Anfechtbarkeit hohe Heizkostenabrechnung? Fristen und Möglichkeiten?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von pstein, 12.07.2016.

  1. pstein

    pstein Erfahrener Benutzer

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    Angenommen man hat von der Hausverwaltung für das vergangene Jahr die Jahres+Heizkostenabrechnung für seine vermietete Wohnung erhalten.

    Dabei ist die Kostenposition "Heizkosten" auf etwa das Doppelte explodiert.
    Der Mieter wird negativ überrascht sein.

    Formal scheint die Heizkostenabrechnung durch eine der grossen Heizkostenableser+Abrechnungsfirmen korrekt zu sein.

    Wenn man nach Gründen sucht könnte es daran liegen dass eine Couch DIREKT vor den Heizkörper und damit den Temperatur-Messfühler geschoben wurde.
    Die Stauwärme und damit die nicht zirkulierende erhitzte Luft hat vermutlich massiv den Zähler rattern lassen.

    Kann man (Mieter oder Vermieter) die Heizkostenabrechnung der Ablesefirma irgendwie anfechten (mit Verweis auf die Durchschnittswerte der Vorjahre)?

    Oder ist das einfach Pech für den Mieter durch Unkenntnis des Zusammenhangs mit der Stauwärme?

    Wer muss diese Heizkostenabrechnung anfechten?
    Der Mieter gegenüber dem Vermieter oder der vermieter gegenüber der Hausverwaltung/Ablesefirma oder der Mieter gegenüber er Hausverwaltung/Ablesefirma?

    Gibt es irgendwelche Einspruchs-/Verjährungsfristen für diese Art von Anfechtungen?

    Peter
     
  2. AdMan

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  3. #2 Fremdling, 12.07.2016
    Fremdling

    Fremdling Erfahrener Benutzer

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    Vertragspartner des Abrechnungsdienstleisters dürfte i.d.R. die Hausverwaltung (auftrags des Eigentümers) sein. Somit wären Reklamationen formell durch die Hausverwaltung vorzunehmen. In der Kette "wer widerspricht bei wem" sieht das komplett so aus, falls alle widersprechen wollen: Mieter > Vermieter > Hausverwaltung > Abrechnungsdienstleister.

    Gründe für die "Kostenexplosion" kann es viele geben, die im Vorfeld abzuklären sind. Einige davon:
    • Stellen sich die Gesamtkosten erhöht dar? Kontrolle der gemeldeten Verbrauchsdaten?
    • Ein Blick in die Gesamtabrechnung mit der Frage. "Hat nur ein Nutzer diese Kostenverdoppelung"?
    • Wie sieht die Verbrauchssteigerung getrennt betrachtet nach m²-Verteilung und verbrauchsabhängigen Kosten aus?
    • Wurde der Brennstoff in dem Jahr womöglich unzulässig nach dem Abflussprinzip gemeldet?
    • Erfolgte vor der Abrechnung ein Ausstausch der Messgeräte und sind diese womöglich falsch programmiert oder mit fehlerhaften Faktoren in die Technische Dokumentation eingegangen?
    • Vom Abrechnungsdienstleister alle Monatswerte für alle Messgeräte der Wohnung auslesen lassen und Messgeräte auf korrekte Arbeit checken lassen?
    Aaaber vielleicht ist es ja auch wirklich "nur" das Sofa, was sich dann jedoch lediglich an dem betroffenen Heizkörper auswirken dürfte? Dann würde ich den Mieter schriftlich aufklären, um späteren Einsprüchen besser begegnen zu können.

    Statt die Heizkostenabrechnung "anzufechten" sollte der Vertragspartner (s.o.!) die Abrechnungsfirma mit handfesten Argumenten (sofern die sachlich nachvollziehbar sind) um Korrektur bitten. [Bei uns ist das bisher jährlich nötig, da einer der großen Anbieter wohl fachfremde Hilfskräfte mit der Bearbeitung beschäftigt.]
     
  4. GSR600

    GSR600
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    Hat sich evtl das Verbrauchsverhalten des Mieters geändert? Ist er öfter zuhause, gibt es inzwischen ein Kleinkind in der Wohnung?
     
  5. Andres

    Andres
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    Mich überzeugt diese Theorie nicht. Wenn es um den Heizkörper herum warm wird, macht der Thermostat zu. Ein Erfassungsgerät mit zwei Fühlern (wovon man eigentlich ausgehen darf) würde auch nur auf die Differenz zwischen Heizkörper- und Umgebungstemperatur reagieren - also auch hier keine Fehlerfassung. Die einzige technische Schwierigkeit dürfte sein, dass der Raum mit dem Sofa nicht richtig warm wird, falls es keinen zweiten Heizkörper gibt, der das ausgleichen kann.

    Genau wie Fremdling würde ich daher zunächst systematisch die Ursache für die Kostensteigerung abklären. Falls die Kostenexplosion tatsächlich auf die Verbrauchswerte dieses einen Heizkörpers zurückzuführen ist, kann man die Sofa-Theorie nochmal näher betrachten.


    Der Mieter hat mit diesen ganzen Dienstleistern nichts zu tun. Sein Ansprechpartner ist der Vermieter. Ob sich die Ablesefirma mit dem Vermieter unterhält, müsste man ausprobieren. Deren Kunde ist die Gemeinschaft, die durch die Verwaltung vertreten wird.

    Nebenbei: Niemand "muss" die Abrechnung anfechten. Wenn alle glücklich sind, kann man das auch einfach so akzeptieren. Falls man aber anfechten will, muss der Mieter das gegenüber seinem Vermieter tun. Der Vermieter (d.h. der Eigentümer) muss zusehen, dass eine fehlerhafte Abrechnung nicht beschlossen wird oder einen solchen Beschluss gerichtlich anfechten. Bevor man in diese formalen Verfahren startet, würde ich aber dringend die Ratschläge von Fremdling befolgen und versuchen, den Sachverhalt aufzuklären und für eine freiwillige Korrektur der Abrechnung zu sorgen. Das spart Ärger.


    Wenn tatsächlich ein erhöhter Verbrauch die Ursache des Problems ist und der Mieter diesen Verbrauch durch eine Fehlbedienung verursacht hat, darf er das auch bezahlen. Wenn er den ganzen Winter durch die Fenster kippt oder das Wasser laufen lässt, ist das ja auch seine Sache.


    Ja. Für den Mieter ist es die ganz normale Frist für Beanstandungen an der Betriebskostenabrechnung, d.h. 12 Monate ab Zugang der Abrechnung. Für den Eigentümer läuft die Uhr ab dem Beschluss der Jahresabrechnung. Er hat dann einen Monat Zeit, Anfechtungsklage zu erheben, und einen weiteren Monat, um diese Klage zu begründen. Danach könnte die Abrechnung natürlich trotzdem noch per Beschluss geändert werden. Wenn deine Vermutungen aber zutreffen, wirst du der einzige Eigentümer sein, der daran ein echtes Interesse hat - denkbar schlechte Voraussetzungen für so einen Beschluss.

    Der Mieter hat also eine viel längere Frist als du. Daher solltest du zusehen, dass du den Sachverhalt aus eigener Initiative aufklärst.
     
  6. #5 anitari, 12.07.2016
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Der Mieter bei seinem Vertragspartner. Das ist i. d. R. der Vermieter. Mieter können noch binnen 12 Monate nach Zugang der Abrechnung Einwände gegen diese erheben.

    Einwände bei der Ablesefirma kann deren Vertragspartner, entweder Vermieter oder HV, erheben. Wie lange das möglich ist sollte aus den AGB hervor gehen. Man sollte aber nicht zu lange warten.

    Möbel direkt am Heizkörper, bodenlange Vorhänge oder Heizkörperverkleidungen z. B. können eine Ursache für den hohen Verbrauch sein, aber auch das ständig angekippte Fenster.

    Sind nur die Kosten explodiert oder auch der Verbrauch?
     
  7. #6 BHShuber, 12.07.2016
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    der Vermieter sollte bei so hohen Differenzen zum Vorjahr, die Plausibilität der Abrechnung prüfen und den Nachweis hierfür zu erbringen, dass er den erhöhten Kosten auf den Grund gegangen ist.

    Lies hierzu bitte: https://www.haufe.de/immobilien/ver...-beachten-muessen_idesk_PI9865_HI1812765.html

    Somit kann der Vermieter den Einwand des Mieter entkräften, denn dieser wird sicherlich pauschal die Höhe der Heizkosten bestreiten, denn die meisten Mieter sind sich ihres Handelns nicht bewusst und fabrizieren damit unnötig erhöhte Heizkosten die nicht nötig wären, würde man das Hirn einschalten.

    Kurze Schilderung eines eigenen Falles:

    Reihenendhaus mit offenen Treppenhaus zu den Stockwerken, oberstes Dachfenster stand im Winter offen, Mieter klagt darüber, dass er es nicht schafft das Haus zu beheizen!!! Fachmann hingeschickt, dieser hat dann festgestellt, dass man auch im Wohnzimmer (Mietobjekt ist von oben bis unten offen gestaltet) die Terrassentüre offen lässt, damit der Hund raus und rein kann wie er will, somit entstand ein Sogeffekt, Kamineffekt nach öffnen und offen stehen lassen der Terrassentüre im EG und die Wärme wurde durch das offene Dachfenster regelrecht hinausgesaugt. Erklärung des Mieters nach Vorlage des Ergebnisses, ZITAT: ja, das hab ich nicht gewusst, dass das Fenster im Dachgeschoss offen steht, das war ich schon einige Monate nicht mehr oben! ZITAT Ende.

    Hast du da noch Töne, nein, Heizkosten zum Vorjahr um ca. 1300€ höher!

    Gruß
    BHShuber
     
    Syker und anitari gefällt das.
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