anerk. Mängel beheben nach Übergabe

Diskutiere anerk. Mängel beheben nach Übergabe im Übergabe Ein- oder Auszug Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, Ich habe nach einigem hun und her endlich eine Wohnungsübergabe mit einem säumigen Mieter hinter mir. Bin in erster Linie froh, dass der...

  1. #1 theselha, 04.04.2011
    theselha

    theselha Neuer Benutzer

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    Hallo,

    Ich habe nach einigem hun und her endlich eine Wohnungsübergabe mit einem säumigen Mieter hinter mir. Bin in erster Linie froh, dass der Mieter aus der Wohnung ist.

    Das Problem ist, dass die Wohnung meiner Meinung nach nicht in einem vorzeigbaren Zustand ist. Die Tapeten sind von Katzen zerkratzt, obwohl Katzen nicht erlaubt waren. Es stinkt und die Türen, Fenster, Lichtschalter inklusive Wände sind nicht einfach nur dreckig, sondern richtig versifft. Ein Fenster ist kaputt und noch ein paar Kleinigkeiten. Alle Dinge stehen im Übergabeprotokoll und der Mieter hat das Protokoll unterschrieben.

    Nun meine Frage. Brauche ich unbedingt eine Rechnung für die zu machenden Arbeiten oder kann ich da auch zum Beispiel selber Dinge erledigen (wie z.B. eine Grundreinigung) und von der Kaution abziehen. Gibt es da Regelungen für ?

    Gruß,
    theselha
     
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  3. #2 Mieter1962, 04.04.2011
    Mieter1962

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    Ich glaube zuerst einmal musst du dem Mieter Gelegenheit geben die Mängel selbst zu beheben oder beheben zu lassen. Erst wenn er dem nicht nachkommt, kannst du selber jemanden beauftragen.
     
  4. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Du darfst dich nicht selber anstellen und das in Rechnung stellen. Ich habe das auch schon mal mit meinem Steuerberater durchgekaut. Von daher musst du das extern machen lassen. Es steht aber nichts dagegen, eine Hilfskraft das ausführen zu lassen, die dir die Zahlung für geleistete Arbeit quittiert.
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das ist, auch wenn es von einem Steuerberater stammen sollte, falsch...

    Bei den genannten Mängeln muss man unterscheiden zwischen der Nicht- oder Schlechterfüllung vertraglicher Verpflichtungen einerseits und Schäden andererseits.

    Im ersten Fall hat der Vermieter einen Erfüllungsanspruch, der sich erst nach Fristsetzung - Mieter1962 hat zutreffenderweise schon darauf hingewiesen - in einen Schadenersatzanspruch wandelt.

    Im zweiten Fall entsteht der Schadenersatzanspruch unmittelbar mit dem Schaden.

    Wenn ein Schadenersatzanspruch besteht, hat der Gläubiger nach seiner freien Wahl Anspruch auf Wiederherstellung des Zustands vor dem Schaden (§ 249 Abs. 1 BGB) oder auf Zahlung des zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrags (§ 249 Abs. 2 BGB).
    Voraussetzung für den Zahlungsanspruch ist ausschließlich der Schaden, nicht aber die Schadensbeseitigung.
    Wer, wie, wann oder von wem der Schaden beseitigt wird, hat also keinerlei Bedeutung für den Anspruch auf Schadenersatz. Damit ist es völlig unerheblich, ob der Geschädigte den Schaden selbst beseitigt, von eigenen Hilfskräften beseitigen lässt oder einen Unternehmer beauftragt. Der Zahlungsanspruch besteht immer in Höhe des Betrags, den ein Unternehmer in Rechnung stellen würde. Einzig die Erstattung von Umsatzsteuer hängt nach § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB davon ab, dass sie auch tatsächlich angefallen ist.
     
  6. #5 theselha, 05.04.2011
    theselha

    theselha Neuer Benutzer

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    Danke schon einmal.

    Wenn ich also Kostenvoranschläge hätte von 5000 EUR und ich würde die Arbeit selber machen für 1000 EUR, darf ich 5000 EUR dem Mieter in Rechnung stellen ?!

    Noch eine ergänzende Frage:
    Reicht es, wenn ich der Meinung bin, dass diese Dinge alle erledigt werden müssen ? sagen wir im Übergabeprotokoll steht kurz und bündig: "dreckig, Tapeten zerkratzt, Küchen-Fenster kaputt". Der ehemalige Mieter hat ja unterzeichnet. War das dann damit seine Einverständniserklärung für Grundreinigung, tapezieren lassen, neues Fenster einbauen lassen ?

    theselha
     
  7. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Im Grundsatz ist dies richtig. Allerdings muss der Kostenvoranschlag natürlich auch angemessen sein. Mit irgendwelchen Phantasiewerten wird man vor Gericht nicht bestehen können.

    Ganz so einfach ist es nicht...

    Für jeden einzelnen Punkt wird festzustellen sein, ob ein Schadenersatzanspruch überhaupt - schon - besteht. Das wird für "dreckig" sicher nicht der Fall sein. Hier kann bei der Übergabe allenfalls ein Erfüllungsanspruch des Vermieters bestehen. Auch ein Erfüllungsanspruch ist keineswegs sicher. Wenn die Wohunng besenrein zu übergeben ist, wird man sich vor überzogenen Anforderungen an die Saubekeit hüten müssen.
    Falls ein Erfüllungsanspruch besteht, wäre der Mieter also zunächst unter Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels aufzufordern. Der Schadenersatzanspruch entsteht erst nach ergebnislosem Ablauf der Frist.
    Die Aufnahme eines Mangels in ein Protokoll ist zunächst nichts weiter als die Feststellung einer Tatsache. Der Mieter kann danach also nicht mehr bestreiten, dass "dreckig" vorlag.

    Bei "Fenster kaputt" wäre zunächst festzustellen, ob der Schaden durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden ist und damit zu Lasten des Vermieters gehen würde.

    Auch bei "Tapeten zerkratzt" muss man zunächst feststellen, ob der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war. In diesem Fall wäre Fristsetzung erforderlich. Anders wäre es, wenn der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses verpflichtet war. Dann wäre die Beschädigung von Tapeten sicher nicht als vertragsgemäßer Gebrauch anzusehen mit der Folge, dass ein Schadenersatzanspruch bestehen würde.
     
Thema: anerk. Mängel beheben nach Übergabe
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