Allgemeines zum ersten Wohnungskauf

Diskutiere Allgemeines zum ersten Wohnungskauf im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hallo zusammen, ich bin 21 Jahre alt und möchte meine erste Wohnung als Kapitalanlage kaufen. Ich befasse mich schon einige Monate mit diesem...

  1. #1 Namens-Los, 17.01.2021
    Namens-Los

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    Hallo zusammen,

    ich bin 21 Jahre alt und möchte meine erste Wohnung als Kapitalanlage kaufen. Ich befasse mich schon einige Monate mit diesem Thema und werde mich ab März auf die aktive Suche begeben.

    Bevor ich aber meine erste Immobilie kaufe gibt es noch einige Aspekte, zu denen ich gerne die Einschätzung von erfahrenen Immobilienbesitzer hätte:

    1. Versicherungen
    Nach meiner Auffassung ist eine Haus- und Grundbesitzer- Haftpflichtversicherung und Wohngebäudeversicherung dringend notwendig (auf eine Mietausfallversicherung verzeihte ich ganz bewusst).
    Was würdet Ihr empfehlen?

    2 . Rücklagen in WEG
    Wie bewertet ihr die bereits bestehenden Rücklagen in der WEG? Ich kenne zwar die Peterssche Formel aber diese wirkt auf mich nicht sehr Praxistauglich. Wie werden hierbei bereits getätigte Investitionen (neues Dach, Heizung usw.) berücksichtigt.

    Ich hoffe, dass ich die Fragen überhaupt im richtigen Bereich des Forums gestellt habe.

    Danke schon mal im Voraus.
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ja. Teilweise besteht hier durch die Gemeinschaft ohnehin Versicherungsschutz (bzw. das sollte so sein - ob es wirklich so ist, ist eine andere Frage), aber sowohl das Haftungsrisiko als auch die Substanz einer Immobilie sind derartig teuer, dass man das nicht unversichert lassen möchte.


    Das halte ich persönlich für schlau und möchte in dieser Kategorie auch die Rechtschutzversicherung einordnen. Es ist günstiger, dafür eigene Rücklagen aufzubauen.


    Vor allem ist sie gar nicht einschlägig. Die Formel beschreibt, was jährlich aufzuwenden ist, um eine Immobilie zu erhalten. Damit kann man vielleicht die Höhe der Zuführung zur Rücklage bewerten, aber nicht ihre absolute Höhe. In der Praxis ist das sowieso alles etwas schwieriger, aber es ist ein guter erster Anhaltspunkt. In einer WEG sollte man bedenken, dass die Instandhaltungsrücklage nicht das Sondereigentum abdeckt, d.h. erst zusammen mit der eigenen Rücklagenbildung wäre man bei 1 % angekommen.


    Im Idealfall (und damit darf man schon wieder nach der praktischen Durchführung fragen) nach dem Zeitpunkt, zu dem sie zuletzt ausgeführt wurden bzw. wann sie wieder fällig werden. Dabei kommt das allgemeine Kalkulationsproblem bei Immobilien auf: Viele Kosten fallen in extrem langen Zyklen an. Wie oft muss schon das Dach neu eingedeckt werden? Die ganzen teureren Maßnahmen fallen erst nach Jahrzehnten an.

    Es ist schwer, das auf exakte Kriterien herunterzubrechen. Bei einem relativ neuen Gebäude ist das auch gar nicht so sinnvoll und je älter das Gebäude wird, desto individueller wird die Bewertung des Zustands. Dazu kommt, das vor allem in professionell erstellten Angeboten (egal ob dann tatsächlich über einen Makler vermarktet wird) oft wahnsinnig darauf herumgeritten wird, was man in letzter Zeit alles Tolles mit der Immobilie gemacht hätte. Gerade bei einem großen Gebäude sollte man immer bedenken, dass es kein großes Kunststück ist, da eine imposante Liste aufzustellen. Die Liste, was alles noch nicht gemacht wurde, muss man als Käufer selbst zusammmentragen. Mal ganz grob:
    • Wie sieht es mit Dach und Keller aus? Das sind zwei Gebäudeteile, mit denen der Eigentümer kein Geld verdient, die aber trotzdem erhalten werden müssen, was Geld kostet.
    • Wie alt ist die Heizung und was passiert, wenn sie ausgetauscht werden muss? Sind dann große Aktionen erforderlich, um die geforderte Quote an erneuerbaren Energien zu erreichen oder ist das schon durch?
    • Wie sieht es mit den Ver- und Entsorgungsleitungen aus, Wasser, Abwasser, Strom, ggf. Gas? Was ist wie alt, was fällt wann wieder an, wann war was zuletzt kaputt?
    • Fenster, Fassade: Ähnliche Überlegungen. Bei den Fenstern könnte eine Kostentragung durch den einzelnen Eigentümer vereinbart sein, was man auch bedenken sollte.
    • Bestimmt habe ich noch irgendwas vergessen, aber die Aufzählung kann sowieso nie vollständig sein. Zwischen der sanierungsbedürftigen Tiefgarage, dem verseuchten Gartenboden und stümperhaft ausgeführten Dachausbauten gibt es so viele individuelle Umstände, dass der Rat eigentlich nur sein kann: Wenn man nicht eigenen Sachverstand mitbringt (was ich mit 21 bei allem Respekt für nahezu unmöglich halte), sollte man sich vor dem Kauf von jemand beraten lassen, der die Substanz beurteilen kann. Wenn man nicht gerade die Familie mobilisieren kann, wird das Geld kosten. Das ist nicht schlimm. Blind irgendeinen Schrott zu kaufen, ist deutlich teurer.
     
  4. #3 Namens-Los, 19.01.2021
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    Vielen Dank für die schnelle und ausführlich Antwort Andres.

    Ist es denn üblich bei der Besichtigung einer Wohnung einen Sachverständiger für Immobilienbewertungen oder ähnliches dabei zu haben?
    Ich stelle es mir sehr aufwendig und kostspielig vor bei jeder Besichtigung einer Wohnung einige hundert Euro für diese Bewertung zu zahlen.

    Haben sie eine Idee wo ich seriöse Sachverständiger finde?

    Gibt es nich auch richtwerte für die Zyklen in denen ein Dach, die Fenster usw. ausgetauscht werden?
     
  5. #4 Benni.G, 19.01.2021
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    Wie du vielleicht im Moment mitbekommen haben dürftest, ist es im Moment sehr schwer an Wohnungen zu kommen.
    Entweder sind die Wohnungen so teuer, dass sie sich nicht rentieren oder relativ günstig, aber man muss innerhalb weniger Stunden den Kauf zusagen.

    Zur Erstbesichtigung einen Sachverständigen mitzubringen wäre in der Tat recht kostspielig, es sei denn du bist dir sicher, dass du diese Wohnung (es sei denn der Sachverständige findet noch etwas) kaufen willst. Alternativ kannst du das 5 mal machen, ihm genau über die Schulter schauen und lernen - und bei der 6. Immobilie kannst du dann die Substanz schon etwas besser einschätzen.

    Hast du anhand deines Kapitals und deines Einkommens mal abgecheckt, wie viel deine Wohnung kosten darf?
     
  6. #5 Goldhamster, 19.01.2021
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    Hallo -
    und herzlich willkommen im Forum.

    Ich habe nichts von Fremdfinanzierung der "ersten Wohnung" gelesen. Daher denke ich jetzt mal, dass du vorhandenes Kapital anlegen möchtest.

    Es gibt viele überalterte Wohnungen zu kaufen - oft sind es überhaupt die einzigen, die auf den Portalen angepriesen werden. In deinem Alter solltest du evt. auf jüngeres Baujahr zurückgreifen.

    Wenn du dir z. B. jetzt eine typischer Weise günstige Wohnung aus einem Hochhaus der späten 60er oder frühen 70er Jahre anlachst, dann ist die Wohnung bei deinem Rentenantritt schon bald 100Jahre alt und entsprechend veraltet.

    Mit wachsendem Alter der Immobilie wird es tendenziell schwieriger ein für die Anlage erforderliches angenehmes Mieterklientel zu finden. Selbst wenn die Lage AAA ist, wird sich kein guter Mieter den schlechten Schallschutz der o. g. Baujahre antuen.

    Auf guten Schallschutz achtet
    DER HAMSTER
     
  7. dots

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    Ja, schon, es ist aufwendig und kostspielig. Aber eine komplette Sanierung des feuchten Kellers oder des morschen Dachstuhls wird vermutlich NOCH teurer.

    Nein, niemand wird gezwungen, Immobilien zu kaufen.

    Ich verstehe es nicht: Bei jedem Handy, Fernseher, ... prüft und bewertet Ottonormalverbraucher alles mögliche, nimmt es im Laden in die Hand, liest Testberichte, usw. - Aber bei einem deutlich höheren Wert ist das alles plötzlich egal, und man kauft die Katze im Sack?
     
  8. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Ja, klar. Alle 3 Jahre.
    Ich wette mit dir, dass du jedes Fenster, was ich bisher in meinem Leben habe austauschen lassen, für "noch gut" befunden hättest.
     
  9. Andres

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    Der Sachverständige muss ja nicht gleich beim ersten Termin dabei sein. Bevor es überhaupt zu einer Besichtigung kommt, will ich ohnehin erst andere Dinge geklärt haben, bei einer ETW wären das vor allem die letzten Abrechnungen und Versammlungsprotokolle, die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Nach einer grundsätzlichen Überlegung, ob das Objekt zu meinen Vorstellungen passt, sind zahlreiche Angebote schon erledigt. Die muss ich mir nicht mehr anschauen. Den Rest kann ich erst einmal selbst sichten (was allerdings erfordert, dass man selbst ein bisschen Ahnung hat - sonst wird das schwierig) und danach kann ich mich entscheiden, wo ich noch zusätzlichen Sachverstand brauche.

    Das setzt voraus, dass man sich nicht unter Druck setzen lässt und das könnte in der aktuellen Marktsituation bedeuteten, dass man letztendlich gar nicht kauft, wie @Benni.G richtig angemerkt hat. FOMO ist beim Immobilienkauf eine ganz gefährliche Angelegenheit.


    Selbstverständlich geht das ins Geld, aber was sind denn die Alternativen? Blind irgendetwas kaufen? In der gesamten Immobilienbranche gibt es jede Menge Leute, die überhaupt keine Bedenken haben, andere ins offene Messer laufen zu lassen. Dagegen schützt man sich mit eigenem oder zugekauftem Sachverstand oder man zahlt Lehrgeld und hofft, es bei weiteren Versuchen besser zu machen. Wenn man selbst überhaupt keine Ahnung hat, tut das fast zwangsläufig ziemlich weh. Im Idealfall bringt man einen entsprechenden beruflichen Hintergrund mit oder kann im persönlichen Umfeld um Rat fragen.


    Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilien ist eine gute erste Anlaufstelle.


    Natürlich, nimm dir ein Buch über die Bewirtschaftung von Immobilien zur Hand und freue dich über die Tabellen. Nur was nützt es, wenn für die Nutzungsdauer einer Heizung dort 20 Jahre angegeben werden, der Austausch aber schon nach 5 Jahren fällig wird? Wohl dem, der vor dem Kauf die Versammlungsprotokolle und Abrechnungsunterlagen gewälzt hat und dem deshalb aufgefallen ist, dass es äußerst verdächtig ist, wenn an einer brandneuen Heizung schon in den ersten Jahren ständig Reparaturen anfallen.

    Das bekommt man aber nur mit, wenn man sich mit den tatsächlichen Gegebenheiten befasst.

    Die Höhe der Rücklage ist ganz schwer zu bewerten. Das würde Wissen voraussetzen, dass man kaum haben kann. Wenn die Zuführung zur Rücklage ausreichend ist, wäre das ja schon ein guter Anfang. Und das kannst du mit der Petersschen Formel grob abschätzen. Statt dem teils schwer ermittelbaren Neubaupreis nimmst du den Kaufpreis (über die MEA hochrechnen), wenigstens 0,8 % (also 80 % von 1 %) sollte in der Rücklage landen, der Rest ist für's Sondereigentum.
     
  10. #9 Namens-Los, 20.01.2021
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    Wir habe vor die Wohnung 100% fremd zu finanzieren. Ich kaufe die Wohnung zusammen mit meinem Bruder und wir haben uns zunächst ein Budget von 125.000€ gesetzt. Dabei bringen wir 20.000€ an Eigenkapital ein, mit welchem wir die Kaufnebenkosten finanzieren und erste Rücklagen bilden.
    Wir möchten eine Wohnung mit guter Substanz kaufen, bei der aber durchaus renovierungsarbeiten notwendig sein dürfen (Böden, Wände, Küche). Diese werden wir aber in Eigenleistung erbringen. Andernfalls ist es quasi unmöglich eine lohnenswerte Wohnung zu finden.

    Ich verstehe nicht ganz warum ich nicht eine ETW in einem älteren Haus kaufen sollte. Für die in solchen Häusern entstehenden höheren Instandhaltungskosten werden doch die Rücklagen gebildet oder verstehe ich da etwas falsch?
     
  11. #10 Benni.G, 20.01.2021
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    Was für mich bei der ersten Wohnung auch eine entscheidende Roll spielen sollte, wie generell meine Zukunftsplanung ist.
    Mit 21 bist du noch recht jung und es stehen dir noch viele Wege offen.
    Bist du dir sicher, dass du in der Region bleiben willst/wirst? Eine Vermietung über mehrere Hundert Kilometer ist aufwendig oder teuer.
    Besitzt du den potentiellen Kaufpreis in bar - falls nicht, wie schnell könntest du die Wohnung tilgen?
    Willst du dir noch mehr Kapitalanlagen kaufen oder käme für dich auch irgendwann ein Haus zur Selbstnutzung in Frage?
    Hättest du dann genug Eigenkapital und freies Gehalt, sodass dieses Projekt nicht scheitert?
    Hast du schonmal darüber nachgedacht, ob du einen Mietausfall auffangen könntest - wenn ja, über wie viele Monate?
     
  12. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Sollen Rücklagen gebildet werden, deshalb ist es auch wichtig zu schauen wie hoch diese beim begehrten Objekt sin und welche Renovierungen anstehen. Das neue Dach, die Sanierung der Heizung, ein neuer Fassadenanstrich oder der Tausch von Fenstern verschlingen oft die Rücklagen bzw. fordern Sonderumlagen.
     
  13. #12 Goldhamster, 20.01.2021
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    Hallo,
    schön, dass du unseren dich unseren kritischen Anmerkungen stellst.
    Den größten Widerspruch, bringt du ja selber:

    Ältere Häuser (z. B. 50Jahre alt) und gute Substanz sind oft nicht unter einem Hut zu bringen.
    Als Beispiel mag ich dir hierzu mal aus meiner reichhaltigen Hamstererfahrung erzählen, dass Güteüberwachungen für Beton auf der Baustelle z. B. erst ab Anfang der 1970er Jahre vorgschrieben waren. Du kannst du natürlich auch auf andere Gewerke hochrechnen, was das für die Qualität der schnellen Hochhausbauweise der späten 60er Jahre bedeutet. Bitte vergiss auch nicht die Asbestproblematik.

    Richtig erkannt! Aber diese Rücklagen zahlst DU!
    Die jährlichen Instanthaltungskosten wachsen im Prinzip jedes Jahr an.
    Aus zwei Gründen:
    1.) Steigende Handwerkerkosten
    2.) weil die Häuser immer älter werden.


    Es meidet die Nachkriegsjahre
    DER HAMSTER
     
  14. #13 Goldhamster, 20.01.2021
    Goldhamster

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    Hast du meine Bewertung für die verschiedenen Youtubekanäle zu diesem Thema angesehen?

    Es gibt eigentlich nur einen dieser Kanäle, der WIRKLICH real und richtig ausrechnet, was nach kreditfinanziertem Wohnungskauf NACH STEUERN übrig bleibt.
    Alle anderen rechnen entweder falsch oder garnicht.

    Goldi.
     
  15. #14 ehrenwertes Haus, 20.01.2021
    Zuletzt bearbeitet: 20.01.2021
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    Echt? Wußte ich nicht. Habe aber fast keinen Beton in meinem Bestand.

    Das erklärt mir ein großes ? zu einer meiner Immos und einen Rechtsstreit Ende der 1960er der mit Architektenhaftung auf Lebenszeit! endete. Dabei ging es um Haftungsfragen für Folgeschäden einer nicht korrekten Betonmischung in den Böden bzw. Decken...


    ... daher Erfahrung weiß ich, wenn da Mist gebaut wurde, wird die "Reparatur" spaßig ...
     
  16. #15 immobiliensammler, 20.01.2021
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    Spruch eines Bauingenieurs genau dazu: Alles vor dem Krieg (WK 2) okay, ab 60er Jahre auch okay aber ganz ganz genau hinschauen bei den direkten Nachkriegsjahren (bis in die 50er). Damals war Baumaterial für den Wiederaufbau knapp und man hat auch viel mit Trümmerbrocken gebaut.
     
  17. #16 Goldhamster, 20.01.2021
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    Hallo,
    das prominenteste Objekt zu großen Betonschäden ist ziemlich bekannt - die meisten von euch dürften es noch (unbewusst) gesehen haben.
    Es stand auf der Südseite der Hamburger Reeperbahn.

    https://www.welt.de/print/welt_komp...ochhaeuser-Eine-Loesung-wird-vorbereitet.html

    Die Schäden treten durch sog. Carbonatisierung des Betones auf. Verstärkt durch die Nutzung der unteren Geschosse als Tiefgarage mit den entsprechenden Einwirkungen aus Tausalzen.

    Ein weiteres Objekt aus dem Baujahr um 1970 ist mir bekannt, da wurde Flusswasser! zum Anmischen des Betones verwendet! (Beton wurde damals ja oft AUF DER BAUSTELLE gemischt)
    Bedenkt mal, was für Schadstoff- und Salzfracht größere Flüsse damals so transportierten. Die Folgen für den Beton und die Bewehrung im Beton kann man sich ausdenken.

    Goldhamster
     
  18. Ferdl

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    Die Grundüberlegung ist simpel.
    Bei einem Altbau kannst soviel Geld in die Renovierung stecken wie du willst, es bleibt ein Altbau mit entsprechendem Mieterklientel/Mietpreis.
    Insofern ist jeder Euro in die Renovierung eines älteren Hauses weniger Wert wie in die Renovierung eines neueren Hauses.
    Und um auf den Hamster zurückzukommen, ich denke er meint, dass derzeit die Immobilienpreise so hoch sind das man damit aktuell kein Geld verdienen kann, sondern eher Rücklagen fürs Alter bildet; eine jetzt 50 Jahre alte Immobilie aber, bei deinem Renteneintritt 100 Jahre alt / abbruchreif / Wertlos sein wird.

    Wo ich jedoch im Moment das größere Problem sehe, ist eure Finanzierung.
    Nach dem Hauskauf seit ihr blank, wovon wollt ihr Renovierungen oder Mietausfälle Finanzieren? Habt ihr ausreichend anderes Einkommen um das aufzufangen?
    wenn ja, wieso habt ihr dann so geringes Eigenkapital?
     
  19. #18 Goldhamster, 20.01.2021
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo @Ferdl
    der TE ist nach eigener Aussage 21 Jahre alt.
    Es könnte sein, dass er eine Lehre im Bauwesen absolviert hat.
    Es könnte auch sein, dass er noch bei seinen Eltern wohnt.
    Es könnte auch noch sein, dass der besagte Mitinvestor "Bruder" über entsprechende finanz. Mittel verfügt.

    Das Mietausfallrisiko sehe ich bei sooo jungen "Investoren" eher als geringer. Im Fall der Fälle gibt es eben 4Wochen lang nur Tiefkühlpizza und Spaghetti... und es müssen Überstunden gemacht werden.

    Aber bitte, bitte, bitte.. nicht so ein altes Objekt anlachen...

    Am Ende lacht stets
    DER HAMSTER
     
  20. #19 ehrenwertes Haus, 20.01.2021
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    Alt sehe ich nu nicht so dramatisch, sofern die Bausubstanz wirklich gut ist (Gutachten!) und der private Helfer- und Wissens-Hintergrund passt.
    Von BJ ca. 1930-1980/90, würde ich ebenfalls die Finger lassen.
    Entweder richtig alter Schinken, mit dem Risiko zeitweise in bzw. out zu sein, oder was relativ Junges.
    Jede Bauzeit hat ihre Besonderheiten und macht Gebäude unterschiedlich anfällig für diverse Probleme.

    Als Familien- und Freundeprojekt mit Leuten aus den entsprechenden Bauberufen, ist das schon zu stemmen.
    Nur wehe Einer wird krank, hat kein Bock mehr monatelang nach Feierabend die Baustelles des Kumpels aktiv zu bewundern...
     
  21. #20 Namens-Los, 21.01.2021
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    Ich versuche mal auf die einzelnen Punkte ein zu gehen und hoffe nichts zu vergessen.

    Wr haben selbst nichts beruflich mit dem Bauwesen am Hut. Jedoch haben wir im bekannten und Freundeskreis einiges an Knowhow und Hilfsbereitschaft, wenn es um diese Themen geht.

    Wir können leider nicht mehr als 20.000€ an EK aufbringen. Nach meiner Auffassung sollte das aber bei dieser Investitionssumme ausreichen. Ich gehe davon aus, dass wir nach dem Kauf noch 5000 - 7000€ an Kapital zur Verfügung haben, dass wir für Mietausfälle und kleinere Renovationsarbeiten aufbringen können. Des Weiteren können wir selbst ohne Mieteinnahmen den Kapitaldienst stemmen.

    Zu dem Alter habe ich mir bis jetzt noch nicht so viele Gedanken gemacht aber eure Punkte sind sehr einleuchtend. So wie ich das herauslesen konnte, sollte ich keine Wohnung in einem Haus mit dem Baujahr zwischen 1930 - 1980 kaufen. Gibt es denn diesbezüglich noch weitere Aspekte auf die ich achten sollte.

    Ich habe mittlerweile erkannt, dass ich auf jeden Fall fachliche Beratung bei der Bewertung der Wohnung benötige. Ich kann mir aber vorstellen, dass ein erfahrener und vertrauenswürdiger Handwerker eine bessere bzw. realistischer Einschätzung der Substanz machen kann als ein Wertgutachter (aufgrund seiner Praxisnähe). Wie seht Ihr das?
     
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