Amt für Soziale Arbeit akzeptiert Mieterhöhung nicht

[tanja1811]

Hallo,

nachdem ich mich ein paar Wochen hier durchgelesen habe, dachte ich, ich könnte ja hier auch mein Problem darstellen. :-)

Also, die Geschichte ist ein wenig kompliziert.

Wir haben zum 01.09.2011 ein Grundstück gekauft auf dem sich zwei Häuser befinden. Die sind beide vermietet. Eins an den Vater und eins an die Tochter mit ihren 3 Kinder (Hartz4 Empfänger). Nur die Tochter

Die Häuser haben vorher der Schwiegermutter meiner Mieterin gehört und die Miete für mein Problemhaus betrug 408 € kalt und 145 € Nebenkosten bei 75 qm und 3 Zimmer.

Tatsächlich hat das Haus 4 Zimmer und 90 qm Wohnfläche. Als die Frau einzog, hatte sie nur ein Kind und wohl auch noch einen Mann und ihr standen auch nur die 75 qm zu.

Es wurde niemals eine Nebenkostenabrechnung erstellt.
Seit März letzten Jahres hat der Ex meiner Mieterin wohl das Amt genervt, dass die Miete und NK erhöht werden müssen, da die Kosten zu hoch wären. Eine NK abrechnung wurde trotzdem nicht gemacht (totale Blödheit)

Irgendwann hat die Sachbearbeiterin die mögliche Mieterhöhung ausgerechnet und zwar auf Grund der tatsächlichen 90 qm - die stehen ihr mit mittlerweile 3 Kindern auch zu.
Und zwar : 585 € und 285 € NK

Dies wurde in ein neues Mietangebot zum Amt gefaxt. Mieterhöhung ab 01.08.2011

Wir haben das Haus zum 01.09.2011 gekauft und haben am 11.08.2011 dem Amt ein Mietangebot über eben die 4 Zimmer und die tatsächlichen 90 qm zzgl Nebenflächen gemacht und gleichzeitig einen neuen Mietvertrag abgeschlossen, den mir die Mieterin auch unterschrieben hat.

Die Sachbearbeiterin meiner Mieterin hat natürlich just zu diesem Zeitpunkt gewechselt. Ist leider wirklich so. Und die neue hat die Sache erst mal liegen lassen. Also die zahlen seitdem 01.09.2011 553 € aus der alten Vereinbarung auf unser Konto. Das hat zumindest geklappt.

Nachdem nichts passiert ist, habe ich im November meine Mieterin gedrängt, bitte einen Termin bei Amt zu machen. Also sind wir da hin. Und die erklärte uns im Endeffekt sie versucht was sie tun kann. Dann rief ich sie immer mal wieder an und Ende Februar kam dann für meine Mieterin der Ablehnungsbescheid (von der Chefin der SB) Mit dem Text
Verkauf bricht nicht Miete usw. ..

Meine Verkäuferin hat mir dann endlich den alten Mietvertrag zugeschickt, auf den sich das Amt bezieht. Da stehen o. g. Angaben drin. Also 3 Zimmer 75 qm

Ich habe dann am 19. April die NK Abrechnung für das gesamte Jahr 2011 erstellt . (Vorher ging nicht, da mir noch Bescheide gefehlt haben.) Nachzahlung 2.300 € und eine Aufstellung über die säumige Miete. (Insgesamt so um die 4.300 €) An meine Mieterin, die hat es dann ans Amt gefaxt. So weit so gut.

Am 12.05. bekam ich dann einen Brief von der SB, Fragen zur NK Aufstellung und überhaupt dürfte ich nur ab 01.09. Abrechnung erstelllen und sie wolle Kopien.

Mittlerweile hatte meine Mieterin die 2. Ablehnung zur Mieterhöhung wieder mit der gleichen Begründung. Kauf bricht nicht Miete usw...

Ich habe dann nun meinerseits am 14.05. eine Stellungnahme zur erhöhten Miete geschrieben mit folgender Begründung:
Ausgehend von der vor 3 Jahren gezahlten Miete pro qm wurde die Kappungsgrenze beachtet. Gleichzeitig habe ich Baupläne vom Haus mitgeschickt aus der die 90 qm hervorgehen. (Die stimmen zum Glück tatsächlich)

Zu der Nebenkostenabrechnung habe ich eine ausführlich Stellungnahme geschrieben.(14.05.) Fristsetzung Ende Mai

Mittlerweile haben wir nun Juni und ich muss jetzt handeln. Es kam natürlich wieder nur die alte Miete.
Rückstand nun schon fast 5.000 €

Mein Anwalt sagt, ich soll sie fristlos kündigen. Ich habe hier ein bisschen Skrupel, da hier 3 Kinder involviert sind und die Mutter jetzt schon überfordert ist.

Sie hat die Soziale Hilfe eingeschaltet die Widerspruch gegen den Bescheid eingelegt haben. Lt. deren Aussage, muss das Amt die Mieterhöhung bewilligen da die Kosten für die Unterkunft im limit sind. Nur haben die vom Amt 3 Monate Zeit das zu bearbeiten und so lange möchte ich einfach nicht mehr warten. Ich habe Angst das hier auch Fristen ablaufen. Die zahlen glaube ich nur für 1 Jahr nach. Und irgendwann ist auch meine Geduld begrenzt.

Ich würde erst mal gerne eine Fachaufsichtsbeschwerde schicken, weis aber gar nicht ob ich befugt bin. Mein Vertragspartner ist ja meine Mieterin.

Im Grunde will ich mein Geld. Hat einer eine Idee?

 

[Pharao]

Mein Anwalt sagt .....

Hi,

ich versteh leider einiges an deinem Beitrag nicht, aber wofür brauchst du uns ?! Sorry, dein Anwalt sollte wissen was man in dem Fall machen kann oder nicht kann. Also Frage deinen Anwalt dazu !

In einem Forum wirst du niemals eine Rechtsberatung erhalten, sondern nur laienhafte Meinungen, persönliche Einschätzungen, ect !

.... die Widerspruch gegen den Bescheid eingelegt haben ...... Nur haben die vom Amt 3 Monate Zeit das zu bearbeiten und so lange möchte ich einfach nicht mehr warten. ....

Ich würde erst mal gerne eine Fachaufsichtsbeschwerde schicken, weis aber gar nicht ob ich befugt bin. Mein Vertragspartner ist ja meine Mieterin.

Dir ist schon klar, das das Amt auch einen Widerspruch ablehnen kann ? Dann müsste die Mieterin klage erheben und das wird wohl dann dauern .... (also falls das Amt den Widerspruch ablehnen sollte, was m.E. durchaus möglich ist).

Da du nichts mit dem Amt zu tun hast, bringt eine Beschwere von dir garnix. Und ansonsten:das Amt darf sich soviel Zeit lassen, auch wenn das der Mieterin und dir nicht passen sollte ! In der Regel dauert das aber nicht so lange.

 

[kathi]

ich versteh leider einiges an deinem Beitrag nicht

Geht mir so ähnlich........ da kommen Mietangebote vom Amt oder du schickst sie dem Amt, da beschwert sich der Ex, dass die Miete zu niedrig ist etc. pp.... macht alles nicht wirklich Sinn.
Soweit ich das verstanden hab, existiert seit August letzten Jahres ein Mietvertrag mit einer höheren Miete und über die richtige Wohnungsgrösse, den die Mieterin-warum auch immer-freiwillig unterzeichnet hat, obwohl sie das nicht hätte tun müssen.
Also hat das Ganze mit "Kauf bricht nicht Miete" nichts zu tun, sondern die Mieterin hat einen Vertrag unterschrieben, den sie nicht erfüllen kann, weil sie sich die höhere Miete nicht leisten kann, obwohl sie eigentlich einen Anspruch auf Zahlung durch das Amt hätte.
Wenn es sich so verhält, dann hat der Anwalt vermutlich recht. Eine fristlose Kündigung könnte hier das Wunder bewirken, dass das Amt mal in die Puschen kommt.

 

[Pharao]

Also hat das Ganze mit "Kauf bricht nicht Miete" nichts zu tun, sondern die Mieterin hat einen Vertrag unterschrieben, den sie nicht erfüllen kann, weil sie sich die höhere Miete nicht leisten kann, obwohl sie eigentlich einen Anspruch auf Zahlung durch das Amt hätte. .

Hi Kathi,

mich wundert schon hier, das der TE was von Amt für solziale Arbeit schreibt. Normal ist das JobCenter zuständig, wenn`s darum geht das ein Amt was zahlen soll/darf/muss an Miete bzw KdU.

Und beim JC gilt in der Regel: ein neuer Vertrag muss vorab genehmigt werden, also bevor man Unterzeichnet. Wird er nicht genehmigt bzw wie hier im Fall einfach Unterzeichnet ohne das das Amt dies weis, dann wird nur die alte Miete max Weiterbezahlt, egal ob die neue Miete rein theoretisch auch noch im angemessenem liegen würde.

Hätte die Mieterin vorab gefragt, hätte das Amt wahrscheinlich sie darauf hingewiesen, das Kauf die Miete nicht bricht.

Außerdem finde ich es komisch, das wenn man eine Mieterhöhung machen will, was ja i.d.R. möglich ist, das man hier gleich einen neuen Vertrag abschliesst. Das hat mit Mieterhöhung eigentlich nichts zu tun. Und für die mir jetzt nicht ganz nachvollziehbaren Mietschulden, glaube ich auch nicht das das Amt dafür aufkommen wird.

Auch die Argumentation, das die m2 im alten Vertrag nicht stimmen (was häufig der Fall gerade bei älteren Mietverträgen ist), ist eher uninteressant, denn es wurde ja kein m2-preis vereinbart, sondern das die Miete für diese Wohnung eben x Euro kostet.

 

[kathi]

Und beim JC gilt in der Regel: ein neuer Vertrag muss vorab genehmigt werden, also bevor man Unterzeichnet. Wird er nicht genehmigt bzw wie hier im Fall einfach Unterzeichnet ohne das das Amt dies weis, dann wird nur die alte Miete max Weiterbezahlt, egal ob die neue Miete rein theoretisch auch noch im angemessenem liegen würde.

Das kann schon sein. Und ich denke auch, dass das Jobcenter die Mieterin darauf hingewiesen hätte, dass sie keinen neuen Vertrag unterzeichnen muss/darf/sollte. Aber sie hat es dennoch getan und ist immer noch eine mündige Bürgerin und schuldet damit meiner Meinung nach seit letzten August die erhöhte Miete.
Kündigt der Vermieter aufgrund dieser Mietschulden jetzt, dann darf das Jobcenter Umzug, Renovierungen und eine grössere Wohnung zahlen, was dann eben u.U. teurer kommt, als die bestehende Wohnung weiter zu bezahlen.
Warum die TE so lange gewartet hat, bis sie mal was tut versteh ich nicht, denn nachdem jetzt so hohe Schulden aufgelaufen sind, besteht durchaus die Möglichkeit, dass es eben jetzt für das Jobcenter doch billiger kommt einen Umzug zu finanzieren, als die Mietschulden zu begleichen.

Auch die Argumentation, das die m2 im alten Vertrag nicht stimmen (was häufig der Fall gerade bei älteren Mietverträgen ist), ist eher uninteressant, denn es wurde ja kein m2-preis vereinbart, sondern das die Miete für diese Wohnung eben x Euro kostet.

Bei der Nebenkostenabrechnung und bei Mieterhöhungen ist doch die tatsächliche Grösse durchaus interessant. Oder kann man, wenn im Mietvertrag 75m² angegeben sind, bei einer Mieterhöhung plötzlich 90m² daraus machen?

 

[ellen]

hallo kathie.
zuerst muss der mietvertrag an das amt eingereicht werden. dann wird die ortsübliche miete bezahlt
aber nur,wenn es angemessen ist nach recht und gesetz.
meine erfahrungen waren,das für 2personen 60qm. gesetz sind.
ist von diesen 2personen einer davon behindert,hat er-sie anrecht auf ein eigenes zimmer,also 75qm. nehme ich eine
wohnung mit 90qm,zahle ich aus meiner tasche den restbetrag drauf.
wie es nun bei 4personen aussieht,weiss ich nicht.
das sind so meine erfahrungen,mit den ämtern.

 

[Pharao]

Aber sie hat es dennoch getan ....

Und dann ist es das Problem des Mieters, wie er das abbezahlt, regelt, ect

Kündigt der Vermieter aufgrund dieser Mietschulden jetzt, dann darf das Jobcenter Umzug, Renovierungen und eine grössere Wohnung zahlen, was dann eben u.U. teurer kommt, als die bestehende Wohnung weiter zu bezahlen

Ob dem so ist, mal dahingestellt.

Grundsätzlich sind das aber Gedankengänge, die das Amt wirklich NULL interessiert ! Es geht nur darum, was sagt das Gesetz oder ein Verordnung oder interne Anweisungen, ect dazu. Ob das logisch, sinnvoll oder ggf. günstiger wäre, das interessiert nicht.

Bei der Nebenkostenabrechnung und bei Mieterhöhungen ist doch die tatsächliche Grösse durchaus interessant

Du kannst bei zB älteren Mietverträgen wo auch die m2 oft nicht stimmen, nicht einfach jetzt nach Lust & Laune wieder abändern ! Klar, bei Neuvermietung kannst du das ganz leicht korrigieren.


@ ellen,

was angemessen an Miete ist für`s Amt, das ist nicht einheitlich gleich ! Auch kann eine zu große Wohnung trotzdem angemessen sein, aber darum geht es hier ja nicht.

 

[Christian]

Kann dem Threadersteller der ganze Kram bzgl. Amt nicht egal sein?
Mal davon ausgehend, daß der Threadersteller die Mieter nicht um jeden Preis behalten will, kann ihm "das Amt" sostwo vorbeigehen - schließlich hat der TE keinen Vertrag mit "dem Amt".
Ob und in wie die Miete erhöht wird, hat "das Amt" nicht zu bestimmen oder zu beurteilen - das ist einzig und allein Sache des Vermieters.

Wenn der Mieter es nicht schafft, rechtzeitig entsprechende Anträge zu stellen, ist das keinesfalls Schuld des Vermieters.
Wenn der Vermieter (aus sozialen, menschlichen oder anderen) Gründen den Mieter unterstützen möchte, kann er durchaus die Miete nicht oder nur so erhöhen, daß dem Mieter keine Nachteile entstehen. Bei der Festlegung einer Mieterhöhung spielt "das Amt" aber überhaupt keine Rolle, und noch weniger legt es die Höhe einer Mieterhöhung fest.


Ich habe das Gefühl, daß der Threadersteller hier viele Dinge in einen Topf schmeißt, die eigentlich gar nicht zusammengeschmissen gehören ...

 

[Pharao]

Wie schon erwähnt, also ich versteh einiges in dem Beitrag nicht. Und wenn der TE eh einen Anwalt hat, dann wäre ihm wohl am besten geholfen ==> Wende ich an deinen Anwalt.

 

[tanja1811]

Also mal klar gestellt:

Das Haus hatte schon immer 90 Quadratmeter und 4 Zimmer. Das Haus hatte ja vorher der Schwiegermutter gehört, da haben die halt das Haus kleiner gemacht.
Das Amt war wohl auch zum kontrollieren damals da und hat das halt so hingenommen

Im alten Mietvertrag standen die 3 Zimmer und die 75 Quadratmeter.

Dazu kommt noch ein Keller mit 60 Quadratmetern, aber das ist ja Nebenfläche.

Den neuen Mietvertrag haben wir gemacht um die 4 Zimmer und die 90 Quadratmeter richtigzustellen. Die Schwiegermutter hat in ihren Briefen an das Amt erklärt, dass sie Ihrer Schwiegertochter einen Raum umsonst zur Verfügung gestellt hat und das nun jetzt nicht mehr kann.

Es gibt ein BGH Urteil in dem steht, das wenn die Quadratmeterabweichung über 10 % ist, es dem Vermieter auch nicht mehr zugemutet werden kann es bei der alten Quadratmeterzahl zu belassen. (Also nicht nur für Mieter, auch für Vermieter)

Ihr stehen theoretisch 90 qm Wohnfläche und 630 € Kaltmiete zu. Wir haben auf 585 € Kaltmiete erhöht, also noch im Rahmen.

Mir geht es jetzt hier einfach darum, ob jemand Erfahrung mit den Aemtern hat, wie schnell die sich bewegen. Die haben die ganze Story ja bis jetzt einfach ignoriert.
Bis meine NK Abrechnung mit einer deftigen Nachzahlung für das ganze letzte Jahr kam.

Angeschrieben wegen der NK Abrechnung hat mich übrigens das Amt für soziale Arbeit. Ist denke ich der Jobcenter oder was auch immer. Auf jeden Fall sind die zuständig für ALG II. Die wollten von mir die Kopien der Belege für die NK haben. Ich habe das zunächst mal verweigert mit dem Bemerk meine Mieterin hat die Belege eingesehen und habe denen dann lang und breit jeden einzelnen Posten erklärt. Jetzt überlege ich, ob ich nicht denen zumindest die grossen Posten wie Oelrechnungen, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer in Kopie schicken soll, damit das Ganze ein wenig schneller geht. Würdet ihr das tun?

Oder ich kündige ihr jetzt einfach fristlos und treibe dann die Räumungsklage an.

Ich bin hier einfach verunsichert was der richtige Weg ist.

Viele Grüsse

Tanja

 

[Christian]

Angeschrieben wegen der NK Abrechnung hat mich übrigens das Amt für soziale Arbeit. Ist denke ich der Jobcenter oder was auch immer. Auf jeden Fall sind die zuständig für ALG II. Die wollten von mir die Kopien der Belege für die NK haben. Ich habe das zunächst mal verweigert mit dem Bemerk meine Mieterin hat die Belege eingesehen und habe denen dann lang und breit jeden einzelnen Posten erklärt. Jetzt überlege ich, ob ich nicht denen zumindest die grossen Posten wie Oelrechnungen, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer in Kopie schicken soll, damit das Ganze ein wenig schneller geht. Würdet ihr das tun?

Wer hat mit dir einen Mietvertrag abgeschlossen?

Oder ich kündige ihr jetzt einfach fristlos und treibe dann die Räumungsklage an.

Hast du einen gültigen Kündigungsgrund?

 

[tanja1811]

Den Mietvertrag haben wir abgeschlossen. Meine Mieterin hat ihn unterschrieben.


Der Kündigungsgrund ist der bisher aufgelaufene Rückstand seit 01.09.2011 von mtl. 177 € Miete und 140 € NK.

Die Nebenkostennachzahlung für 2011 beträgt ueber 2.000 €.

Wobei ich sagen muss, dass ich hier vom 01.01. bis 31.12. abgerechnet habe. Ich denke, dass ist auch ok so oder? Weil das Amt sagt auch hier, dass ich erst ab 01.09. abrechnen dürfte.

Gesamtrückstand mit NK Nachzahlung knapp 5.000 €

Gruss

Tanja

 

[tanja1811]

Nochmal zur Erklärung die Nebenkostenabrechnung habe ich natürlich an meine Mieterin geschickt. Die hat diese dann beim Amt eingereicht und die SB hat mich dann angeschrieben.

Die ueberweisen die Miete und NK auch direkt auf mein Konto.

 

[Christian]

Würdest du auch Briefe von meinem Nachbarn beantworten?
Mit dem hast du genau so viel Mietvertrag wie mit dem Amt.
Wo dein Mieter die Miete herbeschafft und von wem er sie überweisen lässt, kann und muss dir egal sein.
Was das Amt behauptet oder wünscht, kann und muss dir am *** vorbeigehen.
Du hast einen Vertrag mit dem Mieter, und wenn der Mieter den Vertrag nicht mehr erfüllen kann, ist das das Problem des Mieters, und nicht das des Amtes oder des Vermieters.

 

[tanja1811]

Da hast Du natürlich recht

Aber ich will nur meine Kohle haben

So schnell wie möglich natürlich.... Und mal ehrlich, meine Mieterin ist halt denke ich überfordert, schämt sich keine Ahnung.

Eigentlich müsste sie sich ja vor mir schämen, wenn ich`s mir so überlege....

Würdet ihr dem Amt Kopien der NK Belege schicken?

Gruss

 

[ellen]

Hallo Tanja.
Ich gehe immer mit meinem rechtsanwalt bei Problemen mit dem Amt vor.
hier bekomme ich mein recht. Aber ganz eindeutig,nur wenn es wirklich dem Gesetz nach recht ist.

 

[tanja1811]

Lt. meinem Anwalt ist alles ok. Ich habe einen gültigen unterschriebenen Mietvertrag, bin mit den Mehrquadratmetern unter der Kappungsgrenze geblieben und habe Pläne auf denen ich als Laie 90 qm errechne. Allerdings ohne Balkon und Terasse. Diese sind da nicht berücksichtigt, brauche ich denke ich aber auch nicht.

Ich bin mit meinem Anwalt so verblieben, das ich es erst mal alleine versuche. Er hat gesagt, die geben wenn er schreibt das dann direkt an die Rechtsabteilung.

Und ich dachte halt, vielleicht komme ich auch ohne aus. Ich glaube nur langsam nicht mehr dran...

Na ja irgendwann wird alles gut und Euch allen eine

gute Nacht

 

[Christian]

brauche ich denke ich aber auch nicht.

Da hast du u.U. falsch gedacht.

 

[Pharao]

Das Haus hatte schon immer 90 Quadratmeter und 4 Zimmer. Das Haus hatte ja vorher der Schwiegermutter gehört, da haben die halt das Haus kleiner gemacht.

Hi,

ja, oft der Fall bei älteren Mietverträgen. Das sich die reinen m2 nicht ändern ist wohl logisch. Trotzdem hat man früher anders den Wohnraum berechnet der im Mietvertrag als m2 angegeben wird. So kommt dann diese Differenz zustande.

Den neuen Mietvertrag haben wir gemacht um die 4 Zimmer und die 90 Quadratmeter richtigzustellen

Soweit so gut, wenn der Mieter das Unterschreibt. Aber er hätte keinen neuen Vertrag unterschreiben müssen !

Außerdem stimmt jetzt das mit der Mieterhöhung nicht mehr. Denn das würde bedeuten, das der alte Vertrag noch zählt. Wenn du beim neuen Vertrag einfach höher gegangen bist, dann spielt Kappungsgrenze, ect keine Rolle, da neuer Vertrag und auch ist das keine klassische Mieterhöhung in dem Sinne.

Oder ich kündige ihr jetzt einfach fristlos und treibe dann die Räumungsklage an.

Wenn das Amt eben nicht alles bezahlt so wie du das gerne hättest, dann musst du damit rechnen, das die Mieter es auch nicht zahlen werden und pfändbares gibt es in der Regel bei Alg2-Empfänger wenig bis garnix. Eher garnix .....

Von demher gibt es nur zwei möglichkeiten, entweder rausschmeisen wenn sie im Verzug sind und das Gesetz es zulässt oder es hinnehmen, das du nicht mehr Geld sehen wirst.

Aber ich will nur meine Kohle haben

Das dürfte wohl nicht leicht werden. Ob du deswegen nicht besser fährt, wenn du diese Mieter schnell vor die Türe setzt, bevor die Mietschulden immer weiter steigen werden ? Sorry, das musst DU entscheiden bzw berede das mit DEINEM Anwalt (dafür sind die auch da .....).