Allgemeine Fragen zur WG im Eigenheim

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Daniel K. 1987, 03.03.2008.

  1. #1 Daniel K. 1987, 03.03.2008
    Daniel K. 1987

    Daniel K. 1987 Neuer Benutzer

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    Guten Tag,

    Ich hab mich hier mal so durchgelesen und denke das mir hier bestimmt jemand weiterhelfen kann, da ich mit meiner jetzigen Situation etwas überfordert bin.

    Ich hab vor etwa 3 Monaten ein halbes Haus von meiner Grossmutter geerbt und wohne jetzt dort im EG, über mir wohnt ihr Bruder mit seiner Frau. Das Haus gehört uns beiden gleichermassen, nennt sich wohl Erbengemeinschaft. Meine Wohnung ist ca 90 qm gross und da das für einen 20 Jährigen single etwas zu gross (und zu teuer) ist, dachte ich mir ich hol mir ein oder zwei mitbewohner-/innen mit rein. das eine Zimmer was ich vermieten will ist etwa 15 qm gross, das andere ca 8qm. Die Wohnung will ich als WG nutzen.

    So, und da steh ich nun mit meiner Idee und hab ehrlichgesagt kein plan von Nix.

    - Wie fang ich das überhaupt an?
    - Mietvertrag- schon mal gehört, aber das wars auch schon.
    - Darf ich nen 8 qm Zimmer überhaupt vermieten? ist ja schon sehr klein.
    - Ich hab ne menge über steuern gelesen,bin aber am Informationsüberfluss gescheitert
    - Rechtliches?
    - An was muss ich überhaupt noch denken, da gibts doch bestimmt ne menge?

    Ich hoffe das sich jemand die zeit nimmt und sich die mühe macht mir etwas über die ersten Schritte und das Drumherum zu erklären, und vielleicht ein paar gute ratschläge bereithält. Für informationen Rund um das Thema wär ich sehr dankbar, da mir die ganze sache übern kopf zu wachsen droht. :gehtnicht

    Lieben Gruss
    Daniel
     
  2. AdMan

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  3. #2 Vermieterheini1, 03.03.2008
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    Hallo Daniel K. 1987,

    du meinst durch Untervermietung Geld zu bekommen.
    Was aber ist mit deinem schönen Wunschtraum, wenn deine Untermieter keine Lust haben zu zahlen?
    Dann darfst du diese auf deine Kosten viele Monate lang "durchfüttern"!
    Liest du nichts, siehst du nicht Fernsehen, wie hilflos Vermieter in Deutschland der Wiikühr von Mietern ausgeliefert sind?

    Dir passert so was nicht wirst du sagen.
    Meine Nachbarin hat aus finanziellen Gründen an eine gute Bekannte untervermietet. Nach nur 3 Monaten ging es schon los. Nix mehr bezahlt, Anspüche gestellt, laufend Mietmängel herbeigezaubert. Nachträglich stellte es sich heraus, dass die "gute Bekannte" seit vielen Jahren eine professionelle Mietnomadin war.



    Und Steuern, gutes Thema.
    Alle deine Mieteinnahmen darfst du für die notleidenden Politiker, Vorstände, Aufsichtsräte, usw. bis auf den letzten Cent zum perönlichen Spitzensteuersatz versteuern und gegebenenfalls Sozialabgaben dafür zahlen.
    Das kann dich z.B. dein BAFÖG, deine Wohnungsbauprämie, deine Arbeitnehmersparzulage, die Steuerfreiheit von Studentenjob, usw. kosten.
     
  4. #3 Daniel K. 1987, 03.03.2008
    Daniel K. 1987

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    Danke erstmal für deinen Kommentar,

    Darum bin ich ja hier, ich hoffe von den erfahrungen Anderer ein wenig zu profitieren. Ausserdem glaube ich noch ein klein wenig an "das gute im Menschen" und das nich jeder Mieter ein Nomade ist und versucht einen übern tisch zu ziehn. Mietmängel- gut, mal so in den raum gestellt- da kann man sich doch bestimmt irgendwie vor schützen oder zumindest einen Teil ausschliessen?

    Ja Steuern... klingt bei dir so als wären die Mieter ehr eine Investition als eine "Geldquelle", also wenn die wirklich mehr kosten als einbringen würden, dann würd doch niemand mehr vermieten :?

    naja, ich würd mich freuen wenn du (oder jemand anderes) weiterhin Tips/Ratschläge zum Thema geben kann. Vorallem in dem Punkt wie ich sowas überhaupt anfange und welche Dinge einer anmeldung bedürfen, bzw. steuern nachsich ziehn, nich das ich nachher noch ne illegale WG aufmache oder sonstwas dergleichen (wenns sowas überhaupt gibt...)
     
  5. #4 lostcontrol, 03.03.2008
    lostcontrol

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    klar, du würdest evtl. einiges an kosten sparen können.
    aber wer will denn bitte ein 8qm-zimmer mieten? oder ein 15qm-zimmer?
    und wieviel willst du denn dafür haben?
    ganz ehrlich: ich würd mich an deiner stelle an der schönen grossen wohnung freuen, die zimmer als unbeheizten abstellraum nutzen und lieber ein bisschen mehr grundsteuer etc. bezahlen als mir ärger in die eigene wohnung zu holen.

    hast du denn WG-erfahrung?
    ist ja nicht jedermanns sache, diese form des wohnens...
     
  6. #5 Vermieterheini1, 03.03.2008
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    Hallo Daniel K. 1987,

    wenn du kein Steuerexperte bei ALLE Einkunftsarten die du hast bzw. haben willst bist, dann ist dir bei Vermietungsabsicht nicht zu helfen!

    Haus anteilig von Großmutter geerbt = vermutlich keine AfA = Grundmiete vermutlich zu 100% zu versteuern

    Nicht die allergeringste Ahnung vom Vermietergeschäft, da bist du der hilflose Spielball deines Mieters.

    Und komme blos nicht auf die Idee "inoffiziell" zu vermieten!
    Damit machst du dich wunder bar erpressbar, z.B. wegen Steuerhinterziehung.
    Ich vermute es gibt zwischen dir und deinem Miterben eine schriftliche Aufteilung des Hauses vorgenommen wurde. Somit muss dein Miterbe einer Vermietung, auch einer Untervermietung zustimmen.
    Mündlicher Mietvertrag = unbefristete Mietvertrag nach BGB = VERmieter zahlt alles.
    Kann der Mitbewohner nachweisen, dass es ein irgendwie geartetetes Mietverhältnis gibt, so hat der Mitbewohner alle Rechte eines Mieters in Deutschland und du hast alle Pflichten eines VERmieters.
    Und das Finanzamt freut sich schon auf dich.

    Nimm dir lieber eine anständige Freundin mit in die Wohnung, die die beim Unterhalt der Wohnung mitzahlt. Da gibt es kein Vermieter-Risiko und keine Steuerproblematik!
     
  7. #6 lostcontrol, 03.03.2008
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    ich will ja kein spielverderber sein, aber genau DAMIT kann man sich die meisten probleme einhandeln. letztendlich ist die partnerin ja auch nichts anderes als 'ne WG-mitbewohnerin mit sämtlichen rechten und pflichten. nur dass dann auch noch emotionaler stress dazu kommen kann...
     
  8. #7 Vermieterheini1, 03.03.2008
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    Hallo lostcontrol,

    schlechte Erfahrungen gemacht? Mein Beileid.
    Eine Freundin, Geliebte, Lebensabschnittspartnerin oder wie man das auch immer nennen möchte, die mit in der Wohnung lebt ist eben KEINE Mieterin oder Untermieterin.
    Das ist juristisch der kleine aber feine Unterschied.
    Soweit keine nachweislichen Vereinbarungen existieren kann keiner der beiden Parteien was einklagen.
    Juristisch gibt es da meines Wissen keinerlei gegenseitige Rechte und Pflichten bezüglich dem Wohnen. Wen und wie lange ein Hauseigentümer jemanden bei sich in der eigenen Wohnung hausen lässt ist reine Privatsache.

    Bei einer WG (Wohngemeinschaft) würde ich immer von einem offiziellen Miet- bzw. Untermietverhältnis ausgehen.
     
  9. #8 lostcontrol, 03.03.2008
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    in zeiten von hartz4 wird sowas dann aber bis ins allerkleinste detail abgeklopft.
    und übrigens auch kontrolliert.
    wenn z.b. die freundin dann blöderweise mal in die alg2-situation kommt (und das geht heute schnell), dann is schluss mit lustig. dann wird aus dem netten miteinander ruckzuck 'ne lebensgemeinschaft, in der der partner dann nicht nur die wohnung alleine bezahlen muss (und auch bei eigentum hat man ja kosten - genaugenommen kommt man da nicht billiger weg als bei miete, zumindest dann nicht, wenn man das haus in schuss halten will).
    ich würde GERADE da eine entsprechende schriftliche vereinbarung, am besten einen entsprechenden vertrag aufsetzen.

    einklagen vielleicht nicht - aber so 'ne lebensgemeinschaft gilt auch ohne schriftliches für viele ämter als feste vereinbarung, ausserdem ist man ja dann auch entsprechend gemeldet. und das kann sehr deutliche nachteile haben.
     
  10. #9 Daniel K. 1987, 03.03.2008
    Daniel K. 1987

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    Zusammengefasst: "Vermieten ist mist"?

    gut, soweit hab ich das jetzt verstanden, sagen wir mal ich wills trotzdem machen - was kommt mal ganz sachlich auf mich zu, abgesehn von der ganzen schwarzseherei. ich eröffne ja nich grad die erste WG deutschlands...

    mit freundin ins haus holn werd ich ma schön bleiben lassen, den damit fällt man doch recht schnell "aufe Schnauze", kennt wohl jeder...

    Das mit dem erbe setzt sich so zusammen das meiner grossmutter und ihrem bruder das haus gleichermassen gehörte, da sie es von ihren eltern geerbt haben- seit dem wohnten sie zusammen darin. ich habe den teil der ihr gehörte geerbt. Miterben gibt es also keine, das haus wird nur deshalb als "erbengemeinschaft" geführt, da immernoch 2 parteien sich das ursprüngliche erbe teilen, ich hab aber nur die hälfte dieser gemeinschaft geerbt (ich hoffe das war jetzt nicht zu kompliziert ausgedrückt:-)

    öhm gut, "AFA?" sagt mir leider nix

    und das die miete zu 100% versteuert wird... hmm... kann ich mir ja kaum vorstellen

    ausserdem denk ich das man sich wenn man sich mit dem Thema "Vermieten" ausseinandersetzt, doch mehr oder weniger durchsteigen kann, auch ohne steuerprofi zu sein. Schliesslich ist nicht jeder Vermieter Steuerberater und ich hab mal gehört das es trotdem klappt :-)

    was die grösse angeht 15qm ist eine annehmbare grösse für ein WG zimmer wie ich verschiedenen immobilien-börsen entnehmnen konnte, 8qm ist da schon was anderes(wird aber ebenfalls angeboten). ich persöhnlich kenne da einige die so ein zimmer wegen dem günstigen preis zu würdigen wissen. Die frage ist nur ob es nicht eine vorgeschriebene mindestgrösse für das zimmer gibt gibt? der rest der wohnung wird sich schliesslich geteilt - da bekommt schon niemend platzangst, ist ja immerhin 90 qm gross.

    Was mich jetzt besonders interresiert sind die Steuerlichen gegebenheiten, ggf. anmeldungspflichten (was, wann, wo) und natürlich das was ich jetzt hier vergessen hab zu erwähnen weil ich noch nix von weiss.

    Wenns geht bitte nich nur was-wäre-wenn kommentare, sondern lieber sachliche Ratschläge

    Vielen dank erstmal für die vielen Kommentare, das hilft mir alles schon mal weiter!

    Daniel
     
  11. #10 lostcontrol, 04.03.2008
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    nein, so darfst du das nicht sehen. aber wenn du dich hier im forum mal ein bisserl umsiehst, wirst du unweigerlich auf ziemlich viele postings mit der thematik "mieter zahlt nicht" oder "mieter zieht nicht aus" oder "räumungsklage - wie teuer?" und ähnliches stossen. du solltest dir einfach bewusst sein, dass vermieten nicht nur bedeutet, dass man jeden monat geld überwiesen bekommt, sondern dass damit 'ne ganze menge pflichten (instandhaltung usw.) verbunden sind sowie jede menge ärger.

    verkürzt gesagt: ABSCHREIBUNG.
    dürfte bei dir aber erstmal garnicht zur debatte stehen - du hast ja nicht gekauft und anscheinend in nächster zeit auch nicht vor im grossen stil zu modernisieren.

    aber sicher. hast du noch nie deine steuer gemacht? da gibt's 'n extra abschnitt namens "einnahmen aus vermietung und verpachtung" - und da musst du die einnahmen angeben. wird zu 100% versteuert, sofern du nichts hast was du abschreiben kannst (handwerkerrechnungen usw. - lass dir das vom steuerberater erklären).

    das vermieten als solches steht auf einem ganz anderen blatt als die steuern, die du für deine einnahmen bezahlen musst. da es sich bei dir im ziemlich kleinen rahmen abspielt denke ich auch, dass du das ohne steuerberater hinkriegen könntest. ich würd dir trotzdem empfehlen dich entsprechend beraten zu lassen, z.b. kann dir der steuerberater sagen wie du deine ausgaben über die jahre am besten verteilst, damit du sie optimal abschreiben kannst. und ausgaben wirst du IMMER haben wenn du immo-eigentum hast.

    zur steuer hast du ja jetzt das wichtigste erfahren - ob du's nun glauben magst oder nicht.
    anmelden musst du erstmal garnichts, aber deine mieter müssen sich natürlich anmelden.

    zudem würde ich dir empfehlen ein extra-konto anzulegen für alles was mit dem haus zu tun hat (grundsteuer, mieteinnahmen, handwerkerrechnungen, energiekosten, wasserrechnungen, versicherungen, fernsehkabel, DSL falls es geteilt wird, müllgebühren usw. - eben alles was du "mitvermietest"). schau dir hierzu die betriebskostenverordnung an (hier im forum links unter "mieter portal menü" unter "BetrKV". auch wenn du dich für eine pauschale entscheiden solltest, hast du damit sowas wie eine "checkliste" zur hand, damit du auch nichts vergisst.

    versäume es auf keinen fall sämtliche laufenden kosten bzw. betriebskosten mal aufzulisten und dir sehr genau zu überlegen wie du die umlegen möchtest. das ist in WGs nicht ganz einfach, da empfiehlt sich eigentlich eine pauschale für die betriebskosten. aber achtung: wenn du die pauschale zu niedrig ansetzt, bleibst du auf den kosten sitzen, denn du darfst keine nachzahlung fordern.
    also: in jedem falle einmal alles supergenau auflisten. mit deiner verwandtschaft reden, ob die vielleicht irgendetwas aus purer gewohnheit tragen, was eigentlich auf deine kosten geht (z.b. versicherung oder gartenpflege oder sowas).
    setze am besten auch einen bestimmten jährlichen betrag für allgemeine instandhaltungsgeschichten an - das darfst du zwar nicht umlegen, aber du brauchst entsprechende rücklagen, falls was kaputtgeht. eine kloschüssel ist billig, aber 'ne neue zentralheizung kannst du nicht aus dem ärmel schütteln nehme ich jetzt mal an.

    ich würde dir im falle einer WG auch dringend eine haushaftpflichtversicherung ans herz legen - die ist zwar auch nicht pflicht (genausowenig wie die gebäudeversicherung), aber ausgesprochen nützlich, gerade bei WGs, weil da ja dann doch mit viel besuch gerechnet werden muss.

    ausserdem würde ich auch ganz dringend eine hausratversicherung abschliessen - immerhin werden deine möbel, deine böden, dein fernseher etc. auch von anderen benutzt. vergiss nicht: wenn etwas kaputt geht, das du deinen mietern zur verfügung gestellt hast (z.b. das sofa im wohnzimmer), dann musst du es sofort ersetzen, denn für die mieter gilt: gemietet wie gesehen, und da gab es dann halt ein sofa und sie können das auch verlangen. ähnliches gilt z.b. für die küchenausstattung. wenn der kühlschrank kaputt geht, dann hast du von heute auf morgen einen neuen hinzustellen - ob dein geldbeutel grad voll ist oder nicht. und glaub bloss nicht, dass alle so sorgsam mit deinen sachen umgehen wie du selbst. vermietete sachen gehen "seltsamerweise" sehr viel schneller kaputt als eigene.

    mach dir eine ausführliche liste vom inventar.
    sonst fehlt irgendwann etwas, und es könnte schwierig werden zu beweisen, dass ein bestimmter stuhl dir gehört hat und nicht von einem WG-bewohner mitgebracht wurde. fotos haben sich da auch ganz gut bewährt - sonst steht irgendwann "billy" an der stelle, an der vorher 'ne antiquität aus dem erbe deiner urgrosseltern stand.
    im zweifel brauchst du beweise.

    vertraglich würde ich mich an deiner stelle für untermietverträge entscheiden, wobei ich grossen wert darauf legen würde, die erleichterte kündigungsmöglichkeit da noch mal ausdrücklich erwähnt zu sehen (damit sparst du dir massig ärger, falls es mal zoff gibt und du jemand aus dem haus haben möchtest).

    überhaupt: versicherungspolicen sehr genau ansehen und überlegen ob das für WGs ausreichend ist.

    und nochmal die frage:
    HAST DU WG-ERFAHRUNG?
     
  12. #11 Suzuki650, 04.03.2008
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    Also, ich setzte mal beim Thema Erbengemeinschaft ein. Das Finanzamt sieht es so das dir die halbe Wohnung des Großonkels gehört, und umgekehrt dem Großonkel deine halbe Wohnung. Hört sich blöd an, ist aber so. Daraus resultiert, daß dein Großonkel der Vermietung zustimmen muß. Das Finanzamt teilt dann auch deine Miete halbe/halbe auf.

    Ergo, wenn du/ihr vermietet müßen beide Beteiligten das bei der Einkommenssteuererklärung angeben. Bei Erbengemeinschaften gibt es auch noch ein extra Formular wo die Prozentanteile angegeben werden müssen....

    Dein erster Schritt muß also sein, deinen Großonkel zu fragen ob er mit der Vermietung und den daraus folgenden finanzamttechnischen Dingen einverstanden ist.

    Als nächstes erfragst du bei der Gemeinde/Stadtverwaltung den Mietspiegel für das Haus. Wissen wollen die unter anderem Baujahr und Ausstattung. Dann erfährst du den Quadratmeterpreis zu dem vermietet werden kann. Den nimmst du dir als Richtpreis.

    Als nächstes solltest du dir einen Energiepaß besorgen. Der wird dieses Jahr Pflicht beim vermieten.

    Und mach dich über Untervermietung richtig schlau!

    Einige anderen Aspekte haben ja schon meine Vorschreiber erwähnt...

    Suzi
     
  13. #12 Daniel K. 1987, 04.03.2008
    Daniel K. 1987

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    man ne ganze menge die man beachten muss, aber echt toll das ihr euch die zeit genommen habt das mal ausführlich aufzuschreiben! ist mir ne sehr grosse hilfe. Das muss ich jetzt erstmal etwas sacken lassen und langsam durchgehen.

    Vielen Dank nochmal
    Daniel

    ah ja, und WG erfahrung hab ich, wenn auch nich die meiste, aber ich denke das es nich daran scheitern würde ;-)
     
  14. #13 lostcontrol, 04.03.2008
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    na das kommt drauf an. kann durchaus sein dass da schon entsprechend aufgeteilt wurde und die einzelnen wohnungen entsprechend einzeln eingetragen sind.
    das kannst du aber dem grundbucheintrag entnehmen, und der liegt dir ja vor.
    ansonsten stimmt das aber natürlich bezüglich vermietung / finanzamt.

    wenn es denn überhaupt einen entsprechenden mietspiegel gibt.
    die meisten kleinen gemeinden ham sowas ja nicht...
    zudem spielt da soviel mit rein (lage, ausstattung, sanierungszustand, energetischer zustand usw.) dass das allerhöchstens ein richtwert sein kann.

    meines wissens spielt der aber bei untervermietung keine rolle.
    UND: vermieten kann man auch ohne energiepass. wenn niemand danach fragt (und das wird hier wohl niemand) bringt dir das ding garnichts, und du hast nur die kosten dafür.
    bei zweifamilienhäusern ist das übrigens nur in wenigen ausnahmefällen tatsächlich pflicht mit dem energiepass. ob man den tatsächlich braucht oder nicht hängt von vielen faktoren ab, es gilt aber definitiv bei weitem nicht für alle häuser.
    und: es gibt zwei sorten von energiepässen. soweit ich das aufgrund der bisherigen aussagen beurteilen kann wäre hier - wenn überhaupt - wahrscheinlich der verbrauchsorientierte gefragt.

    auf jeden fall solltest du das mit deiner verwandtschaft gründlich abklären.
    ältere leute sind nicht immer so begeistert, wenn plötzlich remmi-demmi im haus herrscht und jedes WE (oder womöglich sogar unter der woche) party gefeiert wird.
     
Thema: Allgemeine Fragen zur WG im Eigenheim
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