An die Eigenheimbesitzer zur Selbstnutzung

Diskutiere An die Eigenheimbesitzer zur Selbstnutzung im Immobilien - Erwerb/Veräußerung im Inland Forum im Bereich Immobilien Forum; Hi, mich würde mal interessieren, wie viel ihr so P/L technisch für euer Haus ausgegeben habt. Ich fange mal an. Mein Haus hat 150 qm mit...

  1. Kanris

    Kanris Neuer Benutzer

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    Hi,

    mich würde mal interessieren, wie viel ihr so P/L technisch für euer Haus ausgegeben habt.

    Ich fange mal an.

    Mein Haus hat 150 qm mit Keller, sowie ausgebautem Dachboden. Kernsaniert um 2008 vom Vorbesitzer. Gekauft 2017 letztes Jahr. Grundstückswert knapp 206.000€, aufgerufen wurden 365.000€. Zzgl. Makler etc bin ich bei etwa 420.000€ gelandet.

    Nachteile mag jeder etwas anders sehen, aber für mich eigentlich nur das Thema Fertighaus, da aus den 70er Jahren.

    Vorteile für mich waren ganz klar was das P/L Verhältnis untermauert

    - 2008 Grundsaniert, mit Elektrik, Wasser, Heizung, Dach, Fenster, Böden, Terasse etc.
    - Ölheizung
    - Lage Lage Lage
    - Schulen, Kindergarten, Tankstelle
    - Ruhige Einliegerstraße mit Wendehammer
    - Gut geschnittenes Grundstück mit Garten

    Denn im Normalfall zahlt man heutzutage ja viel mehr für andere teils Bruchbuden, oder die Lage sagt einem nicht zu. Das P/L Verhältnis stimmt somit einfach nicht. Ich wüsste gerne wie es bei euch so aussieht, und ob ihr findet das etwa 150.000€ für ein Kernsaniertes EFH mit Keller in Ordnung ist.
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 05.10.2018
    ehrenwertes Haus

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    Ob der Preis i.O. ist, kannst nur du beantworten.

    Für dich offensichtlich ja, sonst hättest du ja nicht gekauft.

    Für mich nein, weil absolut nicht mein Zielobjekt.

    EFH brauch ich nicht und zum Vermieten will ich keine EFH mit recht überschaubarer Größe.
    70erJahre Fertighaus, für mich ein No-Go.

    Selbst wenn ich ein EFH für mich selbst kaufen würde, dann eher unsaniert, damit ich mehr Gestaltungsfreiraum habe das Haus wirklich nach meinen Wünschen umzugestallten. Saniert, müsste ich die Sanierung ja fast 2x zahlen, 1x mit dem Kaufpreis und nochmal mit meinen Änderungswünschen.
     
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  4. Kanris

    Kanris Neuer Benutzer

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    Das würde ich auch so handhaben, wenn man viel selber machen kann. Andernfalls lohnt sich das von vorne bis hinten nicht, es sei denn man kriegt das ganze fürn Apple und en Ei hinterhergeworfen.

    Nur mal zur Einsicht wie es in unserem Gebiet so ist.

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    Und das ist P/L total daneben, selbst mit Vermietung würde es Jahre dauern, wahrscheinlich sogar über den Tod hinaus bei Renovierung / Modernisierung bis die Immobilie überhaupt Gewinn abwirft. Für mich persönlich habe ich zwei ganze Jahre gesucht, bis zu 100 Immobilien in dieser Zeit besichtigt. Da ist viel Zeit und vor allem Kraft einhergegangen und zudem bin ich noch ziemlich wählerisch und speziell. Gebraucht ist immer ein Kompromiss, und ich musste lange suchen bis ich diesen zumindest für mich tragbar empfunden habe, klar sonst hätte ich nicht gekauft. Die verlinkten Immobilien sind zudem nur "Normal - Schlecht". Die Blockbuster wird sich hier keiner leisten können, oder eher wollen. Noch schlechtere kriegt man ab 300.000 - 400.000€ aber ohne Eigenregie zahlt man am Ende ggf. noch drauf.

    Für reine Vermietung habe ich mir auch unzählige Objekte angesehen, aber diese waren noch verkommener.
     
  5. #4 ehrenwertes Haus, 05.10.2018
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    Wie du selbst sagt, spielen da mehrere Faktoren hinein.
    Was der Eine als günstig empfindet, findet ein Anderer eine Frechheit vom Zustand oder Preis.

    Bei meinen Zielobjekten würdest du ziemlich sicher entweder das kalte Grausen bekommen, oder vor Schreck umfallen.
    Mich interessiert nicht wie alte eine Heizung, die Wasserleitungen oder Elektrik ist, nur die Bausubstanz muss gut sein.
    Die Optik muss stimmen im Sinn von das Haus hat einen besonderen Reiz, aber nicht ist es frisch gestrichen.
    Meine Zielgruppe sind Sanierungsobjekte bis BJ ca. 1920. Altes Gelumpe eben.


    Daher wäre mir das Haus bezogen auf Wohnfläche und Grunststücksgröße zu teuer gewesen.
    Wenn, dann suche ich aber mit ganz anderen Prios und anderen Vorausetzungen wie du.
     
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  6. Kanris

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    Ich finde deine Einstellung gut, und würde mir wünschen auch so viel am Haus selbst machen zu können aber vielleicht kommt das ja noch. Darf man Fragen ob du vom Fach bist, oder alles Learning by doing?

    Zur Zeit bieten sich ja auch einfach keine guten Immos an. Die besten die ich bisher sah, hatten minimum einen Faktor von 22. Drunter muss die Bude schon richtig runtergerockt sein, aber selbst die Abrissgrundstücke hier bei uns sind imens teuer. Ist einfach nicht mehr schön. Die einzigen Schnapper die man ggf. machen kann wären 1-3 Zimmer Wohnungen aber da auch nur im Wohnblock mit Assis, und dann hat man noch eine Eigentümergemeinschaft am Hals...

    Der Preis meiner Immobilie war in Anbetracht der ganzen Irrsinnigen Preise für mich persönlich fair. Klar habe ich zum Teil die Renovierung mitbezahlt, und zum Glück gefiel mit die Renovierung zu 70%. Alles gefliest, sogar der Keller, klar Fertighaus ist halt ein Nachteil, aber wenn bei der Renovierung ordentlich gearbeitet wurde, dürften Altlasten (Außer die Ethernitverbundplatten an der Fassade) zur Vergangenheit gehören.
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 05.10.2018
    ehrenwertes Haus

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    Beides irgendwie. Es gibt aber keine spezielle Ausbildung als Lehrberuf oder Studium für das was ich mache.
    Ich pimpe ja nicht Alt auf Neu, sondern restauriere optisch wann immer es möglich ist, aber mit technisch aktuellem Standard.


    Darauf würde ich nicht wetten.
    Die Preisfrage dabei ist was liegt unter den Fliesen. Da können durchaus asbesthaltige Beläge zu finden sein.
    Asbest wurde erst Mitte der 1980er im Innenausbau verboten.
     
  8. Kanris

    Kanris Neuer Benutzer

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    Du weißt ja wie das beim Verkaufen so abläuft. Gekauft wie gesehen. Ist beim Auto ja nicht anders. Die Renovierung wurde zum großteil selbst verwirklicht von daher werde ich das frühstens in ein paar Jahren sehen. Asbest ist in dem Sinne ja auch nicht schlimm, wenn man nicht gerade drauf abfährt dran rum zu brechen oder zu schleifen :)
     
  9. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Also bei 400.000€ hätte ich nie gekauft. Das wäre mir zu teuer.
    Und dann noch Bad, Heizung ect. umbauen ein no go.
    Max. 250.000€ wäre meine Schmerzgrenze. Dann müsste alles fertig sein.
     
  10. Kanris

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    Sorry Bad ist natürlich auch renoviert worden, Barierefrei deckenhoch gefliest.

    Heizung hatte ich aufgeführt. Oder meinst du wegen Öl?

    Preislich wie gesagt in unserer Region fair. Man kann das halt nicht wie vor 10 Jahren vergleichen, vor 10 Jahren hat der Sprit auch nur 1,20€ gekostet wenn es danach geht müsste man jetzt bei 1,60€ boykottieren. Geht aber halt nicht. Und wenn man wartet, wird die Situation nicht von jetzt auf gleich besser, wenn die Miete steigt sinkt das Geld in der Brieftasche trotzdem.

    Kaufpreis sind ja keine 400.000€ Sind halt die Gebühren die mit raufkommen, Makler hätte ich auch gerne weggehabt aber heutzutage eher schwierig. Ist in anderen Regionen vielleicht besser aber nicht bei uns im Rhein-Main-Gebiet.
     
  11. Pitty

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    Jedes Bad ist Geschmackssache und ich mag lieber meinen eigenen Fliesengeschmack integrieren.

    Übrigens fließt man heute keine Wände mehr bis nach oben. Das hat man vor 10 Jahren gemacht, heute lässt man einige Wände ohne Fliesen oder fließt am WT nur 1,40 hoch, das lockert das ganze Bad auf.
     
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  12. Kanris

    Kanris Neuer Benutzer

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    Du weißt doch wie das ist. Modern wandelt je nach Jahr. Bald sind auch Buffalos wieder modern "Kotz"
     
  13. GJH27

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    Auch wenn "man" das grad so macht, sollte man, wenn's um Vermietung geht, auch mal den zuständigen Mietenspiegel fragen, was der zum Thema Badausstattung so von sich gibt.

    Beispiel Nürnberg: vor einigen Jahren war's noch erst dann ein Minus-Faktor, wenn das Bad nicht zumindest im Spritzwasserbereich mindestens 1,60 m hoch gefliest war. Das hat sich dann von einem auf den nächsten Mietenspiegel geändert auf zumindest im Spritzwasserbereich mindestens 2,00 m hoch gefliest. Da man nicht vorhersehen kann, wann und wie sich diese Einstufung weiterentwickelt, lässt man sinnvollerweise insbesondere kleinere Bäder einfach rundum raumhoch fliesen - dann kann die Einstufung der identischen Ausstattung nicht über Nacht abgewertet werden.
     
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  14. #13 ehrenwertes Haus, 06.10.2018
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    Ich finde 1,40 Fliesenspiegel zu niedrig, wenn das die maximale Höhe sein soll.
    Oder bei wieviel Leuten bleibt die Dusche oberhalb von 1,4m trocken?
    Andere bemühen sich Schimmel zu vermeiden und mit diesem niedrigen Fliesenspiegel baut man ihm fast schon ein Nest.

    Nürnberg ist Spitzenreiter der mir bekannten Mietspiegel mit schwachsinnigen Änderungen / Vorgaben für Positivmerkmale.
    Die Einführung eines Fliesenspiegels im Bad kann ich verstehen, auch das die Höhe dafür aufgestockt wurde als Positivmerkmal einer Wohnung.
    Dass aber ein nicht vorhandenes Gäste-WC pauschal als Negativmerkmal eingestuft wurde, dann abhängig von der Wohnungsgröße als Positivmerkmal und zwischenzeitlich ersatzlos gestrichen wurde, entzieht sich meinem Verständnis.

    Sowas ist nur ABM für Handwerker und Taschengeldvernichtung ohne Mehrwert für Mieter und Vermieter.
     
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  15. Kanris

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    Also alles super wie es wohl aussieht :D Vielen Dank.

    Wo kann man sich solche Pro und Contras für die Vermietung denn mal durchlesen? Wusste garnicht das es sowas gibt?
     
  16. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Zumindest in der Vergangenheit war es in Nürnberg sogar möglich, ein Bad zu haben, das gleichzeitig sowohl die Vorgaben für nur einfache Badausstattung als auch für gehobene Badausstattung erfüllt hat...

    Jetzt aber nochmal zurück zum Generellen: anstatt mich auf Geschmacksberatung des Auftragsempfängers zu verlassen, was grad aktuell in Mode ist, würd ich lieber mal im Mietenspiegel nachschauen, wie der die Sache beurteilt. Sonst hab ich am Ende zwar ein niegelnagelneues Bad, das im 3. Quartal 2018 extremst trendy war und ein Schweinegeld gekostet hat, mir aber bei der Mietenspiegel-Einstufung heftige Abzüge bringt, weil nicht genug Fliesen an der Wand pappen oder ähnliches.
     
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  17. #16 ehrenwertes Haus, 06.10.2018
    ehrenwertes Haus

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    Im Mietspiegel diverser Gemeinden. Viele Städte bieten das Gratis online oder als Download an.
    Du musst nur aufpassen ob es sich um einen einfachen oder qualifierten Mietspiegel handelt.

    In einem einfachen Mietspiegel steht primär nur BJ und Stadtteil, teilweise auch Geschossanzahl und Bauweise (Wohnblock, DDH, ...)
    In einem qualifizierten Mietspiegel sind zusätzlich zu den Angaben eines einfachen Mietspiegels diverse Austattungsmerkmale + Lage + Umgebung aufgeführt, die einem Mehr oder Weniger Miete einbringen können.

    Da aber jede Gemeinde ihre Kriterien was sie für wichtig für einen Mietspiegel empfindet selbst festlegt, kann man nie pauschal sagen was alles drin steht.
     
  18. Duncan

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    aus diesem Grund sollte man sich auch zuvor eine Nackenstütze anlegen, bei einige Gemeinden kann sonst das durch die Lektüre des Mietspiegels hervorgerufene heftige Kopfschütteln zu erheblichen Verletzungen führen...
     
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  19. #18 Hannoveraner, 08.10.2018
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 09.10.2018
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    Grundsanierung hört sich erst einmal nicht schlecht an.
    Hier ist auch ein Eigenheimbesitzer, zwar Neubau aber in unserer Family gilt die Devise bei Hausbesichtigungen:

    Erste Eindruck muss gefallen, Lage/Infrastruktur muss stimmen. Zweite Schritt: Wohnräume EG kurzer Überblick, dann als erstes in den Keller innen u. dann außen auf Nässe kontrollieren (Feuchte- Messgeräte von meinem Onkel in der Tasche). Hat das Haus trockne Füße schon einmal sehr positv. Dann ins Dach (Dachluke öffnen u. hier auf Schäden u- Feuchtstellen achten Wasseränder usw.) ist nichts Auffälliges in Ruhe die Räume im DG ansehen. Dann EG und zuletzt noch die Außenanlagen und das Haus außen: Fenster, Dachunterverschalungen, Gesimse und wichtig den Sockelbereich anschauen. Das P/L Verhältnis ist letzthin abhängig Lage/Qualität/Preis in dieser Gegend. Lage: das größte Übel.


    Ich hatte gedacht dass man nach der Sanierung das kalte Grausen bekommt, aber wenn du das sagst muss es ja stimmen. Bei so vielen Objekten/Vermietungen u. Verwaltertätigkeit (P.S meine es bei dir irgendwo gelesen zu haben, bist ja Tag u. Nacht am Posten) Ich schaffe das nie. Bist wohl ein Überflieger, schade ich bin nur ein unqualifizierter Normalo.
    Neidisch ich bin.:154:

    Wünsche es nicht, mach es. Du glaubts nicht was alles in dir steckt.

    Ich glaube ich sagte es schon einmal zu einem anderen Thema, ein Angebot von dir als Bauunternehmer /Bauleiter oder sonst was, würde mir nicht wirklich wünschen. Es ist schön, dass du von dir so überzeugt bist. Freut mich für dich.

    Richtig Pitty, du hast den Trend erkannt und auch richtig gemeint. Irgendwie wurde es wahrscheinliche etwas falsch verstanden.

    Ich als Eigenheimbesitzerin bin der Ansicht keine Mode, es macht schon Sinn. (Buffalos bahhhh!)

    Wände bis UKD gefliest sind nicht zeitgemäß und es sollte auch so bleiben. Besser ist der heutige Trend (gab es schon in Omas Zeiten, nur nicht so trendig) Heute: Vorinstallationswand z.B. bei den Waschbecken ( und Element für WC Hinterwandelement )Norm-Rohbauhöhe 1,385 m mit allem ca. 1,40 m. Dusche auf jeden Fall immer ca. 1,80 m-besser 2,00m da Duschabtrennungen mind. 1,80 m hoch sind. (kar,es gibt auch andere Höhen aber nur für Zwerge oder so,hi) Sieht bescheiden aus, wenn die Fliesen tiefer als Duschabtrennungen angebracht werden und außerdem ist es technisch so richtig. Schon alleine die Auswahl der Dusch-Systeme fordert solche Voraussetzungen. Oder möchtest du die Aufhängungen von Handbrausen, Seitenbrause oder Kopfbrausen irgendwo im Nirgendwo enden lassen?

    Die Höhe des Fliesenspiegels (und der Installationswand) sollte man an das ausgewählte Fliesenformat anpassen. Vorteil: Kein Schnitt u. ein schönes Gesamtbild der Wände. Es macht es nichts ob nun 1.40 m oder 1,45 m hoch gefliest ist.


    Mit Mietenspiegel kann ich zwar nichts anfangen, aber der ist auf den richtigen Weg.
    Hi, hier fehlt ein kleiner Teil- ab in die Verbannung? Armer Oliver.
    Schau mal obere Zitat. Der hat sich aufgeschlaut. (von GJH27)

    Hoffe Oliver, wir haben die Zitate nicht durcheinandergebracht. Sonst landen wir wieder in der Verbannung. Armer Oliver:tröst

    Unsinnige Formatierung zur Erhöhung der Lesbarkeit entfernt. D.
     
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  20. #19 ehrenwertes Haus, 08.10.2018
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    Warum sollte ich für DICH arbeiten wollen?
    Aber schön, dass du so von dir überzeugt bist und meinst, für dich zu Arbeiten sei Jedermanns Wunsch.
    Sage ich übrigends nur 1x, weil Wiederholungen erhöhen nicht die Inhaltliche Qualität.
     
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An die Eigenheimbesitzer zur Selbstnutzung

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