Allgemeines zum ersten Wohnungskauf

Diskutiere Allgemeines zum ersten Wohnungskauf im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Ich habe mittlerweile erkannt, dass ich auf jeden Fall fachliche Beratung bei der Bewertung der Wohnung benötige. Ich kann mir aber vorstellen,...

  1. #21 immobiliensammler, 21.01.2021
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Und wie viele Handwerker willst Du dann zu der Besichtigung einladen? Der Sachverständige ist halt ein Allrounder für alle Gewerke. Bei den Handwerkern ist es halt schwieriger, der Maurer wird Dir schlecht was zum Dachstuhl sagen können, der Elektriker schlecht was zur Wasserinstallation!

    Vorsicht, bei solchen Bauprojekten mit Freunden sind schon viele Freundschaften zerbrochen, irgendwann haben dann immer weniger noch Zeit um für Dich zu arbeiten!

    Jetzt muss ich Dir den Zahn mit Deiner Investmentidee ziehen und zwar von der Finanzierungs-/Rentabilitätsseite her: Du willst also 20.000 Euro EK einsetzen, nach dem Kauf aber noch 5.000 - 7.000 Euro übrig behalten, gut rechnen wir mit 15.000 Euro einzusetzendes EK. Bei sagen wir 15 % Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer und übliche Maklercourtage sind ja regional unterschiedlich) wären das also 100.000 möglicher Kaufpreis.

    Wenn ich jetzt großzügig mit einem Multiple von 25 rechne (in manchen Regionen sind auch eher 30 oder 35 für kleine ETW üblich) wären das also 4.000 Euro Mieteinnahme pro Jahr, im Monat also rund 330 Euro. Allein die nicht umlagefähigen Verwaltergebühren machen hier also schon fast 10 % der Einnnahmen aus, diese werden ja pro WE berechnet, für die Loftwohnung mit 200 m² zahlst Du genausoviel, nur die MIete ist natürlich wesentlich höher.

    Fazit; Das rechnet sich m.E. nicht!

    Wie hoch ist eigentlich Dein monatliches Einkommen, darüber entscheidet sich nämlich auch ob Du die Finanzierung überhaupt bekommen wirst! Auch da scheitert es bei vielen Interessenten.
     
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  3. GSR600

    GSR600
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    Er schreibt, dass er und sein Bruder 100% finanzieren möchten und nur die Kaufnebenkosten als Eigenkapital haben.
     
  4. #23 Goldhamster, 21.01.2021
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Guten Morgen @GSR600

    schön, dass du das Thema aufmerksam gelesen hast.
    Was möchtest du mir mit deinem Beitrag mitteilen?

    Schönen Arbeitstag wünsche ich ganz besonders heute dir und dem TE

    Grußhamster
     
  5. #24 ehrenwertes Haus, 21.01.2021
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Dazu kommt, dass die Grenze von Freundschaftsdienst/Nachbarschaftshilfe zu Schwarzarbeit bei solchen Projekten sehr schnell überschritten ist, solald die Kumpels auf einer Baustelle arbeiten.

    Wo kein Kläger, da kein Richter.
    Den Neidfaktor einer neuen Nachbarschaft sollte man nicht unterschätzen...
     
  6. GSR600

    GSR600
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    Hallo Hamsterchen, Du meintest doch in dem von mir zitierten Beitrag, dass evtl der Bruder Kapital hat, dass ist jedoch nicht so.
    Grüßle
     
  7. #26 Goldhamster, 21.01.2021
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo @GSR600

    beachte bitte die zeitliche Abfolge:
    du hast meinen Beitrag #18 zitiert.
    Die von dir genannte - und auch teilweise richtig zitierte - Erklärung liefert der liebe TE unter Beitrag #20

    Wolltest du das nur noch einmal rausstellen?

    Ich hatte diese Antwort des TE schon gelesen....
    Goldhamsterleinchen
     
  8. GSR600

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    Liebes Hamsterchen, das schreibt er schon in Beitrag #9 :005sonst:
     
  9. #28 Goldhamster, 21.01.2021
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

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    Hallo liebe @GSR600,

    du musst aber auch die Zitate zeitlich und inhaltlich in die richtige Reihenfolge bringen.
    in #9: wurde nur von der Höhe des EK als ABSICHT berichtet.
    (vielleicht ist mehr Geld vorhanden, was aber z. B. für den Umbau des 3er BMW in ein Cabrio gebraucht wird)

    #9:


    in #20 erst wird die Absolutheit der Obergrenze des EK zweifelsfrei kargestelt:

    #20:
    Ich wünsche dir einen tollen Feierabend
    DER HAMSTER
     
  10. #29 Namens-Los, 22.01.2021
    Namens-Los

    Namens-Los Neuer Benutzer

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    Gibt es denn bei älteren Häusern Baujahr vor 1940 etwas worauf man besonders achten muss, bzw. ist der Kauf einer Wohnung in solch einem Haus mit größeren Risiken verbunden?
     
  11. #30 ehrenwertes Haus, 22.01.2021
    ehrenwertes Haus

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    Klar, denk mal an den Geschichtsunterricht...

    Kriegsschäden. Wie gut wurden die beseitigt?
    Notjahre. Das hat meist auch Auswirkungen auf die Qualität vom Baumaterial.


    Wenn man keine Ahnung von Bautechnik oder sehr gute Berater hat, Finger davon lassen. Das gilt praktisch für jeden Altbau.

    Besonderheiten: Raumaufteilung, ursprünglich üblich zu der Zeit bäderlose Wohnungen, Fäkaliengruben üblich, WC war schon gehobener Standard damals.
    Das findet man heute nur noch selten. Nicht immer wurde gut saniert/modernisiert in Bezug auf das verwendete Material.
     
  12. #31 Goldhamster, 22.01.2021
    Goldhamster

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  13. #32 Goldhamster, 26.01.2021
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    Hallo @Namens-Los

    zu den in dem ober verlinktem Video möchte ich noch zwei wichtige Schädlinge ergänzen:

    -Holzwurm
    -Hausschwamm


    Nicht zu den Schädlingen zählt
    JEDER HAMSTER
     
  14. #33 Newbie15, 26.01.2021
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    Mit größeren Risiken als was? Bei einem Altbau muss man im Grunde mit allem rechnen. Etwas sinkt das Risiko, wenn es sehr detaillierte Aufzeichnungen, am besten mit Bildern, von durchgeführten Sanierungen hat. Ebenso, wenn man einen Gutachter durchschickt. Der kann aber auch nur oberflächlich schauen, auf Feuchtigkeit prüfen usw. Bei uns war aber das meiste bzw. das, was richtig Geld kostet, versteckt. Unter Putz (Kabel aus Bauzeit oder wenig später bei einem Vorkriegsaltbau verbastelt mit späteren Kabeln, die an der Steckdose aus dem 90igern gut aussahen - Erneuerung der gesamten Elektroanlage), unter Deckenverkleidungen (abenteuerliste Dach"abdichtung", die natürlich nicht dicht war, vergammelte Mineralwolle und nasse Dachsparren - neues Dach incl. Dachstuhl), in der abgehängten Decke (Flachkanal-Betonkabel aus den 70igern an tragenden Holzbalken der Deckenkonstruktion - s.o.), einbetonierte Abwasserrohre, wo kein Abwasserrohr mehr übrig war und den umliegenden Bereich großzügig geflutet hat... Das kann man nur ausschließen, indem man nicht kauft. Ansonsten muss man einfach mit sowas rechnen. Aus dem Grund habe ich für mich gelernt, dass ich keinen "sanierten/aufgehübschten" Altbau kaufe, wenn es nicht gerade sehr genaue Unterlagen von mit bekannten Firmen gibt oder der gerade saniert wird und ich alles kontrollieren kann. Ansonsten Kernsanierungsobjekt, bei dem ich mit allem rechne und alles, was nicht gemacht werden muss, ist gut. So etwas gibt es aber aktuell nicht mehr bei uns. Da werden solche "Sanierungsfälle", die laut Makler nur etwas renovierungsbedürftig und "gut erhalten" incl. Bädern, Elektro usw. aus den 60igern sind, schon zum 25-30-fachen der Jahresmiete angeboten und anscheinend auch verkauft.

    Vor 1940 sucht man Abdichtungen in erdberührten Teilen aus der Bauzeit natürlich vergebens. Das kann einen stören oder auch nicht, es muss eben nur beim Preis und bei der Nutzbarkeit berücksichtigt sein. Man kann dann eben auch keinen vollnutzbaren Kellerraum vermieten.

    Wie ein Grundriss ist, sieht man ja glücklicherweise ohne sich anzustrengen, genau wie die Tatsache, ob es einen Anschluss ans Abwasser oder Fäkaliengruben gibt.
     
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