Altbau verkaufen oder vermieten

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von dewaldo7, 16.01.2015.

  1. #1 dewaldo7, 16.01.2015
    dewaldo7

    dewaldo7 Gast

    Liebe Forums-Gemeinde,

    da ich leider nicht viel Ahnung von Themen der Vermietung habe, hoffe ich hier Hilfe oder Hinweise zu erhalten.

    Folgende Situation steht aktuell an:

    Wir haben ein sehr altes Haus. Dieses besteht aus einem ganz altem Teil (ca. 1890) und einem Anbau aus den 1970 er Jahren, mit ca. 135 m² Wohnfläche. Dieses haben wir wirklich günstig vor ca. 6 Jahren gekauft.

    Dann haben wir das EG komplett saniert (neue Fenster, neue Stromleitungen, komplett neue Heizungsanlage).
    Vor einem Jahr haben wir dann angefangen das OG zu sanieren (neuer Dachstuhl, neues Bad, Räume saniert) und sind im Sommer 2014 fertig geworden.

    Da sich meine Familie nun vergrößert :) spiele ich aber wieder mit dem Gedanken ein größeren Haus haben zu wollen.

    Nun stellt sich die Frage, was dann mit unserem aktuellen Haus passieren sollte.

    Verkaufen oder Vermieten???

    Zur Generierung von EK für ein potentielles neues Jahr, wäre ich eigentlich eher dafür, das alte Haus zu verkaufen um dadurch die Finanzierung für das neue Haus zu senken.
    Meine bessere Hälfte hört allerdings von vielen, das wir besser vermieten sollten.

    Wie berechne ich am besten, was sich eher lohnt?

    Das alte Haus ist mit allen Sanierungsmaßnahmen noch nicht abbezahlt.


    Wäre für Hinweise und Tipps dankbar,

    VG Dewaldo
     
  2. AdMan

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  3. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Auf diese Frage möchte ich in zwei Richtungen beantworten. Nämlich eine reine wirtschaftliche Betrachtung, dazu rechnest Du alle Aufwendungen für Geldbeschaffung, Einnahmen, Steuervergünstigungen, Ausgaben wie Rücklagen Reparaturen Mietersuchkosten,Verwaltungskosten, Leerstand gegeneinander auf.

    Die andere Richtung ist die Tatsache dass Du dann Vermieter wirst, das kann ganz einfach sein (in den meisten Fällen) oder Du hast Pech und mußt Dich mit dem Objekt und seinen Mietern sehr intensiv beschäftigen, bist Du dazu bereit, und die entscheidende Frage gibt das das Objekt und dessen Lage her?
     
  4. #3 dewaldo7, 16.01.2015
    dewaldo7

    dewaldo7 Gast

    also die Lage ist wirklich toll ... klar, es ist ein altes Haus, aber durch die ganzen Sanierungen haben wir mit den Jahren ein wirklich nettes Häuschen geschaffen.

    Ich denke schon (dabei bin ich eher immer Realist bzw. Pessimist), dass sich für das Haus immer Mieter finden werden ... verglichen zu anderen Häusern im Ort hoffe/denke ich, dass evtl. eine KM von 400-500 € drin sind, plus die Nebenkosten für das Haus.

    Zur Berechnung:

    Ausgaben:
    - Tilgungsbetrag und Zinskosten
    - Rücklagen für Instandhaltung (wie viel?)
    - Risikorücklage bei Leerstand

    Einnahmen:
    - Miete

    Wovon ich gar keine Ahnung habe sind die Steueraspekte. Wie habe ich Mieteinnahmen zu versteuern?
    Meine Frau ist selbstständig ... vlt. relevant?

    Ja, damit sollte ich mal zu meinem Steuerberater ... erhoffe mir hier aber erste Hinweise und Hilfen.


    Ich würde gerne einfach eine Art Rentabilitätsrechnung machen.

    Denn der Differenzbetrag aus der Rechnung oben müsste/sollte ja höher sein, als die zusätzlichen Finanzierungskosten der Finanzierung des neues Hauses eben OHNE dem EK aus dem Verkauf des alten Hauses ...

    !?!?! Klingt nun etwas kompliziert ;)
     
  5. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Muss nicht sein, denn das alte Haus bleibt ja in Deinem Bestand!
     
  6. #5 alibaba, 16.01.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

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    Haltedauer 10 Jahre ,danach SteuerParadis .

    ich würde jetzt die neue Hütte auf 5Jahre finanzieren ,das derzeitige

    alte Haus vermieten "Miete schlägt Teil der Rate"

    (vorrausgesetzt das alte Haus hat nunmehr nach sanierung ein hohen VerkaufsWert)

    Gruss
    alibaba :45:
    PS:
    das alte Haus zum verkauf anbieten kurz vor der steuerfreiheit :61:
     
  7. #6 dewaldo7, 16.01.2015
    dewaldo7

    dewaldo7 Gast

    Alibaba :)

    wie meinst Du das genau?

    Könntest Du das vielleicht etwas genauer erklären?

    Wieso das neue Haus nur für 5 Jahre finanzieren?

    Und wieso Steuerparadis?
     
  8. #7 alibaba, 16.01.2015
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    ich kenne das so ,

    nach 10 Jahre braucht man keine ProfitSpekulantenSteuer zahlen ,bei

    kauf in 2008 ,wäre das wohl in ca. 4Jahre und wenn du dir jetzt eine

    neue Immo kaufst und auf 5Jahre finanzierst , könntest die Finazierung

    durch den verkauf ,dann auslösen .

    SteuerParadis ist nach Haltedauer gemeint ,da frag den SteuerBerater deiner Frau :liebe002:

    Gruss
    alibaba :45:
     
  9. #8 Venceremos!, 16.01.2015
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    Der Verkauf einer selbstgenutzen Immobilie ist ohnehin steuerfrei, insofern ist das kein Argument.

    Nach meiner Erfahrung lohnt sich die Vermietung von Einfamilienhäusern nicht, da man als Vermieter nach wie vor für die ganze Instandhaltung allein verantwortlich ist. Der Instandhaltungsaufwand ist bei einem Einfamilienhaus aber ungleich höher als bei einer gleich großen Wohnung. Dies fällt um so mehr ins Gewicht, wenn sich das Haus in einer ländlichen Lage befindet, was bei euch der Fall zu sein scheint.

    Außerdem hast du, wenn du vermietest, weniger EK für die Finanzierung eures neuen Hauses vorzuweisen und wirst deshalb nur zu einem höheren Zinssatz abschließen können.
     
  10. #9 dewaldo7, 16.01.2015
    dewaldo7

    dewaldo7 Gast

    vielen Dank für die Antwort.

    Ich muss das in jedem Fall mal mit dem Steuerberater durchsprechen.


    Die Frage ist halt, ob im Laufe der Zeit eine Vermietung überhaupt "Gewinn" bringen kann ...
     
  11. #10 alibaba, 16.01.2015
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    alibaba Erfahrener Benutzer

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  12. #11 Bürokrat, 16.01.2015
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    Ein EFH mit 135m² für 400-500 Kaltmiete? Wo steht denn das, im tiefsten osten? Wenn die Lage gut ist kann man bei einem EFH vielleicht noch mit garten bei der größe locker 10 Euro/qm verlangen... Kaltmiete wohlgemerkt...
     
  13. Andres

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    Falls diese "Vielen" nicht auch selbst vermieten, würde ich das ignorieren. Und falls sie vermieten, könnten sie euch mit Sicherheit erklären, warum und wie sich das lohnt.

    Zur Besteuerung habe ich hier schon derart viel geschrieben, dass du einfach die Suchfunktion ein bischen bemühen kannst. Allgemein ist es vorteilhaft, EK möglichst in die selbstgenutzte Immobilie zu stecken, weil dort die Schuldzinsen nicht abzugsfähig sind. Zinsen sollten daher bevorzugt im Anlageobjekt anfallen.

    Als ersten Schritt würde ich ganz einfach die Konditionen für die neue Finanzierung mit und ohne EK erfragen. Vielleicht haben sich dann weitere Fragen schon erübrigt, denn bei diesen nicht gerade üppigen Mieten wird die bisherige Immobilie so oder so keine Gelddruckmaschine werden.
     
  14. #13 dewaldo7, 16.01.2015
    dewaldo7

    dewaldo7 Gast

    Bei der Höhe der KM orientiere ich mich an den Marktpreisen bei Immobilenscout etc.

    Aber vielen Dank für die ganzen Hinweise.

    Ich werde nun einmal eine Aufstellung der versch. Finanzierungsvarianten machen, mit meinem Steuerberater sprechen und dann weitersehen.


    Vielen Dank allen zusammen.
     
  15. Duncan

    Duncan
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    Aufgrund des hohen Einstiegskapitals, des hohen Ausfallrisikos und der recht speziellen Mieterschaft sehe ich Einfamilienhäuser nicht als optimale Anlageobjekte.
    Ganz im Gegenteil, ich erwäge eher den Verkauf vom Einfamilienhaus und Investition des Kapitals in die eine oder andere ETW.

    Für den TO: also ich würde das Haus verkaufen, wenn es den wirklich so arg zu klein ist. Und das Kapital für die selbstgenutzte Immobilie aufwenden. Aber bitte mal bedenken, wie lange ist der Zeitraum mit hohem Platzbedarf für Kinder wirklich? Je nach Alter oft nur 10-15 Jahre (Kredite haben oft eine deutlich längere Laufzeit!). Und danach ist das neue Haus wieder viel zu groß! Auch den Unterhaltungsaufwand im Alter nicht vergessen! Es kann durchaus klug sein, sich vorübergehend im Platzbedarf etwas zu beschränken. Auch da mal überlegen, ob der Trend zu immer noch größer, sei es Auto, Boot, Wohnung, Handy, usw. wirklich sinnvoll ist.
     
  16. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    Duncan :wink004:

    sehe es genauso!

    Wenn es denn trotzdem ein größere Haus sein soll, würde ich auch das alte Haus verkaufen und zur Finanzierung des neuen nehmen.

    Die Zinsen der Finanzierung ist bei eigengenutzten Immobilien auch nicht steuerlich abzugsfähig.

    Außerdem bin ich auch der Meinung dass 400 - 500 € Miete etwas wenig sind für ein EFH.
     
  17. #16 Glaskügelchen, 16.01.2015
    Glaskügelchen

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    Auch meine Meinung geht in die Richtung.
    Einfamilienhäuser sind i.d.R. keine guten Kapitalanlagen. Die kauft man sich um selber drin zu wohnen. Und wenn man sie geschenkt oder vererbt bekommt, dann freut man sich, dass man vielleicht noch ein paar 100€/Monat Zusatzeinkommen hat.
    Es gibt Ausnahmen....... Immobilienpreise, bzw. die Bodenpreise steigen in vielen Gegenden sprunghaft an und da kann sich ein Festhalten an einem EFH durchaus lohnen.
    Aber ob das bei einem Objekt der Fall ist, welches in einer Gegend liegt, in der die Maximalmiete/m² deutlich unter 4€ liegt....................
     
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