alten Mietvertrag aktualisieren - aber wie?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Jerry11, 22.10.2015.

  1. #1 Jerry11, 22.10.2015
    Jerry11

    Jerry11 Neuer Benutzer

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    Hallo liebe Vermieter.
    Ich habe eine Wohnung vermietet, mit einem Mietvertrag älter als 30 Jahre.
    Wie wir alle wissen hat sich mit den Jahren hier so einiges geändert.
    Man liest hier immer : "zum Vorteil der Mieter "
    Ich möchte mit dieser Aktualisierung niemanden übervorteilen - jedoch nutzt ein Mietvertrag mit ungültigen Klauseln wohl niemanden - isn´t it ?
    Heißt: die Klauseln in einem 30 Jahre alten Mietvertrag sind heute so ziemlich ungültig.
    Nun kommt mir die Überlegung, diesen Mietvertrag nach heutigen Kriterien zu aktualisieren.

    -- Hat dies für uns Vor- oder Nachteile ?
    -- Nach bisherigen Recherchen habe ich die Info, daß dies so gut wie aussichtslos ist, wenn der Mieter damit nicht einverstanden ist.

    Stellt sich mir die Frage: ist der bestehende Mietvertrag so ziemlich nutzlos, da ja bekanntlich mit den Jahren einige Punkte gekippt wurden. Wie erreiche ich - ohne Argwohn zu schüren - eine Aktualisierung ?

    Hoffe auf Ihre geschätzte Mithilfe.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Glaskügelchen 2, 22.10.2015
    Glaskügelchen 2

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    Doch, dem Mieter!

    Das hängt vom Mieter ab. Wenn der sich ein bisschen auskennt, dann riecht er den Braten.
    Ein ahnungs,- und argloser Mieter freut sich, dass man seinen Mietvertrag der aktuellen Gesetzeslage anpassen will. Oder er freut sich bei einem Eigentümerwechsel darüber, dass er endlich wieder einen gültigen Mietvertrag hat.
    Blöd daran ist nur: merkt der Mieter irgendwann mal, dass du ihn in die Pfanne gehauen hast mit dem neuen Mietvertrag, wird er das nicht wirklich gut finden.

    Meine persönliche Meinung dazu: find dich einfach damit ab, dass unser höchstes Gericht und der Gesetzgeber ständig am Mietrecht rumfummeln. Ich reg mich darüber schon (fast) gar nicht mehr auf.
    Mein jüngster Vertrag ist gerade mal ein gutes Jahr alt und passt schon wieder nicht.
     
    ImmerPositiv gefällt das.
  4. #3 anitari, 22.10.2015
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Wieso nutzlos? Er besteht unverändert weiter. Zur Freude des Mieters!
    Gar nicht. Jedenfalls nicht mit dem aktuellen Mieter.
    Das einzige was Du machen kannst ist die Miete gemäß den gesetzlichen Bestimmungen etwas erhöhen.
     
  5. Logos

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    Mir stellt dich die Frage warum man ein 30 Jähriges Mietverhältniss durch so eine Aktion aufs Spiel setzt ? Deine Chancen sehe ich auch gegen Null.
    logos
     
  6. #5 Jerry11, 22.10.2015
    Jerry11

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    @Glaskügelchen 2

    Zitat: .....er freut sich bei einem Eigentümerwechsel darüber, dass er endlich wieder einen gültigen Mietvertrag hat.
    Ich bin seit ca. 4 Jahren der neue Eigentümer - der Mietvertrag lautet (logischerweise) noch auf den alten Besitzer.
    Möchtest du mir damit sagen (machst mir damit Hoffnung) , daß ich als neuer Besitzer ( der den genannten alten Mietvertrag garnicht unterschrieben hat ) ein Recht darauf hätte, einen neuen, aktuellen Mietvertrag zu vereinbaren ?
     
  7. #6 Jerry11, 22.10.2015
    Jerry11

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    @Logos
    Zitat: .....warum man ein 30 Jähriges Mietverhältniss durch so eine Aktion aufs Spiel setzt.
    Mir liegt es absolut fern, irgendetwas aufs Spiel zu setzen, oder jemanden zu übervorteilen.
    Nur: Mein Bauchgefühl sagt mir, daß ein so "alter" Mietvertrag wahrscheinlich für beide Seiten bei Unstimmigkeiten keinerlei Grundlage mehr hat, da ja, wie bereits erwähnt sich sovieles geändert haben soll - oder ?

     
  8. #7 Glaskügelchen 2, 22.10.2015
    Glaskügelchen 2

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    Nein das will ich damit auf gar keinen Fall sagen! Nur ist es bei einem Eigentümerwechsel so, dass man versuchen könnte, einem Mieter weisszumachen, man wolle das Mietverhältnis auf rechtlich sichere Füsse stellen. Es gibt durchaus Mieter, die sich durch die Bemerkung man habe eigentlich gar keinen wirksamen Vertrag mehr, verunsichern lassen.

    Es ist ja nicht so, dass unwirksame Klauseln dazu führen, dass der fragliche § in einem rechtsfreien Raum schwebt, sondern es gilt dann fast immer das BGB, und das ist meist deutlich günstiger für den Mieter, als eine wirksame neue Klausel in einem neuen Vertrag.
     
  9. dots

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    Dein Bauchgefühl ist falsch - und zwar mächtig.
    Der Vertrag gilt solange, bis jemand ihn kündigt. Auch, wenn er (mittlerweile) ungültige Regelungen enthält. An die Stelle der ungültigen Regelungen tritt die gerade aktuelle gesetzliche Regelung.

    Gehts dir wirklich nur um das gute Gefühl, oder hat dein Wunsch einen anderen Hintergrund?
     
  10. Duncan

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    Weil man da nichts aufs Spiel setzt sondern eine Beendigung immer einem Gewinn gleichkommt? Ich habe echt alte Mietverhältnisse und nein die will ich nicht halten, ich muss. Einen größeren Gefallen als kündigen und ausziehen können mir die Mieter schlicht nicht tun. Ich kann es leider nicht.

    Dem TO bleibt trotzdem nur es versuchen und sich damit über Jahre Stress anzutun oder auf die biologische Lösung zu hoffen.
    Wirtschaftlich ist ~ alle 10 Jahre Mieterwechsel, ab 20 Jahren wird es langsam aber sicher ein schlechtes Geschäft.
     
  11. #10 Glaskügelchen 2, 22.10.2015
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    Darf ich mal fragen, wie sich das errechnet? Klar, wer immer deutlichst über MS vermietet, was in vielen Städten jetzt sowieso nicht mehr möglich ist, für den mag das zutreffend gewesen sein, aber sonst?
     
  12. Duncan

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    Möglichkeit der Anpassung der Miete im bestehenden Mietverhältnis und sich aufbauende Abnutzung über die Mietdauer im Verhältnis zur am Markt durchsetzbaren Miete und preisgünstiger Instandhaltung/Zwischenmodernisierung usw..
    Beruht auf meinen Erfahrungen, den Erfahrungen 2er Verwaltungen und einer "Vermieterdynastie" die schon im Kaiserreich vermietet hat.
     
  13. #12 Glaskügelchen 2, 23.10.2015
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    Aber mit den Erfahrungen zweier Hausverwaltungen und Vermieterdynastien kommt man doch bestenfalls auf grobe Durchschnittswerte, die für den einzelnen Kleinvermieter nicht passen müssen. Durchschnittswerte zu errechnen macht auch nur für Großvermieter Sinn.
    Und da ich Beispiele so mag:
    Nimm irgendeine beliebige Wohnung,
    Bei Mieterwechsel 1980 Bad, Rohrleitungen, Türen, Fenster und Elektrik erneuert,
    bei Mieterwechsel 1993 nichts gemacht,
    bei Mieterwechsel 2004 nichts gemacht,
    bei Mieterwechsel 2008 nichts gemacht
    jetzt, 2015, lebt der Mieter fröhlich in der Wohnung mit dem Bad samt seiner Elchkacheln und denkt nicht dran auszuziehen, obwohl man nach 35 Jahren ja vielleicht mal wieder......
    Also was bringen diese Durchschnittswerte? Allenfalls was für die Statistik, aber nicht für die Realität.
     
  14. #13 anitari, 23.10.2015
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    Richtig. Aber überwiegend zu Gunsten des Mieters. Und warum sollte dieser seine Vorteile, in dem er evtl. zu Schönheits- und Kleinreparaturen, sowie Zahlung einer Kaution verpflichtet wird, durch einen neuen Vertrag aufgeben. Jerry, lies einfach § 566 Abs. 1 BGB
     
  15. Duncan

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    Fehler! Selbst schuld. Möglichkeit bestand.
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    Die Durchschnittswerte helfen mir bei der Abschätzung des Bedarfes, den ich entsprechend vorausplanen kann. Es hilft natürlich nur, wenn man die sich bietenden Gelegenheiten auch nutzt. Wenn ich die Wohnung zwischen drin weder "aufhübsche" noch die Miete entsprechend anpasse("nichts gemacht") habe ich nur Verlust gemacht. Nutze ich die Chancen habe ich immer eine marktgerechte Wohnung, und kein vergammeltes Loch, und ich habe eine marktgerechte Miete, nicht die DDR-Durchschnittsmiete, die weder zum Gebäudeerhalt und schon gar nicht für die geringste Rendite ausreicht.
    Bei 30 Jahren am Stück habe ich halt eine runtergeranze Wohnung mit Sanierungs-/Modernisierungsstau und einer viel zu geringen Miete. Bringe ich die Whg. ~ alle 10 Jahre auf Vordermann und passe die Miete in der Neuvermietung entsprechend an, habe ich da unterm Strich mehr von. Gleichzeitig habe ich auch schon wieder für Vergleichswohnungen und einem höheren Mietspiegel für die Anpassung in bestehenden Verhältnissen beigetragen, das mir diese nicht zu sehr aus dem Ruder laufen. Die durch die laufenden Modernisierungen sich entsprechend verteilenden Kosten machen sich auch steuerlich viel besser als alle paar Jahrzehnte ein gewaltiger Batzen und dann wieder Ewigkeiten nichts.
     
  16. #15 Glaskügelchen 2, 23.10.2015
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    Sorry, ich rede hier nicht von Aufhübschungsmaßnahmen, wie z.B. mal ein neuer Boden, neue Armaturen o.ä. Das kann man zwischendurch machen, aber das geht auch mit Mietern drin.
    Sondern von den großen Sachen, wie eben z.B. neues Bad samt Rohrleitungen.
    Willst du mir erzählen, dass du die ganzen Sachen bei einem Mieterwechsel nach 10-15 Jahren erneuern lässt? Doch wohl ganz sicher nicht.

    Bei entsprechend vielen Wohnungen kann man mit diesen Durchschnittswerten vielleicht was anfangen, aber unter 100 Wohnungen fang ich damit nicht an.

    Und ich hab auch ohne das Bad alle 15 Jahre rauszureißen eine Miete, die den Stuttgarter Verhältnissen angepasst ist.

    Was heißt viel zu gering? Wir haben hier jetzt die Mietpreisbremse. Wenn ich im laufenden Mietverhältnis die Mieten verlange, die ich lt. Mietspiegel verlangen darf, dann dürfte ich bei einer Wohnung, die 800€ kostet, bei einer Neuvermietung auch "nur" 880€ verlangen. So sehr viel zu gering finde ich die 800€ da nicht.

    Das ist sicherlich ein Argument, aber wenn man ein paar Wohnungen hat, und dann auch noch Altbau.......... da kriegt man sein Geld schon irgendwie los.
     
  17. Duncan

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    so etwas tue ich mir grundsätzlich nicht mehr an. Dafür nutze ich gerne die Ruhe und Gemütlichkeit ohne trappelnden Mieter hinter mir arbeiten zu können.
    natürlich nicht, aber z.B. beim 2ten Mieterwechsel also nach so 20-25 Jahren nen neues Bad, um ~10 Jahre versetzt ne neue Küche....
    Bei mir hat sich dieses Abschätzen schon im hohen einstelligen Bereich ausgezahlt.
    Stuttgart ist Stuttgart, ich habe hier durchaus noch Konkurrenz und es gibt auch noch leere Whg. - wenn ich eine gute Miete und einen guten Mieter haben will muss ich auch was bieten, wenn ich das nicht tue muss ich bei meinen Ansprüchen an die Mieter runtergehen, das will ich nicht.
    80€ sind 960€/anno über 10 Jahre 9600€ mit Zwischenerhöhung über 10.000€, Ich bin zu arm um die nicht mitnehmen zu wollen. Dafür bin ich auch bereit noch mal 5-6€ rein zustecken um die zu erlangen. Für mich lohnt sich das.
    Tja, und ich will da nicht irgendwie, sondern lieber etwas geplant und geordnet, dann weiß ich auch reicht die Kriegskasse für einen Zukauf oder nicht, da noch die Ausgaben x-y anstehen.

    Ich hab nur gelernt umso professioneller ich das schon im kleinen aufziehe umso mehr bleibt mir langfristig. Die kleine Nebenbeientscheidungen aus dem Bauch heraus und mal eben aus der Hosentasche querfinanziert führen bei zu vielen langfristig in die Verlustzone, gerade weil der Überblick verloren geht.

    Mach wie du willst, ich kann nur raten oder empfehlen womit ich selbst gute Erfahrungen gemacht habe und abraten wo ich weniger gute gemacht habe.
     
  18. #17 Glaskügelchen 2, 23.10.2015
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    Wenn man das alles selber machen will, dann kann ich das verstehen. Boden verlegen in einer Mieterwohnung, wenn der Mieter hinter mir steht, und die Minuten zählt bis ich endlich fertig bin, da hätte ich auch keine Lust dazu.

    Küche haben wir nur in der kleinsten Wohnung, einfach weil die Klientel eine andere ist.
    Und beim Bad kommt es natürlich drauf an. In meinem Beispiel hätte man die Elchfliesen sicher auch mal früher austauschen können. Andererseits wenn ich mir anschaue welche Scheusslichkeiten da immer noch angeboten werden....
    Hätte man 1980 weiss gefliest, wäre das vielleicht auch 2015 noch völlig ok.
    Wir haben in einer Küche noch einen Fliesenspiegel, der vermutlich aus den Nachkriegsjahren stammt. Schlichtes graublau, und immer noch völlig in Ordnung. Beim letzten Mieterwechsel wurden die Fugen ein bisschen aufgehübscht und das wars.


    Klar kann man das reinstecken, aber man weiss ja nie wann ein Mieter auszieht. Da bringen mir die Durchschnitte bei relativ wenigen Wohneinheiten meiner Meinung nach nicht viel.

    Mit "irgendwie" war nicht "völlig planlos" gemeint. Aber du hast meines Wissens ETWs und da ist es sowieso nochmal etwas anderes, da man idR nur Mitentscheider ist.
    Aber ein Haus verfügt neben den Wohnungen auch noch über Dach, Keller, Fassade, Hof, Treppenhaus, Haustüre etc. Alles keine Kleinigkeiten und das sorgt schon dafür, dass man immer etwas findet, wofür man sein Geld ausgeben kann/muss.
    Ausserdem scheinst du relativ regelmässig zuzukaufen. Da schau ich derzeit gar nicht mehr ernsthaft hin, denn die Immopreise hier sind mittlerweile völlig überzogen. Für MFHs sowieso.
    Das will ich gar nicht bestreiten.
     
  19. Duncan

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    Man kann aber davon ausgehen, dass deine 3 Wohnungen sich statistisch nicht so wesentlich von den 1500 anderen des Straßenblocks unterscheiden. Wenn ich jetzt den Mittelwert für den Gesamtblock habe, bin ich sicher nicht so ganz falsch damit, wenn ich meine 3 grundsätzlich nach dem Schnitt einplane, wohl wissend dass mich Abweichungen viel härter treffen.

    Ich habe ETWs und ein MFH und ein Gewerbeobjekt. Was da so alles anfällt, weiß ich sehr genau. Wenn du dich erinnerst habe ich einen Handwerksbetrieb im Hintergrund, da ist es zum einen klar sehr viel selbst bzw. mit eigenen Leuten zu machen, zum anderen eine gewisse Fachkenntnis. Gerade auch wofür es sich lohnt Geld auszugeben.
     
  20. #19 Glaskügelchen 2, 23.10.2015
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    Abgesehen davon, dass mein Straßenblock es garantiert nicht auf 1500 Wohnungen bringt, hätte ich auch ganz große Schwierigkeiten an die Daten zu kommen. Selbst wenn das möglich wäre, hätte ich am Ende nur einen Schnitt, der auf mich nicht zutreffen muss, und wo mich jede Abweichung hart treffen kann. Die Stichprobe ist einfach zu klein. Würde mir von den 1500 Wohnungen 10% gehören, kann ich viel eher von diesem Schnitt ausgehen.
     
  21. #20 Jerry11, 24.10.2015
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    heiligs Blechle - würde der Schwabe jetzt sagen :-)
    Ich wollte hier eigentlich nur eine Info darüber finden, ob sich die Mühe lohnt, einen aktuellen Mietvertrag auf die Beine zu stellen, der für beide Seiten "zeitgemäß" und somit vielleicht zutreffender ist als ein veralteter Vertrag, bei dem etliche Punkte nicht mehr up to date sind.
    Vielen Dank für zutreffende Tipps. LG
     
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