Alternative zur Klage?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von HansSolo, 12.07.2009.

  1. #1 HansSolo, 12.07.2009
    HansSolo

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    Hallo,

    nachdem ich schon mehrfach gute Hinweise aus dem Forum bekommen habe, suche ich hier wieder Rat.

    Neben etlichen Nebenkriegsschauplätzen, die unsere VM inzwischen zusätzlich eröffnet haben, geht es im Prinzip seit drei Wirtschaftsjahren um zwei Punkte in den Betriebskostenabrechnungen.

    1. Während des laufenden Mietverhältnisses haben die VM die beiden Wasser- und den elektronischen Heizkostenzähler von Kauf auf Wartungsvertrag umgestellt. Wir sind die Erstmieter, die Geräte sind also unstrittig Installationskosten, ein Tausch wegen Fälligkeit der Eichfrist fand noch nicht statt.
    Lt. BK-Abrechnung sind einzig und allein für Ablesen und Funktionskontrolle (d.h. Auf- und Zudrehen Heizung bzw. Wasserhahn, Aufwand letztes Jahr 8 min + Anfahrt 2 x 4 km) jährlich 116,- EUR fällig. Der Ableser und gleichzeitig Chef der Installationsfirma (Verwandtschaft der VM) hat uns mündlich erklärt, es handle sich um einen Vollwartungsvertrag mit Miete der Geräte (was die Kosten erklären würde), die VM behaupten das Gegenteil. Der Wartungsvertrag vermeidet (absichtlich?) das Wort Miete, merkwürdigerweise sind aber die drei Geräte detailliertest mit Angabe von drei Einzelpreisen beschrieben. (Nebenbei, bei der Belegeinsicht wollten wir mit unserem eigenen Kopiergerät eine Kopie des Wartungsvertrags machen,
    was uns die VM ohne Begründung - wörtlich - "verboten" haben. Wir dürften uns den Vertrag lediglich "ansehen", weil wir nur ein "Einsichts-"recht hätten. Im Folgejahr durfen wir immerhin den zweiseitigen Vertrag abschreiben.

    2. Unsere VM beleuchten täglich von Einbruch der Dämmerung bis 22:00 die Außenwände des Hauses mit Halogenstrahlern. Das Haus steht nicht etwa in einer repräsentativen Villengegend, sondern in einem winzigen Dorf mit ca. 100 Einwohnern. Die Umlegbarkeit der Kosten steht unserer Ansicht nach im krassen Gegensatz zum Wirtschaftlichkeitsgebot des BGB, für die VM reicht der Passus "Außenbeleuchtung" im Mietvertrag. Damit ließe sich natürlich z.B. auch eine Flutlichtanlage für die Schnecken im Garten begründen!
    Nebenbei: Die Beleuchtungsanlage wurde erst nach Abschluß des Mietvertrags installiert.

    (Näheres dazu über die Suchfunktion. Stichwort: HansSolo)

    In beiden Fällen habe ich lange recherchiert, habe den VMn Urteile und Gesetzestexte vorgelegt, ja sogar vorgelesen. Das alles interessiert die VM nicht. Es kommt nur die Behauptung, dass alles im Mietvertrag stehen würde, sie wären im Recht und schließlich würden wir die Abrechnung anzweifeln und hätten dies zu belegen. (Womit denn noch?)
    Der inzwischen involvierte Mieterverein hat den VMn auch keine fundierteren Begründungen entlocken können, sodass am Ende nur die Ankündigung blieb die Dinge gerichtlich klären zu lassen.

    Und jetzt endlich meine Frage: Gibt es außer vor Gericht zu gehen keine andere legale Möglichkeit, die VM zur Einsicht zu bewegen?

    Danke für Eure Antworten.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Michael_62, 12.07.2009
    Michael_62

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    Aus deinen Ausführungen geht nicht wirklich hervor, was dein Problem ist. Wenn es dem Vermieter gefällt das Gebäude anzuleuchten, dann ist das allgemeinstrom. Wenn es dir nicht gefällt, dann musst du auf anderen Wohnraum ausweichen.
    Es ist zwar unüblich die Gebäude mit Flutlicht anzuleuchten, aber auch wir haben Gebäude die ab Dunkelheit an den 4 Ecken bis morgens ausgeleuchtet werden.
    Diese Halogendampf- Strahler haben auch einen gar nicht so hohen Verbrauch und werden auf alle Mieter umgelegt,
    Dafür sind aber auch abends Wege und Strecken um das Haus beleuchtet.

    Die Entscheidung darüber obliegt mir, da bibt es kein Mieter Mitspracherecht und das ist auch richtig so. Überlege mal, wenn zwei zu dir kommen und sagen sie haben abends Angst und zwei andere wollen das nicht mit zahlen, das wird urig kompliziert. Deswegen werden solche Dinge allgemein mit Machtwort umgelegt und wer sich da nicht fügen will, dar gerne gehen, wir haben keine Gefängnisse.

    Mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot ist das so eine Sache. Das besagt nur, dass man gehalten ist wirtschaftlich zu handeln. Wenn es für mich wirtschaftlich ist, die gesamte Abrechnung in die Hand meines Schwagers zu geben und der rechnet etwa 30% über dem ortsüblichen Durchschnitt ab, wird das kein Gericht der Welt beanstanden. Angemesenheit ist bis 50% über ortsüblich nie, bei bis 100% über ortsüblich manchmal und sonst immer zu beanstanden, ausser es werden Sondereffekte zu berücksichtigen sein.

    Mit dem Wasser ist mir nicht klar, was du dem Vermieter vorwirfst. Du kannst selbst drei Vergleichsangebote einholen und wenn er dann 100% über dem teuersten liegt Klage einreichen.

    Dann rechne aber mal vorher was dich die Einigung in der Klage kostet. Das Ergebnis kann ja nur sein, dass er bis maximal o.ü.+100 abrechnet. Dann errreichst du eine gerichtliche Minderung um 25€ für Gerichts und Anwaltskosten von einigen hundert Euro. So etwas heisst Phyrrussieg.
     
  4. #3 lostcontrol, 12.07.2009
    lostcontrol

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    sicher hast du da die berechnung vergessen, oder?
    die macht z.b. bei der firma mit dem T vorn dran den löwenanteil ihrer rechnung aus.

    das ist auch völlig richtig so, denn solange es für euch zumutbar ist, sich zwecks belegeinsicht zum vermieter bzw. in dessen büro zu begeben, habt ihr kein anrecht auf kopien.
    und dass ihr die original-belege mitnehmen wollt um sie zu kopieren, da würde ich euch auch einen vogel zeigen - das sind wichtige originale, sowas gibt man nicht aus der hand!
    (oder hattet ihr euren kopierer etwa dabei?)

    also bei uns wirds derzeit erst um ca. 22:00 uhr dunkel - im sommer entstehen da also schon mal garkeine kosten, oder?
    abgesehen davon seh ich das wie michael: es ist sache des vermieters zu entscheiden, welche art der aussenbeleuchtung er wählt. da ist nichts dran zu rütteln. seid froh dass es halogenstrahler sind, die brauchen wenig strom für viel licht.

    ja steht's denn drin im mietvertrag oder nicht?
    falls ja: dann ist das durchaus rechtens mit der umlage und vor allem: es ist dann keine "behauptung" sondern tatsache...

    was gäbe es denn zu begründen bezüglich aussenbeleuchtung?
    das ist entscheidung des vermieters und damit basta.
    wenn ihr dafür jetzt geld ausgeben wollt das gerichtlich klären zu lassen - tut euch keinen zwang an. aber wo dann gespart ist, will sich mir nicht erschliessen.
    ich würde sogar mal annehmen dass der mieterverein euch dafür keinen anwalt spendiert - die wissen nämlich auch wie gering eure chancen sind.

    ihr könntet ja mal FREUNDLICH mit ihnen reden und ihnen erklären, dass es wegen euch keine so starke aussenbeleuchtung braucht. mehr könnt ihr da vermutlich nicht tun.
     
  5. #4 HansSolo, 19.07.2009
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    @lostcontrol

    Die Berechnung habe ich nicht vergessen. Die ist nicht Teil des Wartungsvertrags, das ist es ja, was mir zu denken gibt.
    Ich habe mir von der Firma mit dem T auch ein Angebot machen lassen, das zusätzlich Gerätemiete und Erstellung von Mieter- und Vermieterabrechnung enthält, aber selbst dadurch nicht wesentlich teurer ist als unser Wartungsvertrag ohne Abrechnung und ohne Miete.

    Die Belegeinsicht fand in unserer Wohnung statt, wir wollten mit unserem Kopiergerät Kopien machen bzw. alternativ Fotos mit unserer Digitalkamera.
    Beides wurde uns wörtlich "verboten" mit der Begründung, die VM hätten "das irgendwo gelesen", dass sie das nicht zulassen müssten.

    Es geht nicht um eine Hof-, Wegbeleuchtung ö.ä.. Die ist sinnvoll und ist natürlich umlegbar. Eine durch Bewegungsmelder gesteuerte Hofbeleuchtung gibt es hier zusätzlich.
    Es geht darum, dass die Hauswände senkrecht nach oben und unten angestrahlt werden. Die Begründung der VM für die Umlegbarkeit war lange Zeit wörtlich "Das finden wir schön". Das Argument, das Anstrahlen der Hauswände wäre durch den Passus "Außenbeleuchtung" im Mietvertrag gedeckt kam erst später. Lt. BGB muß der VM wirtschaftlich handeln, eine solche Wirtschaftlichkeit vermisse ich hier.
    Es gibt in unserem Dorf und in der weiteren Umgebung kein Privathaus, das nachts angeleuchtet werden würde.
    Dein Argument, im Sommer würde es erst um 22:00 dunkel werden, ändert nichts an der Tatsache, dass die Hauswände in der dunklen Jahreszeit schon ab 16:00 angeleuchtet werden. Im Schnitt fallen ca. 290,- € Stromkosten p.a. nur dafür an.

    Der Kompromissvorschlag mehrerer Mietparteien, Energiesparlampen zu verwenden wurde leider ebenso ignoriert wie der, die Leuchtdauer auf Zeiten zu beschränken, in denen es potentielle Bewunderer der Fassade gibt (außer zur Pendler rush hour ist hier praktisch kein Verkehr und von einem Dorfleben kann aus Mangel an Einwohnern auch nicht die Rede sein.).

    Natürlich haben wir nicht sofort den Mieterverein eingeschaltet und eine Klage in den Raum gestellt.
    Natürlich haben wir versucht, zunächst im Gespräch eine Einigung zu erzielen oder wenigstens eine nachvollziehbare Begründung zu bekommen. Wir waren auch bereit Kompromisse einzugehen, aber alles wurde schlicht abgeschmettert.
     
  6. #5 Michael_62, 19.07.2009
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    Ich gehe mal davon aus, dass eure VM etwas schwierig sind. Du hast das Recht auf Belegeinsicht und auch auf Ablichtungen. Hierfür musst du die angemessenen Kosten tragen.
    Ein Recht auf eigene Kopien gibt es nicht, der Vermieter muss die Belege, auch kurzfristig nicht aus der Hand geben.
    Wir machen es sehr unbürokratisch. Wir scannen den ganzen Kram ein und senden es auf Anforderung per Mail oder machen es über Kennwort auf der HP einsehbar.
    Da kann es dann jeder drucken, ansehen oder runterladen.

    290,-€ pA bei ca. 20ct Verbrauchspreis = 1450kWh.

    Wenn du das mal auf 365 Tage umlegst, dann hast du 4kWh / Tag für die Beleuchtung.
    Das können, wenn das mehrere Stunden - wie du sagst an ist, nicht viel Beleuchtung sein. Oder wir reden von einem sehr kleinen Objekt. Wie hoch ist denn dein Anteil an den 290€?
     
  7. #6 HansSolo, 29.07.2009
    HansSolo

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    @Michael_62

    Welchen rational nachvollziehbaren Grund sollte es geben, dass ich zwar Kopien von VM anfertigen lassen darf, mit einem eigenem Kopiergerät vor den Augen des VM aber nicht? Der VM hätte von mir aus sogar selbst das Gerät bedienen dürfen.
    Das macht keinen Sinn, da ja der wesentliche Punkt der Zeitaufwand des VM ist. Der VM hätte in unserem Fall nichts anderes tun müssen, als ein paar Minuten zu warten, was wesentlich weniger Zeit kostet als Belege abschreiben zu lassen.
    Es gibt sogar ein Gerichtsurteil, nachdem der Mieter mit eigenem Gerät Kopien anfertigen darf (Bei Bedarf suche ich das Az. gerne heraus). Eine rechtliche Grundlage, die mir das Kopieren explizit verbietet ist mir nicht bekannt.

    Sollte die Argumentation dahin gehen, dass so geringe Beleuchtungskosten den Aufwand nicht wert ist, argumentiere ich dagegen:
    Warum trägt der VM nicht einfach die im Vergleich zu den jährlichen Mieteinnahmen sehr geringen Beleuchtungskosten selbst, wenn er es schön findet, die Fassade seines Hauses anzustrahlen?

    Die Diskussion driftet aber ab. Eigentlich wollte ich wissen, welche Alternativen zur Klage es geben könnte.
    "Nur" wegen obiger Punkte wäre eine Klage wirtschaftlich sicher nicht sinnvoll. Deshalb möchte ich auch einen anderen Weg finden.
    Zumindest eine rechtlich fundierte Begründung und rechtskonformes Verhalten kann ich von einem VM aber wohl erwarten.
     
  8. #7 Michael_62, 29.07.2009
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    Weit es nicht um Argumente sondern Recht geht. Und da liegt er, sofern der Mietvertrag die Umlage des Allgemeinstroms vorsieht, im Recht.
    Solltest du das anders sehen, wirst du dich streiten müssen. Sollte ein Richter deiner Sicht der Dinge folgen, wirst du vielleicht erstinstanzlich Recht bekommen. Zweitinstanzlich sehr unwahrscheinlich, wenn du mal ein wenig nach Urteilen googlest.


    Eine rechtlich fundierte Begründung erhälst du in der Urteilsbegründung eines Gerichtes. Hier werden wir wohl nur deine Meinung von uns kommentieren können.
    Was du von einem Vermieter erwarten darfst? Er ist ja wohl zunächst auch mal Mensch. Und gerade wegen Kleinigkeiten werden die schlimmsten Kriege angezettelt.
    Um wieviel Euro geht es denn pro Jahr bezogen auf deinen Wohnungsanteil?
     
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