Anderes Haus kaufen - altes bezahltes Haus vermieten?

Diskutiere Anderes Haus kaufen - altes bezahltes Haus vermieten? im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo Forum, ich habe schon einige Beiträge gelesen und mir ist bewusst geworden das vermieten - nicht mal eben geht - und schon gar nicht mit...

  1. #1 peterle, 20.10.2017
    peterle

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    Hallo Forum,

    ich habe schon einige Beiträge gelesen und mir ist bewusst geworden das vermieten - nicht mal eben geht - und schon gar nicht mit Gewinn ohne Zeit und Mühe und vor allem ein großes Risiko besteht das es in die Hose geht wenn der falsche Mieter kommt.

    Wir stellen uns im Moment die Frage ob wir Vermieter werden möchten.

    Unsere aktuelle Situation:
    Wir (34 & 32 Jahre) sind verheiratet und unser Haus werden wir am 01.11.2017 ab bezahlt haben. Es ist ein Einfamilienhaus mit geschätztem Wert von rund 250.000 €. Kaufpreis vor 5-6 Jahren war grob 170.000 €. Wir haben für die Wertsteigerung rund 40.000 € investiert und sehr sehr viel Zeit reingesteckt.

    Uns ist jetzt schon klar dieses Haus zu klein sein wird wenn Nachwuchs ansteht bzw. spätestens wenn der Nachwuchs ein Alter ab ca. 5-6 Jahren erreicht haben wird. Nachwuchs ist in Planung aber noch nicht unterwegs.

    Wir hatten Anfang 2017 die Möglichkeit neu zu bauen und haben uns zunächst dagegen entschieden da zu viele Einschränkungen bei der Hausform in Kauf genommen werden mussten. Seither halten wir die Augen offen nach einer geeigneten Bestandsimmobilie.

    Uns ist allerdings nicht klar was wir mit dem aktuellen Einfamilienhaus machen sollen. Da es ein Bungalow ist haben wir überlegt diesen zu behalten und im Alter wieder zurück zuziehen. Altersgerecht und so :).

    Die Lage ist traumhaft ruhig in einem fertigen Wohngebiet. Vermietung wäre kinderleicht - vor allem an Rentner.

    Das neue Haus würden wir dann finanzieren. Rücklage für Nebenkosten usw. ist gebildet. Budget haben wir an 350.000 € bis maximal 400.000 € gedacht.

    Jetzt kommt halt der Punkt an dem nicht klar ist was die Besten Entscheidung sein könnte.

    - Vermieten wir den Bungalow und finanzieren damit einen Teil des neuen Hauses und ziehen in 30-40 Jahren zurück
    oder aber
    - verkaufen wir das Haus und sichern uns so eine viel geringere Rate oder Stocken das Budget - zumindest um vielleicht 50.000 € auf.

    Wir überlegen auch ob wir ggf. das neu zu erwerbende Haus finanzieren und für 5-10 Jahre vermieten - von unserem Lohn dazu tun und dann in einigen Jahren dort einziehen.

    Hat jemand einen Rat?

    Lieben Gruß

    Peterle
     
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  3. Pitty

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    Du willst doch nicht bauen, dann vermieten und dann in das runtergewirtschaftete Haus ziehen.

    Vermieten eines Einfamilienhauses hat mehrere Nachteile, die laufenden Kosten sind einfach zu Hoch Du brauchst eine Heizung, die kostet um die 7000€, dann überlege wie lange die Mieter dort wohnen müssen um die Kosten wieder raus zu bekomme. Im Falle eines Mietnomaden hast Du 100 Prozent Ausfall zuzüglich die Warmkosten.

    Effektiv wäre zu verkaufen und das Kapital in eine günstigere Finanzierung zu stecken. Später kannst Du über den Kauf einer ETW oder ein kleines MFH nachdenken.
     
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  4. #3 immodream, 20.10.2017
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    Hallo Peterle,
    nach über dreißig Jahren als Vermieter gäbe es für mich nur eine Lösung.
    Altes Haus verkaufen und das Geld in ein neues Haus investieren .
    Wer mietet denn so einen Bungalow ?
    Leute die aus beruflichen Gründen kein Eigentum erwerben wollen. Meistens wohnen die aber auch nur wenige Jahre in einem gemieteten Objekt, weil sie aus beruflichen Gründen regelmäßig den Arbeitsplatz wechseln.
    Leute die kein Geld haben , so ein Haus zu kaufen. Das sind leider häufig auch Menschen, die dein Eigentum nicht pfleglich behandeln und bei den nach dem Auszug meistens auch kein Geld zu holen ist.
    Was in dreißig- vierzig Jahren sein wird, weiß keiner.
    Auf alle Fälle wird dein Bungalow dann vollkommen abgewirtschaftet sein und du kannst komplett kernsanieren.
    Hast dich dann aber auch vierzig Jahre mit Mietern rumgeärgert.
    Nicht lange überlegen.
    Verkaufen
    Grüße
    Immodream
     
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  5. #4 Immofan, 20.10.2017
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    Ich sehe das auch so. Das alte Haus verkaufen, 2 kleinere Wohnungen zwischen 60 und 75m2 zum Vermieten kaufen und den Rest nehmen um das neue Haus günstiger zu finanzieren. Oder versuchen den Kredit für das neue private Haus so klein wie möglich zu halten und lieber nen Kredit für die Wohnungen zum Vermieten nehmen. Dann kannst Du dort gegen die Mieteinnahmen wenigstens die Zinsen und Afa rechnen was beim privat genutzten Wohneigentum ja nicht geht.
     
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  6. Andres

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    Nachdem sich die meisten Antworten bisher eher auf den ersten Teil dieses Satzes (die Vermietung) beziehen, hier mal ein paar Worte zum zweiten Teil: Wollt ihr euch wirklich heute schon festlegen, wo und wie ihr in ein paar Jahrzehnten wohnen wollt? Seid ihr sicher, dass die Lage dort in 30-40 Jahren immer noch so idyllisch ist? Natürlich macht es keinen Spaß, jetzt sämtliche worst-case-Szenarien auszumalen, aber ich werfe einfach mal "Gesundheit" und "Trennung" in den Ring. Oder du möchtest lieber positiv denken und den Ruhestand lieber irgendwo im Ausland bei bestem Wetter verbringen.

    Und dafür möchtest du ein paar Jahrzehnte diese Vermietung mit dir herumschleppen?

    Im Moment lässt sich der Schnitt noch einfach und sauber machen: Das Haus ist nicht vermietet und damit für alle möglichen Käuferschichten interessant, ein zu erwartender Veräußerungsgewinn ist steuerfrei, sogar die Finanzierung kann man ganz ohne Aufwand einfach auslaufen lassen. Wenn ich nicht den erklärten Wunsch hätte, Vermieter zu werden, wäre das für mich eine wirklich leichte Entscheidung ...
     
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  7. #6 peterle, 21.10.2017
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    Guten Morgen ihr vier,

    vielen Dank für eure Antworten. Wir freuen uns da wirklich sehr drüber und werden dann nochmal intensiv drüber nachdenken. Aber ihr werdet Recht haben.

    Das die Lage hier auch in 30-40 Jahren noch TOP ist kann man von ausgehen. Unsere Stadt wird in den nächsten Jahren im ganzen Kreis mit am meisten an Einwohnern zulegen. Hierzu haben wir eine Studie gelesen. Unser Haus ist sehr nah am Zentrum, zu gleich ist es die ruhigste Ecke. Kinderkarten hat 300 m, Grundschule 900 m, EInkaufen 1,5 km. Alles mit dem Fahrrad erreichbar. Uni ist ca. 3-4 km von unserem Haus. Der Bahnhof ebenfalls. Es gibt nur noch ganz wenige Baulücken. Die Grundstückspreise sind in unserem Ortsteil die höchsten im ganzen Kreis. Die Prominiz (der Landrat wohnt um die Ecke, der oberste Chef eines weltweiten Elektronikkonzerns ganz in der Nähe). Ich kann mir aus heutiger Sicht nicht einen Grund vorstellen warum das hier in Zukunft nicht mehr schön sein sollte. Der Wald um die Ecke ist Naturschutzgebiet. Ich mag mir nichts schön reden und man muss an so ein Projekt oder Nichtprojekt nüchtern und ohne Emotion ran gehen. Die Aufzählungen sind Fakten. Wir können uns stand heute vorstellen hier im Alter den Ruhesitz zu haben.

    Aber ihr habt schon Recht. Wenn ich es so nüchtern betrachte dann muss man auch ganz klar sagen, dass die Vermietung mit einem einzigen Einfamilienhaus ein Risiko ist welches das Potential zu einer Bombe hat. Und wer weiß wie viel Geld ich in 30-40 Jahren nochmal reinstecken muss.

    Die Bank würde theoretisch das Haus mit in die Grundschuld aufnehmen und für das neue Haus gute Konditionen vergeben. Das hatten wir beim abgesagten Neubauprojekt schon geklärt.

    Das ginge dann ja in die gleiche Richtung die wir überlegt haben. Das käme dann nicht in Frage. Mit Wohnungen ist man nie allein in seinen Entscheidungen und bei 2 kleinen Wohnungen ist das Geld vom Verkauf auch schon weg.

    Was haltet ihr davon?

    Lieben Gruß

    Peterle
     
  8. sara

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    gar nichts!
    Denn den Mietern kannst du nicht einfach zu einem dir auch noch angenehmen Termin kündigen. Auch wenn du Eigenbedarf anmeldest ist das meist eine schwierige Kiste.
    Abgesehen davon wie sieht dein Haus nach der Vermietung evtl. aus.
    Wir hatten ein Reihenhaus in der Vermietung. Die Mieter waren im Durchschnitt ca. 5-6 Jahre im Haus. 5 Mieterwechsel in ~24 Jahren.
    In diesem Jahr verkauft. Dazwischen wäre beim Verkauf z. T. nicht der ehemalige Kaufpreis möglich gewesen.
    Bei jedem Mieterwechsel größere Investitionen. Fußböden, neue Terrasse, Heizung etc. ...

    Ich rate wie die anderen hier, von einer Vermietung von Einfamilienhäusern aus diversen Gründen wie oben schon genannt ab.
     
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  9. #8 peterle, 26.10.2017
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    Hallo Ihr Lieben,

    das Thema Einfamilienhaus vermieten ist vom Tisch. Vielen Dank für die Beratung.

    Wir haben aber nochmal eine Frage was ihr von folgender Idee haltet.

    Gegebenheiten:
    - Wir wohnen weiter in unserem Haus (Einfamilienhaus, abbezahlt)

    - Wir kaufen ein Zweifamilienhaus im objektiv guten Zustand.
    - großes Grundstück (32 m breit x 43 m tief ~ 1376 m²)
    - Bodenrichtwert von 170 € / m² (170 € x 1376 = 233.920 € x Korrekturfaktur wegen der Grundstückstiefe = Wert des Grundstückes von vermutlich 180.000-200.000 € (leider weiß ich nicht wo ich den finde und wie hoch er ist)
    - Kaufpreis 225.000 €
    - NK und sofort nötige Renovierungsmaßnahmen zahlen wir so

    Idee
    - 7 Schlafzimmer könnten an Studenten vermietet werden - mit etwas Aufwand auch 8 Zimmer
    - Das Objekt hat dann weiterhin 1 großes Wohnzimmer, 1 Küche, 1 Duschbad (OG), 1 Vollbad (EG), 1 Heizungsraum, 1 Hauswirtschaftsraum für Waschmaschine und Trockner. sowie 1 Garage die bereits vermietet ist und einen nicht ausgebauten Dachboden.


    Was wir als Vorteil ansehen:
    - die Stadt hat einen hohen Bedarf an günstigen Studentenzimmern
    - Die Mieter wollen nicht dauerhauft bleiben und bei Abriß/Eigennutzung sind sie nicht so schwer raus zu bekommen
    - Durch 7 verschiedene Mieter gibt es kein Mietnomadenproblem
    - Das Objekt liegt 3 Autominuten von unserem Haus entfernt
    - Mauerwerk, Dach und Heizung sind in Ordnung

    Nachteile:
    - Sehr hohe Fluktation bei den Mietern und dadurch niemals dauerhauft zu 100 % vermietet
    - Einige Freizeit wird für Mieterwechsel benötigt werden
    - Gärtner oder nochmals Zeit sind für den Garten nötig
    - Es gibt noch 5 alte Fenster (Holz und Einfachglas) die getauscht werden müssten.
    - Der Maler müsste einmal durch das Haus
    - vermutlich sehr geringe AfA

    Optionen
    a]
    Objekt wirft so gute Rendite ab das es dauerthauft an Studenten vermietet wird

    b]
    Objekt wirft dauerhaft Verluste ab und wird verkauft

    c]
    Objekt wird abgerissen und das Grundstück wird geteilt und als Bauland verkauft

    d]
    Objekt wird abgerissen, unser altes Haus wird verkauft und wir bauen neu

    Finanzen
    Der Kaufpreis von 225.000 € wird finanziert
    Zinsfestschreibung -> 20 Jahre
    Zinssatz -> 2,50 % (könnte realistisch sein)
    Tilgung -> 2 %
    monatliche Rate -> 844 €
    anfängliche Zinslast -> 469 €
    Restschuld nach 25 Jahren -> 68.394 €
    jährliche Sondertiltung um nach 25 Jahren auf 0 zu sein -> 2.010 €

    Miete
    150 € je Student
    7 Studenten -> 1050 €
    Sicherheitsabschlag von 20 % auf Grund der Fluktuation (-210 €)
    gemittelte Mieteinnahe -> 840 €

    Ich habe schon gelesen, dass die Nebenkosten als Mieteinnahmen gelten und den Ausgaben gegenübergestellt werden müssens. Der Einffachheit halber rechne ich nur die Kaltmiete. Oder ist das für eine erste grobe Berechnung nicht brauchbar?

    Fazit
    Wenn ich jetzt 844 €FInanzierungsrate habe und nur 840 € Mieteinnahmen dann merke ich sofort das es so dauerhauft nicht aufgehen kann. Es fehlen Rücklagen für die Instandhaltung sowie Aufwendungen für Steuern.

    So wäre es zwar tragfähig aber ich müsste dauerhauft meine Steuereinnahmen und Kosten für die Instandhaltung dazuschießen.

    Plan! zur Gewinnzone
    a]
    Die Studenten zahlen im Ort in der Regel warm 300 € aufwärts für ein Zimmer. An Nebenkosten rechne ich bei 80% Belegung pro Student mit 95 €.
    Wenn ich nun die Kaltmiete um 50 € erhöhe und die Nebenkosten aufrechne dann komme ich bei 295 € aus und liege ca. im Schnitt der anderen Vermieter.
    Da ich nun Kalt anstatt 150 € sogar 200 € einplane kommen bei 7 Studenten im Jahr nochmal 4200 € zusammen. Davon rechne ich wieder 20 % Sicherheitsabschlag runter und es verbleiben 3360 €. Hiervon könnte ich die Rücklagen für die Instandhaltung aufbauen und auch die Steuern bezahlen.

    b]
    Ich verlege die Küche in das große Wohnzimmer welches den Studenten als Aufenthaltsraum dient und schaffe somit 1 Zimmer zusätzlich. Macht 150 € - 200 € Kaltmiete zusätzlich. Abzüglich Sicherheitsabschlag blieben 120 € - 160 € übrig - im Jahr 1.440 € - 1.920 € mehr. Es entstehen einmalig Zusatzkosten für Elektrik und Installateur für die Küchenverlegung.

    c]
    Ich bin ein gemeiner Vermieter und behebe alle Instandhaltungsmaßnahmen nur provisorisch da ich das Haus nach 10 Jahren abreißen werde um selbst zu bauen. Oder ich reiße ab und verkaufe das geteilte Grundstück. Bis dahin haben die Mieter mir einen Teil des Grundstückes bezahlt Die gebildete Instandhaltunrückslage aus den Mehreinnahmen der Vermietung wird angespart oder für Sondertilgungen genutzt.

    Steuern

    Anfängliche Miteinnahmen mit 7 Stundenten zu je 150 € abzgl. 20 % Sicherheitsabschlag = 10.080 €
    Zinslast im ersten Jahr -> 5628 €
    AfA -> 800 €
    Effektiv zu versteuern -> 3.652 €
    Eventuell kann man noch etwas von den Makler und Notarkosten absetzen oder von den Kosten für die ersten Renovierungsmaßnahmen. Ggf. auch auf mehrere Jahre verteilt.

    8 Studenten mit zu je 200 € Kaltmiete abzgl. 20 % Sicherheitsabschlag = 15.360 €
    Zinslast im ersten Jahr -> 5628 €
    AfA -> 800 €
    Effektiv zu versteuern -> 8.932 €

    Mein persönlicher Steuersatz ist dann zu berücksichtigen. Das ist klar.

    Info
    In der Eckstraße wird ein um ca. 100 m² größeres Grundstück allerdings eher schmales langes (75 m) Grundstück ohne Gebäude verkauft. Der Preis liegt bei 240.000 €.

    Über ehrliches, gerne auch kritisches aber konstruktives Feedback freuen wir uns.

    Schonmal Danke.

    Gruß

    Peterle
     
  10. #9 Immofan, 26.10.2017
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    Mal zum Thema teilen und verkaufen, ist das dort überhaupt erlaubt in zweiter Reihe zu bauen? Gäbe es eine Zufahrt zum hinteren Grundstück?
     
  11. #10 immobiliensammler, 26.10.2017
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    Hallo Immofan,

    nur als Tipp für den Hinterkopf, das muß nicht zwingend erlaubt sein, wir hatten auch ein Grundstück, in dem die Stadt die Bebauung in zweiter Reihe verboten hat und keine Teilung der Grundstücke zulies, die Bebauung haben wir dann trotzdem gemacht, das Zauberwort dazu lautet WEG
     
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  12. #11 peterle, 26.10.2017
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    Ist erlaubt. Die Stadt will verdichten. Wobei es hier auch eher Sinn macht die Front von 32m zu teilen und dann ein Doppelhaus drauf zu setzen.
     
  13. #12 peterle, 28.10.2017
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    Mag sich noch jemand zu Wort melden? :)
     
  14. Duncan

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    Wenn du so fragst: hast du Erfahrung mit der Vermietung an Studenten in Form einer Abart eines Wohnheims/WG?
    Diese Vermietungsart unterliegt zwar den üblichen gesetzlichen Regelungen ist aber halt schon etwas speziell, auch hinsichtlich dessen was sich die Nutzer darunter vorstellen, was sie tun und lassen können. Im Effekt kollidiert das nicht selten mit der berenteten schwäbischen Hausfrau mit dem Hobby "Kehrwoche täglich 3 mal". Wenn man sich dessen bewusst ist und das mit der Nachbarschaft keine Sorgen gibt meinetwegen.
     
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  15. #14 peterle, 04.11.2017
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    Hallo Ihr Lieben,

    wir benötige noch einmal Hilfe. Es ist wichtig für uns. Würden uns daher freuen wenn ihr uns nochmal eure Meinung mitteilt.

    Es geht um das Thema Wohnrecht.

    Es hat sich herausgestellt, dass noch ein Wohnrecht für die kleinere von zwei Wohnungen im Objekt eingetragen ist.

    Wir sind uns mit dem Verkäufern über einen Kaufpreisabschlag bereits einig und möchte das Wohnrecht einfach eingetragen lassen. Die Bewohnerin lebt bereits im Heim und auf Grund ihrer Demenz wird sie auch nicht zurückkehren.

    Uns stört das Wohnrecht erstmal nicht da wir nicht selbst einziehen wollen. Wenn sich unsere Meinung ändert würden wir das Wohnrecht ablösen.

    Da kein Nießbrauchrecht besteht kann das Sozialamt auch keine Vermietung erzwingen, da vom Eigentümer die Zustimmung nötig ist wenn wir das richtig in Erfahrung gebracht haben. Die Zustimmung würden wir aber nicht geben.

    Die Frage die wir aber kurzfristig geklärt wissen müssten:
    Kann uns das Sozialamt zwingen das Wohnrecht bei Erwerb des Hauses aus zu zahlen?
    Oder bleibt es einfach drin und das Amt ist genau so weit wie vorher?


    Über kurzfristige Hilfe sind wir dankbar :)

    Lieben Gruß




     
  16. Andres

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    Eher nicht.


    Es gibt weitere Möglichkeiten. Manchmal ist mit einem Wohnrecht z.B. vereinbart, dass wenn der Bewohner das Wohnrecht nicht mehr selbst nutzen kann (was effektiv bedeutet, dass die Wohnung einfach an den Eigentümer fällt), daraus gegenüber dem Eigentümer ein Anspruch auf Zahlung eines gewissen Prozentsatzes der ortsüblichen Miete entsteht. Wenn die Dame auf Sozialleistungen angewiesen ist, wird sich "das Amt" dieses Geld kaum entgehen lassen.

    Ich würde daher sehr genau prüfen, was hier genau eingetragen ist, und vor einer Entscheidung sicher sein, dass ich komplett verstehe, welche Folgen diese Eintragungen haben.
     
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  17. #16 peterle, 05.11.2017
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    Vielen Dank!! Der Wohnrechtsvertrag liegt uns leider noch nicht vor. Würden wir dann aber wie Du sagst auf jeden Fall vorher genauestens lesen und im Zweifel rechtlich von einem Anwalt beurteilen lassen.

    Macht es Sinn den Kaufpreis beim Notar aufteilen zulassen?

    Wir haben uns mittlerweile auf einen Kaufpreis von 140.000 € inkl. Wohnrecht geeinigt.
    Es entstehen Nebenkosten für Notar, Grunderwerbsteuer usw. von knapp 15.000 €.

    Im Objekt selbst stehen noch diverse Möbel, eine komplette Küchenzeile und es ist noch Öl im Tank.

    Könnte man das eventuell aufgeteilt im Kaufvertrag vermerken um noch ein paar Euro Steuern zu sparen?
    Würde die Finanzbehörde ggf. Probleme machen? da das Grundstück vom Bodenrichtwert ausgesehen alleine bei rund 235.000 € Wert liegt.

    Für die AfA komme ich laut Berechnungshilfe vom Finanzamt ohnehin nur auf rund 42.000 €. Die Auswirkungen auf die AfA wären uns egal - sofern es sich überhaupt auswirkt.
     
  18. Andres

    Andres
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    Ich sehe nicht, welche Rolle das spielen sollte. Es gibt ja handfeste Gründe, warum für das "Gesamtpaket" weniger gezahlt wird. Am Wert von Küche, Möbeln und Öl ändert das nichts und die Grunderwerbsteuer darauf kann man sich wirklich sparen.
     
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  19. Duncan

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    wobei man die bitte auch realistisch bewerten sollte. Oma Elfriedes Silberbesteck wird halt zu gern "etwas" überbewertet zu 1,85 kg Silber minderer Qualität mit starken Verunreinigungen und Beimengungen. Flohmarktpreis nicht selten 1€ pro Stück nimm soviel du tragen kannst...
    Das Thema Küche findet sich ja gerade in einem weiterem Thread und Möbel sind halt auch immer so eine Sache, andere Leute nennen es Sperrmüll, bestenfalls noch Sekundärrohstoff zur Gewinnung thermischer Energie. Mal hauen sich die Leute um Chippendale mal stehen die Jahre lang unbeachtet, dann mal Gründerzeit und dann will das Gelump keiner mehr sehen...
     
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  20. #19 peterle, 06.11.2017
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    Nochmal Danke für die Infos. Wir dachten an max. 5.000 € die wir im Notarvertrag umdeklarieren möchten. Ich denke das ist dann auch realistisch für die vorhandenen Gegenstände & Heizöl. Macht immerhin 325 € weniger Steuern aus.

    Wir haben jetzt auch die Kopie vom Wohnrechtsvertrag bekommen. Hier holen wir uns nun rechtliche Hilfe ein :).

    Vielen Dank an alle Beteiligten! Wir melden uns zurück wie alles gelaufen ist und wenn die ersten Fragen als aktiver Vermieter aufkommen !! :D
     
  21. #20 peterle, 09.11.2017
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    Wir melden uns nochmal zurück. Wir waren gerade beim Notar. Es ist alles gelaufen. Die Aufteilung des Kaufpreises auf 5.000 € für das Inventar wurde von allen Beteiligten akzeptiert.

    Wir haben sogar schon Schlüssel bekommen - wir sind nun Vermieter :D
     
Thema: Anderes Haus kaufen - altes bezahltes Haus vermieten?
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