Anderweitig genutzter Stellplatz bei Verkauf

Diskutiere Anderweitig genutzter Stellplatz bei Verkauf im Mietvertrag über Stellplätze Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo Vermieterforum, nachdem ich mich vor ein paar Tagen angemeldet habe, habe ich eine Frage, zu der ich gern Eure Meinung hören würde:...

  1. #1 Bovary, 28.10.2016
    Zuletzt bearbeitet: 28.10.2016
    Bovary

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    Hallo Vermieterforum,

    nachdem ich mich vor ein paar Tagen angemeldet habe, habe ich eine Frage, zu der ich gern Eure Meinung hören würde:

    Folgender theoretischer Fall:
    WEG bestehend aus 16 Sondereigentumseinheiten (teilweise gewerblich vermietet, überwiegend Wohnungen). Am Objekt sind 7 Stellplätze vorhanden, die in der TE jeweils einem konkreten Sondereigentum zugeordnet worden sind. Parkraumsituation ist angespannt, ein zugewiesener Stellplatz auf dem Grundstück ein echtes Sahnehäubchen.

    Die Stellplätze sind offensichtlich vermietet (bzw. anderweitig zur Nutzung überlassen), allerdings nicht von den Eigentümern, denen der Stellplatz laut TE zugeordnet ist. (Kapitalanleger, die sich offensichtlich bisher wenig mit dem Objekt beschäftigt haben. Das Objekt wurde vor 16 Jahren von einem Bauträger gekauft, grundsaniert, nach WEG aufgeteilt und die einzelnen Einheiten an Kapitalanleger verkauft. WEG- und Sondereigentumsverwaltung laufen seither über eine Hausverwaltung.)

    Nun ist der Verkauf einer ETW geplant, welcher laut TE ein Stellplatz zugeordnet ist. Der Verkäufer weiß nichts zu dem Stellplatz, offensichtlich noch nicht einmal, dass der Stellplatz dem Sondereigentum, welches er nun verkaufen will, in der TE zugeordnet ist. (Aus taktischen Gründen soll dies in einer frühen Phase der Verhandlung noch nicht weiter thematisiert werden. Dass diese unklaren Verhältnisse spätestens im Notartermin eine Rolle spielen, ist klar.)

    Aber mal hypothetisch: Was könnte den Käufer in Bezug auf den Stellplatz erwarten, wenn er den Stellplatz nach dem Kauf nutzen möchte? Wenn der Stellplatz beispielsweise von der WEG, dem Hausverwalter oder einem der anderen Sondereigentümer des Objekts vermietet wurde? (Im worst-case ggf. noch als Bestandteil eines Wohnraummietvertrages.)

    Vielen Dank für Antworten und Meinungen.

    .
     
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  3. #2 BHShuber, 28.10.2016
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    Hallo,

    die Antwort, schlecht, schlechter am schlechtesten!

    Zumindest die Hausverwaltung sollte doch in der Lage sein, wem hier dieser Stellplatz zugeordnet und von welchem Eigentümer genutzt wird?

    Ist der Stellplatz vermietet, dann wäre das der Supergau für den Vermieter, wenn der Stellplatz eigentlich einer anderen Sondereigentumseinheit zugeordnet wäre.

    Zuallererst sollte man wirklich feststellen lassen, was es mit dem Stellplatz hier auf sich hat und wenn man die Wohneinheit kauft, welcher der Stellplatz zugewiesen ist ob dieser dann in der Tat Bestandteil eines Kaufvertrages werden kann, bzw. das zugewiesene Sondernutzungsrecht am Stellplatz auch im Grundbuch eingetragen ist.

    Gruß
    BHShuber
     
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  4. Bovary

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    Mal angenommen, es ist im Grundbuch eingetragen (die Grundbuchblätter hat der Bauträger, der auch die TE aufgesetzt hat, anlegen lassen und es hat nach den bisherigen Informationen keine Änderungen gegeben).
     
  5. #4 BHShuber, 28.10.2016
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    Hallo,

    wenn der Stellplatz in der TE und auch im Grundbuch zu einer Wohneinheit gehört und hinterlegt ist, dann kauft man diesen mit.

    Sollte dieser dann unrechtmäßig anderweitig verwendet oder zugeordnet sein, hat man den Ärger vorprogrammiert.

    Hierüber muss und kann die Hausverwaltung Auskunft geben können!

    Ist der besagte Stellplatz der zum Kauf anstehenden Sondernutzung zugeordnet (TE und oder Grundbuch), dann ist dieser auch dem Sondernutzungsberechtigten zur Ausübung des Sondernutzungsrechtes herauszugeben.

    Wir hatten vor einigen Jahren ein vergleichbares Problem mit einem dem Sondereigentum zugehörigen Kellerabteil, welches aber in der TE nicht dem zum Kauf ersuchten Sondereigentum zugewiesen war, da hier keine Klärung stattfinden konnte haben wir den Kaufvertrag noch beim Notartermin widerrufen.

    Gruß
    BHShuber
     
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    D.h., derjenige der es im Grundbuch / TE hat, ist erst einmal auf der "sicheren Seite".
    Wenn der SP - von wem auch immer - unrechtmäßig vermietet ist, ist von dort zu klären, wie man aus diesem Mietvertrag raus kommt?

    Wenn der Stellplatz nicht herausgegeben werden kann (weil vermietet), stünde dem rechtmäßigen Eigentümer (laut Grundbuch), eine Entschädigung bis zur Herausgabe zu? Problematisch sehe ich vor allem den Fall, dass der Stellplatz an einen anderen Wohnraummietvertrag gekoppelt ist.
     
  7. #6 immobiliensammler, 28.10.2016
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    Laienhaft würde ich das auch so sehen: Der Verkäufer hat mir den Stellplatz Nr. xxx verkauft, wenn er mir nun den Besitz an dem Stellplatz nicht verschaffen kann ist er schadensersatzpflichtig und mag sich darum kümmern!
     
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  8. Bovary

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    Oder: Sobald man als Eigentümer im Grundbuch steht, kann man ein Schild aufstellen: Privatbesitz, es wird kostenpflichtig abgeschleppt. (So einfach wird es wohl leider nicht gehen.)

    Der Verkäufer will nur die Wohnung abstoßen, von einem Stellplatz war nie die Rede (es ist aber einer in der TE zuordnet.)
     
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  10. #8 immobiliensammler, 28.10.2016
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    Dann ist die Frage, was wie im Grundbuch steht! Also welches Grundbuchblatt mit welchen dort beschriebenen Grundstück wird Dir verkauft! Wenn für den Stellplatz ein eigenes Grundbuchblatt angelegt ist dann zwingt mich niemand, beide "Grundstücke" (also Wohnung und Stellplatz) zu verkaufen.
     
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  11. #9 BHShuber, 28.10.2016
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    Hallo,

    was für ein Kuddelmuddel,

    wie äussert sich der Verkäufer dazu, was will er denn mit dem Stellplatz alleine, wohnt er dort und nutzt den dann selber?

    Und um dem gleich mal vorzugreifen, wenn der Stellplatz zugeordnet ist und man eine Wohnung kauft, bzw. Sondernutzungseinheit, heisst das nicht gleichbedeutend dass wenn nicht im Kaufvertag hinterlegt, man automatisch dann auch Eigentümer des Stellplatzes wird.

    Hierzu bedarf es einer gesonderten Vereinbarung im Kaufvertrag, dass der Stellplatz inkl. ist, ansonsten hat man eben nur die Wohnung gekauft, denn im Grundbuch müsste das Sondernutzungrecht am Stellplatz einen gesonderten Eintrag haben, bzw. mit einer von der Wohnung abweichenden Nummer.

    Es handelt sich hier um zwei voneinander unabhängige Wirtschaftseinheiten.

    Der Verkäufer kann dann das Sondernutzungsrecht nach belieben am dem Stellplatz weiter ausüben.

    Gruß
    BHShuber
     
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