Anfängerfragen - Reihenhaus. Erben, Renovieren, Vermieten

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Bracer, 08.01.2016.

  1. Bracer

    Bracer Neuer Benutzer

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    Liebe Foristen,


    ich habe ein bischen im Forum gestöbert, aber schnell festgestellt wie kompliziert und unterschiedlich Vermietung im Einzelfall ist. Falls ihr mir nicht helfen könnt oder ich völlig redundante Fragen stelle, sagt mir doch wie und wo ich mich am besten informieren kann.

    Es ist ein bisschen länger geworden. Bitte verschieben, wenn das hier nicht reingehört. Ich wollte nicht 5 Threads auf einmal erstellen.


    Der Fall:

    Ich bin einziger Erbe und letzter Blutsverwandter meiner verwitweten Großmutter und Erbe ein Reihenhaus. Sie ist dement und zum Glück seit letztem Sommer endlich freiwillig in ein Altersheim gezogen. Ihr Zustand verschlechtert sich rapide und ich werde in naher Zukunft als Betreuer eingesetzt. Leider kann sie nicht zugleich das Heim bezahlen und die Kosten für ihr Haus tragen. Sie versteht das aber nicht mehr so richtig. Gegenwärtig ist sie in der Psychiatrie, weil sie eine Pflegerin angegriffen hat und sich weigert zu essen. Ich hoffe sie ihr Zustand wird sich wieder verbessern. Mit finanziellen und bürokratischen Dingen wird sie aber auch dann überfordert sein.

    Außer mir gibt es nur noch meine Mutter, die sich damit aber nicht wesentlich besser auskennt als ich und die als Schwiegertochter nichts “zu sagen” hätte, auch wenn wir ein sehr gutes Verhältnis haben.

    Im Moment bezahlt meine Großmutter die zu hohen Kosten (ca. 400 Euro/Monat) von ihrem Ersparten. Davon gibt es etwa 90.000 Euro. Das Haus dürfte etwa 180.000 Euro wert sein. (Bei den aktuellen Immobilienpreisen wird einem ja schwindelig.)

    Sie könnte also locker noch ein bis zwei Jahrhunderte davon leben. Ich wünsche ihr das, glaube aber nicht so recht daran. Meine Oma braucht Pflege und einen schönen Lebensabend. Keinen Beamtendreikampf mit Stempeln, Lochen und Abheften. Mir hat man immer gesagt meine Großeltern wünschen sich, dass ich Erspartes und Haus bekomme. Ich gehe also davon aus hier vorzeitig mein Erbe zu verwalten und will ihr Ärger damit ersparen.

    Nun möchte ich den negativen Cashflow beenden und ihr Haus vermieten.

    Die vorraussichtliche Miete schätze ich auf 850 Euro. Also deutlich mehr als ihr aktueller Verlust.

    Aber ich weiß nicht worauf ich mich da einlasse und wie das zu handhaben ist. Ich studiere Literatur und habe in meinem Leben noch nicht einmal eine Steuererklärung abgegeben.



    Das Haus:

    Es handelt sich um ein Reihenhaus. Darin ist eine Ölheizung mit einem vollen Tank. Ansonsten ist es bis auf die Einbauküche schon leer. Dazu gehört auch eine Garage.

    Wir möchten das Badezimmer renovieren, Tapezieren und Laminat verlegen und ein Elektriker soll die ältere Hausautomation (Rollladen im Haus und Wintergarten) modernisieren. Außerdem wird eine Architektin einen Energieausweis erstellen, Und am Schluss soll ein Gärtner den kleinen Garten auf Vordermann bringen. Mal sehen ob das Budget reicht ;).


    Meine Fragen:

    Wir holen gerade Kostenvoranschläge ein und haben zunächst 30.000 Euro veranschlagt. Wäre das ein Problem, wenn nicht sie, sondern ich die Rechnungen begleiche? Ich habe ein Girokonto angelegt und würde Ein- und Ausgaben gerne darüber verwalten. Aber das Konto gehört natürlich mir und ich würde das Geld darauf übertragen.

    Und welche Konsequenzen hat die Renovierung im Bezug auf Steuerabgaben? Sollte man nicht so viel renovieren? Wir haben uns angesichts des Ölpreises und dem Zustand der Heizung zunächst dagegen entschieden sie zu ersetzen,

    Was kommt mit dem Erben auf mich zu? Ist das in Ordnung das Geld schon zu bekommen, obwohl sie noch lebt? Ich habe gehört Schenkungen sind bis zu 10 Jahre vor dem Tod des Erblassers für das Finanzamt relevant. Meines Wissens nach liegt die der Freibetrag für Erbschaftssteuer in meinem Fall bei 400.000 Euro. So viel hat sie nicht.

    Gibt es eine Faustregel, wie viel von den Mieteinnahmen übrig bleibt? Ich hänge nicht an dem Haus als solchem und werde dort nicht freiwillig einziehen. Sollte sich das als Verlustgeschäft herausstellen verkaufe ich es lieber. In dem Fall stellt sich mir aber die Frage, ob man so viel renovieren sollte. (Wahrscheinlich nicht.)

    Ist ihr rechtlicher Status ein Problem? Sie ist noch voll geschäftsfähig. Demnächst bin ich rechtlicher Betreuer. Irgendwann wird das Haus offiziell auf mich übergehen.

    Welche Fallsticke kommen hier auf uns zu, die ich hier noch nicht auf dem Schirm habe?


    Ich bin bereit mich auch intensiver mit der Materie zu beschäftigen, weiß aber garnicht wo ich Anfangen soll. Für mich ist das alles komplett neu. Tatsächlich geht mir ein bisschen der sprichwörtliche Arsch auf Grundeis, weil da so viel Verantwortung auf mich zukommt. Vielen Dank für Eure Hilfe!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Bungalow, 08.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 08.01.2016
    Bungalow

    Bungalow Erfahrener Benutzer

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    Hallo Bracer,

    über eine besondere juristische Vorbildung verfüge ich nicht, das nur vorweg. Aber ich war schon einmal gesetzliche Betreuerin. Grundsätzlich ist es immer besser der Betroffene hat beizeiten eine umfassende Vorsorgevollmacht erstellt, um den Fall der gesetzlichen Betreuung zu umgehen. So wie du die Situation aber schilderst, klingt es eher so, als ob dies möglicherweise schon zu spät ist. Dies könnte der Fall sein, wenn die behandelnden Ärzte haben verlauten lassen, dass sie das Betreuungsverfahren anregen wollen. Ich glaube, ich lehne mich nicht zu weit aus dem Fenster, wenn ich sage, dass du aktuell überhaupt nicht über das Geld/Vermögen deiner Großmutter verfügen darfst.

    Wirst du zum gesetzlichen Betreuer bestellt, darfst du erwarten, dass du über jeden Fruchtsaft, den du für deine Großmutter besorgst, Buch zu führen hast. Das ist sicher generell auch sinnvoll, für den Betreuer aber eine elende Mehrarbeit zu den ohnehin entstehenden Aufgaben. Auch wirst du für bestimmte Transaktionen die Zustimmung des Amtsgerichts benötigen. Hinzu kommt, dass im Fall von vermögenden Betreuten, was ja bei deiner Großmutter der Fall ist, sich das Amtsgericht die Aufsicht über die Betreuung vergüten lässt.

    Am besten versuchst du erst einmal, dich im Netz über das Thema Betreuung schlau zu machen. Was das Haus betrifft, so müsste man mehr über Baujahr und Zustand wissen, um beurteilen zu können, was da an Investitionen auf dich zukommen könnte.
     
  4. Andres

    Andres
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    Erste Investition: Taschenrechner. Hilft auch im übrigen Leben weiter.

    Das Geld reicht unter diesen Annahmen noch für 18 Jahre und 9 Monate und damit noch nicht einmal für ein Jahrhundert. Ob diese Annahmen dann auch zutreffen, ist eine andere interessante Frage. Gerne schreibe ich, dass es im Zusammenhang mit Immobilien keine unerwarteten Kosten gibt - mit Kosten ist immer zu rechnen. Das kann die "Reichweite" des Vermögens drastisch verringern.


    Der Weg zur Hölle ist mit guten Vorsätzen gepflastert. Wenn du dich hier im Forum ein wenig einliest, wirst du schnell merken, dass Ärger sehr oft mit fehlender Kompetenz und Erfahrung des Vermieters zu tun hat. Du bist ja ganz ehrlich:
    Wenn es um's eigene Vermögen geht, muss jeder selbst wissen, was er tut. Da es hier aber noch um das Vermögen der Oma geht, sehe ich das weniger entspannt. Ich würde keine meiner Wohnungen von dir verwalten lassen und ich bin noch voll zurechnungsfähig und könnte notfalls jederzeit die Reißleine ziehen.


    Wenn ich eine Verwaltung dieser Art will, beauftrage ich einen professionellen Hausverwalter. Angebote einholen, Handwerker beauftragen und Leistungen abnehmen kann der deutlich besser und schneller, weil er mehr Erfahrung hat. Was spricht dagegen, mindestens die einfachen Arbeiten (Malerarbeiten, Garten) selbst zu erledigen?

    Ach ja, nach dieser Aktion sind wir bei 12 Jahren und 6 Monaten.


    Wenn dabei etwas schief geht, machst du dich wegen Untreue strafbar. Diese Lage verschärft sich noch deutlich, sobald du erst als Betreuer bestellt bist. Bugalow hat dazu etwas äußerst Wichtiges geschrieben:
    Das gilt noch ein Stück weiter: Selbst wenn du dann irgendwann Betreuer bist, ist damit noch lange nicht der Erbfall eingetreten. Du verwaltest dann nur mit amtlichem Auftrag fremdes Vermögen.


    Es ist lustig, dass alle immer erst nach den Steuern fragen. Dabei ist das eigentlich zweitrangig. Wer Steuern zahlen muss, hat meistens davor schon einiges richtig gemacht. Das Ergebnis davon wird dann besteuert.

    Aber gut, da du gefragt hast: Das kommt darauf an, was mit dem Haus passiert. Wird es vermietet, mindern die Kosten die zu versteuernden Mieteinnahmen. Abhängig von den Einkommensverhältnissen deiner Oma (bzw. dir nach Erbe/Schenkung) ist das aber keine wirkliche Erleichterung, da die Einkünfte aus der Vermietung teilweise noch im Freibetrag liegen könnten. Ein Verkauf wäre steuerfrei, daher werden auch keine Kosten abgezogen.

    In beiden Fällen ist die Entscheidung also ganz einfach: Man renoviert, wenn es für den verfolgten Zweck notwendig oder wirtschaftlich sinnvoll ist. Steuer ist kein relevantes Entscheidungskriterium.


    Vermögen und Rechtsnachfolge des Erblassers, im Guten wie im Schlechten. Und unbefristet, da der Tod euch nicht mehr scheiden kann.

    Ok, ernsthaft: Dazu liefert die Suchmaschine deiner Wahl mehr als genug Lektüre. Wenn du danach noch konkrete Fragen zu einzelnen Sachverhalten hast, kannst du die gerne stellen.


    Nicht ohne ihren Willen. Sobald sie betreut wird, ist für alle Schenkungen grundsätzlich die Zustimmung des Gerichts erforderlich. Bist du der Betreuer, sind Schenkungen an dich gar nicht mehr möglich.

    Schenkungen können auch zurückgefordert werden, wenn es die Vermögensverhältnisse erfordern. Das passiert gerade bei Pflegebedürftigen gerne mal, wenn die Pflegekosten explodieren und das Vermögen plötzlich nicht mehr ausreicht. Verständlicherweise hat der Staat dann eher wenig Lust, mit Sozialleistungen in die Bresche zu springen ...

    Dass man sich mit solchen Aktionen auch strafbar machen kann, hatte ich oben schon erwähnt.


    Schenkungen sind immer relevant. Die Freibeträge für die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer stehen aber alle 10 Jahre neu zur Verfügung. Sollte in deinem Fall aber nicht relevant sein, denn ...

    ... das ist richtig.


    Ja, mindestens nichts.

    Vermieten ist eine unternehmerische Tätigkeit. Manchmal kommt Geld rein, manchmal nicht. Manchmal hat man keine Ausgaben, manchmal hat man Ausgaben, manchmal hat man heftige Ausgaben. Ein Vermieter ist gut beraten, wenn er entweder einige Rücklagen hat oder erheblich kreditwürdig ist. Damit kann man dann auch schlechtere Phasen überbrücken.


    Welcher Aufwand für die dauerhafte Erhaltung erforderlich ist, kann hier niemand per Ferndiagnose einschätzen. Gerade die Immobilien von alternden Damen haben gerne einen Sanierungsstau, der weit über geschmacklose Blümchen-Tapete hinausgeht. Allein für die geplanten Maßnahmen von oben verwendet ihr 3 Jahre lang die kompletten Mieteinnahmen - und das bei null Steuern und null sonstigen Kosten, sonst länger.

    EFH und ZFH (egal ob freistehend, als Doppelhaushälfte oder Reihenhaus) sind nicht gerade die großen Bringer für die Vermietung. Klar, wenn man ein Haus erbt und nicht abbezahlen muss, gestaltet sich die Renditerechnung etwas entspannter. Sinnvoller Vermögensaufbau oder zumindest -erhalt sieht aber meistens anders aus.


    Gleicher Gedanke wie Bungalow: Vorsorgevollmacht prüfen, wenn der aktuelle Zustand das noch zulässt. Ist mit Abstand die entspannteste Lösung.

    Andernfalls würde ich mit dem Thema "Betreuung" anfangen. Das ist für den Moment eine ausreichend komplizierte Angelegenheit und du musst dich nicht nebenher noch als Hobby-Vermieter betätigen, um den Tagesablauf spannend zu gestalten. Sobald du die Betreuung sicher im Griff hast, kannst du dich mit dem Haus beschäftigen.
     
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