Altbau/Neubau Verkauf steuerpflichtig?

Diskutiere Altbau/Neubau Verkauf steuerpflichtig? im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Folgende Frage an die Steuerspezialisten im Forum: Im § 23 Private Veräußerungsgeschäfte (1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind...

  1. #1 Biarosssi, 24.02.2017
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    Folgende Frage an die Steuerspezialisten im Forum:

    Im § 23 Private Veräußerungsgeschäfte (1) 1Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
    lautet es: Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;

    In meinem Fall, 2012 gemeinsam (Partner und ich) Haus auf 900m² Grundstück gekauft, ausschließlich von uns bewohnt. 2017 Bau auf selben Grundstück eines zusätzlichen Gebäudes mit zwei abgeschlossenen Wohneinheiten. Verkauf 2018 der gesamten Wohnanlage geplant.

    Was ist erforderlich, damit alles steuerfrei verkauft werden kann? Nach meinem Verständnis, melde ich für den Zeitraum des Verkaufs, meinen ersten Wohnsitz unmittelbar nach Fertigstellung der Wohnungen auf die eine Wohnung und einen Zweitwohnsitz auf die zweite Wohnung an.

    Vorab natürlich Abmeldung des alten Wohnsitzes (Haus).

    Oder

    Lediglich Zweitwohnsitze meines Partners und mir bei jeweils einer der neuen Wohnungen.

    In beiden Fällen müsste die Veräußerung steuerfrei sein. Richtig, oder hat einer einen anderen Vorschlag?
     
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  3. #2 Malte79, 25.02.2017
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    Moin,

    ganz ehrlich? Ich verstehe die Sinngebung dieses Vorhabens hier leider überhaupt nicht, sorry! Vor 5 Jahren das Grundstück erworben....nun soll ein Teil zusätzlich bebaut werden mit einem Objekt mit zwei Wohnungen? Ergo Grundstücksteilung, Vermessung etc....

    Zunächst einmal haut einem hier die Spekulationssteuer um die Ohren, zumindest zum Teil - Kauf 2012, Teilverkauf in 2018. Dieses zum Verkauf angedachte Grundstück steigt erheblich im Wert durch die Bebauung. Vorsicht!!!

    Dem Finanzamt möchte man nun vorgaukeln, dass die beiden Wohnungen eigengenutzt werden, mittels Zweitwohnsitz, Hauptwohnsitz mit Abmeldung Vorwohnung?

    Wie möchte man denn einem Finanzbeamten glaubhaft erklären, dass man einen Zweitwohnsitz auf dem gleichen Grundstück benötigt? Wohlwissentlich das das FA über den Kauf in 2012 unterrichtet ist und spätestens bei der Neuveranlagung (Teilung des Grundstückes), absehen kann was künftig passieren wird? Die haben ja nun auch keine Murmeln in der Tasche oder n buntes Haar im Auge ;-)

    Warum überhaupt Bebauung und dann anschliessend Verkauf?

    Grüsse aus SH
     
  4. #3 Biarosssi, 25.02.2017
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    Erstmal danke für Deine Antwort.

    In meiner Region besteht großer Bedarf an Wohnungen. Der Markt ist leer gefegt.
    Die Preise für Wohnungen hoch. Das Haus mit Grundstück habe ich 2012 ca. 40% unter heutigem Marktwert gekauft.
    Die GFZ lässt den geplanten Bau auf dem Grundstück zu, da dieses groß genug dafür ist. Architektonisch sinnvoll geplant, lassen sich beim Verkauf der Wohnungen ebenfalls ca. 40% Gewinn erzielen. Andernfalls vermiete ich die Wohnungen. Muss eine Teilung des Grundstücks erfolgen, wenn alles zusammen als Einheit verkauft werden soll oder verbleibt?? Kauf- wie Mietinteressenten hierfür gibt es jedenfalls. Da ich das Haus zwischen An- und Verkauf ausschließlich für Wohnzwecke selbst genutzt habe, sehe ich nicht wo die Spekulationssteuer herkommen soll (s.§23)? Murmeln oder buntes Haar hin oder her wird es bei den Wohnungen nicht anders sein. Was gibt es da zu erklären, wenn der §23 es so hergibt? Aber genau darauf zielt ja meine Frage, die ich den Spezialisten hierzu stelle. Der Sinn sollte halbwegs deutlich geworden sein...

    Grüße aus dem Hamburger Raum
     
  5. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Es ist die Spekulationssteuer. Die ist fällig wenn Gewinne anfallen beim Verkauf, wenn zwischen Kauf und Verkauf des Hauses nicht mindestens 10 Jahre liegen.
     
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  6. #5 Malte79, 25.02.2017
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    Vorab wäre es sinnvoll gewesen anzugeben, dass die bewohnte Immobilie mit verkauft werden soll. Dann ist eine Teilung nicht unbedingt erforderlich!

    Was hat die GFZ - Geschossflächenzahl mit der GRZ zu tun?

    Es ist egal wie man es dreht und wendet...Fakt ist, Grundstück in 2012 gekauft, Verkauf VOR 2022 und die Spekulationssteuer ist definitiv fällig! Egal ob da die Oma im Keller wohnt, Trump Präsident ist, oder Mutter Merkel abdankt! Verkauf innerhalb von 10 Jahren = Spekulationssteuer!! 40 % unter VW und zusätzlich bebauen und ein Jahr später verkaufen? Über solche Typen wie Dich freut sich der Schäuble :-)! Sorry für die direkten Worte....

    Hamburger Umland? Das heisst?
     
  7. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    wer lesen kann ist klar im Vorteil... :008sonst:
     
  8. #7 Malte79, 25.02.2017
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    @sara

    Sorry...war etwas verwirrt wegen den Wohnsitzwechseln, ging dann leider unter, dass komplett verkauft werden soll ;-)

    Ändert aber nichts an der steuerrechtlichen Komponente :-)
     
  9. #8 Biarosssi, 26.02.2017
    Zuletzt bearbeitet: 26.02.2017
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    Hab die Abkürzungen durcheinander gebracht;-)
     
  10. #9 Biarosssi, 26.02.2017
    Zuletzt bearbeitet: 26.02.2017
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    Danke für den Hinweis auf die Spekulationssteuer.

    Dazu folgendes:

    Sie möchten Ihr Haus verkaufen und fragen sich, ob ein möglicher Gewinn beim Hausverkauf steuerfrei ist? Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig (§ 23 EStG), d.h. damit auch die Gewinne aus dem Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Allerdings: Sie müssen keine Steuer beim Hausverkauf bezahlen, wenn die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist oder Sie das Haus selbst genutzt haben (siehe Sonderregelung Eigennutzung).

    Es fällt keine Steuer beim Hausverkauf oder beim Verkauf einer Wohnung an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG).


    Über weitere nützliche Antworten hierzu würde ich mich sehr freuen;-)

    Ich sehe mich natürlich nicht als Freudenspender Herrn Schäubles...
     
  11. #10 Biarosssi, 26.02.2017
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    Nochmal an die Spezialisten:

    Ist es erforderlich einen Wohnsitz in den Wohnungen bis zum Verkauf zu haben oder nicht, um die Sonderregelung anbringen zu können?
     
  12. Duncan

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    Diese Frage wird dir ein Steuerberater beantworten können oder im schlimmsten Fall gar ein Richter am Finanz- oder Strafgericht.
    Mein persönliches Bauchgefühl sagt, dass dein "Trick" so nicht legal steuerbefreiend wirkt und die linke Niere flüstert was von Gestaltungsmissbrauch, aber die hab ich mir verkühlt und sind gerade eh nicht sehr hilfreich.
     
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  13. #12 Biarosssi, 26.02.2017
    Zuletzt bearbeitet: 26.02.2017
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    Erstmal gute Besserung;-)

    Mir geht´s nicht um die Anwendung irgendwelcher Tricks.

    Wenn man gesetzliche Vorgaben einhalten will, siehst Du einen Missbrauch darin??

    Vielleicht ist hier jemand im Forum, der meine Kernfrage beantworteten kann...
     
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  14. #13 sven.fischer, 26.02.2017
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    Über allem steht die Empfehlung Dich an Deinen Steuerberater zu wenden - bei so viel Geld sollte das Hand und Fuß haben, außerdem kannst Du den dann ggf. in die Haftung nehmen. Was solls, wenn die Beratung 1000 € kostet, oder?

    Meine leienhafte Vorstellung wäre: Die zusätzlichen Wohnungen noch nicht in eine Teilungserklärung überführen, den Wohnraum selbst zu nutzen (2 Jahre + Kalenderjahr), dann zu teilen und zu verkaufen. Nachteil ist der lange Leerstand - ob sich das rechnet?
     
  15. #14 Biarosssi, 26.02.2017
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    @sven.fischer

    Darum genau geht´s.

    Der Leerstand scheint sich, paradoxerweise, auch zu rechnen.

    Die Frage ist aber, ob der Leerstand überhaupt nötig ist? Denn: "...wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde..."
     
  16. #15 sven.fischer, 26.02.2017
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    Ausschliesslich privat genutzt wurde aber nicht die neu geschaffene Fläche - genau darum gehts :)
     
  17. #16 Biarosssi, 26.02.2017
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    das bezieht sich doch auf Wohnungen oder Häuser, die ich länger als Zwei Jahre plus Zeitraum im Verkaufsjahr besitze...

    Ansonsten reicht es demnach, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde. Der Zeitraum und was genau "selbst genutzt" heißt, ist nicht klar...
     
  18. #17 immobiliensammler, 26.02.2017
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    Ich schließe mich den Vorschreibern an, das wird Dir nur ein Steuerberater beantworten können, bei einem solchen "Steuerschaden" der hier bei falschen Herangehen entsteht würde ich das Geld ausgeben - auch ggfs. wegen der Haftung wenns doch schiefgeht.

    Hier im Forum wird man Dir wohl nur aus dem Bauch heraus antworten können, mein Bauch schließt sich der Niere von Duncan (Gestaltungsmißbrauch) an, oder wie willst Du allen ernstes im FG-Verfahren (oder Steuerstrafverfahren) einen zweiten Wohnsitz eine Hausnummer weiter erklären.

    Ansonsten könntest Du nur hoffen, das @taxpert wieder aus Sambia zurück kommt, der könnte Dir evtl. ein paar Urteile um die Ohren hauen.
     
  19. #18 Biarosssi, 26.02.2017
    Zuletzt bearbeitet: 26.02.2017
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    Ist ja gut, der Steuerberater kommt sowieso später mit ins Spiel.

    Offensichtlich ist der Wechsel des gemeldeten Wohnsitzes gar nicht nötig. Ich kann die Räume auch ohne gemeldeten Wohnsitz dort selbst privat nutzen, was ich dann auch kurzzeitig (1Std., eine Woche oder 1Jahr) tun werde!!! Atelier meiner Frau, Spielzimmer der Kinder, Partyraum, Hobbyraum, Gästezimmer, Lagerraum etc. etc.

    Das ist doch nicht so schwer nachzuvollziehen.

    Vielleicht gibt es hier jemanden, der Vergleichbares aus der Praxis berichten kann...
     
  20. Duncan

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    genau das ist der übliche und meist gemachte Fehler im Steuerrecht. Den Steuerberater erst einzubeziehen, wenn er auch nichts mehr beeinflussen und beraten kann. Dann kannst auch ganz drauf verzichten und dich auf Gedeih und Verderb beim FA ausliefern. Die Kunst der Steuerberatung liegt gerade darin die Dinge so zu gestalten, dass sie steuerrechtlich absolut korrekt wie auch möglichst vorteilhaft sind, dass geht aber nur wenn man vorher darum weiß und entsprechend handelt. Also sobald du über den Status der "blöden Idee" hinaus bist und in die konkrete Planung gehst hol den mit dazu.
     
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  21. #20 Biarosssi, 27.02.2017
    Zuletzt bearbeitet: 27.02.2017
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    Vielen Dank für Deinen Ratschlag.

    Wie blöd die Idee ist, wird sich zeigen. Den Steuerberater früh genug mit einzubeziehen, war von vornherein geplant.
    Ich informiere mich gerne aus verschiedenen Quellen. Man hat eine bessere Ausgangslage in kostenpflichtigen Beratungen, wenn man konkret sein kann;-) Außerdem profitieren Leser des Forums davon.

    Leider bringt es mich momentan nicht weiter...
     
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