Anfänger hat Fragen

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Immogerd, 05.01.2010.

  1. #1 Immogerd, 05.01.2010
    Immogerd

    Immogerd Neuer Benutzer

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    Guten Morgen allerseits,

    habe schon ein Weilchen hier im Forum mit gelesen, hätte nun aber auch noch ein paar Fragen an euch.
    Und zwar sind wir stolze Besitzer einer 3Zimmer ETW welche wir jetzt nach 10Jahren Eigenbewohnung gerne vermieten möchten, hier nun ein paar Fragen dazu:

    - gibt es spezielle Mietverträge für ETW?
    - da uns als Ehepaar die Wohnung gehört müssen wir beide im mietvertrag stehen und beide unterschreiben?
    - Unsere Betriebskostenabrechnung wird immer nach Anteilen berechnet, wie legt man das süäter auf qm für den Mieter um?
    - ich werde dann voraussichtlich in einem anderen Landkreis wohnen, meldet man sich trotzdem dann an dem Ort der ETW normal ab?
    - wie findet man am Besten Mieter (Zeitung, Inet, Gemeindeblatt...)
    - Überlässt man es dem Vermieter wie er die Miete bezahlt? (Überweisung, Dauerauftrag...)
    - habe an 2 Wänden in der Wohnung kleine Setzungsrisse, ca. 1mm dick, da ist die Tapette dann eingerissen. Überlässt man diese Renovierung dann dem neuen Mieter oder ist das ein Mängel welchen ich vorher reparieren sollte?
    - im Bad sind ein paar Risse in den Fliesenfugen. Würdet ihr das Bad vor der Vermietung deshalb renovieren, sprich neue Fliesen an dieser Seite verlegen lassen?
    - Macht eine Rechtsschutzversicherung für die Immobilie Sinn? Wegen eventuellen Streitigkeiten mit Mietern?

    So, das wars mal fürs Erste ;-)
    Wäre sehr nett von euch wenn ihr mit hierzu ein paar Tipps geben könntet.

    Vielen Dank im Voraus.
    Gruß Gerd
     
  2. AdMan

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  3. #2 Thomas76, 05.01.2010
    Thomas76

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    Nicht, das ich wüßte.Wohnung ist ja Wohnung.

    Nein, es reicht wenn derjenige drinsteht, der dann auch als Vermieter auftritt.

    Also Dinge wie Gas, Wasser, Strom, etc. sollten immer nach Verbrauch abgerechnet werden, das wird doch bei eurer Wohnung sicherlich auch so sein, oder ? Alles andere würde ich genau so weiterberechnen, wie es euch den Anteilen nach berechnet wird.

    Ja, denn diese Meldung gilt ja nur für den Ort, an dem man wohnt, nicht dafür, wo man Eigentum besitzt.

    Da ist alles möglich, ich persönlich halte das Internet für die bequemste Variante.

    Ich würde Überweisung, am besten per Dauerauftrag vorziehen.Bei einer Einzugsermächtigung kann der Mieter ja noch einige Wochen lang das Geld zurückholen, das könnte u.U. Probleme geben.

    Kann man machen, macht sicherlich einen besseren Eindruck, vor allem wenn es um eine etwas "bessere" Wohnung geht.
    Bei gerissene Fugen im Bad braucht man allerdings keine Fliesen zu ersetzen, da wird dann einfach die Fuge etwas freigekratzt und neu verfugt.Wg. den Setzrissen kommt es darauf an, was für eine Tapete es ist.Bei raufaser reicht es meist, die Risse vorsichtig mit überstreichbarem silikon zu flicken.Ist es aber eine spezielle Tapete, die vieleicht nicht jedem gefällt würde ich mir überlegen, ob ein Ersatz Sinn macht, evtl. Tapeziert der neue Mieter ja doch alles neu ?

    Man kann auch bei der Wohnungsbesichtigung mit den potentiellen Mietern besprechen, was diese vorhaben und demenstprechend entscheiden, was man macht.
    Die Fugenrisse im Bad würde ich aber auf jeden Fall machen lassen.

    So eine Verischerung kann nicht schaden, ist aber meist auch nicht ganz billig.
     
  4. #3 lostcontrol, 05.01.2010
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    stimmt nicht ganz. ich konnte mal eine vermieterkündigung zurückweisen (meine studentenbude) weil die kündigung nicht von beiden eigentümern unterschrieben worden war. im mietvertrag stand keiner der beiden, weil sie das haus mit mir als mieterin erworben haben. es spielte keine rolle, wer mir gegenüber als vermieter "auftrat" sondern was im grundbuch stand.

    acryl eignet sich da deutlich besser.

    du brauchst dafür vor allem eine spezielle vermieter-rechtsschutzversicherung. die normale rechtsschutz deckt dir streit mit mietern nicht ab.
     
  5. #4 Thomas76, 05.01.2010
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    Gut, aber im Normalfall ist derjenige Vermieter, der als solcher im Mietvertrag steht.Um Verkauf inc. Mieter geht es hier ja nicht.
     
  6. #5 lostcontrol, 05.01.2010
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    der "vermieter" sollte aber wenigstens die entsprechende vollmacht vom zweiten eigentümer vorweisen können, sonst kann das haarig werden.
    der verkauf spielte ja damals garkeine rolle - es ging um die kündigung, die so eben nicht korrekt war (abgesehen davon dass sie auch aus anderen gründen nicht korrekt war - aber mein anwalt meinte die tatsache, dass nicht beide eigentümer unterschrieben haben sei der einfachste widerspruchs-grund).
     
  7. #6 Thomas76, 05.01.2010
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    Warum, wie denn ? Solange der, der als Vermieter auftritt sich mit dem/den anderen Eigentümer(n) darüber einig ist, wird's da keine Probleme geben, denke ich.

    In diesem Fall sollte so eine Vollmacht ohnehin kein Problem darstellen.

    Zum anderen wäre die Frage, ob das in anderen Fällen, in denen Eigentümer und Vermieter nicht die gleiche Person sind ein Problem werden könnte.Denn ein Mieter erkennt ja erst mal mit Vertragsunterzeichnung und regelmäßiger Mietzahlung die Berechtigung des Vertragspartners als Vermieter an (ich formuliere das mal so).Da kann man ja später, wenn eine Kündigung eintrudelt schlecht auf einmal ernsthaft die Zuständigkeit in Frage stellen, wenn man der gleichen Person bisher immer brav jahrelang die Miete überwiesen hat und die Zuständigkeit bisher auch nicht in Zweifel zog.

    Darüber hinaus sollte das Beschaffen einer Vollmacht vom Eigentümern durch den Vermieter generell schnell&unkompliziert von statten gehen, so das ich da eigentlich keinerleih größere Probleme sehe.(Außer eben den Fall, das vermietetes Eigentum verkauft wird).

    Aber der Verkauf war ja einer der ursächlichen Hauptgründe dafür, das die jetzigen Eigentümer (noch) nicht rechtlich korrekt kündigen konnten, wenn ich das richtig überblicke.
     
  8. #7 lostcontrol, 05.01.2010
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    moment. so einfach ist das nicht.
    mal an meinem beispiel erklärt (durch todesfall mittlerweile verändert, aber jahrzehntelange praxis):
    niessbrauch und mietzahlungsempfängerin (bankverbindung): omi
    eigentümerin: mama
    praktizierende hausverwaltung/vermietung: ich
    mietverträge laufen selbstverständlich auf die eigentümerin (mama), ansprechpartnerin für alles bin ich, so auch mietvertraglich festgehalten.

    meine omi ist 2009 96jährig nach einem langen erfüllten ereignisreichen leben verstorben. kein mieter hielt sie in den letzten 20 jahren je für "zuständig", sie war für mieter "nur" die kontoverbindung.
    meine mutter als eigentümerin steht natürlich im mietvertrag.
    ich stehe als vertreterin meiner mutter (hausverwaltung) ebenfalls im mietvertrag (selbstverständlich mit allen vollmachten, ich könnte auch als vermieterin im mietvertrag stehen, aber bisher hab ich das von meiner seite aus abgelehnt).

    de fakto sieht's nun mal so aus, dass die verhältnisse geklärt sein müssen.
    und jedes gericht wird sich nun mal am grundbuch orientieren müssen, dafür gibt's das ja überhaupt.

    nö, das is 'ne längere geschichte. würde gut hier rein passen *lach*.
    zu dem zeitpunkt, als mir gekündigt wurde (netterweise der 23.12.) war noch nich mal derjenige, der die kündigung unterschrieben hatte, tatsächlich eigentümer.
    sehr chaotisch das ganze - er war ganz offensichtlich blutiger anfänger in dem metier und ich hatte nur noch ein paar monate bis zum diplom, und länger hätt ich's da eh nich ausgehalten. die kündigung war so oder so nicht rechtens, ich hab mir halt 'n anwalt gegönnt um mir den stress von der backe zu halten, und der hat halt den grundbucheintrag als ausreichend für den widerspruch gesehen.
    ich hätt's vielleicht lieber gehabt wenn mein anwalt ihm um die ohren gehauen hätte was er eigentlich für ein arschloch ist, aber ich hatte wichtigeres zu tun.
     
  9. #8 Thomas76, 06.01.2010
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    Natürlich müssen die Verhältnisse geklärt sein, aber diese "dreifaltigkeit" wie in deinem Beispiel ist ja nun auch wieder ein spezialgelagerter Sonderfall.

    In deinem Fall hätte wohl die Omi auch nie von sich aus eine Kündigung ausgesprochen, denn dafür warst du bzw. deine Mutter ja da, deren Zuständigkeiten wiederum eindeutig im Mietvertrag standen und somit wohl auch nicht in Zweifel gezogen würden.

    Bei dem Threadstarter ist der Fall ja wesentlich einfacher : Er ist Eigentümer, tritt auch als Vermieter vertraglich auf und ist (höchstwahrscheinlich) auch Empfänger der Mietzahlungen (zumindest stelle ich mir das bisher so vor).Ob seine Frau auch Eigentümerin der Wohnung ist oder nicht, ist bis hierhin nicht relevant.

    Anders wäre es, wenn seine Frau auch unbedingt ein rechtliches mitspracherecht beim täglichen Mietgeschäft haben möchte, dann sollte sie natürlich auch als Vermieterin mit eingetragen sein.
     
  10. #9 Immogerd, 06.01.2010
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    Morgen,

    vielen Dank mal für die Infos, und wir können ja im Mietvertrag dann unsere beiden Namen als Vermieter eintragen. :-) Wobei, sind dann steuerlich gesehen die Mieteinnahmen je 50/50 für uns beide?!?
     
  11. #10 Michael_62, 06.01.2010
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    Steuerlich und Sozialversicherungsrechtlich.

    Denke daran, wenn du Einnahmen aus Vermietung/Verpachung hast kannst du dich nicht mehr familienversichern.
     
  12. #11 lostcontrol, 06.01.2010
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    huch, ist das so?
     
  13. #12 Immogerd, 06.01.2010
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    Wie? Falls meine Frau (z.Z. Hausfrau) Miete einnimmt kann Sie sich nicht mehr bei mir mit versichern? Und wenn ihr lt. Grundbuch die Hälfte gehört gibt es keine andere Möglichkeit??
     
  14. #13 lostcontrol, 06.01.2010
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    hab mich mal (halb)schlau gemacht beim profi:

    das hängt erstmal davon ab, ob gütertrennung vorliegt oder nicht.

    und natürlich davon, ob tatsächlich einer der beiden garnicht arbeitet (ist heute doch eher selten, dass standardmässig einer von beiden zuhause bleibt), ansonsten stellt sich die frage ja garnicht. aber immogerd schrieb ja grad schon, dass seine frau derzeit "hausfrau" ist.

    und dann ist es natürlich so, dass der krankenkassenbeitrag (ich nehme an es geht hier um die krankenkasse, oder?) sich ja aus dem einkommen errechnet, solange die 50% der mieteinnahmen nicht den freibetrag übersteigen (was eher unwahrscheinlich ist, oder ist die 3-zi-wo 'ne luxusbude mit hoher miete?) sollte das kein problem sein mit der familienversicherung.
     
  15. #14 Immogerd, 06.01.2010
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    Ok, zählen hier als Einnahme die Kaltmiete oder auch die Nebenkosten noch mit?
    Dürfen erst Werbungskosten von abgerechnet werden?
    Ein 400Eur Job wäre dann wohl nicht mehr drin, oder zählt das extra?
     
  16. #15 lostcontrol, 06.01.2010
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    "nebenkosten" sind, wie der name schon sagt, keine einnahmen sondern kosten, und die werden ja ohnehin auf den mieter umgelegt.
    ich bevorzuge übrigens den ausdruck "betriebskosten" - ich finde das trifft die sache einfach besser und passt auch zu den entsprechenden gesetzlichen vorgaben.

    ein 400-euro-job ergibt einnahmen von 400 euro. die werden dann natürlich dazugezählt.
    normalerweise ist der käs dann aber ohnehin gegessen, weil man ja auch beim 400-euro-job normalerweise krankenversichert ist und sich die frage mit der familienversicherung nicht mehr stellt.
     
  17. #16 Immogerd, 06.01.2010
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    Alles klar, wobei man bei einem Minijob bis 400EUR/Monat noch Familien versichert sein kann. Danke für die Infos.
     
Thema: Anfänger hat Fragen
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