Alter Mietvertrag - sind die Renovierungsklauseln gültig ?

Dieses Thema im Forum "Übergabe Ein- oder Auszug" wurde erstellt von MegaData, 09.09.2013.

  1. #1 MegaData, 09.09.2013
    MegaData

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    Hallo,

    ich plane eine Eigentumswohnung zu kaufen, welche ich später gern selber nutzen möchte und dem aktuellen Mieter dann zwecks Eigennutzung kündigen werde. Er wohnt seit über 15 Jahren in der Wohnung und hat demzufolge einen recht alten Mietvertrag, wo ich denke das einige Passagen nicht mehr gültig sind. Vielleicht kann mir ja jemand einen Tipp geben ?

    §9(2) "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Firsten und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Fachgeschäftes ermittelt."

    Dann gibt es noch einen Anhang zum Mietvertrag - sonstige Vereinbahrungen:

    "Der Mieter verpflichtet sich, bei Beendigung des Mietverhältnisses abweichend von §9(2) des Mietvertrages Wände und Decken durch einen Meisterbetrieb fachgerecht weiß streichen, die Innentüren sowie die Fenster und die Wohnungseingangstür wie übernommen streichen oder lackieren und die Böden reinigen und in Ordnung bringen, sowie die Parkettböden bei Abnutzungserscheinungen abschleifen und versiegeln zu lassen."

    Prinzipiell würde es mir ja schon ausreichen wenn ich die Wohnung ohne Tapete übergeben bekomme. Als er sie übernahm war tapeziert und gestrichen. Was sagt die aktuelle Rechtslage - wie muss er sie wirklich übergeben ?
    Die Sache mit dem Parkett klingt auch interessant. Ich würde es eh abschleifen lassen. Das nach 15 Jahren keine Abnutzungserscheinungen vorhanden sind ist unwahrscheinlich. Aber ich kann ihn ja wegen 2 Kratzern nicht ein ganzes Zimmer abschleifen und neu versiegeln lassen, oder ?!

    Noch etwas Anderes: bei der Wohnungsbegehung fielen mir 2 Ecken mit Schimmel auf, die er uns zeigte. Der Makler sagt, er hätte diese nie bemängelt, bzw. seinem aktuellen Vermieter darauf aufmerksam gemacht diese entfernen zu lassen. Auch Mietminderung war nie ein Thema. Für mich ist das Thema sehr wichtig, es sieht nach falschem Lüften aus. Was ist denn wenn er dann auszieht ? In seinem Vertrag steht drin Mängel müssen UMGEHEND gemeldet werden, dies hat er ja demzufolge auch nicht getan und mindert mir somit den Wert der Wohnung. Bin da bissel ratlos. Ziehe ich ihm das dann von der Kaution ab wenn er die Flecken nicht beseitigt ?

    Vielen Dank für die Tipps.

    MegaData
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    "§9(2) "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen."
    - Fristenpläne wurden vom BGH gekippt.

    "Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Firsten und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Fachgeschäftes ermittelt."
    - Da Bezug auf gekippte Fristen genommen wird, ebenfalls ungültig.

    "Dann gibt es noch einen Anhang zum Mietvertrag - sonstige Vereinbahrungen:
    "Der Mieter verpflichtet sich, bei Beendigung des Mietverhältnisses abweichend von §9(2) des Mietvertrages Wände und Decken durch einen Meisterbetrieb fachgerecht weiß streichen, die Innentüren sowie die Fenster und die Wohnungseingangstür wie übernommen streichen oder lackieren und die Böden reinigen und in Ordnung bringen, sowie die Parkettböden bei Abnutzungserscheinungen abschleifen und versiegeln zu lassen."
    - Finde ich akzeptabel.

    "bei der Wohnungsbegehung fielen mir 2 Ecken mit Schimmel auf, die er uns zeigte. Der Makler sagt, ..."
    - Dessen oberstes Credo ist Verkaufen und Vermitteln und dicke Provisionen zu kassieren...

    "Für mich ist das Thema sehr wichtig, es sieht nach falschem Lüften aus. Was ist denn wenn er dann auszieht ?"
    - Ich würde sie hinnehmen, anstatt ewige kostenintensive Auseinandersetzungen zu riskieren. Du wirst die Wohnung ja sicherlich nach Deinem Geschmack renovieren.

    "Ziehe ich ihm das dann von der Kaution ab wenn er die Flecken nicht beseitigt ?"
    - Hast Du sowas nötig?
     
  4. #3 MegaData, 09.09.2013
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    Naja...
    Der aktuelle Mieter wohnt wie gesagt schon über 15 Jahre da drin. Eine Katze hält er auch. Somit wird es so oder so Kratzspuren geben. Wenn ich ihn da jetzt 2 Räume abschleifen und neu versiegeln lasse, ist von seiner Kaution sowieso nix mehr übrig... :-O Also ihn lieber versiegeln lassen und mich selber um die Schimmelflecken kümmern ? Könnte ich mit leben...
     
  5. #4 Papabär, 09.09.2013
    Zuletzt bearbeitet: 09.09.2013
    Papabär

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    Nicht alle ... nur die starren.

    Da es sich hierbei allerdings um eine starre Fristenregelung handelt (d.h. der tatsächliche Zustand der Wohnung ist keine Bedingung), ist die Klausel nichtig.


    AUA, Berny :113: ... Ich nicht - und der BGH sicherlich auch nicht.
    1. "...bei Beendigung ..." = die starrste aller starren Klauseln (vgl. BGH: VIII ZR 316/06; VIII ZR 166/08,
    2. Summierungseffekt (vgl. BGH: VIII ZR 71/08),
    3. ungültige Farbwahlklausel "weiß" (und nix anderes) sowie
    4. Ausschluss der Eigenleistung des Mieters durch "... durch einen Meisterbetrieb ..." (ebenfalls vom BGH gekippt)

    Demzufolge ist der Mieter hier zu keinerlei Renovierungsarbeiten verpflichtet - ganz im Gegenteil: Sollte der Mieter diesbezügl. Arbeiten durchführen (lassen), kann er die Aufwendungen im Rahmen der gesetzl. Verjährungsfristen beim Vermieter geltend machen (§539 BGB ... oder so).

    Der Vermieter kann u.U. froh sein, wenn die Wohnung zum Vertragsende hin komplett beräumt wird.


    Zumal es nach Auszug des Mieters nahezu unmöglich sein dürfte, die Verursachung durch den Mieter noch zu beweisen.


    Was willst Du ihm denn abziehen? 7,95 € für eine Flasche Schimmelentferner und 10,- € für eine halbe Stunde Arbeitseinsatz?

    Alleine das erste Schreiben seines Rechtsanwaltes, mit welchem der Aufrechnung widersprochen wird, dürfte Dich letztlich teurer kommen.



    Also sind die üblichen Gebrauchsspuren mit der Mietzahlung abgegolten.


    Was hat das mit seiner Kaution zu tun?

    Gewisse Gebrauchsspuren sind als normal hinzunehmen ... und eine gültige Verpflichtung des Mieters zu irgendwelchen Arbeiten gibt es ja wohl nicht.

    Der Versuch, sich hier aus der Kaution zu bedienen KANN (d.h. muss natürlich nicht) gewaltig nach hinten los gehen.
     
  6. Berny

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    Moin Papa, danke für die Info; die BGH-Urteile tangieren ein früheres Mietverhältnis bei uns in der Tat.
    Mit dem Meisterbetrieb ist ja klar, hatte ich wohl übersehen.:brille001:
     
  7. #6 sara, 10.09.2013
    Zuletzt bearbeitet: 10.09.2013
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    ich denke da fängt evtl. erst mal ein Problem an...

    http://www.focus.de/immobilien/mieten/eigenbedarf/eigenbedarf_aid_16834.html
     
  8. #7 MegaData, 10.09.2013
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    Warum fangen da die Probleme an ? Weil ich es begründen muss ? Das werde ich schon ausführlich tun... Und da ich ja ein Bild von der aktuellen Situation habe, wird es keinen Härtefall geben... Das sehe ich nicht ganz so eng...
    Feuchte Flecken stören mich viel mehr... Und wenn ich mir vor dem Kauf einen Gutachter hole und die Flecken beim Auszug noch immer da sind ohne das etwas beanstandet wurde... habe ich damit auf jeden Fall ein Problem. Diese zu beseitigen sollte wohl nicht meine Aufgabe sein...
     
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