Anlage V 3 Familienhaus

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von kPat, 25.05.2016.

  1. #1 kPat, 25.05.2016
    Zuletzt bearbeitet: 25.05.2016
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    Bin gerade dabei die erste Steuererklärung für ein 3 Familienhaus zu erstellen. Eine Einheit wird nicht vermietet. Die beiden anderen Einheiten wurden durchgängig vermietet.

    Zu dem Kaufpreis gibt es zusätzlich eine Maklergebühr, Notarkosten Grundsteuern usw.

    Den Wert der Immobilie kann nach Anfrage beim Finanzamt mit 80/20 angegeben werden. Für jede Einheit wurde der Fläche entsprechend Kredite abgeschlossen. Die Zinsen kann ich somit gezielt und übersichtlich den Einheiten zuteilen.

    Als AFA wird 2% verwendet (linear).

    Wie trage ich dies in das Formular ein? Ich hatte mir vorgestellt für jede Einheit separat die Herstellungskosten anzugeben. Z.B. Anteiliger Kaufpreis für eine Einheit abzüglich des Bodenwertes. Wie trägt man das am besten ein? Es soll möglichst nachvollziehbar sein...
    Notargebühren sollen ja weiter unten angegeben werden. Trage ich hier auch die Gebühr Anteilig auf die vermietete Wohnfläche ein und ziehe den Bodenwert ab? Ich verwende Elster Online. Auf jeden Fall muss ich ja bei allen Positionen den nicht vermieteten Anteil rausrechnen.
    Falls jemand ein Musterformular kennt würde es mir sehr weiter helfen. Ich kenne alle notwendigen Angaben, weiß aber nicht wie man es einträgt.

    Wo trägt man Ausgaben für Werkzeug und kleinste Reparaturen ein (die sind vermutlich sofort abzugsfähig)? Kann man hier einfach einen Posten Werkzeuge und Verbrauchsmaterial einfügen und die Gesamtsumme angeben? Die Excel Tabelle samt Belegen möchte ich der Steuererklärung separat beifügen. Sonst wird es eine lange unübersichtliche Liste.
     
  2. AdMan

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  3. #2 kPat, 25.05.2016
    Zuletzt bearbeitet: 25.05.2016
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    Ich habe die Erläuterung zur Anlage V entdeckt. Jetzt ist mir vieles klarer.
    In Zeile 33 trage ich für eine Einheit folgendes ein:

    Linear, 2%, Gesamtbetrag entspricht Kaufpreis + Nebenkosten wie Maklergebühr und Grundschuld usw, außer Gebühren auch Notar die mit der Eintragung der Grundschuld zu tun haben. Diese Summe wird dann mit 0.8 multipliziert um den Bodenanteil abzuziehen. Dann trage ich den prozentualen Flächenanteil der Einheit in Spalte 3 ein, oder?
    Trage ich dann die Notargebühren zur Eintragung der Grundschuld in Zeile 37 ein? Auch wieder auf jede Einheit gerechnet, abzüglich Bodenwert nach Wohnfläche?

    Kann ich, wie oben gefragt in Zeile 40 Kosten für Werkzeug und Verbrauchsmaterial angeben? So kann ich als Beispiel 1000 Euro eintragen und den Anteil der selbstgenutzen Fläche in Spalte 3 abziehen. Eine Excel Tabelle habe ich ja dann noch, die alle Positionen benennt. Ich habe als Beispiel einen Sichtschutz am Tor angebracht, so dass alle Fahrräder nicht von der Strasse eingesehen werden können. Dazu musste ich Holz kaufen, Farbe, ein Schloss, Schleifscheiben usw. Ich habe viele Rechnungen alleine dafür. Außerdem habe ich einen Stellplatz für Fahrräder errichtet und dafür Fahrradständer gekauft. Die Fahrradstänbder haben ca. 200 Euro gekostet. Das würde ich gerne direkt abziehen und nicht über 5 Jahre jedes mal neu aufführen. Das sollte doch in Ordnung sein, oder geht es nicht, da die Ständer hoffentlich länger als 1 Jahr halten?

    Ich habe auch ein Bad einer vermieteten Einheit saniert. Die Gesamtkosten würde ich dafür dann in Zeile 41 Eintragen. In Spalte 1 dann die Summe / 5, da ich es über 5 Jahre abschreiben möchte. Und einen Hacken in Spalte 2, da das Bad ja einer vermieteten Einheit direkt zugeteilt wird. Ist das so richtig? Als Anhang würde ich dann wieder eine Excel Aufstellung mit allen Positionen dazu mitgeben und die Kopie der Rechnungen. Mir ist bewusst, dass ich mit Reparaturen in den ersten 3 Jahren die Gesamtausgaben im Auge behalten muss, damit es kein Herstellungsaufwand wird. Das Bad alleine wurde jedoch vom Finanzamt bereits als Reparatur mündlich bestätigt. Hätten wir noch anderes durchgeführt wie Stromkreis, Fenster usw., so wäre es unter Zeile 33 zu berücksichtigen und nur mit 2% abschreibbar.
     
  4. #3 taxpert, 25.05.2016
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    Du hast so viele Fragen, dass man Dir eigentlich raten muss, das erste Jahr von einem Steuerberater anfertigen zu lassen!

    1. Grundsätzlich könntest Du für jede Einheit eine eigene Anlage V abgeben, was aber aus steuerlicher Sicht keinen Sinn macht, ja sogar "gefährlich" sein kann!

    2. Du stellst in einer (Excel-) Tabelle die Aufteilung des Kaufpreises dar: Kaufpreis + Notar + Grundbuch + Makler = Gesamtkaufpreis. Davon x% sind Anteil Gebäude, davon wiederum 2% = jährliche AfA (Für das erste Jahr ggf. zeitanteilig berechnen. Einen Ausdruck davon legst Du der Erklärung bei. Der errechnete AfA-Betrag kommt in Zeile 33. Ist eine Wohnung eigenegenutzt, dann wird DIESER Anteil in Spalte 3 vermerkt!

    3. Du kannst für die Kaufpreisaufteilung auch die "Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung", die das BMF auf seiner Internetseite anbietet, verwenden, ggf. kommt da ja ein besseres Ergebnis für dich raus!

    4. Auch alle andere Kosten, die das GESAMTE Haus betreffen werden so über Eintrag in Spalte 3 aufgeteilt!

    5. Soweit du z.B. die Zinsen einzeln zuordnen kannst, trägst Du nur den auf den vermieteten Teil entfallenden Anteil ein und machst ein Kreuz in Spalte 2!

    6. Das gilt auch für Kosten die insgesamt nur für eine vermietete Einheit angefallen sind (z.B. das Bad)!

    7. Die Aufteilung auf bis zu 5 Jahre ist ein Wahlrecht! Kannst Du machen, musst DU aber nicht! Du kannst die Kosten in einem, 2, 3, 4 oder 5 Jahren aufgeteilt geltend machen!

    8. Kopien der Rechnungen schickst Du erst ein, wenn das FA dich dazu auffordert! Ausnahme deine Berechnung der Kaufpreisaufteilung (s.o)!

    taxpert
     
  5. kPat

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    Danke,

    vieles ist mir ja auch schon klar. Nur nicht ganz wie man es einträgt.

    Zu 2) Ich nehme hier die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld raus. Diese sind vom Notar gesondert gelistet. Diese Gebühr gehört ja in Zeile 37. Wie wird es hier eingetragen? Beispiel. Summe Eintragung der Grundschuld: 2000 Euro. Dann in Spalte 3 den Anteil der selbstgenutzen Einheit abziehen. Muss ich bei der Gesamtsumme von 2000 Euro den Gebäudewert berücksichtigen? Also 2000 Euro * 0,8 durchführen und dann 1600 Euro eintragen und dann in Spalte 3 den Prozentsatz der vermieteten Einheiten? Dies wird ja auch so in Zeile 33 gemacht.
    Ich werde nur eine V Anlage einfügen, da es sich ja auch nur um ein Objekt handelt. Dennoch möchte ich die beiden Einheiten gesondert auflisten. So kann ich gut den Hacken in Spalte 2 setzen (direkte Zuordnung). Als Beispiel habe ich eine direkte Zuordnung eines Kredites zu einer Wohneinheit. Ich habe einen weiteren zu einer weiteren Wohneinheit. Die Summe aus beiden entspricht ja dann den Gesamtzinsen aller vermieteten Einheiten. Das finde ich übersichtlich. Außerdem wurde ja auch nur das Bad einer Wohneinheit modernisiert. Nicht der anderen vermieteten Einheit.

    Zu 3)
    Ich bin mit 80/20 zufrieden. Habe Bodenrichtwert usw. alles berechnet. Das passt gut. Es sind auch genau genommen 85/15. Das wurde mir vom Finanzamt vorgeschlagen. Die Lage des Objektes ist sehr gut, daher bin ich damit zufrieden.

    Zu 7)
    Ich dachte, dass bei einem Bad als Beispiel es Richtlinien für die Dauer der Abschreibung gibt. 5 Jahre sind bei mir aber generell von Vorteil, da die Schuldzinsen (Ausgaben) mit den Jahren geringer werden und mein Gehalt vermutlich noch leicht steigt... Ich möchte nur kleine Beträge wie den Fahrradständer am liebsten direkt abführen. Daher habe ich ihn mit in Werkzeug usw. gepackt. Das ist doch ok, oder nicht? Ich habe auch eine teurere Schleifmaschine gekauft. Ich finde es ok den Anteil der eigenen Wohnfläche abzuziehen, aber die Summe in einem Jahr abzuschreiben. Die Maschine hält natürlich hoffentlich viele Jahre. Ansonsten müsste ich auf Anfrage in ein paar Jahren sehr viele Rechnungen einreichen wenn ich alle Kleinbeträge über 5 Jahre abschreiben würde. Das wäre dann auch sehr unübersichtlich.

    Zu 8) Bisher habe ich immer alle Kopien direkt geschickt (ohne Vermietung). Es gab es nie etwas zu beanstanden. Oder schreiben Sie z.B. einen Punkt Werkzeug und Gegenstände mit einer Summe von z.B. 1375 Euro ohne die Komponenten alle zu benennen? Ich könnte auch lediglich die passende Excel Aufstellung ohne Quittung schicken, wenn es sonst zu viel Papier zum bearbeiten wird. In meiner Aufstellung habe ich bei den Baumarkt Rechnungen auch nur Baumarkt als Titel. Ich hoffe, dass es reicht. Bei vielen Rechnungen, weiß ich nicht mehr genau bei welcher Maßnahme sie genau verwendet wurden. Das sind dann meistens Beträge unter 50 Euro.

    Das Finanzamt hat mich auch gebeten die Mietverträge zu schicken, damit die Einnahmen und Nebenkosten geprüft werden können. Das ist alleine schon ein kleines Bündel mit Kaufvertrag usw.
     
  6. kPat

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    Habe gerade viele Posten eingetragen und verstehe etwas nicht.

    Es ist ein 3 Familienhaus bei dem ich eine Einheit selbst bewohne.

    Ich habe folgendes eingetragen:

    Afa: 1OG:
    linear mit 2%. Ich habe die Gesamtkosten des Objektes mit 0,85(Objektwert) und 0,02 (Afa) und mit 9/12 (Monate) berechnet. Dabei kam 9000 Euro heraus. Dies habe ich in Spalte 1 eingetragen. Der Anteil des 1OG an der Gesamtwohnfläche beträgt: 35,56%. Wenn ich dies als verhältnismäßig eintrage kommt folgendes heraus: 5839 Euro. Was mache ich falsch? Der Wert entspricht genau dem übrigen Teil. Ich muss doch nicht alle Posten 1- Anteil darstellen, oder doch? Oder berechnet Ihr alles auf einem beiliegenden Dokument und tragt das Ergebnis als direkte Zuordnung ein?

    Einen Punkt Trinkwasser gibt es im übrigen auch nicht. Ich habe Entwässerung und Trinkwasser zusammen addiert, da beides über einen Personenschlüssel laut Nebenkosten aufgeteilt wird. Ist das ok? In Elster kann ich nur Fixe Auswahl nehmen und nicht selbst einen Punkt Trinkwasser aufführen.
     
  7. #6 sara, 27.05.2016
    Zuletzt bearbeitet: 27.05.2016
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    Bei deinen Fragen, empfehle ich dir einen Steuerberater zumindest für diese erste Steuererklärung mit Vermietung und anteiliger Selbstnutzung erstellen zu lassen.
    Danach ist das nach seiner Vorlage leicht machbar.

    sind die 35,56% deine Wohnung? ( der Betrag dafür wäre 3200,40€) also die 5839 € von den 9000 € entfallen dann auf die Vermietung.

    Die Nebenkosten des Hauses sind irgendwie auch ein Nullsummenspiel.
    Denn du gibst in der Anlage V Zeile 13 die vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter ein, als Einnahmen.

    In Zeile 46 die Kosten der Umlagen. Hier sind aber nur die Kosten die auf die Vermietung entfallen einzutragen.
    Dies ist der Betrag den du den Mietern in der (jährlichen) Nebenkostenabrechnung für das Jahr berechnet hast.

    Die Nachzahlungen oder Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung, werden dann im nächsten Steuerjahr wieder mit den Vorauszahlungen verrechnet, in Zeile 13 eingetragen.
     
  8. #7 taxpert, 28.05.2016
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    Du gibst die AfA nicht für jede Einheit einzeln an!

    AfA Gesamtobjekt ( zeitanteilig) 9.000! Vom Gesamtobjekt privat genutzt: 35,56 Prozent. Verbleibt steuerlich wirksam 5.800!

    Die Zusammenfassung von Aufwandsposten ist grundsätzlich unproblematisch!

    taxpert


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  9. kPat

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    Ich habe die Steuer fertig gestellt. Vielen Dank. Elster hatte bei mir ein paar Probleme bei der Umlage. Ich konnte jetzt Pisten selbst eintragen wie Trinkwasser. Die Umlage war etwas kompliziert, da bei uns ein paar Posten Personen abhängig sind. So habe ich dann die Anzahl der nicht zur Vermietung relevanten Personen betrachtet. Außerdem hat sich die Umlage der Stadt mitten im Jahr geändertund der neue Schlüssel wie sich die Umlage auf die Unterlagen wie Müll usw aufteilt könnte nur telefonisch mitgeteilt werden. Das Dokument dazu wird es erst im August geben. Die Gasverbrauch Vorauszahlung habe ich einfach nach Quadratmeter gelistet. Die Nebenkostenabrechnung 2015 ist noch nicht fertig. Außerdem wird sich die Umlage auch aufheben. In 2016 gibt es ja dann Anpassungen durch Ablesung und gegebenenfalls auch eine Anpassung der Umlage.
    Ich habe zu allen Berechnungen separat Erläuterungen gegeben. So ist es. Ende doch noch übersichtlich geworden.
    Ich habe die Afa pro Etage gerechnet. Die Werte sind korrekt durch die notwendige Eintragung des nicht relevanten Anteils sieht es nur etwas seltsam aus. Da ich separate Kredite habe und auch Maßnahmen je nach Einheit durchführe, wollte ich jede Einheit klar voneinander trennen.
     
  10. sara

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    Naja warum einfach, wenn es auch kompliziert geht... :zwinkernd002:

    Vielleicht gibst du noch mal eine Rückmeldung was das Finanzamt dazu schreibt. Würde mich echt interessieren, ob die das so wie du es geschrieben hast anerkennen.:unsicher013:
     
  11. kPat

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    Es hat etwas gedauert, aber das Finanzamt hat alles 100% anerkannt. Leider ist nur die AFA Ermittlung bisher etwas ungünstig. Der Objektwert wurde auf nur ca. 65% ermittelt. Vorher wurde mir vom Finanzamt mitgeteilt, dass ich 85% für die AFA Bestimmung verwenden soll. 85% wäre natürlich sehr schön gewesen, aber ich versuche gerade den Standard 80/20 zu bekommen.

    Ob ich alles 100% richtig eingetragen habe, ist eventuell eine andere Frage. Da das Finanzamt keine Quittungen usw. haben möchte kann ich mir nicht vorstellen, wie man die Erklärung so richtig prüfen kann. Zur Nachvollziehbarkeit habe ich alle Belege sowie Erklärungen trotzdem geschickt.

    Ich nehme an, dass die Erklärung nur auf spezielle Muster mit Standard Routinen geprüft wurde. Die Aufteilung nach Einheiten habe ich durchgeführt, da ich in der Zukunft zwei Einheiten zusammenlege. Da ist die Aufteilung, die ich schon jetzt mache für die Nachvollziehbarkeit hilfreich.
     
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