Amortisiert sich Küche durch steuerliche Absetzung

Diskutiere Amortisiert sich Küche durch steuerliche Absetzung im Ausstattung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Liebes Forum, ich habe vor Vermieter zu werden. Nun stellt sich mir die Frage, ob es sinnvoll ist die Küche in der Wohnung zu erneuern (die alte...

  1. #1 mawashi, 17.08.2019
    mawashi

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    Liebes Forum,

    ich habe vor Vermieter zu werden. Nun stellt sich mir die Frage, ob es sinnvoll ist die Küche in der Wohnung zu erneuern (die alte hat schon über 15 Jahr auf dem Buckel). Dabei habe ich folgende Überlegung:
    Laut Gesetzgeber darf man Küchen ja nur über eine Laufzeit von 10 Jahren von der Steuer absetzen (also 10% vom Kaufpreis pro Jahr). Wenn die Küche nun 3000€ kostet kann ich jährlich 300€ steuerlich absetzen. Ist mein Gedankengang nun richtig, dass ich dann lieber jährlich die 300€ in die Küche investiere, eine höherwertige Wohnung habe und evtl. mehr Miete verlagen kann, als jährlich die 300€ dem Finanzamt zu geben?
    Wenn das wirklich so ist stellt sich mir gleichzeitig die Frage, warum nicht alle Vermieter alle 10 Jahre die Küche erneuern. Denn lieber stecke ich 300€ pro Jahr in meine eigene Immobilie als die 300€ dem Finanzamt zu zahlen.

    Vielen Dank schon mal im Voraus für eure Einschätzung.
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ich habe mir erlaubt, die Rechtschreibung im Titel zu korrigieren. GIDF, zur Not ...

    Nein. Der Irrtum ist verbreitet unter Leuten, die noch nie mit Abschreibungen (oder überhaupt Steuern in einiger Tiefe) zu tun hatten. Es ist daher gut, dass du fragst: "Von der Steuer absetzen" bedeutet, dass von den Einnahmen (hier: Miete) die Ausgaben (hier: Küche) abgezogen werden. Nur die Differenz bildet das zu versteuernde Einkommen. Wie viel Steuern du sparst, hängt damit von dem Steuersatz ab, mit dem du die Einkünfte aus der Vermietung versteuern musst. Das hängt von deinem übrigen EInkommen ab (Steuerprogression) und könnte zwischen 0 und gut 50 % sein. Bestenfalls bekommst du also gut die Hälfte deiner Investition über die Steuer zurück - gestreckt über 10 Jahre und auch das nur indirekt, nämlich indem die entsprechenden Einkünfte steuerfrei sind.

    Die beste Lösung ist nach wie vor, keine Kosten zu haben. Dann zahlt man zwar mehr Steuern, hat aber am Ende trotzdem mehr übrig. Selbst wenn du für deine 3000 €-Küche die Hälfte über die Steuer zurückbekommen würdest, hättest du ja trotzdem noch 1500 € aus der eigenen Tasche gezahlt. Eigentlich ist das ziemlich logisch.


    Die wirklich entscheidende Frage ist: Wie wirkt sich die Investition in die Küche auf die erzielbare Miete aus und wann habe ich das Geld wieder erwirtschaftet? Da merkt man dann ziemlich schnell, dass es äußerst wünschenswert wäre, wenn Küchen wesentlich länger als 10 Jahre durchhalten, weil man sonst nie auf einen grünen Zweig kommt.
     
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  4. #3 immobiliensammler, 17.08.2019
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    Dein Denkfehler ist folgender: Wenn Du 300 € als Werbungskosten geltend machst dann bekommst Du nur maximal (Spitzensteuersatz + Soli + Kirchensteuer) 150 € an Steuererstattung, das Finanzamt "bezuschusst" die 3.000 € also nur mit maximal 1.500 €.

    Inwiefern sich das über erhöhte Miete rechnet musst Du entscheiden. Ich gebe Dir nur folgendes zu bedenken: Wenn Du die Küche vermietest dann ja inklusive Elektrogeräte. Jede Reparatur daran trägst Du als Vermieter selbst.

    ERGÄNZUNG: @Andres war zwei Minuten schneller!
     
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  5. Ferdl

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    anhand deiner Fragestellung beschleicht mich der Verdacht das dass evtl. keine gute Idee ist.
    Aber vermutlich wurden schon Tatsachen geschaffen?
    So bleibt nur der Rat: hol dir professionelle Hilfe, Steuerberater, Fachanwalt für Mietrecht, vielleicht einen Lehrgang (gibs da nicht was bei der VHS?)
     
  6. Duncan

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    mit etwas Glück ist die Frage aber auch einfach rechtzeitig genug um entsprechend lernen zu können. Ich bin auch immer mit dem Ansatz ran gegangen: Dat muss sich komplett ohne Steuern lohnen dann wird das mit Steuer irgendwie auch...

    Bei der Küche würde ich halt auch lieber jedes Jahr 300 € ansetzen können, weil die währen dann halt sofort steuermindernd tätig und nicht über 10 Jahre verteilt nur ich hab noch keinen Mieter gefunden, der es toll findet, wenn ich jedes Jahr nur einen Schrank/ein Gerät in seiner Küche erneuere, weil irgendwann wäre ich ja dann auch durch...
     
  7. #6 mawashi, 17.08.2019
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    Hallo Leute,
    vielen Dank für eure schnelle und kompetente Hilfe. Ich habe die Küche noch nicht gekauft und das Laminat auch noch nicht neu verlegen lassen. Das werde ich mir jetzt noch einmal überlegen. Aller vorraussicht wird sich das dann nicht lohnen. Leider war ich auch schon bei den Haus & Grund - Leuten, wo mir meine Überlegung bestätigt und Andres kurze Rechnung vorenthalten wurde. Mir kam das schon etwas spanisch vor.
    Jetzt ergibt alles mehr Sinn.

    @Ferdl: Nein, Notartermin ist nächste Woche Montag. Allerdings denke ich, dass es immer besser ist Vermieter zu sein als kein Vermieter zu sein und sein Geld auf dem Tages- oder Festgeldkonto versauern zu lassen.
     
  8. #7 mawashi, 17.08.2019
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    Nach meinem Verständnis muss man heutzutage, bei den enorm hohen Immobilienpreisen, mit Steuern rechnen oder ein sehr gutes Händchen mit dem Kaufobjekt haben.
     
  9. #8 immodream, 17.08.2019
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    Hallo mawashi,
    es ist in einigen Teilen Deutschlands üblich, Wohnungen mit einer Küche zu vermieten.
    Im Ruhrgebiet haben die Mieter keine Probleme damit , sich selber eine Küche zu kaufen.
    Ich habe einige Mieterinnen gefragt, ob sie meine Wohnung mit einer Einbauküche angemietet hätten . Antwort " Nein ".
    Gerade die Damen haben genaue Vorstellungen, wie ihre Küche auszusehen hat und sind auch bereit, dafür gutes Geld auszugeben .
    Die Männer sind da einfacher gestrickt und sind oft froh , wenn bereits eine vernünftige Einbauküche eingebaut ist .
    Daher kann man deine Frage auch nicht so eindeutig beantworten .
    Zum Thema Steuern sparen bei der Vermietung haben sich schon Andere ausführlich geäußert.
    Grundsätzlich spart man den größten Betrag , wenn man kein Geld zusätzlich investiert .
    Grüße
    Immodream
     
  10. Andres

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    Das ist auch so eine Weisheit auf dem Niveau von "Steuern sparen durch Ausgaben" ...
     
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  11. #10 mawashi, 17.08.2019
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    @immodream: Ich möchte in HH vermieten. Hier ist es üblich eine Küche in der Wohnung schon mit drin zu haben. Der hauptsächliche Grund für die Erneuerung der Küche liegt in einer Wertsteigerung der Wohnung. Nach meinen momentanen Überlegungen will ich die Wohnung nach 10 Jahren wieder verkaufen. Dann ist es sicherlich besser eine 10 Jahre alte Küche als eine 20 Jahre alte Küche in der Wohnung zu haben. Außerdem denke ich, ist es so auch möglich die Mietpreisbremse besser zu umgehen und eine angemessene, ortsübliche Miete zu bekommen. Ich überlege halt nur, wenn die Küche 3000€ kostet, ich mit einem Steuersatz von 42% dann 1260€ Steuerleichterung vom Staat bekomme und die Miete dann um (3000€-1260€)/10Jahre/12Monate=14.5 € erhöhe, habe ich im Endeffekt auch nichts selbst für die Küche bezahlt...gut ich könnte die 3000€ anders anlegen.

    @Andres: Ist schon klar, dass man nicht um jeden Preis Vermieter werden sollte nur um Vermieter zu sein. Aber wenn man eine gut Option hat, warum dann nicht zu schlagen. Das Thema ist eh so komplex, dass es für einen Anfänger kaum überblickbar ist....
     
  12. #11 immobiliensammler, 17.08.2019
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    Dann rechne noch die Reparaturen an den Elektrogeräten in den 10 Jahren ein, wie sieht die Rechnung dann aus? (Herd, Kühlschrank, Geschirrspüler)
     
  13. dots

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    Ich würde sowohl die alte als auch die sehr alte Küche keinesfalls als Pluspunkt einkalkulieren.
     
  14. dots

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    ... und dadurch das Risiko, dass ein Mieter die Küche nicht so pfleglich behandelt oder dass ab und zu was defektes zu ersetzen ist, vollständig eliminiert.
     
  15. #14 mawashi, 17.08.2019
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    Na ja da momentan sowie so die alte Küche mit Herd drin ist, ist das Risiko einer Reparatur eigentlich ja noch Höher.
     
  16. #15 immodream, 17.08.2019
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    Hallo mawashi,
    wenn es in Hamburg so üblich ist, bist du bei deinen Überlegungen doch schon einmal weiter.
    Jetzt mußt du selber entscheiden, kaufst du eine Wohnung in einer Lage , wo du an Hartzer oder Flüchtlinge vermietest,
    Da ist dann eine neue Küche " Perlen vor die Säue geworfen " .
    Hast du vernünftiges Publikum würde ich denen keine 15 Jahre alte Küche mit vermieten.
    Da ist doch vorprogrammiert, das du regelmäßig irgendwelche Elektrogeräte im laufenden Mietverhältnis austauschen lassen mußt .
    Das wird in Summe neben dem Ärger und zeitlichen Aufwand nicht preiswerter als direkt eine neue komplette Küche einzubauen .
    Wenn ich 42 % Steuern zahlen müßte, würde ich nicht lange überlegen und eine neue Küche einbauen.
    Spart viel Ärger , sieht schick aus und die Wohnung läßt sich dann auch einfacher vermieten .
    Grüße
    Immodream

    PS : Mach dir keine Gedanken , was in 10 Jahren ist.
    Vielleicht hat man uns dann schon enteignet .
    Glaube ich nicht , aber man weiß ja nie
     
  17. #16 mawashi, 17.08.2019
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    @immodream Danke für deine Einschätzung. Momentan bewohne ich noch selbst die Wohnung. Deswegen will ich auch kaufen. Ich würde auch noch länger selbst drin, wenn noch ein Raum mehr da wäre. Sie ist in einer Top-Lage. Unter 2000€ Netto Einkommen nehm ich keinen Mieter. Allerdings sehe ich die Wohnung auch nur als Anlageobjekt bei dem die Rendite möglichst hoch liegen soll. Aber du sprichst da schon den richtigen Punkt an. Ein guter Mieter verlangt natürlich auch nach einer hochwertigen Einrichtung. Aber meine Hauptmotivation ist der Möblierungszuschlag um den viel zu niedrigen Mietenspiegel und die Mietpreisbremse zu umgehen...

    P.S.: Enteignung ist doch nur in Berlin im Gespräch ;-)
     
  18. #17 ehrenwertes Haus, 17.08.2019
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    Nein. Im Gegenteil kann, abhängig vom Alter der Küchengeräte, das Reparaturrisiko bei alten Geräten niedriger sein als bei Neuteilen.

    Ich meinen Wohnungen laufen noch einige Gasherd-/Ofenkombis, die 1963 installiert wurden ohne Probleme.
    2 E-Herde aus den 1950er bzw. 1960er tun ebenfalls noch brav ihren Dienst. Haben halt weder Cerankochfeld noch Induktion.
    Ein Kühlschrank mit Gefrierfach behauptet ebenfalls lt. Herstelleretikett aus den 1950ern zu sein. OK, der Kühlschrank wird nur noch sehr selten genutzt, wenn Mehrbedarf wegen irgendwelcher Partys ist.
    An den Dingern ist einfach nix dran was ernsthaft kaputt gehen kann, weil für die Ewigkeit konstruiert.
     
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  19. #18 ehrenwertes Haus, 17.08.2019
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    Pass auf, dass du da nicht ein paar Dinge verwechselst.

    Ich habe nicht in den Mietspiegel von HH gesehen, aber eine Einbauküche reicht normalerweise nicht für einen Möblierungszuschlag, kann aber Pluspunkte bei der Einordnung der Wohnung in einen Mietspiegel geben.

    Versteif dich besser nicht auf diese Einstufungen. Ich weiß nicht wie es in HH läuft, aber die Nürnberger spielen mit den +/-Punkten einer Wohnung gerne Mensch-Ärger-Dich(-Nicht) bei den Bewertungskriterien im Mietspiegel.
    Mal gibt ein 2. oder separates WC Bonuspunkte, mal nicht. EBK steht auch nicht immer wertsteigerndes Wohnungsmerkmal im Angebot. Das ändert sich so alle 2-4 Jahre. Die Nürnberger Schildbürger vergaben auch Mal +/-Punkte nach der Ausrichtung der Wohnräume nach Süd- oder Nordausrichtung.

    Also klammer dich nicht so sehr an eine EBK oder Möblierungszuschlag. Das macht den Kohl nicht fett.
    Ich kenne keinen VM, der seine Wohnungen umbauen ließ, nur um die Südausrichtung der Wohnräume als +Punkte im Mietspiegel einzuheimsen. Ein paar weiß ich, die separate WCs nachrüsten ließen und sich später über die entfallenen +Punkte extrem freuten.
     
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  20. #19 mawashi, 17.08.2019
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    Ja da hast du sicherlich recht. Insgesamt möchte ich 115€ Möblierungszuschlag rausholen. Dann komm ich in den Bereich von 12€/qm was für die Gegend hier laut Immoscout und Ebay-Kleinanzeigen normal ist.
    Bei Haus & Grund hat man mir gesagt, dass ein Möblierungszuschlag die beste Lösung ist. Neben der Küche soll noch ein Bett, ein Tisch, 3 Schränke und eine Kommode mit vermietet werden. Wenn dem zukünfitgen Mieter das nicht gefällt, kann er das Zeug gern auf den Dachboden oder in den Keller packen. Laut Haus & Grund kann man einen so geringen Möblierungszuschlag von 115€ stets rechtfertigen. Insbesondere, wenn die Möbel nicht neu sind und der Zeitwert festgestellt werden soll, ist das wohl nicht so ganz eindeutig lösbar (vor Gericht). Ich hoffe mal das es klappt.
    Die Frage ist auch ob ein zukünftiger Mieter wirklich soweit gehen würde und die Miete rügt oder klagt...ich hoffe mal nicht, will aber natürlich wenn dann schon auf der sicheren Seite stehen.
     
  21. #20 immobiliensammler, 17.08.2019
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    Das denke ich wird unser aller Problem werden - die Klagefreudigkeit wird zunehmen, spätestens nach Beendigung des Mietverhältnisses.

    Bis jetzt haben viele Mieter sich gescheut, zu klagen, aber nachdem das ja praktisch per Mausklick über die entsprechenden Portale (exemplarisch z.B. wenigermiete.de) geht ....
     
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