Ankündigung der Massnahme und Mieterhöhungsbegehren, Anteil Instandsetzung

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von susi, 21.03.2014.

  1. susi

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    Kann der Mieter Kostenvoranschläge für die Kosten der Modernisierungsmassnahmen verlangen, wenn die Massnahme angekündigt wird?

    Im Mieterhöhungsbegehren muss ja die zu erwartende Einsparung durch neue Fenster und Fassaden-Dämmung enthalten sein, gilt das auch schon für die Ankündigung? Wie muss diese begründet/belegt werden?

    Wie berechnet man den Anteil der Instandsetzungsarbeiten? Bei einer Fassaden-Dämmung dürfte das der neue Fassaden-Putz sein, bei den Fenster deren Reparatur, braucht man dafür konkrete Kostenvoranschläge? Darf der Mieter sie verlangen? Schon bei der Ankündigung oder erst bei der Mieterhöhung?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Nein. Du bist aber gut beraten, das Thema sehr ernst zu nehmen und die Kosten vorab möglichst gut abzuschätzen. Sonst musst du am Ende länger auf deine Erhöhung warten.


    Ja, § 555c Abs. 3 BGB.


    Das kommt auf die Maßnahme an. Grundsätzlich genügt aber zunächst eine plausible Schätzung. Muss man prozessieren, wäre dann aber ein Gutachten sinnvoll.


    Bei den Fenstern wäre es der Austausch gegen neue Fenster von der Art und Qualität der alten Fenster zzgl. aktuell anstehender Reparaturen. Beim Putz wäre noch der noch nicht "abgenutzte" Anteil abzuziehen. Wenn du also die Fassade erst frisch verputzt hast, dürftest du die jetzt notwendige Neuverputzung komplett ansetzen.

    Auch hier darf grundsätzlich plausibel geschätzt werden. Angebote oder Voranschläge sind aber deutlich besser.



    Wieder erst bei der Erhöhung.
     
  4. #3 susi, 21.03.2014
    Zuletzt bearbeitet: 22.03.2014
    susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Wow. das klingt heftig. Gibt es dafür Gesetze oder Urteile? Da dürfte dann ja nicht mehr viel übrig bleiben.

    Aber der Mieter könnte ja nur beim Mieterhöhungsbegehren diese Kosten auf dem Klageweg feststellen lassen und dann käme die Mieterhöhung später und wäre geringer aber wenigsten ist sie nicht zu verhindern. Klingt trotzdem nach viel Ärger und Kostenrisiko. Wäre es dann nicht doch sinnvoll schon bei der Ankündigung die Kosten detailliert darzulegen und Streitpunkte im Vorfeld zu klären?

    Das bedeutet, bei einer alten Fassade ist das Veputzen nach der Dämmung nicht umzulegen? Wie lange ist denn die durchschnittliche "Lebensdauer" vom Putz einer Fassade?

    Und ausserdem habe ich gelesen, dass auch die Kosten fürs Gerüst, Absperrungen und so nicht umgelegt werden dürfen. Da ist Streit ja vorprogrammiert. Und der soll erst mit der Abrechnung kommen, wenn die Rechnungen schon bezahlt werden mussten? Kann man das nicht intelligenter machen?

    Gerade habe ich den § 555e mit einem Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmassnahmen entdeckt. Wenn ich das richtig sehe, kann der Mieter aber nur nach "Modernisierungsankündigung" kündigen, wenn ihm keine Belege vorgelegt werden müssen. Was ist, wenn sich alles verteuert, kann der Mieter dann nur noch ordentlich kündigen?

    Oder darf die Mieterhöhung nicht höher werden als in der Ankündigung angekündigt?

    OHJE, es wird immer schlimmer: jetzt habe ich entdeckt, dass laut § 555c bei der Ankündigung "die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten" angegeben werden müssen! Wie soll das gehen? Für jeden Mieter einzeln?
     
  5. Andres

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    Sicher doch. In diesem Fall wäre das §559 Abs. 2 BGB. Die "Erhaltungsmaßnahme" wäre der Austausch gegen neue, aber ansonsten gleichwertige Fenster.

    Allgemeiner Tipp: Die §§ 535 bis 575c BGB sind Pflichtlektüre für Vermieter. Man sollte das wenigstens oberflächlich verstanden haben. Das kostet einmalig zwar einiges an Zeit für die Einarbeitung, lohnt sich aber auf Dauer.


    Das ist eine häufige Erkenntnis bei Modernisierungen ...


    Der Mieter muss das aber nicht vorab klären. Anwälte und Mietervereine raten ihrer Kundschaft auch immer, solche Einwendungen so spät wie möglich vorzubringen. Je später du weißt, dass dein Erhöhungsverlangen fehlerhaft war, desto später kannst du das korrigieren, desto später wird die Erhöhung fällig ...

    Wenn du etwas vorsorglich tun willst, wäre das die Beratung bei einem Fachanwalt, der dann im Idealfall auch gleich den Schriftverkehr führt. Für den Anfang kann man auch zu Haus & Grund gehen.


    Richtig. Wenn der Putz "abgewohnt" ist, müsste man ihn ja sowieso erneuern, also ist die ganze Maßnahme eine Instandhaltung.


    Da bin ich überfragt. Es muss aber auch der tatsächliche Zustand berücksichtigt werden.


    Ja, das sind Nebenkosten die nicht in die Erhöhung einfließen.


    Guggst du § 561 BGB.


    Doch, aber das hat Folgen, § 559b Abs. 2 BGB.


    Grob vereinfacht gesagt: Man berechnet den Wärmeverlust während der Heizperiode durch die alten und durch die neuen Fenster. Die Differenz mal die Kosten für eine kWh Heizwärme in deinem Objekt sind die Ersparnis. Auch hier gilt: Grundsätzlich genügt eine plausible Schätzung, vor Gericht ist aber ein Gutachten besser.


    Es gibt ganz nebenbei noch einen weiteren Risikofaktor: Wenn du mit den Mieten sowieso schon am oberen Ende bist und Wohnraum vor Ort ausreichend vorhanden ist, kann der Mieter auch ganz normal kündigen und sich was anderes suchen. Wenn du für die erhöhte Miete keine neuen Mieter findest, ...

    Die ganze Aktion lohnt sich in meinen Augen nur sehr eingeschränkt. Es müsste schon um sehr große Ausgaben gehen (und die Erhöhung müsste auch bei üblichen Mietpreisen durchsetzbar sein) oder viele Wohneinheiten betreffen (macht Gutachen wirtschaftlicher) oder um Mietverhältnisse gehen, in denen die Miete vergleichweise niedrig ist und auf anderem Weg nicht erhöht werden kann.
     
  6. susi

    susi Erfahrener Benutzer

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    Vielen Dank, sehr nett von Dir.

    Zur "Lebensdauer" habe ich beim Sachverständigenbüro Josef Reis Informationen zu "Lebensdauer einiger Bauteile" gefunden. Demnach hat Fassadenputz ein Instandsetzungsintervall von 15-30 Jahren und eine Lebensdauer von 30-60 Jahren.
     
  7. Andres

    Andres
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    Das klingt realistisch, vor allem die relativ weite Spanne. Was und wieviel an der Fassade gemacht werden muss, hängt sehr stark von Witterungseinflüssen ab. Je nach Lage ist außerdem ein Fassadenanstrich in kürzeren Intervallen erforderlich, um das Erscheinungsbild zu erhalten. Das zähle ich aber nicht zur Instnadsetzung des Putzes.
     
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