so eine weg informieren müssen.

    des weiteren ist noch das problem das die alter verwaltung aus gesundheitliche
    gründen (vielleicht auch durch den neuen stress???) die anlage an eine andere verwltung übergeben hat. dadurch stehen halt noch einige finazielle punkte offen,
    die wir nun ausbaden sollen.

    gibt es eigentlich ein "buch" / leitfaden, internetlink usw.
    wo man sich mehr über weg´s informieren kann???

    wir müssten doch auch ein sonderfall sein,
    wenn ich in einem hochhaus wohne, kann ich verstehen wenn alle parteien
    die dachreparatur bezahlen.
    aber nicht wie bei uns das haus 1 bei haus 4 mitbezahlen soll.

    gruß
    wegmieter
     
  11. #10 LMB-Immo, 14.08.2007
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    Hallo Wegmieter,


    Wenn Haus 1 und Haus 4 als Reihenhaus mit einem Dach verbunden sind und in der TG das Dach als Gemeinschaftseigentum von Haus 1 bis 4 erklärt ist, dann ja.

    Gruß

    Lothar Berg
     
  12. #11 Martens, 14.08.2007
    Martens

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    moin,

    andersherum wird ein Schuh daraus, die Dächer sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Punkt.
    Insofern werden die Kosten grundsätzlich von allen Eigentümern getragen, sofern in der Teilungserklärung keine abweichenden Regelungen stehen ODER die Gemeinschaft abweichende Beschlüsse gefaßt hat.

    Also in der Teilungserklärung nachsehen und ggfs. die ollen Protokolle durchsehen.

    Zum Thema Literatur habe ich als Beispiel und Suchhilfe einfach mal bei Amazon.de den Begriff "Eigentumswohnung" eingegeben, das Ergebnis ist schon ganz anschaulich. Ich würde mal einen Vormittag in einer größeren Buchhandlung verbringen und in ein paar der Titel hineinlesen.

    viel Erfolg,
    Christian Martens
     
  13. #12 WEGMIETER, 15.08.2007
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    hallo.....

    das werd ich machen, danke

    gruß
    wegmieter
     
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