Angemessene Rückbehaltung von Kaution für ausstehende Betriebskosten?

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von PeterP, 09.04.2014.

  1. PeterP

    PeterP Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    wie viel einer Kaution kann man für eine ausstehende Betriebskosten-Abrechnung einbehalten? Was ist angemessen und wird (auch von RA & Richtern) akzeptiert?

    Gruss
    Peter
     
  2. AdMan

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  3. #2 immodream, 09.04.2014
    immodream

    immodream Erfahrener Benutzer

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    Hallo PeterP,
    gibt es für diese Wohnung eine alte Nebenkostenabrechnung aus der man ersehen kann, ob und wieviel der Mieter nachzahlen mußte?
    Das würde ich zuerst einmal herausfinden.
    Vielleicht hat der Mieter auch jedes Jahr mehre hundert Euro zurückerstattet bekommen.
    Grüße
    Immodream
     
  4. PeterP

    PeterP Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    es gibt eine Abrechnung die ergab, dass der Mieter einige hundert Euro nachzahlen musste. Da die Abrechnung erst relativ spät vorgelegt werden konnte, konnte auch die Vorauszahlung erst spät erhöht werden. Entsprechend würde ich davon ausgehen, dass es wieder zu einer Nachzahlung kommt.

    Gruss
    Peter
     
  5. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Ich verstehe das Problem nicht.
    Evtl. Nachzahlungen der Vergangenheit interessieren doch garnicht. Denkt doch mal nach!
     
  6. PeterP

    PeterP Erfahrener Benutzer

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    @Berny:
    ???

    Die abschliessenden BK-Abrechnung der WEG liegen noch nicht vor. Entsprechend sind die aktuellen BK noch nicht bekannt. Meiner Meinung nach kann ich einen Teil der Kaution für diese evtl. noch kommende Nachzahlung zurückbehalten.

    Aufgrund der Nachzahlung aus der letzten Abrechnung schliesse ich, dass auch für die kommende Abrechnung eine Nachzahlung wahrscheinlich ist.

    Wo ist der Denkfehler?

    Gruss
    Peter
     
  7. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Der ist dort, wenn Du Nach- oder Rückzahlungen überflüssigerweise mit einzukalkulieren versuchst. Lasse sie doch einfach weg, ermittele die zu erwartenden Kosten anhand der früheren für vergleichbaren Zeitraum, plus 10%, und ziehe davon die bis jetzt geleisteten BK-VZ ab.
     
  8. PeterP

    PeterP Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    na, dann habe ich mich wohl sehr missverständlich ausgedrückt, denn genau dies war/ist doch mein Ansatz.

    Die zu erwartenden Kosten schätze ich anhand früherer Abrechnung, mangels anderer Infos, plus x% für Kostensteigerung, plus y% für Risikopuffer = Betriebskosten. Davon abzgl. BK-VZ = Einbehalt von Kaution.

    Meine Frage bezog sich auf übliche Größen von x und y :-)

    Gruss
    Peter
     
  9. Andres

    Andres
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    Nicht ganz. Zählerstände dürften bekannt sein und damit werden sich zumindest die großen Positionen grob abschätzen lassen. Damit errechne ich (für mich intern) ein überschlägige Abrechnung, deren Ergebnis ich aufrunde, zumindest auf volle 50 €, eher auf volle 100 €.

    Zu x und y kann ich dir nichts sagen. Das geht meiner Meinung nicht so exakt. Eine Schätzung wirst du aber notfalls plausibel begründen müssen - und dafür ist o.g. Schätzung enorm hilfreich.
     
  10. PeterP

    PeterP Erfahrener Benutzer

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    Hallo @Andres,

    da es eine Zentralheizung ist kennt im Moment vermutlich noch nicht mal die Hausverwaltung alle angefallenen Kosten.

    Ich habe zwar die Stände der Verbrauchsmesser, aber daraus kann wohl nur die Abrechnungsfirma wirklich etwas sinnvolles errechnen.

    Gruss
    Peter
     
  11. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    @ PeterP,

    klar dürften sein, das auch du nicht hellsehen kannst, deswegen sollst du auch einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten und das muss nicht auf den Cent genau sein.
     
  12. PeterP

    PeterP Erfahrener Benutzer

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    @Pharao

    Und genau da fängt der nächste Streit mit dem Mieter (der hat den RA auf Kurzwahl) an.

    Der nette Mieter hat leider keine Ahnung von BK-Abrechnung etc. und durch versch. Medien aufgeschreckt denkt er, dass sowieso jeder Vermieter ein potentieller Betrüger ist. Entsprechend fordert er die Kaution zurück und bestreitet die Höhe des Einbehaltes als überhöht.

    Deswegen meine Frage nach üblichen und "anerkannten" Faktoren für x und y ;-)

    Gruss
    Peter
     
  13. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Weshalb DEINE Frage? Lass' ihn doch selbst eine Berechnung machen.
     
  14. #13 Pharao, 10.04.2014
    Zuletzt bearbeitet: 10.04.2014
    Pharao

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    Ja und :?

    DU als Vermieter kannst am besten abschätzen, mit was für Kosten zu rechnen ist. Fakt dagegen ist ja, was der Mieter bislang schon an NK-Vorrauszahlungen geleistet hat und die Differenz ist ggf. das zu erwartende Guthaben oder eben die evtl. zu erwartende Nachzahlung. Und wenn bei deiner groben Berechnung eben eine zu erwartende 300€ Nachzahlung rauskommt, dann kannst du locker 400€ oder sogar 500€ einbehalten. Ungerechtfertigt wäre bei einer zu erwartenden Nachzahlung von 300€, wenn du hier 1000€ oder mehr einbehalten würdest.

    Und rechtfertigen warum DEINE grobe Rechnung so aussieht, also sorry, das dürfte doch nicht so schwer sein. Wie schon gesagt, der Vermieter kennt die zahlen und da kann man durchaus mit vielem Argumentieren, warum man hier einen Betrag x erwartet. Und wie auch schon gesagt, auf Cent genau kannst und musst du das auch nicht machen, denn wirklich abgerechnet wird eben erst am Ende des Betriebskostenzeitpunkts, wenn alle Rechnungen bzw. tatsächlichen anrechenbare Kosten vorliegen.

    Und da ich lieber dem Mieter was zurückzahle, als meinem Geld hinterher zu laufen, behalte ich grundsätzlich immer "etwas" mehr ein, ganz egal ob dem Mieter das passt oder nicht.

    Und dann erklärst du ihm eben ganz grob, wie dieser Betrag von dir zusammen kommt. Wenn er das nicht versteht, dann ist das nicht dein Problem. Das kann er sich ja dann von seinem RA erklären lassen.
     
  15. #14 immodream, 11.04.2014
    immodream

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    Hallo PeterP,
    wenn der Mieter in der Vergangenheit Betriebskosten nachzahlen mußte und die Vorauszahlungen nicht erhöht hat, würde ich als Vermieter davon ausgehen, das wieder eine NK Nachzahlung ansteht.
    Theoretisch könnte durch einen milden Winter oder geringeren Wasserverbrauch eine Rückzahlung eintreten.
    Das ist aber nach meinen langjährigen Erfahrungen unüblich.
    Also würde ich klar und deutlich auf die früheren Nachzahlungen verweisen und einen entsprechenden Betrag zurückhalten.
    So wie du die Situation schilderst, wird dein Mieter freiwillig bei zu viel zurückgezahlter Kaution kein Geld rausrücken.
    Laß dich doch von seinem "Willi Wichtig " Rechtsanwalt nicht verrückt machen.
    Wenn mir so ein Rechtsanwalt auf den S.... geht, antworte ich inzwischen garnicht mehr und warte ab bis zum Gerichtstermin.
    Was glaubst du, zu welcher Höchstform so ein Anwalt aufläuft, wenn du einfach nicht ihm sprichst oder schreibst.
    Grüße
    Immodream
     
  16. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    ... und wenn Du ihm sogar noch die Förmchen (sprich: Munition) vorenthältst...:31:
     
  17. PeterP

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    Hallo,

    Auf gerichtliche Auseinandersetzungen habe ich keine Lust. Kosten Nerven, Geld und Zeit und man weiß eigentlich nie wie es ausgeht.

    Ergänzende Fragen:
    In welcher Frist muss man die Kaution, evtl. auch nur anteilig, an den Mieter zurückzahlen?

    Kann der Mieter eine Rückzahlung innerhalb von 4 Wochen nach Übergabe der Whg verlangen?

    Inwieweit kann auch für evtl. vorhandene verdeckte Mängel ein Teil der Kaution (für max. 3-6 Monate) einbehalten werden?

    Laufen diese Fristen ab Ende des Mietverh. oder ab Übergabe?

    Gruss
    Peter
     
  18. #17 Pharao, 01.05.2014
    Zuletzt bearbeitet: 01.05.2014
    Pharao

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    Hi,

    i.d.R. kannst du ohne Probleme ca 4-6 Monate die volle Kaution einbehalten. Danach kannst du nur noch einen angemessenen Teil einbehalten (max also 12 Monate), zB wenn bei der allerletzten Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung zu erwarten ist.

    Hab auch schon Mieter gehabt, die haben bei Übergabe die Kaution zurück verlangt. Also "verlangen" kann der Mieter viel, aber ob du das dann machst oder ob ein Anspruch darauf besteht, das steht ja auf einem anderen Blatt.

    M.E. ab Übergabe *, aber i.d.R. liegt Übergabe und Mietende ja nicht so weit auseinander, sodass es auf einen Monat hin oder her m.E. nicht drauf ankommt. Also wenn du in 5 Monaten keine versteckten Mängel findest, dann wirst du i.d.R. auch im 6 Monate nix finden.

    * Eigentlich muss es aber Mietende sein, denn ansonsten klappt das ja nicht mit den max 12 Monate, denn länger darf man meines Wissens die Kaution nicht einbehalten. Vom logischen her, wäre es aber m.E. ab Übergabe.
     
  19. Andres

    Andres
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    Die Frist für die Beanstandung von Mängeln beginnt mit der Rückgabe der Mietsache (§ 548 BGB). Die Kaution ab Rückgabe für 6 Monate einzubehalten, sollte also regelmäßig kein Problem sein, sofern nicht schon z.B. Mängelfreiheit bestätigt wurde :wand:

    Da die Betriebskostenabrechnung im Extremfall erst 23 Monate nach Auszug erfolgt, darf ein angemessener Teil der Kaution längstens bis zu diesem Zeitpunkt einbehalten werden.
     
  20. #19 Papabär, 02.05.2014
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    Mir wurde mal von einer Richterin mitgeteilt, dass max. 50,- €/Monat nicht zu beanstanden seien. Allerdings bezog sie sich dabei auf irgendeine Fachliteratur - ´ne Quelle könnte ich Dir jetzt nicht nennen.

    Zumindest unser RA hat diese Zahl verbal vom Tisch gefegt, indem er der Richterin vorgerechnet hat, dass ein pauschaler Durchnittswert bei verbrauchsabhängiger Abrechnung (ich glaub´ in unserem Fall ging´s um einen Auszug Ende Jan. oder Ende Feb.) keine realistischen Ergebnisse - und auch kein Futter für die Argumentation "VZ vorsätzlich zu niedrig angesetzt" liefert.
     
  21. Berny

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    All dieses Hickhack liesse sich m.E. vermeiden, wenn manche Vermieter nicht zu dämlich bzw. faul wären, die zukünftigen monatlichen Vorauszahlungen gleich mit den BK-Abrechnungen festzulegen.
    [KlugscheixxermodusEnde]:smile030:
     
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