Altes Haus verkaufen oder vermieten?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Hansi3000, 18.06.2014.

  1. #1 Hansi3000, 18.06.2014
    Hansi3000

    Hansi3000 Benutzer

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    Meine Großeltern besitzen ein Fertighaus! in Ba-Wü. Dieses Haus ist ca. 55 Jahre alt. Der Hausanstrich ist relativ neu, auch die Fenster wurden vor einigen Jahren durch moderne Kunststofffenster ersetzt. Ansonsten hat das Haus praktisch keinerlei Renovierungen erfahren, d. h. die Inneneinrichtung wie z. B. die Küche und die Ölheizung sind 55 Jahre alt. Mängel sind mir aber soweit nicht bekannt. Da meine Großeltern nun aber beide pflegebedürftig sind und in ein Pflegeheim umgezogen sind, stellt sich für uns Angehörige die Frage was mit dem Haus anzufangen ist. Letztendlich gibt es nur die Option das Objekt zu verkaufen (es gab bereits eine Anfrage) oder das Haus zu vermieten.

    Ich persönlich bin kein Freund der Option vermieten. Aus folgenden Gründen:

    1. Für das alte Haus wird man wohl schwierig einen seriösen Mieter finden, der auch eine nennenswerte Miete bezahlt
    2. Vermietung an eine Familie - wohl die klassische Klientel - wird schwierig, da es derzeit nur ein kleines Bad im OG gibt
    3. Als Vermieter muss man sich ja auch um eventuelle Reparaturen kümmern. Dies könnte bei einem 55 Jahre alten Haus ja durchaus ins Geld gehn
    4. Zudem könnten noch externe Kosten entstehen, Stichwort Kanalsanierung
    5. Wenn man einen Mieter findet, besteht immer noch die Gefahr an einen "Messie" zu geraten oder an einen, der die Miete nicht zahlt

    Für einen Verkauf spricht aus meiner Sicht:

    1. Man hat keine Sorgen bezüglich Mietausfall oder unkalkulierbarer Kosten
    2. Nachfrage ist vorhanden
    3. In der aktuellen Hochpreisphase schein es mir sinnvoller eine Immobilie zu verkaufen anstatt zu kaufen
    Problem: für Cash gibt es derzeit ja kaum Rendite, hier könnte eine Vermietung - zumindest wenn es keine Probleme dabei gibt - noch einige hundert € pro Monat einbringen

    Was wäre unter gegebenem Sachverhalt wohl die beste Wahl und falls wir uns für einen Verkauf entscheiden würden, besteht die Gefahr das man nach dem Verkauf für eventuelle Mängel, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind, noch haftbar ist?

    Bereits im voraus besten Dank.
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bürokrat, 18.06.2014
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    Eine Haftung für den Zustand des Hauses, evtl. versteckte Mängel kann man durch den Notarvertrag gößtenteils ausschließen solange ihr die Mängel nicht bewusst verschweigt und dies euch später nachgewiesen wird.

    Verkauf oder Vermietung ist eine schwierige Frage. Als Vermieter ist meine Antwort Sanieren und Vermieten aber wenn ihr noch nie mit Vermietung zu tun hattet kommt da einiges auf euch zu.
    Zuerst einmal: Würdet ihr mit dem erlösten Geld etwas sinnvolles anfangen oder läge das dann nur auf dem Konto?
    Zu bedenken ist auch die Lage des Objektes. Gute Lage, problemlos auch in Zukunft vermietbar (z.B. Stadtlage in Boomstädten)--> eher Vermietung, irgendwo auf dem Land weitab von allem--> eher verkauf.
    Außerdem der Zustand: Was fällt in den nächsten 20 jahren so an Reparaturen/Sanierungen an. Bei euch wohl einiges. --> eher Verkauf wenn ihr keine Ahnung habt. Gabs damals schon Fertighäuser???
    Zuletzt ist es natürlich auch eine emotionale Sache: Wollt ihr das verkaufen?

    Fragen über Fragen...du musst das selbst beantworten. Generell siehts mit der Rendite bei EFH´s gegenüber den notwendigen Sanierungen gerade bei einem solchen, nach deiner Beschreibung eher minderqualitativem Altbau bei Vermietung eher mau aus, es sei denn das EFH liegt zentral in München, Stuttgart, Regensburg, etc. etc.
     
  4. galaxy

    galaxy Benutzer

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    Haus verkaufen

    Ich würde das Haus verkaufen, und zwar im gegenwärtigen Zustand, ohne noch Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Der Käufer kann sich das Haus nach eigenen Vorstellungen gestalten.

    Du haftest nur für Mängel, die dir bekannt sind und die du dem Käufer arglistig verschweigst.

    Bei EFH sind die Renditen bei Vermietung nicht so hoch wie bei MFH. Mir wäre das Risiko einer Vermietung zu hoch.
     
  5. sara

    sara Erfahrener Benutzer

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    ich würde auch eher verkaufen, außer man nutzt es für sich selbst. Hier sind aber wohl mehrere die auch mitreden können.

    Die Frage ist auch, ob das Geld nicht auch gebraucht wird für das Pflegeheim?
     
  6. gast

    gast Gast

    Eins steht wohl ausser Frage: wer verkaufen will, sollte es jetzt tun!
    Welche Möglichkeit noch gar nicht zur Sprache gekommen ist: Haus abreissen und Mehrfamilienhaus drauf bauen.
     
  7. #6 Bürokrat, 18.06.2014
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    Erst mal können vor Lachen, dazu braucht man erstens geld und zweitens eine Genehmigung die Altbebauung in en MFH zu wandeln, was normalerweise nicht so einfach möglich ist. Auch wird der TE, wenn er schon Angst vor Sanierungen hat bei einer Neubebauung wohl Schreikrämpfe bekommen :84:
     
  8. #7 Pharao, 19.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 19.06.2014
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    was du letztlich machst, das ist deine Entscheidung ! Hier also nur mal, was man gegen deine Argumente dagegen halten könnte:

    1) das kommt auf die Lage der Immbilie drauf an bzw. wieviel Nachfrage bei euch vor Ort herscht und welche Mieten da üblich sind. Das kann also sehr unterschiedlich sein, aber das lässt sich sicherlich rausfinden im Vorfeld.

    2) Natürlich wird es schwer eine Einzelperson zu finden, die gleich mal ein ganzes Haus anmieten will. Aber gegen eine "ordentliche" Familie spricht auch nix bzw. auch Paare können manchmal Nachwuchs bekommen.

    3) Naja, dafür bekommst du jeden Monat die Miete.

    4) Versteh ich jetzt nicht so ganz.

    5) Naja, natürlich besteht hier immer ein gewisses Risiko, aber genau deswegen ist es vorab auch so wichtig den Mietinteressenten so gut es geht zu überprüfen.

    1) Man muss erstmal einen Käufer finden, der auch den Wunschkaufpreis zahlen will und das kann manchmal auch etwas länger dauern ..... Trotzdem hast du während dieser Zeit Unkosten, gerade wenn das Haus leersteht !

    2) Kommt auch hier auf die Lage der Immobilie drauf an.

    3) Naja, was nützt dir das Geld, wenn du dafür keine vernünftige alternative Anlageform findest ?

    Hier stellt u.a. aber auch die Besitzverhältnisse der Immobilie eine Frage oder wer zahlt das Pflegeheim, ect ?
     
  9. gast

    gast Gast

    Ich komme aus einer Stadt in der es leider viel zu oft genehmigt wird Einfamilienhäuser abzureissen und Mehrfamilienhäuser draufzubauen. Die Grundstücksgrössen geben es halt leider her.

    Naja, es erfordert eine andere Denkrichtung. Gar nicht drüber nachzudenken, halte ich bei den Niedrigzinsen und einem bereits vorhandenen Grundstück in BaWü aber für falsch.
     
  10. #9 Papabär, 19.06.2014
    Papabär

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    Da ich noch immer über die 55-jährige, fehlerfrei funktionierende Heizanlage staune, wäre meine Variante dieses Vorschlages:
    EFH ganz vorsichtig demontieren und das MFH um die verbleibende Heizanlage herumbauen. :smile050:


    Never change a running system.
     
  11. gast

    gast Gast

    Damit changed du aber doch grade das running system (autsch).
    Mit dem kompletten Bau eines MFHs wird das running system nicht nur gechanged, sondern ausgetauscht.
     
  12. #11 Hansi3000, 19.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 19.06.2014
    Hansi3000

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    Also das Häuschen steht in Baden-Württemberg, aber eher im ländlichen Raum in der Nähe von Ravensburg in einer Stadt mit ca. 20000 Einwohnern. Und was die Heizungsanlage angeht, die hat mein Großvater teilweise selbst gebaut und auch immer selber bzw. mit einem Heizungs- bzw. Ofentechniker zusammen gewartet. Und ja, das Geld wird wohl früher oder später für das Pflegeheim verwendet werden müssen. Inwieweit das Geld bei einem Verkauf angelegt werden kann muss man noch abklären. Daher würde ich jetzt ungerne das Riskiko einer Vermietung für wenige Jahre eingehen, wenn das Haus dann irgendwann sowieso verkauft werden muss. Für eine Sanierung müsste man sicherlich ordentlich Geld in die Hand nehmen, ob sich das noch lohnt??? Wir werden sicherlich in den nächsten Monaten erstmal den Markt abklopfen und sehen was an Miete bzw. an Verkaufserlös möglich ist und dann entscheiden.

    Wir selbst haben schon Erfahrung mit Vermietung, allerdings nur mit Eigentumswohnungen. Und haben teilweise schlechte Erfahrungen mit Mietern gemacht, daher würde ich das Haus eher ungern vermieten. Ein emotionaler Aspekt ist natürlich auch vorhanden, aber könnte überwunden werden wenn ich an die Risiken einer Vermietung denke. Wie gesagt, wir sind gebrannte Kinder in dieser Beziehung.

    Mit Kanalsanierung meinte ich Kosten, die uns extern aufgebürdet werden, z. B. energetische Sanierung, höhere Steuern, Kanalsanierung (ist das jetzt nicht irgendwie Pflicht oder könnte zur Pflicht werden für Hauseigentümer??), Straßensanierung (hier müssen die Anwohner ja auch oft die Kosten tragen).

    Was mir noch eingefallen ist: Mieteinnahmen müssten ja auch noch versteuert werden oder?
     
  13. Andres

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    Das wäre für mich das wesentliche (und einzige) Argument: Ihr wollt nicht vermieten. Also macht es auch nicht! Wie profitabel das vielleicht wäre, wird damit doch zur völligen Nebensache.


    Ja. Dagegen ist der Verkaufserlös für die Großeltern im Moment steuerfrei.


    Wenn niemand in der Familie das Haus für sich persönlich nutzen will, würde ich verkaufen. Da ihr keinen Zeitdruck habt und wohl Nachfrage besteht, könnt ihr das ganz entspannt angehen und auch einen besseren Preis erzielen.
     
  14. Duncan

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    Wenn man schon Bauchschmerzen beim Gedanken an die Vermietung hat, sollte man es bleiben lassen. Die Überlegungen im Startthread erscheinen mir sehr vernünftig. Seht zu das von dem Geld für das Häuschen die Großeltern noch so lange und so viel wie möglich was haben. Egal ob die täglichen Kleinigkeiten (nützliche Pflegegimiks) oder schöne Einzelerlebnisse (Reisen, Kulturbesuche, Feiern...) soweit noch machbar.
     
  15. #14 Pharao, 20.06.2014
    Zuletzt bearbeitet: 20.06.2014
    Pharao

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    Hi,

    sicherlich ein wichtiger Aspekt, allerdings steht ja schon etwas dagegen, das es hier nicht um das Vermögen des Fragestellers geht, sondern um das Vermögen der Großeltern !

    Als zweites, nur weil man mal schlechte Erfahrung gemacht hat (und mal ehrlich, wer hat das nicht als Vermieter :? Muss ja nicht immer gleich ein Extremfall sein), deswegen steht ja trotzdem im Vordergrund, wie das Vermögen für die Großeltern am besten verwalten ?

    - Und wenn vermieten besser ist (das wird aus der ferne aber keiner sagen können), dann muss man eben wie andere Vermieter auch, seine Mietinteressenten so gut es geht eben vorab überprüfen, um Risiken zu minimieren.
    - Wenn verkaufen besser ist (und auch das wird keiner aus der ferne sagen können), dann wäre ja u.a. auch die Frage, was mit dem Verkaufserlös machen ? Denn Zinsen z.B. auf einem Sparkonto gib`s ja gerade nicht so viel, Aktien sind auch Risikoreich, usw. ....
     
  16. Pitty

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    Bei einer Vermietung habt Ihr mehr Geld. Es macht Arbeit, das ist sicher, einen vernünftigen Mieter zu finden. Die Mieteinnahmen können auch für die Pflege genommen werden. Der Vorteil, dass monatlich immer neues Geld hinzukommt. Verkauft Ihr das Haus kann es soweit gehen, dass Ihr am Ende auch kein Geld von dem Vermögen von dem Hausverkauf bekommt, weil die Pflegekosten alles verbraucht haben.

    Ich würde mich immer fragen, was würdet Ihr haben wollen, wenn Ihr einmal alt seid. Beim schnellen Geld würde ich immer traurig sein, dass etwas schnell zu Geld gemacht würde, was man jahrelang aufgebaut und gepflegt hat.:wink1:

    Und wenn Ihr von allem keine Ahnung habt, so könnte man eine Verwaltung mit der Betreuung beauftragen. :)
     
  17. netzer

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    Hier ist wohl ein Verkauf die bessere Wahl, ich denke auch das da die Mieteinnahmen nicht sonderlich hoch sein dürften.
     
  18. Pitty

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    Selbst wenn ich 400€ für ein komplettes Haus bekomme würde, ist das besser als zu verkaufen. So viele Zinsen bekomme ich nicht, wenn ich das komplette Geld anlege. Und bei 400€ überlegt man sich, ob man Miete zahlt oder eine große Belastung, den Kredit aufnimmt. :zwinkernd003:
     
  19. #18 notwendiges Übel, 24.06.2014
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    Jetzt mal eine ganz andere Sichtweise:

    Den GROßELTERN gehört ein Haus. Sie sind im Pflegeheim. Dauerhaft ? Haben sie Hoffnung in ihr Haus zurückkehren zu können ?
    Wenn nein (und es ihnen bewußt ist) - wie sehen sie das ?
    Haben Sie festgelegt WER ihre Interessen vertritt ? Was meint derjenige dazu ?

    Ich will Dir nichts unterstellen, aber bei dem Thema bin ich recht empfindlich, weil´s in unserem Bekanntenkreis jemanden gab (<- Vergangenheit), der meinte der über seiner Mutters Eigentum verfügen zu können.

    Wenn die Großeltern auch nur den Hauch einer Chance haben nochmal (und sei es als "Ferien") in ihr Haus zu können - Finger weg !
    Wenn die Großelten damit leben können daß fremde Leute in ihrem Haus leben, aber wehmütig werden bei dem Gedanken daß das Haus verkauft wird - vermieten!
    Wenn´s den Großeltern egal ist (sei es weil sie glücklich sind wie sie jetzt leben - oder es ihnen egal ist) - soll derjenige entscheiden der als Betreuer für finanzielle Dinge eingesetzt ist - und das am Besten nach Betratung mit den Kindern der alten Herrschaften.

    Hm, igendwie kann man wohl herauslesen daß ich nichts davon halten jemanden - nur weil er alt ist- sein Eigentum abzunehmen und damit zu verfahren wie man es für richtig hält.

    Wie gesagt, bitte nicht krummnehmen - ich fühle nur noch mit der älteren Dame, an deren Eigentum sich der Sohn reichlich bedient hat - und um die sich die Tochter gekümmert hat als die Gesundheit nachließ (da war vom Sohn nichts zu sehen)
     
  20. Andres

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    Das wäre dann die emotionale Perspektive. Ganz klar: Damit muss man sich auch auseinandersetzen!


    Meine Erfahrung: Ja. In der Tagespflege mag das anders aussehen, aber hier war von "Umzug" die Rede. Das mag im Einzelfall anders laufen und meine Stichprobe hat keinen Anspruch, repräsentativ zu sein.


    Da muss man sich zum Glück keine Gedanken machen - ohne Mitwirkung desjenigen bzw. derjenigen (bzw. der Großeltern selbst, falls es niemanden gibt) kann man das Haus ohnehin nicht verkaufen. ;)


    Da gibt es auch andere Geschichten, bei denen die "Bösen" auf der anderen Seite sitzen. Und weil sich das hier sowieso nicht klären lässt ...


    Ich persönlich finde es keinen wirklich feinen Zug, die Enkel das Haus gegen deren erklärten Willen vermieten zu lassen, weil man selbst nicht verkaufen will. Und dieser Plan birgt noch eine andere Gefahr: Die sonstigen Vermögensverhältnisse sind nicht bekannt. Wenn das Geld bei den Großeltern in ein paar Jahren knapp werden sollte, hat man ein Haus, das vermietet ist (Problem: Käufer von EFH sind eher Selbstnutzer),in den letzten Jahren nicht in Schuss gehalten wurde (dafür scheint kein Geld jenseits von Mieteinnahmen vorhanden zu sein) und dann evtl. unter Druck verkauft werden muss. Dann hat man an beiden Fronten verloren.
     
  21. #20 notwendiges Übel, 24.06.2014
    notwendiges Übel

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    Versteh´mich bitte nicht falsch, aber mir geht das Nackenfell hoch, wenn ich daran denke, daß "junge Leute" ältere Menschen belatschern das Haus zu verkaufen, weil SIE (<- die jungen Leute) den Eindruck haben daß es die bessere Variante ist (sich den "Aufwand" u.U. großzügig entlohnen lassen *grummel*). . . .und dabei ganz außer Acht lassen, daß Leute jenseits der 60 (<- leicht geschönt) auch noch eine eigene Meinung haben könnten.
    Pfeif doch auf die letzten hundert Euro, die ein "sofortiger Verkauf" gegenüber "erst einmal vermieten -dann Verkaufen" bringen könnte -gegenüber -wenn die "älteren Herrschaften" auf 2,50 X 2,50 m wohnen, bringen mag. . . .

    Ganz ehrlich. . . .wenn ich von irgendwem belatschert werde mein "letztes Hemd auszuziehen" wenn ich nicht wirklich dazu bereit bin. . . . .will ich ihm gerne jede Nacht im Traum erscheinen *grusel-erzeuge*
    Nee, nachdem was ich da gesehen habe, kann ich alte Leute verstehen die "festhalten" was sie einstmals erarbeitet haben.
     
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