Anforderung an Gutachten zur Wohnflächenberechnung

Dieses Thema im Forum "Wohnungsgröße" wurde erstellt von js11179, 15.03.2008.

  1. #1 js11179, 15.03.2008
    js11179

    js11179 Neuer Benutzer

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    Ich gebe es auf.

    Der grandiose RECHTSBEISTAND unserer Mieterin argumentiert bei der Wohnflächenberechnung nach wie vor auf Basis eines Schmierzettel einer angeblichen Architektin, die bei der qm-Ermittlung die Hessische Bauordnung ins Spiel bringt und behauptet, jede Wohnung müsse einen Kellerraum haben. Damit hat sie sicherlich recht, nur regelt die Bauordnung, was und wie ein Bauherr zu bauen hat. Was ein Mieter letztendlich mietet oder nicht, steht im Mietvertrag und die Wohnfläche wird gem. WoFlV ermittelt. Um der Sache nun ein Ende zu machen haben wir uns entschlossen, ein Gutachten zu beauftragen.

    Meine ersten Recherchen haben ergeben, dass uns das ganze eine Stange Geld kosten wird. Aus diesem Grund wende ich mich erneut an Euch. Gibt es einen gewissen Standard, den ein solches Gutachten erfüllen muss, damit es anschließend auch aussagekräftig und verwendbar ist und die ganze Aktion im Nachhinein nicht völlig sinnlos war? Kann ich jeden Archiekten dazu beauftrag oder muss der Gutachter/Sachverständiger ein bestimmte Qualifikation haben.

    Danke und Gruß
    Jenny
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Das Problem wird am Ende nicht die Qualifikation des Gutachters sein. Es wird sich in einem Prozess um ein Parteigutachten handeln, dass nur wenig Beweiswert hat.
    Mir drängt sich die Frage auf, worum der Streit um die Wohnfläche überhaupt geht.
    Mindert der Mieter wegen einer behaupteten Flächenunterschreitung, kann der Vermieter auf Zahlung klagen. Der Mieter wird dann behaupten, er hätte wegen eines Mangels gemindert und wird für den Mangel auch Beweis antreten müssen und eine Vermessung vorlegen müssen. Wenn dieser Beweis "auf Basis eines Schmierzettel einer angeblichen Architektin" erbracht werden soll, wird man die Richtigkeit problemlos bestreiten können. Das Gericht wird dann ein Gutachten in Auftrag geben. Für die Kosten wird der Mieter Vorschuss leisten müssen. Ohne Vorschuss wird es auch kein Gutachten und damit keinen Mangel geben.

    Ich sehe im Moment nicht, warum der Vermieter hier irgendetwas beweisen sollte.
     
  4. #3 js11179, 15.03.2008
    js11179

    js11179 Neuer Benutzer

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    Der Punkt ist, dass Mieter und Vorbesitzer mit der Wohnfläche im Vertrag irgendetwas gemauschelt haben. Im Vertrag stehen 80qm und laut Bauzeichnungen sind es ungefähr 100qm.

    Da wir 2 Mietparteien im Haus haben und die Nebenkostenabrechung teils über die qm abgerechnet werden und wir uns nicht an Mauscheleien gegenüber dem Sozialamt beteiligen wollen, wollen wir das nun auf eine vernünftige Basis stellen, d.h. die korrekte Anzahl der qm in den Mietvertrag aufnehmen und auch eine faire Nebenkostenabrechnung vornehmen.

    Da wir diejenigen sind, die die Anpassung vornehmen wollen, liegt wohl auch die Beweislast bei uns?

    Auch wenn das Gutachten bei einem tatsächlichen Rechtsstreit u.U. nicht aussagekräftig ist, hoffen wir nach wie vor auf eine gütliche Einigung, wofür wir ein Gutachten benötigen, welches möglichst von der Mieterin akzeptiert und nicht sofort von Ihrem grandiosen Berater in der Luft zerrissen wird.

    Grüße
    Jenny
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Man sollte sich zunächst fragen, welche Auswirkungen die Wohnflächenangabe bzw. eine Änderung der Wohnflächenangabe hat.
    Die aktuelle Miethöhe wird regelmäßig nicht mit einem Quadratmeterpreis, sondern mit einem Betrag für die Wohnung vereinbart sein. Eine Erhöhung der Wohnfläche wirkt sich erst bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Bei einer Flächendifferenz von mehr als 10% soll die tatsächliche Wohnfläche die Basis für die Berechnung der Mieterhöhung sein (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06).

    Für die Betriebskostenabrechnung ist ohnehin die tatsächliche Fläche maßgeblich. Eventuell könnte man hier die Grenze von 10% analog anwenden.

    Es gibt also nach wie vor keinen Grund, sich durch irgendwelche abgedrehten Vorstellungen eines Mieters zu Ausgaben in beträchtlicher Höhe nötigen zu lassen.

    Es wird völlig ausreichen, die tatsächliche Wohnfläche in den entsprechenden Fällen zu verwenden und bei einem Streit eine einfache Grundrisszeichnung vorzulegen. Bei Bedarf kann im Verfahren noch immer der Gutachter bestellt werden.


    Die Wahrscheinlichkeit, dass das angestrebte Ergebnis mit einem Gutachten nicht erreicht werden kann, dürft sehr groß sein. Die Einsichtsfähigkeit von Mietern ist, insbesondere wenn Wunschvorstellungen von Beratern gestützt werden, eher gering.
    Entweder verhält der Mieter sich vernünftig - auch dieses gibt es - und der ganze Aufwand ist überflüssig oder der Mieter bzw. sein Berater haben die Wahrheit gepachtet und jeder Versuch wird vergeblich sein.
     
  6. #5 Vermieterheini1, 17.03.2008
    Vermieterheini1

    Vermieterheini1 Erfahrener Benutzer

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    Hallo js11179,

    wenn der Mieter behauptet, dass die Wohnfläche nicht stimmt und der Vermieetr bestreitet das, dann geht die Sache vor Gericht.
    Und nur das Gericht bestimmt den Sachverständigen, der das nachmißt!
    Also wäre eine Beauftragung durch den Vermieter rausgeschmissenes Geld!

    Was ganz andere ist es, wenn der Vermieter nicht sicher ist, ob seine Quadratmeterangabe richtig ist.
    Um zu vermeiden sich zu blamieren und damit die Sache nicht unnötig vor Gericht geht, holt sich der Vermieter über den Vermieterverein einen qualifizierten Sachverständigen, der die Wohnfläche nach den derzeitig geltenden gesetzlichen Vorschriften für Wohnraumvermietung vermisst - wenn er das nicht selbst kann.
    Aber auch hier gilt:
    Geht die Sache vor Gericht, bestimmt das Gericht seinen eigenen Sachverständigen.

    Noch Fragen?


    Wenn ich das von dir Nachgeschobene durchlese - sehr merkwürdig.
    Da kauft einer eine an einen Sozialhilfeempfänger vermietete Wohnung.
    In der Bauzeichnung stehen 100 qm "WasAuchImmer"- wobei jeder weis, dass diese Zahl nur Schall und Rauch ist, nach irgendwelchen bauträgerfreundlichen Rechenformeln anhand einer theoretischen Bauzeichnung ermittelt. Da wurde nie nachgemessen, vielleicht hat man ganz anders gebaut.
    Da gibt es einen bestehenden Mietvertrag, den der Käufer so falsch und schlecht wie der ist übernehmen muss. In allen Zeitungen steht und fast täglich sieht man im Fernsehen, dass die Wohnfläche in Mietverträgen fast immer falsch sein soll.
    Hat der Käufer VOR Kaufvertragabschluss den Mietvertrag mit Fachwissen durchstudiert?
    Hat der Käufer VOR Kaufvertragabschluss die Wohnfläche nachgemessen?

    Und jetzt kommt der Käufer daher und will an der Wohnfläche zu Lasten des Mieters rütteln und wundert sich über gewisse mieterseitige Reaktionen?

    Was will denn der Käufer mit seinem plötzlichen Aktionismus erreichen?
    Mehr Geld?
    Und wenn der Sozialhilfeempfänger nicht zahlt?
    Einen Sozialhilfeempfänger verklagen?
    Das Sozialamt verklagen?
    Viel Vergnügen.
     
Thema: Anforderung an Gutachten zur Wohnflächenberechnung
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