An die Profis...Modernisierung

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von Insolvenzprofi, 10.02.2011.

  1. #1 Insolvenzprofi, 10.02.2011
    Insolvenzprofi

    Insolvenzprofi Erfahrener Benutzer

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    Wenn ich z.B. eine Erstanschaffung einer bestimmten Sache mache, die den Gebrauchswert erhöht, die Wohnwerte vebssert oder Energie einspart, kann man doch von Modernisierung reden oder etwa nicht?

    Wir wollen einige Sachen an einem Haus machen, unter anderem:

    1. Balkonanbau (keine Balkone vorher vorhanden)
    2. Gegensprechanlage (Nur klingel ohne Gegensprech)
    3. Heizungseinbau mit Gasbrennwerth und WW Aufbereitung (derzeit Kohleöfen und Teils Nachtstromspeicher)
    4. WDVS
    5. neue Fenster im Zuge desse mit sehr guten Werten, Fenster sollen auch alle Bodentief sein für mehr licht im Raum
    6. Badsanierung (haben danach auch Fenster und auch eine Dusche und Wanne)

    Leider ergibt sich aus den Maßnahmen dann eine Modernisierungserhöhung von 180 EUR (alle Wohnungen gleich groß)

    Harz4 empfänger meinen nun, die zu erwartende Mieterhöhung sei eine härte die nicht akeptierbar sein muss, der Mieterbund bestätigte das, der Mieterbund meinte auch, dass bis auf den Balkonanbau alles nicht als Modernisierung angesehen werden kann.

    Wir haben das erst mal in einem Termin mit den Mietern angesprochen um da offen mti denen drüber zu sprechen, aber viele wehren sich dagegen, weil sie nicht mehr miete zahlen wollen.

    Wie sehen die Profis das? Ich meine, für aus meiner Sicht, ist alles ganz klar Modernisierungsansetzungsfähig (bis auf Bad evtl)
     
  2. AdMan

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  3. Berny

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    Hallo Insolvenzprofi,

    "Wir wollen einige Sachen an einem Haus machen, unter anderem:
    4. WDVS"
    Kenne ich nicht.

    "6. Badsanierung (haben danach auch Fenster und auch eine Dusche und Wanne)"
    Auf die Wanne würde ich verzichten, dafür die Duschen mit Thermostatarmaturen ausstatten.

    "Modernisierungserhöhung von 180 EUR (alle Wohnungen gleich groß)
    Harz4 empfänger meinen nun, die zu erwartende Mieterhöhung sei eine härte die nicht akeptierbar sein muss,"
    Meine ich auch. Frage doch mal die Arge...

    "Wir haben das erst mal in einem Termin mit den Mietern angesprochen um da offen mti denen drüber zu sprechen, aber viele wehren sich dagegen, weil sie nicht mehr miete zahlen wollen."
    Wollen oder können? Denk' mal nach!!
     
  4. #3 Soontir, 11.02.2011
    Soontir

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    Also inwieweit ein Austasch von Kohleöfen und Nachtspeicheröfen keine Modernisierung zur Energieeinsparung sein soll, erschliesst sich mir da gerade nicht.

    Das gleiche glit für die Wärmedämmung und die Fenster.

    Allerdings darfst du nicht die vollen Kosten in die Mieterhöhungsberechnung einbeziehen, da bei solchen Sanierungen auch oft arbeiten mit anfallen, die eben keine Moderniesierung darstellen (Gerüst, Fliesenarbeiten an der Fassade).
     
  5. #4 Fuzzy1951, 11.02.2011
    Fuzzy1951

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    Modernisierungsmaßnahmen ist ein ziemlich komplexes Thema, noch dazu in den von Dir genannten Umfang. Achte auch auf die Fristen für die Ankündigung.

    schau Dir mal nachfolgenden Link an:
    http://www.immobilien-fachwissen.de/lexikon/lexikon.php?query=stichwort&wert3=Mieterhöhung bei Modernisierung&UID=379020707
    Da findest Du schon mal sehr viele nützliche Angaben.




    ja, stimmt im Prinzip so.

    erscheint mir schon viel. (oder handelt es sich hier um sehr große Wohnungen?) Wurden da schon die Instandsetzung und Drittmittel herausgerechnet?
    Klingel kann m.E. nicht umgelegt werden



    Ich hatte gerade so eine Maßnahme. Erhöhung ca. 120€ bei 80qm und ohne Bad, aber mit Balkonsanierung.
    Grundsätzlich ist die Modernisierung des Bades auch eine Modernisierung.
    Was hatten denn die Mieter bisher oder wie sanierungsbedürftig sind die Bäder?



    m.E. ist die Aussage des Mieterbundes falsch, da Du die Wohnungen nur an den allgemeinen Standard anpasst und keine Luxussanierung durchführst.




    Verständlich, dies möchte keiner freiwillig, auch nicht wenn es für ihn eine bessere Wohnqualität bedeutet. Leisten kann es sich heutzutage leider nicht mehr jeder, was dann zur Folge hat, dass sich der Mieter dann eine neue Wohnung suchen muss und auszieht.

    Grundsätzlich ist die Modernisierung des Bades auch eine Modernisierung.
    Was hatten denn die Mieter bisher oder wie sanierungsbedürftig sind die Bäder?



    Wenn Du so eine Sanierung und die dazu gehörige Modernisierungsmaßnahme noch nie durchgeführt hast, solltest Du hier das Geld für einen Anwalt für Mietrecht ausgeben und Dich beraten lassen und die Mod.erhöhungen erstellen lassen, bzw. kann er Dir helfen, ob evtl. Mietminderungsansprüchen der Mieter berechtigt ist.

    Wenn Du die Baumaßnahmen über einen Kfw-Kredit finanzierst, muss auch die Differenz zw. den Zinssatz der Kfw und dem aktuellen Zinssatz bei der Erhöhung berücksichtigt werden. d.h. von den Gesamtkosten vor Umlage abziehen.

    Wenn einzelne Mieter die Miete nicht mehr bezahlen können, haben sie ein Sonderkündigungsrecht.
    Es ist eben für Dich auch die Frage, ob Du bereit bist dann wieder neue Mieter zu suchen.
     
  6. Berny

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    Nöö, und was machst Du, wenn der Mieter einfach drin bleibt?
     
  7. #6 Fuzzy1951, 11.02.2011
    Fuzzy1951

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    Als HV müssten Sie wissen, dass einem Mieter fristlos gekündigt werden kann, wenn er mit mindestens 2 Monatsraten im Rückstand ist.

    Soll der Vermieter sein Anwesen nur deshalb nicht aufwerten können, weil sich einzelne Mieter dies nicht leisten können.
    Was hat die Arge damit zu tun! Er macht ja keine Luxussanierung

    Übrigens WDVS = Wärmedämmverbundsystem
     
  8. #7 Insolvenzprofi, 11.02.2011
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    danke Fuzzy1951. und genau das ist das Problem, ich wollte ja vorher verkaufen, auch zum spottpreis, aber niemand wollte das Haus haben, weil "Hallo" Kohleöfen und die andere Hälfte Nachtstrom? dann noch die extrem niedrige miete war ein problem. Drehstrom teilweise auch noch vorhanden und es sieht wirklich aus wie die letzte Hundehütte, verdreckt, vernachlässigt und nie was gemacht. ich hatte es so übernehmen müssen. naja, nun werd ich die maßnahmen durchziehen und das haus behalten. aber ich will es ordentlich haben und nicht in der wiedervermietung probleme haben

    Die Bäder hatten vorher ein 2,5 m² großes Bad gehabt mit Toiletten und Waschbecken, aber innenliegend ohne Lüftung.

    im grundegenommen hat der architekt die Kosten ermittelt. ja - es sind sehr große wohnung, ca. 90 m² , eine links eine rechts. die mieter zahlen da in düsseldorf teilweise 340 eur kalt für, was echt ein schnäppchen ist, ich hatte dann die normale mieterhöhung rausgeschickt und will halt nun noch die modernisierung machen. dann sind wir auf markgerechten 600 eur, aber dafür auch alles neu.

    die klingelanlage wird nun gewechselt in eine gegensprechanlage von gira, da die alte immer defekt ist. die heizung ist sehr teuer in dem angebot, fast 90t euro,

    ich hatte vergessen das treppenhaus zu erwähnen, was neu verputzt wird, farblich gestaltet, unterputzbriefkästen erstmalig im außenbereich und feinsteinzeug statt den blöden betonestrich.

    hab die sache nun einen anwalt übergeben, er sieht das genau wie fuzzy1951
     
  9. Berny

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    Jooo: Das weiss ich, aber
    1. welche Monatsmietehöhe (alte MM incl. NK oder neue MM incl. NK, oder alte ohne NK oder neue ohne NK)?
    2. Neue MM nach Mieterhöhung durch VM oder erst nach gerichtlicher Bestätigung...?

    PS1: @Insolvenzprofi:
    Schön, dass Du soo umfangreich und aufwändig renovieren möchtest! :lol Ich als Mieter bedanke mich dafür. Da aber meine Arge nicht mitzieht, bleibe ich zum alten Preis drinnen.... bis zum-geht-nicht-mehr - und das kann verdammt lange dauern... :wink

    PS2: Ich als Mieter habe ja keinen MV mit dem VM gemacht mit der Option, dass ich bei einer Aufwertung der Mietsache "dabei" bin.
     
  10. #9 Insolvenzprofi, 11.02.2011
    Insolvenzprofi

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    ErnieBerny sorry, du hast überhaupt keine Ahnung, das du HV bist, ist doch ein fake

    die Arge zahlt den zuviel geschuldeten Teil nicht, das muss der MIeter selbst aufbringen, gibt sogar ein Urteil dazu! und wenn er es nicht kann, muss ich warten, bis ein Rückstand von 2 MM offen sind, was ist daran so schwer zu kapieren?

    der PS2 ist genauso schwachsinnig, der Mieter hat die Maßnahmen gemäß 554 BGB zu dulden! das ist standartwissen
     
  11. Berny

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    Original von Insolvenzprofi:

    "ErnieBerny sorry, du hast überhaupt keine Ahnung, das du HV bist, ist doch ein fake."
    Falls Du mich meinen solltest: Berny verwaltet seit über zehn Jahren erfolgreich ein MFH.

    "die Arge zahlt den zuviel geschuldeten Teil nicht, das muss der MIeter selbst aufbringen, gibt sogar ein Urteil dazu! und wenn er es nicht kann, muss ich warten, bis ein Rückstand von 2 MM offen sind, was ist daran so schwer zu kapieren?"
    Das weiss ich. DU aber willst wohl nicht begreifen, WORAUF sich die 2 MM beziehen. Und, denk' nach!: Bis 2 MM nach der Mieterhöhung erreicht sein werden, dauert's noch länger.

    "der PS2 ist genauso schwachsinnig, der Mieter hat die Maßnahmen gemäß 554 BGB zu dulden! das ist standartwissen"
    Jooo, und? der (dumme/naive/gutgläubige) VM kann doch meine Wohnung verbessern - Was juckt's den Baum, wenn die Sau sich daran schrubbelt...?!
     
  12. #11 Fuzzy1951, 12.02.2011
    Fuzzy1951

    Fuzzy1951 Neuer Benutzer

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    Ich denke, dies ist die beste Entscheidung, da hier wirklich viele Gesichtspunkte berücksichtigt werden müssen - Nachfragen an den Anwalt, was er bisher für Erfahrungen mit diesem Thema hat ist wichtig.

    Habe gerade gesehen, dass der Link von mir fehlerhaft wiedergegeben wurde.
    Der Link muss richtig heißen:
    http://www.immobilien-fachwissen.de/
    lexikon/lexikon.php?query=stichwort&wert3=Mieterhöhung bei Modernisierung&UID=379020707.


    Insolvenzprofi, eins ist mir noch eingefallen. Wieviel Prozent der Wohnungsmieter könnten denn deines Erachtens dann die Miete nicht mehr zahlen?

    gilt in diesen Fall nur bei Härtefälle im Falle einer Kündigung:

    Kinderreichtum wenn keine Ersatzwohnung gefunden werden kann.
    Alter (Entwurzelung) BGB § 574 Abs.1, Satz 1:
    Gründe, die für die Familie des Mieters ein Härte bedeuten würden und
    unter berechtigtem Interesse des Vermieters nicht zu rechtfertigen wären. Abwägungsprozeß im Einzelfall.

    fehlende finanzelle Mittel oder unverschuldete Armut ist nicht einmal bei Kündigung ein Härtefall.

    Denk mal zusammen mit dem Anwalt in diesen Zusammenhang auch an dein Recht als Vermieter. wie gesagt alles nur in Verbindung mit der Kündigung. Anwalt weiß hoffentlich mehr.
    Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. BGB §573 Abs.2 Ziff.3.
    Die sog. „Verwertungskündigung“ ist möglich, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird.

    Habe doch noch was gefunden:http://www.mieterbund.de/fileadmin/pdf/klima/Broschuere_Modernisierung.PDF
    s.Seite 9 - und sonstige gute brauchbare Angaben.

    Würde mich auf jeden Fall interessieren, wie die Sache ausgeht. Vielleicht kannst Du hier ein Feedback geben oder ein Email an mich.
     
  13. #12 feelflows, 23.02.2011
    feelflows

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    Hallo Insolvenzprofi,

    ich habe fast genau dasselbe erlebt wie Du: altes MFH geerbt mit entsprechend niedrigen Mieten und im vergangenen Jahr ebenfalls eine umfassende energetische Sanierung mit entsprechend hoher Mieterhöhung durchgeführt.

    Wie Du habe ich vor der Modernisierung eine Anhebung an die ortsübliche Vergleichsmiete vorgenommen, habe dabei aber noch nicht einmal das ortsübliche Niveau erreicht (Kappungsgrenze).

    Ich möchte Dir folgende Tipps geben:

    1. Rechtschutzversicherung für alle bzw. die absehbar problematischsten Mietwohnungen abschließen. Die Kosten halten sich im Rahmen, wenn Du eine solche Versicherung über z.B. Haus und Grund abschließt, da gibt es Ermäßigungen. Bitte dann die Wartezeit von drei Monaten einhalten.

    2. Die energetische Sanierung UNBEDINGT durch einen staatliche anerkannten Sachverständigen/Bauingenieur für Wärmeschutz erarbeiten lassen mit entsprechenden Dokumentationen (Energieberatungsbericht und Energieeinsparnachweis).

    Den energetischen Zustand VOR der Sanierung nachweisbar dokumentieren: Wärmebilder von allen Seiten des Hauses sind ein MUSS, auch wenn es etwas mehr kostet.

    Du solltest unbedingt auch den Zustand der alten Fenster festhalten: Baualter (steht meistens im Rahmen), U-Wert und technischer Zustand (wegen etwaigen Reparaturkostenanteil). Dies sollte ebenfalls ein fachkundiger Dritter erledigen und Dir schriftlich bestätigen, Fotos von den Fenstern wären auch nicht schlecht. Am besten lagerst Du die Fenster oder zumindest einige davon nach dem Ausbau für eine spätere Beweisführung ein.

    3. Du solltest Dir die derzeitigen Verbrauchsdaten der Mieter, sofern Sie Dir für die Betriebskostenabrechnung nicht ohnehin schon vorliegen, vorlegen lassen, z.B. den Privatstromverbrauch für die Nachtspeicherheizungen. Hier wird gerne im Nachhinein eine Energieeinsparung bestritten.

    Du solltest ohnehin damit rechnen, dass trotz offensichtlicher Verbesserung nach der Sanierung so ziemlich jede Energieeinsparung bestritten und in Zweifel gezogen wird. Daher ist es so wichtig, den Zustand und die Verbräuche vorher möglichst genau aufzuzeichnen (auf das individuelle Verbrauchsverhalten kommt es lt. BHG bei der Beurteilung einer energeieinsparenden Modernisierung zwar seit 2003 nicht mehr an, vor Gericht sieht es aber dennoch besser aus, wenn Du mit solchen Behauptungen gut umgehen kannst!).

    4. KfW-Programme oder ähnliche Maßnahmen anderer Förderinstitute in Anspruch nehmen und später bei der Mieterhöhung mindernd berücksichtigen. Dies kommt sehr gut vor Gerichten an.

    5. Überhaupt solltest Du während der Sanierung großzügig mit Mietminderungen und Auslagenersatz für die Mieter umgehen. Vielelicht macht es auch Sinn, den Mietern vorher eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses anzubieten und dafür eine Auszugspauschale anzubieten. Damit wirkst Du den Vorwurf einer "Herausmodernisierung" entgegen und kannst nachweisen, schon vor den Baumaßnahmen finanzielle Unterstützung für einen Auszug angeboten zu haben.

    Zu den einzelnen Maßnahmen:

    Der erstmalige Balkonanbau könnte eine Modernisierung wegen Wohnwertverbesserung sein, die Gegensprechanlage ist es m.E. sicher. Heizungseinbau und WDVS (Wärmedämmverbundsystem) sind hauptsächlich energieeinsparende Modernisierungen. Die neuen Fenster auch, allerdings hat die Vergrößerung auch Wohnwertverbesserungen zur Folge. Ob Du bodentiefe Fenster allerdings durchbekommst, könnte fraglich sein, dies sind ja schon bauliche Veränderungen an der Mietsache, die m.E. zustimmungspflichtig sind. Die Badsanierung wird einen großen Instandhaltungsanteil beinhalten, der erstmalige Einbau von Fenster, Dusche und Wanne ist aber m.E. unbestritten Modernisierung wegen Wohnwertverbesserung.

    Ein letzter Tipp noch: Lass Dich nicht von selbstgerechten Äußerungen mancher vermeintlicher Vermieter ärgern, die sich kein bisschen in Deine Lage versetzen wollen, sondern lieber auf der pseudosozialen Schiene rumreiten. Ich habe da leider auch so einige Erfahrungen machen müssen.

    Viel Kraft und gute Nerven!

    Gruß

    feelflows
     
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