Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung?

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Dr.Seltsam, 07.02.2015.

  1. #1 Dr.Seltsam, 07.02.2015
    Zuletzt bearbeitet: 08.02.2015
    Dr.Seltsam

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    Ich habe mir von möglichen Kandidaten für die anstehende Neuwahl des Verwalters mal Muster-Abrechnungen im Rahmen der Angebotseinholung zusenden lassen. Angefragt habe ich dabei ausdrücklich nach Einzel- und Gesamtabrechnungen. Zu meiner großen Überraschung haben 3 von 4 Verwalterfirmen nur eine "Wohngeldabrechnung". In dieser sind zwar auch die Gesamtsummen je Kostenart enthalten, aber es fehlen jegliche Angaben darüber, wie hoch die Einnahmen der Gemeinschaft insgesamt waren sowie über Entwicklung und Stand der Bankkonten. Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage mit den tatsächlichen und geschuldeten Zahlungen fehlt bei einem Anbieter auch, hierfür wird dann aber wenigstens eine separate Unterlage erstellt.
    Ich finde das um so erstaunlicher, als dass ein Verwalter angibt, mit Win-Casa eine professionelle Verwaltersoftware einzusetzen.

    Von meinem bisherigen Verwalter bin ich es gewohnt, sowohl eine Einzelabrechnung als auch eine Gesamtabrechnung zu erhalten. Einer der Verwalterkandidaten schreibt auf Anfrage dazu:
    Klingt für mich eigentlich wenig vertrauenserweckend.

    Nun sagt das Wohnungseigentumsgesetz ja nicht exakt, wie eine Jahresabrechnung auszusehen hat. Aber es scheint allgemeiner Konsens in der Rechtssprechung zu sein, dass Gesamteinnahmen und Kontostände ausgewiesen werden müssen, siehe auch Wikipedia

    Was ich ferner so auf die Schnelle gefunden habe:

    Was ich mich nun frage ist, ob es vielleicht ausreicht, wenn dies in den internen Abrechnungsunterlagen des Verwalters (seiner Buchhaltung) ersichtlich und so vom Beirat prüfbar ist. Allerdings würde dies ja nichts daran ändern, dass für die einzelnen Eigentümer, die als einzige Abrechnungsunterlage die verkürzte 'Wohngeldabrechnung' erhalten, diese nicht schlüssig prüfbar wäre.

    Was meint Ihr? Wie sollte eine gute Verwalterabrechnung aussehen? Erstellt Euer WEG-Verwalter separate Einzel- und Gesamtabrechnungen? Könnt Ihr aus Euren Jahresabrechnungen die Entwicklung des laufenden Bankkontos schlüssig nachvollziehen?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Dass du dich mit der Frage nach ...

    ... unglücklich ausdrückst. Würde mich jemand nach einer "Einzelabrechnung" fragen, würde ich an die jährliche Abrechnung des Hausgelds denken, also eine Gegenüberstellung von laufendem Hausgeld und tatsächlichen Kosten nach Umlageschlüssel. Bei "Gesamtabrechnung" denke ich dann an eine Art Summe aller Einzelabrechnungen - also eine völlig irrelevante Aufstellung.

    Frage nach dem Jahresabschluss und (wenn wir schon dabei sind) nach dem zugehörigen Wirtschaftsplan. Dazu gehört dann auch die von dir vermisste Vermögensaufstellung, d.h. die Kontostände aller Konten und Kassen zum Abrechnungsstichtag.

    Zumindest so weit teile ich deine Einschätzung: Wenn man bei einem Verwalter Abrechnungsunterlagen als Arbeitsproben anfordert, würde ich eigentlich erwarten, dass sich der Verwalter bestmöglich darstellt und nicht nur das geforderte Minimum an Unterlagen liefert.


    Der geschätzte Daniel Düsentrieb hat zu diesem Thema verlauten lassen: "Das beste Werkzeug ist ein Tand/In eines tumben Toren Hand."

    Welche Software der Verwalter einsetzt, juckt mich eigentlich überhaupt nicht. Wenn er keine Ahnung von seinem Job hat, reißt das auch die Software nicht mehr raus. Umgekehrt, also wenn er Ahnung hat, tut eine schlechte Software aber nur eingeschränkt weh.


    Nein, natürlich nicht. Wenn ich das will, schaue ich mir die Kontoauszüge an. Die Abrechnung erfolgt zu einem Stichtag. Interessant ist also erstens der Zustand (hier: Kontostand) zu diesem Stichtag und zweitens die Summe aller Veränderungen (Umlagen, Ausgaben, ...) seit dem letzten Stichtag.
     
  4. #3 Dr.Seltsam, 08.02.2015
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    ich halte es nicht für irrelevant, Auskunft über die Gesamteinnahmen zu bekommen und so sehen zu können, ob es -im Vergleich zu den Soll-Zahlungen gem. Wirtschaftsplan- Rückstände anderer Eigentümer gibt.

    kenne ich (mache seit 15 Jahren Belegprüfungen). Aber das sind ja umfangreiche Unterlagen, die -abgesehen vom Wirtschaftsplan- in dieser Form nicht an die einzelnen Eigentümer versandt werden. So wie ich es verstanden habe, wird in den zitierten Gerichtsurteilen aber bemängelt, dass die Informationen zu Gesamteinnahmen und Kontenständen auch der einzelne Eigentümer bekommen müsste, um eine Jahresabrechnung schlüssig prüfen zu können.

    und da sind wir doch genau beim Punkt: ohne Angabe der stichtagsbezogenen Salden per 01.01. und 31.12. und ohne Kenntnis der Gesamteinnahmen kann ich nur alleine anhand der in der Einzelabrechnung ersichtlichen Gesamtkosten keine schlüssige Kontrolle als einzelner Eigentümer vornehmen.
     
  5. #4 PHinske, 08.02.2015
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    Dr.Seltsam,

    du bist doch anscheinend selbst fit im Thema.

    Zitat von dir:
    "Von meinem bisherigen Verwalter bin ich es gewohnt, sowohl eine Einzelabrechnung als auch eine Gesamtabrechnung zu erhalten. Einer der Verwalterkandidaten schreibt auf Anfrage dazu:
    in der WEG Verwaltung gibt es, wie in der Mietenverwaltung, keine Jahresabrechnung. Die Kosten des Wirtschaftsjahres sind in der Wohngeldabrechnung aus den Gesamtkosten zu entnehmen"

    Nun ja, diesen Bewerber kann man ja ganz schnell aussondern, weil er zu wenig Ahnung hat.

    Die Gesamtabrechnung wird aus den tatsächlichen Kontenbewegungen entwickelt, bei der Einzelabrechnung wird über die errechneten Kosten für jede Wohneinheit abgerechnet.

    Natürlich ist "Gesamtabrechnung" nicht die Summe der Einzelabrechnungen.

    Neben einer Belegprüfung macht unser Beirat auch eine Vollprüfung der Verwalterabrechnung.
    Als Beiratsvorsitzender sorge ich auch für einen Erläuterungstext für jeden Eigentümer, soweit es Besonderheiten gibt, die sich aus der Abrechnung heraus nicht selbst erklären.
    Beim Erdgas muss ja zB zwischen den tatsächlich geflossenen Zahlungen an den Versorger und den errechneten Kosten für die verbrauchten Brennstoffe unterschieden werden.

    Und ja:
    Selbstverständlich muss der Verwalter auch die Kontenstände zu Beginn und Ende Abrechnungsperiode aufführen.

    MfG PHinske
     
  6. Andres

    Andres
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    Darüber gibt der Jahresabschluss Auskunft, also braucht man dafür keine Fantasie-Aufstellung.



    Wie wollen die Eigentümer denn den Jahresabschluss denn beschließen, wenn er ihnen nicht vorliegt?


    Kann ich nicht beurteilen. Ich kann das auch anders.
     
  7. #6 Dr.Seltsam, 08.02.2015
    Dr.Seltsam

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    Wenn Du unter 'Jahresabschluss' jetzt die zur Erstellung der Jahresabrechnung gehörenden Saldenlisten der einzelnen Rechnungswesen-Kontenklassen meinst - ich kenne keinen Verwalter, der das an sämtliche Eigentümer verschickt. Man kann als Beirat schon froh sein, wenn man einen Komplettausdruck zur Fernprüfung bekommt, manche wollen das auch nur bei einer Vor-Ort-Prüfung vorlegen.

    Ich kenne auch keine einzige WEG, bei der die Beschlussfassung eines 'Jahresabschlusses' jemals auf der Tagesordnung gestanden hätte. Die Eigentümer beschließen über die Einzel- und Gesamtabrechnungen.
     
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