Anlageobjekt mit 0 Eigenkapital...

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von Immobilienheini, 24.02.2010.

  1. #1 Immobilienheini, 24.02.2010
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    ... max. die Nebenkosten mit EK.

    Wer hat welche Erfahrungen... :?

    :D

    Bin nun mal nen :bier und komme morgen (spätestens am WE) auch mit zwei interesanten Erlebnissen dazu zurück... :shame
     
  2. AdMan

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  3. #2 Annika1975, 25.02.2010
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    Ist schon wieder der 1. April?
     
  4. #3 Immobilienheini, 25.02.2010
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    :lol

    möchte nur ein wenig polarisieren, seid nicht so schüchtern... :D

    auf... :pc
     
  5. #4 pragmatiker, 25.02.2010
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    guck peter zwegat, dann weisst du was davon zu halten ist. :glas : halt dich daran
     
  6. #5 Immobilienheini, 25.02.2010
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    :tuschel wollte zwar polarisieren, aber der andere Pol ist es, der mich hier interessiert... :D

    :wink
     
  7. #6 pragmatiker, 25.02.2010
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    die bank will ich sehen, die dir ne immobilie ohne eigenkapital finanziert.
     
  8. #7 Immobilienheini, 25.02.2010
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    :tuschel... die, ich glaube, größte deutsche Bank macht sowas zum Beispiel. Rahmendaten müssen natürlich passen.
     
  9. #8 pragmatiker, 25.02.2010
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    und die wären ?
     
  10. #9 Michael_62, 25.02.2010
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    Passendes Einkommen.

    Ich bin gerade an so einem Objekt, auch von der grossen XXX Bank.

    Nur mal zum Nachdenken: Das Ganze ist für 4000T€ erstellt und für 6000T€ an die Anlegergemeinschaften verkauft worden mit Mietgarantien und Prognosen renomiertet Prognostiker.
    Der aktuelle nachhaltige Wert beträgt 15% des Erstellungswertes. Gebäude ist <10 Jahre.

    Ist zwar ein Extrembeispiel aber da wurde sehr viel Geld gedreht zu Lasten der Anleger mit den Argumenten 110% Finanzierung, Mietgarantie, Mietpool-Sicherung usw.
    Im Grundbuch sind Einzelpersonen, GBR´s, Sparergemeinschaften u.a.

    Es ist nur ein Investmentobjekt aus einer ganzen Reiher der G******** GR****...

    Achtung: Die X-Bank (mit dem Strahlemann) ist an der Sache unschuldig. Sie hat nur den guten Adressen die Möglichkeit eröffnet. Rechnen hätten die selber müssen.

    Auch momentan gibt es extrem gute Finanzierungen, aber nur für Wenige.

    Mein Rat:

    Wenn Dir die Bank Zins um 5% bei 110% / 20Jahre anbietet und du mindestens die Investitionssumme nochmal in anderen Anlagen hast, dann schlag zu.
    Aber nur wenn die Immobilie sich in der Gesamtüberdeckungsrechnung trägt und drei Faktoren enthält.
    Sonst: Denke nach und Rechne.
     
  11. #10 Immobilienheini, 25.02.2010
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    was n das... :? :?

    Hab grad keine Zeit, aber spätestens am WE hau ich wieder in die :pc

    :wink
     
  12. #11 Michael_62, 25.02.2010
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    Bei einer Immobilie zählen 3 Dinge:

    Lage. Lage. Lage.
     
  13. #12 Annika1975, 25.02.2010
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    Tja, für Andere zählen Substanz, Ausstattung und Lage... aber es gibt immer wieder Leute die wegen der tollen Lage Bruchbuden für viel Geld kaufen.
     
  14. #13 Immobilienheini, 25.02.2010
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    :wand:

    man bin ich manchmal deppert... :stupid


    Freut mich übrigens, sehr, dass hier ne ordentliche Diskussion über Finanzierungen (und Investments im parallelthread) zustande kommt. Kann sich ja nich immer alles nur um Mietnomaden drehen... :motzki

    So, nun gutz nächtle, :wink


    Edith sacht nun folgendes:

    Warum darf man eigtl. nicht zwei posts nacheinander machen :?, jetzt findet ja keiner mehr meinen schicken Betrag... :motzki

    Also, hab mir letztes Jahr (und ähnlich auch vor 10 Jahren) eine hübsche Altbauimmobilie gekauft. 3 Famhaus in guter B-Lage. Übrigens kein Bankprodukt aus dem Hochglanzprospekt. War ein freies Angebot vonnem Makler.

    3 Wohnungen, eine vermietet, eine freiwerdend, eine schon frei. Inseriert via Internet. Kannte die Gegend schon gut, den Mietmarkt vielleicht noch besser. Das Haus war im Außenbereich in einem recht ordentlichen Zustand. Innen: gut (vermietete Wohnung), gut (frei werdende Wohnung) und mies (freie Wohnung). Die miese Wohnung haben wir dann saniert, dies war natürlich Bestandteil der Kalkulation/ Finanzierung.

    Nun zur Finanzierung. Da ich der festen Überzeugung war, dass das Haus sehr günstig war, wollte ich hier wieder eine 100% Finanzierung angehen. Ich fragte vorab den Vermittler meines Vertrauens, der meinte, wenn meine Daten stimmten, wäre dies kein Problem.

    Habe mich dann mit zwei anderen Interessenten um das Haus geprügelt, nen schippchen Kohle auf den Angebotspreis draufgelegt, und mich ausserdem vertraglich dazu verpflichtet, einen Weg für ein frisch eingetragenes Wegerecht selbst frei zu machen (da der Verkäufer schwer krank war), Kosten knapp 5 TEUR.

    Habe dann deswegen den Zuschlag erhalten, finanziert, saniert und gut vermietet. Heute (nach 1 1/2 Jahren) wirft die Immobilie rund 35 TEUR p. a. ab, es gibt wohl noch eine Baureserve und nach Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Zinsen) und 2% Tilgung sind noch rund 350 EUR im Monat über... :rocks

    Will sagen, warum soll man sowas nicht 100% mit FK finanzieren... :?, nicht jede 100%-Finanzierung ist unserös :engel

    Welche Erfahrung habt Ihr so dazu gemacht... :? oder habt Ihr alle geerbt oder 20 Jahre vorher gespart... :D

    :wink
     
  15. tokape

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    Hab ich auch so gemacht. Habe 3 MFH und alle zu 100% fremdfinanziert. Konnte die so billig schiessen, dass ich nach Abzug von allem incl. 2% Tilgung noch einen schönen Überschuss habe. Da es sich hier um Altbauten handelt, setze ich diesen immer schön ein, um die Häuser ein wenig mehr auf Stand zu bringen. Das läuft bis jetzt hervorragend.
     
  16. #15 Michael_62, 01.03.2010
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    Wie lange läuft das schon?

    Sicherlich ist nicht jede 100% Finanzierung unseriös. Aber man muss die steuerlichen Aspekte mit berücksichtigen. :tröst

    Wo hast du die MFH´s? :wink

    @annika:

    Ja: Ein 1000m² Grundstück am Genfer See mit Bruchbude drauf ist 10x soviel Wert wie ein renoviertes Schloss in MeckPomm.
     
  17. tokape

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    Ich habe die Häuser jetzt schon knapp 3 Jahre. Sind alle am Niederrhein. Sind einfache Häuser, aber alle gut voll. Da ich im Mietgefüge bei einem qm-Preis bin den die ARGE finanziert, ist die Nachfrage nach den Wohnungen gross. Das Wort Leerstand kenn ich eigentlich nicht! Ist schon klar, dass man jede Menge beachten sollte und das sich das alles wieder ändern kann, aber bei den Kauffaktoren (Faktor 7-8,5) konnte man einfach nicht nein sagen!
     
  18. #17 Michael_62, 01.03.2010
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    Genau so machen wir es auch. Faktoren zwischen 5 und 7.5.
    Immo entwickeln. :wink
    Und Sanierungsobjekte untere Kante in ordentlicher Lage, entkernen, renovieren.

    Grüsse an den Niederrhein. :bier
     
  19. #18 Immobilienheini, 01.03.2010
    Immobilienheini

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    sehr interessant, topkape und michael_62 :top

    Eure Faktoren, beziehen die sich auf den reinen Immokaufpreis? Oder inkl. Nebenkosten, inkl. Sanierungskosten? Bezugsmiete vor oder nach Sanierung?

    Ich rechne immer so:

    Kaufpreis+Baukosten zur "Wiederherrichtung"+alle Kaufnebenkosten / Jahresnettomiete nach den Baumaßnahmen.

    Wenn ich länger brauche, die Miete an ein vernünftiges Marktniveau anzupassen, rechen ich noch einen Wert für "in 6 Jahren".

    :wink
     
  20. tokape

    tokape Erfahrener Benutzer

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    Bei mir ist das reiner Kaufpreis! Sanierung kann ich erst mal nicht rechnen, da bis jetzt die Häuser immer voll waren. Teilweise sind die Mieten recht klein und werden sich erst im Laufe der Jahre entwickeln, aber ich hab Zeit!
     
  21. #20 Michael_62, 01.03.2010
    Michael_62

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    Bezogen auf die Netto IST Miete.
    Anschaffungsnebenkosten sind immer raus.

    Wiedererstellungskosten oder Sanierung je nach Zustand. Dann auch mal wesentlich weniger.

    Hauptsächlich aber nach Lage und Potential. :wink

    Topkapi: Kleine Mieten sind gefährlich. Du musst ja den Substanzverlust berücksichtigen und nicht nur Zins,Tilung und Steuer.
    Kleine Mieten deuten immer auf Problemobjekte hin.
    Aber mach dir nix draus, wir haben hier nur kleine Mieten.
     
Thema: Anlageobjekt mit 0 Eigenkapital...
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