Alte Mietzahlungen bei Whg-Kauf

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von melafefonim, 24.10.2009.

  1. #1 melafefonim, 24.10.2009
    melafefonim

    melafefonim Neuer Benutzer

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    Hallo Leute!

    Angenommen jemand kauft eine vermietete Wohnung. Dann steigt der Käufer ja in den bestehenden Mietvertrag als Vermieter ein.

    Was ist in so einem Fall mit alten Mietschulden? Muss der Mieter dann Mietschulden, welche vor dem Kauf entstanden, an den alten oder an den neuen Vermieter bezahlen?

    Schöne Grüße
    Der Gurke.
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Sofern im Kaufvertrag nix anderes geregelt ist, sind Mietschulden an den Vermieter zu zahlen. Der Käufer hat das Objekt mit allen Pflichten (und eben auch) Rechten ab eigentumsübergang übernommen. Der Verkäufer übergibt auch die Unterlagen, woraus die Mietschulden hervorgehen.
     
  4. #3 melafefonim, 24.10.2009
    melafefonim

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    Sind Sie Sicher??

    So hatte ich mir das auch gedacht. Der Erwerber muss ja z.B. bei Kündigung des Mietvertrags auch die Kaution zurückzahlen.

    Aber was sagst du, wenn die Forderung bereits tituliert ist?
    Hat jemand einen Plan?
     
  5. helaba

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    Vorsicht. Der bisherige Vermieter haftet nach wie vor für die Kaution, auch dem dem Verkauf ! Er müsste sich an sich vom Mieter eine Haftungsfreistellung besorgen um ganz sicher zu gehen.
     
  6. #5 melafefonim, 25.10.2009
    melafefonim

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    Ja, sowohl der bisherige alsauch der neue Vermieter haften für die Kaution.

    Aber wie sieht es mit rückständigen Mietzahlungen aus oder mit einem Urteil wo der Mieter auf Räumung und Zahlung verurteilt wurde??

    Hat da jemand Ahnung?
     
  7. #6 Thomas76, 25.10.2009
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    Rechtlich nachvollziehbar, aber in der Praxis schon seltsam.Das hieße ja, das der Käufer(neuer Vermieter) Ansprüche mit übernimmt, die ihm persönlich aber gar nicht geschuldet werden, während der Verkäufer (alter Vermieter) mit dem Verkauf auf seinen Schulden sitzen bleibt.Oder wie ist das genau geregelt ?
     
  8. #7 melafefonim, 25.10.2009
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    In der Praxis seltsam? In dem vorliegenden Fall wurde kein Kaufvertrag geschlossen. Das Eigentum wurde durch Zuschlag erworben. (ZVG)

    Du sagst es sei rechtlich nachvollziebar? Dann erklär doch mal bitte womit man das rechtlich begründen kann?

    Im vorliegenden Fall ist der alte Eigentümer (Zwangsverwalter) - Rechtsanwalt seines Zeichens - anderer Meinung.
     
  9. Capo

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    Auch in der Praxis ist das nicht seltsam.
    titel liegt vor und das Objekt wird verkauft. Damit könnte der alte Vermieter (Verkäufer) nicht mehr vollstrecken, während der neue Vermieter ja keinen titel hat, weil keine forderungen mehr bestehen. Der Mieter würde also keine Schulden mehr haben.

    um das trenen zu können, gilt der Übergang ALLER Rechten und ALLER Pflichten.
    Der neue Vermieter läuft gefahr, dass die Mietzahlungen weiterhin ausbleiben, er kann aber vollstrecken. Er hat also auch die Chance, die offenen Forderungen zu bekommen.

    Das ist rechten und Pflichten gemeint. Er cleverer Verkäufer wird diese offenen Forderungen in den Kaufpreis einrechnen; ebenso wie zB Betriebskosten etc.
    ein Verkauf soll keinen einfluss auf die Mietsituation haben. Weder Vorteile noch Nachteile für den Mieter.
     
  10. #9 Thomas76, 25.10.2009
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    Ich weiß nicht, ob das Bezüglich der Rechte&Pflichten von Mieter&Vermieter einen Unterschied macht, vermute aber mal nein.

    Rechtlich nachvollziehbar ist für mich, das Rechte&Pflichten von dem alten auf den neuen Vermieter übergehen, ich denke soweit gibt es auch keine Zweifel.

    Wie das aber im Falle von Mietschulden dann tatsächlich gehandhabt wird, darüber habe ich ja schon schriftlich mit den Schultern gezuckt ;)

    Ist ja logisch, das der meint, das Mietschulden, die der Mieter ja bei ihm hat auch ihm zustehen.Kann ich menschlich voll und ganz nachvollziehen, würde ich auch so sehen, nur - die Rechtslage ist ja hier nicht klar.

    Wie sieht der Herr denn das genau bzw. was ist das eigentliche Problem in diesem Fall ? Wenn der Mieter seine Schulden an den Ex-Vermieter bezahlen möchte, kann dir das ja eigentlich egal sein, oder möchtest du dieses Geld gerne kassieren ? ;)

    Nebenbei finde ich es schon interessant, wenn ausgerechnet ein Rechtsanwalt Eigentum durch Zwangsversteigerung verliert, und auch noch weiterhin als Zwangsverwalter eingesetzt ist.Ist doch klar, das der das beste für sich rausholen möchte.

    Also "moralisch" gesehen finde ich das sehr seltsam, auch wenn es rechtlich klar ist ;)

    Aber das ist ja immer so und hat nichts speziell mit diesem Fall zu tun : Wenn ich ein vermietetes Objekt kaufe (oder auch neu vermiete), kann es theoretisch immer passieren, das die Mietzahlungen ausbleiben.Da kann ich dann auch immer den üblichen Rechtsweg beschreiten.Das hat ja aber nichts mit evtl. Schulden beim vorherigen Vermieter zu tun.

    Gut, aber anders kann der Ex-Vermieter also rechtlich nicht an sein Geld kommen ? Der Mieter ist also rechlich Schuldenfrei ?
     
  11. Capo

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    Nein, seine Schulden sind aus dem Mietverhältnis und damit betrifft das den Vermieter. Der alte Vermieter wird also kaum die Kaution mit offenen forderungen verrechnen können. Das wird nur der aktuelle können.

    Die Mietschulden gehen also auf den neuen Vermieter über.
     
  12. #11 melafefonim, 25.10.2009
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    @Thomas76: Da habe ich mich ein wenig schlecht ausgedrückt. Der Zwangsverwalter ist natürlich nicht der Alteigentümer, sondern der Zwangsverwalter agiert nur als Zwangsverwalter. Ihm gehörte die Immobilie nicht.

    @capo: Habe ich dich richtig verstanden, dass du der Meinung bist, die titulierten Mietschulden sollten dem neuen Eigentümer zustehen. Der alte Eigentümer müsste also die vollstreckbare Ausfertigung des Urteils, welche er in Besitz hat, herausgeben.
    Du begründest das damit, dass alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ab Eigentumsübergang dem neuen Eigentümer zufallen.

    Im Grunde bin ich der selben Meinung, allerdings bin ich ein wenig verunsichert worden durch die Rechtslage mit der Abrechnungsspitze bei dem Hausgeld. Der neue Eigentümer haftet nicht für fällige Hausgeldforderungen des alten Eigentümers. Der neue Eigentümer haftet lediglich für die Abrechnungsspitze der Jahresabrechnung. Also für Nachzahlungen bzw. Rückzahlungen. Ich fürchte, dass es bei den Mietforderungen der selbe Sachverhalt sein könnte.
     
  13. Capo

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    1. Der neue eigentümer haftet deswegen nicht für den alten eigentümer, weil die vertraglage eine andere ist. Nicht das Objekt hat die ausstehenden Hausgeldforderungen hervorgerufen, sondern der Eigentümer, der einen Vertrag mit dem Verwalter hat.

    2. Mietforderungen sind Verträge, die der Käufer übernimmt. sonst müßte der Mieter einen neuen Vertrag abschließen, was einer Entmietung Tür und Tor öffnet...
     
  14. #13 melafefonim, 25.10.2009
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    Ok, das habe ich verstanden und es klingt plausibel.

    Wie sieht die Sachlage aber aus, wenn der Mietvertrag von dem alten Eigentümer gekündigt wurde, die Kündigung vom Gericht für Recht erkannt wurde. Bei Eigentumsübergang bestand also gar kein Mietvertrag mehr welcher hätte übernommen werden können. Der Mieter bewohnt das Objekt aber noch.

    ??
    :-)
     
  15. Capo

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    Dann kommt jetzt ja gerade der Hauptpunkt der Anlegenheit. Der neue Vermieter kann räumen.

    Der Mieter bwwohnt die wohnung unrechtmäßig. Wenn die Rechte und Pflichten nicht übergegangen sind, dann könnte der neue Vermieter nicht räumen. Er hat sich SEIN Recht ja noch nicht "erarbeitet". Der alte Vermieter müßte kündigen, der darf aber nicht, weil er kein eigentümer mehr ist.

    Also als neuer Vermieter die Räumung angehen...
     
  16. #15 melafefonim, 25.10.2009
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    OK Danke für die Infos. :top

    Dazu muss ich dem Zwangsverwalter erstmal das Räumungsurteil ablurxen. Er meint er könnte mir das nicht aushändigen, weil auf dem Titel unter Anderem Zahlungsansprüche tituliert wurden welche einen Zeitraum vor der Zwangsversteigerung betreffen und mir daher nicht zustünden. :-|

    Naja ich werde schauen wie ich vorgehe.


    -
    Ich habe mir jetzt mal die §§535ff BGB durchgeüberflogen. Leider habe ich die Regelung nicht gefunden, welche besagt, dass der Erwerber in alle Rechte und Pflichten den Mietvertrag betreffend in die Rolle des Vermieters eintritt.

    Wo steht das? Kann mir das jemand veraten?
    Vielen Dank!
     
  17. #16 Thomas76, 25.10.2009
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    Warum nicht ? Der Käufer ist ja nach jetziger Sachlage Besitzer, aber nicht Vermieter, da zum Kaufzeitpunkt ja gar kein Mietvertrag mehr bestand, also auch keine Rechte&Pflichten gegenüber dem ehemaligem Mieter ?

    Wenn es das schon gibt, umso besser.Allerdings weiß ich nicht, wie das nun wieder rechtlich aussieht : Kann man dieses Räumungsurteil direkt übernehmen, oder muß man, weil man ja jetzt rechtlich Eigentümer, aber nicht Vermieter ist, erneut auf Räumung klagen ?
     
  18. #17 melafefonim, 25.10.2009
    melafefonim

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    Ja, das gibt es :-) Aber was bringt mir es, wenn ich es nicht in die Hände bekomme.

    Das Urteil, ein Versäumnisurteil auf Räumung und Zahlung will mir der Zwangsverwalter ja - wie oben geschildert - nicht aushändigen. Ich bin jetzt erstmal am Vorfühlen der Rechtslage um zu prüfen, ob es sich lohnt kostenpflichtigen Rechtsrat einzuholen.
     
  19. #18 Thomas76, 25.10.2009
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    Hm.Also ich weiß nicht, ob dir das Urteil dann überhaupt etwas nützen würde.Denn Versäumnisurteil inc. Zahlungsverurteilung trifft ja auf dich irgendwie nicht zu, oder ? Dir hat der Mieter ja nichts zu zahlen, weil du ja (vermutlich ?) kein Vermieter bist, da der Mietvertrag ja bereits vor dem Verkauf beendet war.

    Andererseits : Vermutlich will der Herr dir das Urteil ja deshalb nicht aushändigen, weil er es selbst durchsetzen will, oder ? Das würde ja evtl. bedeuten, das er dir die Arbeit der Durchsetzung dann abnimmt.Obwohl, Räumen kann er ja dann wiederum auch nicht mehr.

    Vieleicht solltest du in diesem doch recht verworren scheinenden Fall doch mal Anwaltlichen Rat einholen... :gehtnicht
     
Thema: Alte Mietzahlungen bei Whg-Kauf
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