Alter Mietvertrag geerbt, Miete noch wie 1973, was darf man erhöhen

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Hilfesuchende, 06.02.2014.

  1. #1 Hilfesuchende, 06.02.2014
    Hilfesuchende

    Hilfesuchende Gast

    Ein Mietvertrag aus 1973 ist mehrfach vererbt worden. Die neuen Vermieter (Erben) sind aktuell aus Anfang d. J. 2013.
    Es ist bei diesem Mietverhältnis nie renoviert und irgendetwas abgerechnet worden, alleine was die Nebenkosten betrifft. Mittlerweile übersteigen die Nebenkosten einschl. umlagefähiges Hausgeld die Einnahme der Miete um mehr als 40 %. Die Vermieter zahlen jeden Monat Hausgeld und Nebenkosten ca. EUR 1.000,00, erhalten aber nur an Kalt-Miete EUR 634,00 (ca. EUR 4,60 pro m²) für eine rd. 137 m² Wohnung mit zwei Balkonen und in guter Wohnlage! (in dieser Stadt sind die Vergleichsmieten für eine solche Wohung, auch im gleichen Gebäude inzwischen bei EUR 14,89 bis 16,90) die Normalität. Können die neuen Vermieter in den alten Mietvertrag "eingreifen" und a) eine Komplett-Renovierung weil notwendig vornehmen? Anschließend die MIete anpassen? Oder können sie gleich die Miete anpassen? Was können sie tun ohne einem Rechtsstreit entgegenzusehen?
    Die Bewohner dieser Wohnung sind seit mehr als 40 Jahren in dieser Wohnung, ca. 70 Jahre und älter?
    Toll, wenn man hier ohne Streit eine gerechte Lösung findet, als die Wohnung verkaufen zu müssen!
    Danke. Die Hilfesuchende
     
  2. AdMan

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  3. #2 BHShuber, 06.02.2014
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Kauf oder Erbe bricht Miete nicht.

    Wieso nicht? Wann wurde die letzte Neben-Betriebs- und Heizkostenabrechnung gemacht?

    Eine anpassung der Neben-Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung ist möglich, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

    Nein, der Mietvertrag ist bindend. Was wurde im Mietvertrag in Bezug auf Schönheitsreparaturen vereinbart? Wurden Schönheitsreparaturen durchgeführt vom Mieter?

    Das was man da vorschlägt gilt ledigleich bei Modernisierungsmaßnahmen, was hier nicht der Fall ist.

    Kuckst du hier:

    BGB - Einzelnorm

    WER?

    Na die Mieter werden das sicher nicht für Gut heissen, bei der Miete wären die schön blöd sich auf irgendetwas einzulassen, schon gar nach 40 Jahren.

    Man kann allerdings auch noch auf die natürliche Lösung bauen, mit 70 Jahren, das kann man abwarten bis die Wohnung wieder frei wird.

    Ich empfehle eine Mitgliedschaft bei einem Haus u. Grundbesitzerverein, wenn ihr eine Einvernehmliche Lösung sucht, dann muss das Anspruchsdenken sehr weit nach unten geschraubt werden, der Mieter kann nichts dafür dass in der Vergangenheit Versäumnisse in Bezug auf Abrechnung und Mieterhöhung vonstatten gingen, das ist Vermietersache.

    Gruß

    BHShuber
     
  4. Andres

    Andres
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    Man könnte zu den Fragen jetzt die ganzen gesetzlichen Standardregelungen aufzählen, aber letztendlich ist die Frage: Was steht im Mietvertrag, vor allem bzgl. Mieterhöhung und Betriebskosten? Antworten kommen dann ...


    Welche Maßnahmen schweben dir denn so vor?


    Das hängt nun mal leider nicht ausschließlich vom Vermieter ab. Der Mieter kann wegen so ziemlich allem einen Rechtsstreit anfangen und große Begeisterung sollte man bei einer Mieterhöhung sowieso nie erwarten.


    Darauf kann man ja auch Rücksicht nehmen, aber es kann nicht Sinn der Übung sein, dass du dafür bezahlst, dass die dort wohnen können.


    Die konkurrenzlos günstige Miete, die die beiden in der Vergangenheit gezahlt haben, ist für mich schon ein gewisser Hinweis, in welcher Richtung die "gerechte Lösung" liegt.
     
  5. #4 Bürokrat, 06.02.2014
    Bürokrat

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    1000 Euro Hausgeld und Nebenkosten im Monat ??????:erschreckt012:

    15-17 Euro Miete? Wo ???? :30:

    Miete um 20% erhöhen, warten, erhöhen etc. etc. Das dauert!

    Muss der Vermieter einer solchen Vererbung des MV zustimmen? Hatte den Fall noch nie. Ansonsten wären doch sicher schon die Vorbesitzer mal auf die Idee gekommen nach Auszug die Wohnung mal eben für das dreifache zu vermieten
     
  6. #5 Venceremos!, 08.02.2014
    Venceremos!

    Venceremos! Erfahrener Benutzer

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    Die einzige wirtschaftlich sinnvolle Lösung ist es in einem solchen Fall, die Wohnung an einen Selbstnutzer zu verkaufen. Der kann dann den Bestandsmietern wegen Eigenbedarfs kündigen.

    Mieterhöhungen dürfen gegenwärtig m.W. höchstens 30% binnen von drei Jahren betragen, sobald die neue Mietpreisbremse beschlossen ist nicht mal mehr das. Da können Sie sich jetzt selbst ausrechnen, wieviele Jahrzehnte es selbst bei voller Ausschöpfung der Kappungsgrenze dauern würde, bis eine marktübliche Miete erzielt würde.
     
  7. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    also erstmal ist es nicht das Problem des Mieters, das der Vermieter/Eigentümer es in der Vergangenheit versäumt hat ggf. mal die Miete zu erhöhen. Mal ganz abgesehen davon, das ich persönlich ca 17 €/m2 für Wucher halte, auch wenn wir uns in München oder Hamburg befinden.

    Ihr als Vermieter/Eigentümer könnt zwar nun mal die Miete erhöhen, aber eben nur das was im Mietvertrag vereinbart wurde bzw. was die Gesetzeslage zulässt. Wenn ihr also Vergleichmieten vereinbart habt im MV, dann müsst ihr den §558 BGB beachten, insbesondere die Kappungsgrenze.

    Versteh ich jetzt nicht ganz, was du damit meinst. Reden wir nun von Schönheitsreparaturen oder von Sanierung oder von Modernisierung ?

    Ihr redet hier so komisch. Wer ist den hier Vermieter bzw Eigentümer ?

    Ansonsten, für die "normale" Renovierung ist der Mieter i.d.R. selber zuständig, denn das sind m.E. die Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag. Für Reparatur, Sanierung und Modernisierung ist i.d.R der Vermieter zuständig. Wobei man bei Modernisierung ggf. das auf die Mieter umlegen kann. Hier wäre dann der §559 BGB zuständig.
     
  8. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen,


    Bei so einem alten MV kann man schon fast davon ausgehen, das sämtliche SchönheitsRepKlauseln nichtig sind.
    Und da die Miete schon nie erhöht wurde,wird sich sicherlich auch kein "Nachtrag" über die SchonheitsRep finden lassen.

    Somit wird einzig und allein der VM auch für die SchönheitsRep zuständig sein.

    VG Syker
     
  9. #8 Pharao, 08.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.02.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Sehr guter Einwand, Syker. Daran hätte ich jetzt garnicht gedacht.

    Allerdings, wenn eine unwirksame (alte) Schönheitsklausel vereinbart ist, kann man meines Wissens auch die Miete erhöhen. Ich meine, das es dazu auch mal ein Urteil gab, weil der Mietspiegel von gültigen Schönheitsreparaturen ausgeht. Und diese "Differenz" kann man dann erhöhen, wenn die Schönheitsreparaturklausel durch die damalige Gesetzesänderung deswegen nicht mehr gültig ist.
     
  10. #9 Papabär, 12.02.2014
    Papabär

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    Da wär´ ich mir noch garnicht mal so sicher. Die laufenden Renovierungen wurden auch damals nicht viel anders als heute auf die Mieter abgewälzt ... und in puncto Wohnungsrückgabe wurde seinerzeit ja oft "besenrein" oder ähnliches vereinbart, was heutigen Rechtsanforderungen durchaus genüge tut.

    Für die Anpassung der Nebenkosten (ob nun als Pauschale oder als VZ) ist mir keine Kappungsgrenze bekannt.

    Wie viele Einheiten hat das Haus?
     
  11. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi Papabär,

    aber in den alten MV ist die Chance auf eine starre Frist nicht von der Hand zu weisen und damit wäre diese ja ungültig.
     
  12. kathi

    kathi Gesperrt

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    Ich versteh hier so einiges nicht.
    Wenn an diesem Haus seit über 40 Jahren nichts gemacht worden ist, dann sollte es fast möglich sein mit dem Geld auf dem Hauskonto ein baugleiches Neubauhaus zu erstellen.
    Im Eingangsbeitrag ist von der Kaltmiete die Rede. Wie hoch ist die Warmmiete? Oder ist die Kaltmiete die All-inclusive-Miete?

    Bei extrem niedrigen Grundmieten, die man nicht um mehr als 20% anheben darf (hier wahrscheinlich nur 15%), würde ich wenn möglich so vorgehen:
    Miete anheben um das was geht.
    Modernisieren was geht und die Modernisierungserhöhung ausschöpfen (-- > höhere Grundmiete)
    Miete ausgehend von der höheren Grundmiete nach 3 Jahren wieder erhöhen.
    Anders wird es nicht gehen. Ich würde auch nicht freiwillig innerhalb weniger Monate 400€ mehr an Miete zahlen, wenn ich nicht muss.
     
  13. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Was zahlen die Mieter an Warmkosten? 1000€?
    Wenn der Vermieter 1000€ jeden Monat zahlt, sollte das Geld ja auch rein kommen. Ich denke nicht, dass da jemand seine private Geldbörse freiwillig aufmacht.

    Mehr Miete für den gleichen Standard würde ich auch nicht bezahlen, wenn es nicht sein muss.
     
  14. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    man muss ein Erbe ja nicht annehmen!
    Warm oder Kaltmiete?
    Wurde seit 73 nichts im Haus renoviert? Heizung Aufzug etc!
     
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