Altbausanierung, Hilfe bei Raumaufteilung

Diskutiere Altbausanierung, Hilfe bei Raumaufteilung im Bautechnik Forum im Bereich Technische Abteilung; Hallo, Ich habe mich hier im Forum neu angemeldet, weil ich ein Hausgekauft habe, welches ich vermieten möchte. Das Haus ist zur Hälfte Baujahr...

  1. anulu

    anulu Neuer Benutzer

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    Hallo,
    Ich habe mich hier im Forum neu angemeldet, weil ich ein Hausgekauft habe, welches ich vermieten möchte. Das Haus ist zur Hälfte Baujahr 1840 und zur hälfte 1930. Die Heitungsanlage wurde bereits 1993 komplett neu eingebaut mit Gastherme und Heizkörpern. Die Elektrik muss neu gemacht werden. Der Bestand ist Alu und TN-C Netz. Der Hausanschluss ist bereits neu. Die Fenster sind DDR Standart und müssen neu gemacht werden. Die Decken sind aus Holz und müssen im älteren Teil des Hauses ausgegleichen werden, sind ansonsten aber in gutem Zustand.

    Hilfe ich benötige ich bei der möglichen Aufteilung der Räume, da komme ich alleine nicht weiter. Das Haus ist ziemlich groß- zu groß für eine Wohnung?

    Die Schwarzen Balken sind Fenster bzw. Türen. Es wäre möglich einige Wände herraus zu nehmen und neue einzuziehen.

    Ich freue mich auf eure Vorschläge.
    Viele Grüße
    Jakob

    Grundriss.jpg
     
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  3. #2 Benni.G, 27.06.2018
    Benni.G

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    Ich würde das ganze Stockwerk in zwei Wohnungen aufteilen.

    Die erste ist unterhalb der Treppe, an der ja im Grunde nicht viel geändert werden muss. Tür vom oberen 20m² Raum muss nach rechts gesetzt werden und der Flur vom Treppenhaus abgeschlossen werden.

    Die anderen 4 Zimmer sind die zweite Wohnung. Das obere 13,2m² Zimmer würde ich in ein Bad und ein Gäste-WC aufteilen. Das Bad ist nur durch das Schlafzimmer zu erreichen. Dessen Tür wird in Richtung des 18m€ großen Zimmers verlegt. Die Küche kommt in das 10,8m² Zimmer.

    Du könntest natürlich auch die untere Wohnung durch einen Außenzugang zugänglich machen, dann könntest du für die obere Wohnung noch den Flur vom Treppenhaus nutzen.
     
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  4. Andres

    Andres
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    Alleine die bezeichneten Räume sind ja schon fast 130 m². Dazu kommt die Fläche, die hier als "Flur" bezeichnet ist und deren Größe sich mir nicht aus der Skizze erschließt. Von weiteren 20 m² darf man aber wohl sicher ausgehen.

    Zur Raumaufteilung muss man drei Dinge berücksichtigen:
    1. Was gibt der Markt her? Nicht alle Arten von Wohnungen sind überall gleich gefragt. Auch die "perfekte" Wohnung bringt nichts, wenn man sie nicht vermietet bekommt.
    2. Je kleiner die Wohnung ist, desto höher ist meist die Miete pro m². Außerdem geben mehr vermietbare Einheiten dem Vermieter eine bessere Risikostreuung. Wirtschaftlich gesehen ist also meist eine Aufteilung in mehrere kleinere Einheiten sinnvoll.
    3. Alle Überlegungen in diese Richtung werden beschränkt durch das, was überhaupt möglich ist: technisch, rechtlich, finanziell, ...

    Punkt 1 und 3 sind nach den bisherigen Angaben nicht zu beurteilen. Zu Punkt 2: Ich würde in drei Wohnungen aufteilen: Wohnung 1 über dem skizzierten Flur, Wohnung 2 an der linken Seite abzüglich der Treppe,Wohnung 3 an der rechten Seite. Das ergibt 3 Wohnungen in der Gegend von 45-50 m², die für mich gut vermietbar wären. Alternative: 2 Wohnungen, eine oben (einschließlich des 10,8 m²-Raums, L-förmig), eine unten. Das gibt dann einmal knapp und einmal gut 60 m².

    Wie gesagt: Was davon realisierbar ist, ist für mich völlig offen. Wenn man aber ohnehin neue Leitungen legen muss, sollten die zusätzlichen Sanitärräume kein Problem sein ...
     
  5. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Welches der beiden Fenster zwischen Stromzähler und Treppe ist der Eingang? Oder ist der Eingang woanders?
    Wer nutzt die Treppe aktuell, von wo nach wo?

    Wie wäre es, wenn du das mal vernünftig aufmalst? Ohne quer zur Wand stehende Türen und so?

    Am liebsten mit Papier und Bleistift, und dann abfotografieren.
     
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  6. #5 ehrenwertes Haus, 27.06.2018
    ehrenwertes Haus

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    Grundsätzlich kann man immer alle Wände herausnehmen, wenn entsprechend abgestützt und Träger eingezogen werden.
    Das ist nur eine Frage wieviel Geld man ausgeben möchte um seine Wunsch-Raumaufteilung zu erhalten.

    Praktisch, bevor du auch nur ernsthaft darüber nachdenkst eine Wand zu entfernen, lass das von einem Satiker prüfen.
    Wichtig ist auch zu prüfen wo die Leitungen für die Haustechnik laufen.

    Du sagt 1. Bauabschnitt von 1840, 2.Bauabschnitt von 1930.
    Hier gibt es einige Besonderheiten zu beachten, z.B. wie genau wurden diese beiden Bereiche miteinander Verbunden.
    Eine Absenkung der Decken im älteren Teil (nicht nur ausgetreten in den "Rennstrecken") kann ein böses Warnsignal sein, auf unterschiedliche Fundamente bzw. unterschliedlich stark verdichteten Untergrund.

    Ziemlich sicher hast du eine Mischbauweise aus teilweise Fachwerk bzw. reinem Ziegelbau + Holzdecken (-böden) im alten Teil, im neuen Teil vermutlich auch Betonwände, evt. auch schon mit betonummantelten Stahlträgern. (Nicht Stahlbeton!)

    Sollten Stahlträger oder Stützen eingezogen sein, mein Tipp, lass die mal prüfen. Bauzeitbedingt steht da meist ein Austausch an.

    Wie wurden die beiden Bauabschnitte miteinander Verbunden?


    Bitte kläre zuerst die Baustatik bevor du dir ernsthaft Gedanken über eine neue Raumaufteilung machst.

    Wir können dir auch bessere Tipps für eine evt. Umgestaltung geben, wenn in einer Skizze vermerkt ist werlche Wände tragend sind und welche nicht oder nur teilweise tragend.

    Wichtig wäre auch zu wissen, wie die Ziehrichtung der Tragbalken ist, ob du innen alles erneuern möchtest oder möglichst viel vom Alten erhalten (z.B. Fachwerkbalken und Streben, Holzböden, usw.).
     
  7. #6 Hannoveraner, 23.09.2018
    Zuletzt bearbeitet: 23.09.2018
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    Deine eigentliche Frage Raumaufteilung kann ich dir nicht wirklich beantworten. Ich führe hier als erstes an, das dieser Grundriss proportional wohl nicht annähernd dem Zustand entspricht. Wenn ja, dann könnte der Ursprung des Hauses eher einem Gewerblichen/öffentlichem Gebäude zugrunde gelegen haben. So hat kein Planer wertvollen Wohnraum mit Flurflächen verschwendet.
    Zweitens ist keine Himmelsrichtung zu ersehen. Eigentlich die Grundlage eines Jeden Vorhabens noch bevor man anfängt zu planen. Danach richten sich die Raumaufteilung u. abhängig davon die Installationen.Der dritte Punkt ist eine Angabe welches Tragende Wände sind. Vermuten Kann man es aus Sicht der Statik (Spannrichtung von Balkendecke) aber auch nur vermuten. Mitentscheidend für eine kostengünstigen Umbau.
    Zu groß ist das Haus für eine Wohnung den Angaben deiner Flächen auf jeden Fall.:smile005: Hi, es sei denn ich möchte einziehen.
    Das wäre als erstes abzuklären:
    Was du vorhast ist eine Nutzungsänderung einer baulichen Anlage. Die Genehmigungsvoraussetzungen müssen vom Bauamt neu geprüft werden. Danach entscheidet sich das Genehmigungsverfahren. (ob verfahrensfrei usw.)
    Schau mal in deinen Energieausweis den du beim Kauf bekommen hast. Da kannst du schon einmal sehen ob und wieviel du investieren musst.

    Bei einer Nutzungsänderung wird unter Anderem folgendes verlangt:
    Energieeinsparverordnung
    1. Bauamt prüft unter Anderem ob die EnEV stimmen: Ob ein Haus die EnEV-Vorgaben erfüllt
    2. Bezirksschornsteinfeger zuständig für Therme/ Heizkessel und Wärmeleitungen Der kann dir sagen ob eine Energetische Sanierung notwendig ist, das muss bei Bestandsimmobilien innerhalb von 2 Jahren umgesetzt werden.
    Alle zugänglichen, wärmeführenden Leitungen, Formstücke und Armaturen in nicht beheizten Räumen müssen den EnEV Mindestanforderungen entsprechen, also gedämmt sein/werden.
    Schallschutz:
    Bei Sanierungen und Umbauten wird ein Schallschutz nach dem Stand der Technik gefordert. Nutzt du es als das,was es vorher war, hast du diese Probleme nicht.
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 23.09.2018
    ehrenwertes Haus

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    Quatsch... oder deine Exklusivmeinung.

    EnEV interessiert Bauamt nicht, nur Statik, Brandschutz und Mindestvorgaben lichte Höhe.
    Lichte Höhe entfällt hier durch BJ.


    Schallschutz gelten die Bestimmungen bei erstmaliger Baufertigstellung.
    Nicht mal bei Vollentkernung von Wohnhäusern wird danach gefragt.


    Vor allem, wie kommst du auf eine Nutzungsänderung? Der TE schreibt nichts davon.
    Eine neue Aufteilung von Wohnräumen ist keine Nutzungsänderung, solange keine neuen, in sich geschlossenen,Wohneiheiten geschaffen werden.


    ... und damit hat sich die Heizungssanierung wohl auch erledigt.
    Evt. neuer Kessel und gut ist, aber keine Komplettsanierung

    Seit wann prüft ein Schornsteinfeger Wärmeleitungen?
    Oder brauchen die bei dir eine Abgasmessung, Kehrung usw. ?
     
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  9. #8 Hannoveraner, 23.09.2018
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    Ok, frag mal die Bauherren warum sie einen Wärmeschutznachweis brauchen? Bebauungsplan nicht wichtig?
    OK,du würdest nicht mein Architekt und erst recht nicht mein Bauunternehmer.:156:
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 23.09.2018
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    Bebauungsplan entfällt hier. Die Anfrage richtet sich ausschließlich nach der Raumaufteilung, oder wurde irgendwas gesagt, dass das Gebäude äußerlich geändert werden soll?
    Eine Heizung ist bereits vorhanden, also enfallen evt. Vorgaben diesbezüglich im Bebauungsplan.

    EnEV spielt hier auch keine Rolle.
    Dem TE geht es um die Raumaufteilung und die hat nichts mit EnEV zu tun.

    Für die vom TE angedachten "Wändeschubbsereien innerhalb des Hauses" muss nicht mal zwingend ein OK vom Bauamt eingeholt werden, solange keine Nutzungsänderung damit einher geht.


    Und für den Rest, schau mal auf das Baujahr.
    Mit Denkmalschutz, der hier durchaus möglich ist (bei BJ 1840 sogar wahrscheinlich), greift Bestandsschutz und hebelt EnEV fast immer aus.
    Stichworte Sonder- und Ausnahmeregelungen.


    Nur ist das nicht Fragestellung des TE.
     
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  11. #10 Hannoveraner, 23.09.2018
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    Erst recht bekommst du es dann mit dem Bauamt punkto Denkmalschutz zu tun, da sind die Ämter ganz in ihrem Element. Besser es steht nicht unter Denkmalschutz.

    Du weißt schon was eine Nutzungsänderung und ein Bebauungsplan sind?
    Ich denke es führt mich persönlich nicht zu einer produktiven Diskussion, wenn ich weiter auf solche Gespräche eingehe.
     
  12. #11 immobiliensammler, 23.09.2018
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    Du redest wieder mal wirres Zeug, ich empfehle den Psychiater Deines Vertrauens aufzusuchen, eventuell ist das heilbar.

    Vielleicht weißt Du es nicht, aber selbst wenn Denkmalschutz drauf ist (was wir bei Baujahr 1840 mal vermuten) kommt es darauf an, was genau unter Denkmalschutz steht. Es kann z.B. die Außenfassade geschützt sein, dann darf Du die halt nicht in einer anderen Farbe streichen, andere Fenster einsetzen etc., es hindert Dich dann aber niemand, im Gebäude die Raumaufteilung zu verändern. Es kann genausogut eine Deckenmalerei unter Denkmalschutz stehen, dann kannst Du außen machen was Du willst, aber diese Decke natürlich nicht verändern.

    Pauschale Aussagen, man bekäme es punkto Denkmalschutz mit dem Bauamt zu tun sind im übrigen völlig falsch, da ist wieder ein ganz anderes Amt zuständig!

    Die Aussage von @ehrenwertes Haus war im Übrigen, dass der - vermutete - Denkmalschutz die EnEV aushebeln würde und das ist korrekt. Den Rest interpretierst Du mal wieder rein, spar Dir das halt einfach, es nützt niemanden wenn Du hier Un- oder Halbwahrheiten verbreitest. Irgendein unbedarfter Neu-User verlässt sich dann auf den Müll und fällt auf die Schn......

    Und ergänzend noch: Erklär doch mal, wo steht - bzw. woher Du weißt - dass der TE eine Nutzungsänderung benötigt! und wo steht dann, dass diese mit dem Bebauungsplan kollidieren würde?
     
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  13. #12 ehrenwertes Haus, 23.09.2018
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    Bleiben wir besser mal bei der Frage des TE.

    Damit kann man evt. wirklich helfen.

    Das ist zielführender als sich mit sachfremden Hirngespinnsten zu befassen.
     
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  14. #13 ehrenwertes Haus, 23.09.2018
    ehrenwertes Haus

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    :005sonst:

    :150: Dat Nervenbündel reißt die Außenwände ab und läßt den Rest stehen... Dann muss Bauamt kommen und Bebauungsplan prüfen und EnEV macht dann auch Ärscher, weil Garten (oder Straße) nicht beheizt und nix mit Mindestanforderung an neuen Wohnraum entspricht.
    Abba "Wohnen im Grünen" gut umgesetzt.
     
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  15. Pitty

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    Was hällst Du davon einen Architekten aufzusuchen. Der kann alles planen und weiß wo Wände stehen bleiben müssen.
     
  16. #15 QuietscheEnte, 24.09.2018
    QuietscheEnte

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    Es wird je nachdem nicht nur ein Architekt, sondern auch Statiker und Vermesser gebraucht.
     
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