Anbau eines Balkones - Herstellungs- oder abzugsfähige Werbungskosten?

Diskutiere Anbau eines Balkones - Herstellungs- oder abzugsfähige Werbungskosten? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo, Bei einem Objekt will die WEG Balkone anbauen und das Objekt wird energetisch saniert. Anbau der Balkone kostet Summe xx. Ich würde...

  1. #1 silencer911, 06.04.2012
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    Hallo,

    Bei einem Objekt will die WEG Balkone anbauen und das Objekt wird energetisch saniert.

    Anbau der Balkone kostet Summe xx. Ich würde gerne wissen, ob ich mit meiner Einschätzung für folgende 2 Punkte richtig liege:

    1. steuerliche Berücksichtigung der Kosten:

    Kann man die Kosten sofort als Werbungskosten absetzen? Das Objekt hat bisher keine Balkone und ich würde dies als Modernisierungsmaßnahme (Gebrauchswerterhöhung) werten - diese Maßnahme kostet mehr als 4.000€. Muss man die Kosten als Herstellungskosten dann über die elendigen 50 Jahre zu 2% abschreiben? Die Kosten für die energetische Sanierung gehen auch als Sofortabzug und die Gesamtkosten würden unter der 15% Grenze netto liegen.


    2. Betrachtung bei der Mieterhöhung:

    Auch hier ist die Wertung als "Modernisierungsmaßnahme" aus meiner Sicht entscheidend. §559 BGB würde einem in diesem Falle erlauben, 11% der angefallenen Kosten für den Anbau des Balkones auf die jährlich zu zahlende Miete aufzuschlagen (Zusammen mit den Kosten der energetischen Sanierung würde die Miete um mehr als 20% steigen, allerdings gibt es hier keine Kappungsgrenze). Dies würde sich eindeutig mehr lohnen, als z.b. den zusätzlich geschaffenen Wohnraum zu 50% x m² Preis umzulegen!

    Liege ich in beiden Punkten richtig? Insbesondere Punkt 1 ist interessant.
    Ich bin immer noch am überlegen, ob sich die Maßnahme bei einer vermieteten Wohnung lohnt unter Renditegesichtspunkten.



    Ach ja und noch eine "spezielle" Frage:

    Können die Kosten für eine Sanierung des Gemeineigentums, welche aus einer Instandhaltungsrücklage gezahlt wird, in die nicht alle WEG Mitglieder eingezahlt haben, auch anders als über das Verhältnis der Mieteigentumsanteile durch den Verwalter verteilt werden? Beispiel: 8 WE's, 3 haben indirekt in die Rücklage eingezahlt, die Kosten "müssen" am Ende über 8 WE's verteilt werden und 3 WE's stellen sich bei der steuerlichen Berücksichtigung dadurch schlechter.
    Der Verwalter sagt, laut Gesetz bleibt keine Möglichkeit, da die Rücklage der gesamten WEG gehört (obwohl nicht von allen eingebracht) und die Kosten entsprechend zu verteilen sind.


    Danke und Schönen Gruß

    Silencer
     
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  3. #2 Tobias F, 07.04.2012
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    Wie kommst Du darauf das nur 3 Miteigentümer "indirekt" in die Instandhaltungsrücklage eingezahlt haben?
    Und wie unterscheidest Du ob jemand "direkt" oder "indirekt" in die Instandhaltungsrücklagen eingezahlt hat? die Zuführung hierzu ist normalerweise im Wirtschaftsplan vorgesehen - und somit zahlen ALLE ein.

    Davon abgesehen ist die Aussage eures Verwalters hierzu richtig.
     
  4. #3 silencer911, 07.04.2012
    silencer911

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    Moin,

    das ist eine wirklich komplizierte Geschichte. Haus wurde durch eine Firma gekauft, Teilungserklärung, Einzelwohnungen wurden verkauft inkl. eines Sanierungspaketes als Anteil des KP --> die Firma zahlte die jeweiligen Instandshaltungsanteile in die gerade entstehende WEG ein. Dann gingen die Pleite und der Rest der Wohnungen wurde ohne einen Instandhaltungsanteil verkauft.

    Insofern haben die Erstkäufer "indirekt" in die Rücklage eingezahlt, da sie zwar die finanziellen Mittel aufgebracht haben, der Zahlungsfluss in die WEG aber durch die verkaufende Firma geleistet wurde. Leider haben nur 3 von 8 WE's auf diesem Wege in die Rücklage eingezahlt...und jetzt sollen auch noch die entstehenden Kosten über alle WE's verteilt werden - auch diejenigen, die nicht eingezahlt haben.

    Schönen Gruß

    Silencer
     
  5. #4 Kitzblitz, 07.04.2012
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    Rein zur begrifflichen Klarheit.

    Die Rücklagen sollten eigentlich der Instandhaltung der vorhandenen, gemeinschaftlichen Bausubstanz dienen.

    Der Anbau von Balkonen hat mir einer Instandhaltung nichts zu tun. So eine Maßnahme lässt sich m.E. sinnvollerweise nur durch eine Komplettumlage finanzieren.

    Welche Art von Rücklagen hier gemeint sind, könnte sich aus den eingezahlten Beträgen ergeben.


    Gehe ich richtig in der Annahme, dass die Einzahlungen des Bauträgers auf das WEG-Konto für das Sanierungspaket (Fassadendämmung und Balkonanbauten) vorgesehen waren ? - Diese Einzahlung wäre eure Sicherheit als Käufer gewesen, dass ein Gegenwert für die noch nicht eingelöste Sanierungsleistung vorhanden ist.


    Die 3 inkl. Sanierungspaket gekauften Wohnungen wurden inkl. der nicht mehr erbrachten Sanierungsmaßnahmen verkauft - die anderen 5 Wohnungen gingen wegen des nicht enthaltenen Sanierungspaketes deutlich günstiger an die Käufer.

    Ich bin kein Jurist und auch kein Verwaltungsprofi - mein erster Ansatz zur Untersuchung wäre dahingehend festzustellen, ob die Einzahlungen des Bauträgers vielleicht als zweckgebunden betrachtet werden können.
    Dazu würde ich mich mit den beiden anderen Eigentümern zusammen tun und gemeinsam einen Rechtsanwalt konsultieren.

    Diese Grundsatzklärung wäre mir zunächst wichtiger als irgendwelche steuerliche Abschreibungen oder Mieterhöhungen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
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