Anfängerfragen

Diskutiere Anfängerfragen im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo Ihr Lieben, unsere Vorgeschichte als Erstkäufer eines Vermietobjektes gibt es hier:...

  1. #1 peterle, 21.12.2017
    peterle

    peterle Neuer Benutzer

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    Hallo Ihr Lieben,

    unsere Vorgeschichte als Erstkäufer eines Vermietobjektes gibt es hier:

    https://www.vermieter-forum.com/threads/anderes-haus-kaufen-altes-bezahltes-haus-vermieten.22037/

    Wir haben noch ein paar Fragen. Den Kaufpreis haben wir am 18.12 überwiesen. Wir möchten komplett möbliert an Studenten vermieten und haben schon ein paar Ausgaben gehabt. Die Frage ist nun welche Ausgaben steuerlich abgesetzt werden können.

    Wir verlegen die Küche ins Wohnzimmer. Hierfür haben wir gekauft:
    - Elektromaterial wie z.B. Kabel, Dosen, ...
    - Installattionsmaterial wie z.B. HT-Rohre, Verbundrohr, ...
    - Küchenzeile ohne E-Geräte

    - neue Lampen für Wohnräume
    - Rauchmelder
    - Farbe und Malerzubehör
    - Bodenbelag

    Außerdem haben wir Zubehör gekauft:
    - Besteck, Töpfe, Geschirr, ...

    Kostenrechnung
    - Notar
    - Amtsgericht für die Auflassungsvormerkung

    - Eine Zinszahlung am 30.12


    Die Grunderwerbsteuer ist erst am 04.01.2018 fällig. Ist es egal ob wir diese oder nächstes Jahr überweisen?

    Wir werden auch erst ab März 2018 vermieten können da noch ein bissel was zu tun ist.

    Besteht die Möglichkeiten einige von den oben genannten Positionen als Ausgaben steuerlich geltend zu machen? Die Kostenrechnungen vom Notar und Amtsgericht fließen in die AFA ein?

    Da wir dieses Jahr noch keine Mieteinnahmen haben werden, macht es Sinn ggf. noch zu kaufendes Material dieses Jahr zu kaufen?

    Wir möchten keine rechtsverbindliche Auskunft aber eine Einschätzung von Euch wäre toll. Vielen Dank schon mal für Eure Hilfe !

    Lieben Gruß

    Peterle
     
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  3. #2 immobiliensammler, 21.12.2017
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Hallo Peterle,

    grundsätzlich kannst Du auch schon vor der Einkunftserzielung die entsprechenden Werbungskosten absetzen,ergibt dann eben dieses Jahr ein Minus.

    Wenn die Grunderwerbsteuer erst 2018 überwiesen wird dann erhöht sich dadurch eben ab 2018 die entsprechende Afa.

    Die Frage, ob weitere Ausgaben vorgezogen werden sollen ist ohne Kenntnis der steuerlichen Situation nicht seriös zu beantworten. Die Frage ist halt, wie hoch ist Euer Spitzensteuersatz in 2017 und wie hoch wird er voraussichtlich 2018 sein. Faustformel: Je höher der Spitzensteuersatz, desto mehr bringt eine zusätzliche Ausgabe (Beispiel: bei 15 % bringen mir 1.000 nur 150 Euro Steuererstattung, bei 45 % sind es natürlich 450 Euro).

    Sprich: Wenn Euer zu versteuerndes Einkommen in 2017 höher ist wie 2018 dann würde ich Ausgaben vorziehen um das zu vermindern, umgekehrt natürlich genauso!
     
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  4. dots

    dots Erfahrener Benutzer

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    Nee, umgekehrt bitte NICHT genau so!
    Im umgekehrten Fall (zu versteuerndes Einkommen in 2018 höher ist wie 2017) bitte NICHT genau so (Ausgaben vorziehen).

    (Ja, ich weiß, dass du das richtig gemeint hast, aber ein zufällig hier vorbeischauender Laie könnte das falsch verstehen.)
     
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  5. #4 immobiliensammler, 21.12.2017
    immobiliensammler

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    Akzeptiert, war missverständlich!
     
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  6. #5 taxpert, 21.12.2017
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    Wo wir schon beim "kritisieren" sind:
    Der Spitzensteuersatz ist in beiden Jahren gleich hoch! Was Du meinst, ist der Grenzsteuersatz, also der Steuersatz, der auf den nächsten verdienten Euro anfällt (Achtung: Tendenz steigend!) bzw. den ich mit jedem weniger "verdienten" Euro an Steuern spare (Achtung: Tendenz fallend!).


    Das kommt darauf an ...! Soweit die Kosten den Kaufvertrag und den Grundbucheintrag betreffen ja! Soweit die Kosten ggf. eine Grundschuld und deren Eintragung betreffen, sind es sofort abziehbare Geldbeschaffungskosten!

    Achtung! Hierin ist einiges enthalten, was grundsätzlich Instandhaltungsaufwendungen sind! Überschreiten diese Instandhaltungsaufwendungen innerhalb der ersten drei jahre 15% der Anschaffungskosten (AHK) des Gebäudes, stellen diese Kosten keinen sofort abziehbaren Aufwand mehr dar, sondern sind als anschaffungsnaher Aufwand nur über die Abschreibung (AfA, 2%) zu berücksichtigen!

    Sollte die Küche mehr als 410 Euro (bei Anschaffung in 2018: 800 Euro) gekostet haben, so kann auch diese nur über die AfA (10%) geltend gemacht werden!

    Grundsätzlich kann man immer nur raten, bei der erstmaligen Vermietung einen StB hinzu zu ziehen!

    taxpert
     
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  7. Duncan

    Duncan
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    ...allein die Grunderwerbssteuer würde ich noch heute überweisen. Nicht aus steuerlichen Gründen, sondern damit das FA die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch frei gibt. Vorher seit ihr zwar Erwerber, aber noch keine sicheren Eigentümer. Und gerade zur Vermietung ist es schon sehr nett wenn man dahingehend alles in trockenen Tüchern weiß. OK, mit Blick auf den Kalender befürchte ich, dass da nicht so sehr viel Beschleunigung bei rauskommt, aber mit etwas Glück hat sich da jeweils ein Finanz- und ein Grundbuchbeamter um Familienterror gedrückt und nutzt die weihnachtliche Ruhe um aufzuarbeiten, was so übers Jahr liegenblieb....
     
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  8. #7 peterle, 19.02.2018
    Zuletzt bearbeitet: 19.02.2018
    peterle

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    Leider melde ich mich erst jetzt wieder zurück. Wir haben die letzten zwei Monate viel renoviert und saniert in Eigenleistung. Nur der Installatuer musste mal helfen. Danke für die Antworten!

    Wir haben die Grunderwerbsteuer noch letztes Jahr bezahlt. Der Grundbuchauszug ist am Donnerstag letzte Woche gekommen. Vom Notartermin bis zum Grundbuchauszug hat es dann jetzt 3 Monate gedauert und wir haben wirklich jede Rechnung innerhalb von 2 Tagen bezahlt. Sehr langsam das Amt aber nun mal nicht zu ändern und es ist jetzt endlich erledigt.


    Wir haben verstanden, dass unsere Ausgaben die Steurelast mindern werden. Es macht also Sinn die Steuerlast in dem Jahr zu mindern in dem diese größer sein wird.
    Da unser Einkommen durch reguläre Arbeit in 2017 & 2018 ca. gleich groß sein wird macht es also Sinn möglichst viele steuermindernde Ausgaben auf 2018 zu legen da hier das zu versteuernde Einkommen durch die Mieteinnahmen erhöht wird. Für 2017 bekomme ich eh nix mehr rein weil das Jahr gelaufen ist ;).

    Ich habe hier noch eine Rechnung mit Datum 30.12.2017 - die haben wir erst 2018 überweisen können. Die muss dann in der Steuererklärung 2018 berücksichtigt werden?

    Danke für die Klarstellung. Ich werde die Rechnungen dann nochmal prüfen und entsprechend sortieren.

    Die 15% Regel bezieht sich auf den aufgeteilten Kaufpreis den ich mit Hilfe der Excel Datei berechnen kann für die Abschreibungen?
    Das Gebäude hat Baujahr 1920 - hier wären dann 2,5 % p.a. abzuschreiben?


    Wir haben die Küchenschränke ohne Geräte gekauft und sind unter den 410 € geblieben. Eine Rechnung liegt vor.
    Da wir an eine Wohngemeinschaft vermieten werden haben wir den Kühlschrank (60 €) und die Spülmaschine (90 €) gebraucht gekauft. Leider ohne Quittung. Würde das Finanzamt wohl ohne Belege die Kaufpreise akzeptieren? Falls nicht ist das Lehrgeld für uns gewesen :).

    Oder könnte es ganz blöd laufen und alles wird zusammen gerechnet und wir müssten auf 10 Jahre abschreiben? Eigentlich nicht, weil wir alles einzeln gekauft haben?

    Hat leider trotzdem ewig gedauert. Aber da ab 01.03.2018 die Mieter kommen und wir den GBA jetzt erhalten haben ist alles okay. Miete für die Garage haben wir schon für Januar und Februar bekommen :D


    Noch eine große brennenede Frage haben wir. Das Haus haben wir gekauft und es besteht für das Erdgeschoss rechts ein Wohnrecht. Der Kaufpreis wurde gemindert, die Grunderwerbsteuer wurde dennoch auch für den Wert des Wohnrechts berechnet und von uns bezahlt.

    Hat das Auswirkungen? Gibt es hier Erfahrungen?
     
  9. Berny

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    Bspw. auch falsch oder nicht platzierte Satzzeichen... (womit nicht Du persönlich gemeint bist:050sonst:.
     
  10. #9 taxpert, 20.02.2018
    taxpert

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    Richtig, §11 EStG, Zu-Abflussprinzip!

    Genau, ausschließlich auf den Anteil Gebäude, §6 Abs.1 Nr.1a EStG!

    Genau, §7 Abs.4 Nr.2 Bst. b) EStG.

    Grundsätzlich besteht ab Veranlagungszeitraum 2017 nur noch Belegvorhaltepflicht! Das bedeutet, dass keinerlei Belege mehr mit eingereicht werden müssen. Soweit Belege benötigt werden, werden diese angefordert. Bei den Beträgen sollte dann auch ein Eigenbeleg ausreichen.

    Kommt ein bisschen darauf an! Handelt es sich um freistehende Schränke, einen freistehenden Herd und Kühlschrank? Oder um eine Einbauküche mit durchgehender Arbeitsplatte und Einbaugeräten? Die Frage ist jedoch, ob man bei dem geringen Gesamtbetrag wirklich einsteigen wird!

    taxpert
     
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