Anlagestrategie

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Arnold, 26.02.2015.

  1. Arnold

    Arnold Gast

    Seit mehreren Jahren sammle ich ETW's, immer wieder mal wenn ich ein Schnäppchen sehe, ausschließlich in meiner Region bei der ich denke, den Markt einschätzen zu können. Inzwischen sind es 10 Stk geworden. Alle Wohnungen sind saniert und in gut vermietbarem und vermieteten Zustand.
    Aktuell habe ich eine Fremdkapitalquote auf alle ETW's von rund 30% in Bezug auf die Restschuld zum Objektwert.
    Ausreichend Sicherheit für mich, damit ich ruhig schlafen kann.
    Ich bin nun 48 Jahre alt. Mit den Mietüberschüssen und aus laufendem Einkommen könnte ich binnen 10 Jahren alle Darlehen vollständig tilgen, so bin ich auch bis dato verfahren und zu Rentenbeginn, wann der auch immer sein mag, hätte ich ein hübsches Zubrot aus der Miete.

    Nun stehe ich vor folgender Entscheidung. 1-2 Wohnungen kann ich mir vermutlich bis Rentenbeginn theoretisch noch leisten und vollständig abbezahlen.
    Alternativ könnte ich auch versuchen, meinen Bestand zu verdoppeln, die Sicherheiten wären ausreichend, dann schaffe ich es aber niemals bis Rentenbeginn alle Darlehen zu tilgen.

    Auf Einnahmen aus den Wohnungen bin ich in den nächsten Jahren nicht angewiesen. Alle Mieteinkünfte werden zweckgebunden für die Wohnungen verwendet, zusätzlich verwende ich noch Mittel aus laufendem Einkommen für Sondertilgungen.

    Wer gibt mir Argumente für welche Entscheidung? Meinen Lebensunterhalt verdiene ich ohne Immobilien. Bislang habe ich noch keine Immobilie verkauft und auch einen Verkauf noch nicht in Erwägung gezogen.

    Vielen Dank
    Arnold
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 Goldhamster, 26.02.2015
    Goldhamster

    Goldhamster Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    06.01.2015
    Beiträge:
    558
    Zustimmungen:
    163
    Verkaufen

    Wenn die Spekulationsfrist um ist, dann sofort verkaufen.
    So viel wie du jetzt kriegst (nach Steuern) kann die die Vor-Steuern-Miete nie einbringen
     
  4. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.712
    Zustimmungen:
    1.249
    Wie die Banken darauf reagieren, musst du selbst ausprobieren. Vielleicht erübrigt sich die Fragestellung dann schon.

    Wenn du außerdem noch einen Beruf in Vollzeit ausübst, würde ich mir über den Zeitbedarf Gedanken machen, den eine Verdopplung des Bestandes hätte. Funktioniert das parallel?


    Ok, und wie wird das ab Renteneintritt aussehen? Kommst du mit dem aktuellen Bestand auf Einkünfte, die deinen Vorstellungen entsprechen? (Mir ist klar, dass das niemand mit Sicherheit vorhersagen kann. Aber mit etwas Fantasie ...)


    Das ist noch so ein Thema. Wenn man irgendwann nicht mehr will und seinen Bestand versilbert, möchte man möglichst nicht in den Bereich eines gewerblichen Grundstückshandels kommen. Da wäre es weniger geschickt, wenn man jetzt noch viele zusätzliche Objekte kaufen würde, noch dazu weil ETW in dieser Hinsicht sowieso ungünstig sind.

    Dazu musst du dir also grundsätzlich Gedanken machen: Was soll auf Dauer mit den Wohnungen passieren?
     
  5. #4 alibaba, 26.02.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    ja, nach und nach die Schulden auf Null ,durch verkauf nach Spekulatius :smile050:

    so das du nachher schuldenfrei dein Leben geniessen kannst ,auf den Malediven :verrueckt002:
    oder im WK3 Bunker :smile013:

    Gruss
    alibaba :smile050:
     
  6. #5 Glaskügelchen, 27.02.2015
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    10.10.2014
    Beiträge:
    1.035
    Zustimmungen:
    1
    Also manchmal frag ich mich wirklich, was manche Leute von einem (Immobilien)-Forum erwarten.
    Solche Dinge spricht man mit seinem Steuerberater durch, mit Bankberatern oder seriösen Anlagefirmen, aber was will ein Forum damit? Willst du uns jetzt deine ganze Einkommensituation, deine Familienplanung (wenn noch nicht abgeschlossen), deinen kompletten finanziellen Hintergrund und deine Zukunftsplanung offenlegen?
    Das müsstest du, wenn du einigermassen brauchbare Meinungen hören willst.
    Schön, du hast 10 Eigentumswohnungen.............. 50 000€/Stück oder 300 000€/Stück? Da fängt es schon an........
     
  7. Arnold

    Arnold Gast

    Vielen Dank für die ersten Antworten.
    Nein Ich möchte nicht meine Hosen runter lassen. Meine Wohnungen sind eher im unteren Preissegment angesiedelt. Kaufpreise 80-120k, Miete 400-600€.
    Meine Frage zielte in einen anderen Bereich. Die letzten Jahre habe ich Wohnungen gesammelt und fleissig getilgt. Bis Rentenbeginn kann Ich alle Schulden tilgen und bekäme mit den Mieten + Rente einen ausreichenden Betrag zum Leben.
    Ich könnte aber alternativ noch exemplarisch 10 weitere Wohnungen Kaufen. Bei der Finanzierung wird es kein Problem geben. Nur dann würde Ich zum Rentenbeginn noch einen Schuldenbetrag vor mir herschieben.

    Nun halt die Frage. Schuldenfrei ins Alter oder mit zusätzlichen Wohnungen und Schulden on Top. Oder einfach laufen lassen was kommt.

    Thema Verkauf. Ich habe wirklich noch nicht daran gedacht. Sollte Ich aber irgendwann aussteigen wollen, dann gibt es ein Steuerproblem. Verstanden!

    An ein MFH habe ich mich wegen des Einzelrisikos nie herangetraut.die ETW, mit Kostenverteilung auf z.B. 20 Schultern mindert mein gefühltes Risiko.

    Der Arbeitsaufwand hält sich in Grenzen, da Ich nur noch in Anlagen kaufe, in denen Ich bereits beteiligt bin.
    viele Grüsse
    Arnold

    Zur Arb
     
  8. #7 Glaskügelchen, 28.02.2015
    Glaskügelchen

    Glaskügelchen Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    10.10.2014
    Beiträge:
    1.035
    Zustimmungen:
    1
    Das ist doch auch eine ganz persönliche Entscheidung, die jeder für sich selber treffen muss, und die völlig von den persönlichen Lebensumständen abhängt.
    Hast du Kinder, hast du keine? Willst du denen was hinterlassen oder nicht? Wie willst du leben im Alter? Wie hoch wird vermutlich deine Rente sein? Hast du dich zusätzlich noch privat abgesichert? Gibt es noch Erbschaften zu erwarten? Etc. etc. .....
     
  9. #8 BHShuber, 28.02.2015
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    12.12.2013
    Beiträge:
    2.400
    Zustimmungen:
    681
    Ort:
    München
    Hallo,

    nur und ausschließlich meine persönliche Meinung, genau das sollte das Ziel sein, nicht mehr und nicht weniger.

    Bei allen Strapazen des Lebens, Arbeit, Stress, Ärger, Verantwortung, und und und .....

    sollte es irgendwann genug sein und man kann sich auf seinen Ruhestand konzentrieren und ganz einfach mal leben.

    Gruß

    BHShuber
     
  10. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.263
    Zustimmungen:
    316
    Die Frage ist doch wie viel Geld kommt rein und kann man einen 20 Prozentigen Ausfall einfach wegstecken. Mit wie viel Geld musst Du als Rentner mit der staatlichen Rente auskommen. Kommst Du mit den Mieteinnahmen dann gut aus.

    Für mich wäre wichtig die Abbezahlung. Was willst Du mit weiteren 10 Wohnungen, wenn Du dann den Stress bei 20 Wohnungen hast mit Auszug, Nachmietersuche und Renovierungen.

    Was machst Du im Rentenalter mit den Wohnungen? Hast Du Kinder, solltest Du über eine Übertragung langsam nachdenken. Wenn nicht, wer bekommt mal die ganze Sammlung?

    Ich pers. würde mir jetzt den Stress an Deiner Stelle nicht mehr antun. Mir wäre eine Komplettilgung wichtiger. Im Notfall am Ende eine Wohnung verkaufen und alle Verbindlichkeiten ablösen.
     
  11. #10 Bürokrat, 28.02.2015
    Bürokrat

    Bürokrat Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    01.01.2014
    Beiträge:
    782
    Zustimmungen:
    0
    Um die Weitergabe gehts, ganz richtig, stirbst du mit 20 wohnungen und 1 mio. schulden dürfen deine kinder die million abbezahlen und die erbschaftssteuer.
    Ich würde mal tilgen und übertragen was geht (400.000 alle 10 jahre pro kind) und dann vielleicht noch ein paar wohnungen mit 100% EK kaufen WENN noch geld übrig bleibt damit die kinder keine wohnungen verkaufen müssen um die erbschaftssteuer zu zahlen.
     
  12. Lejero

    Lejero Benutzer

    Dabei seit:
    04.10.2014
    Beiträge:
    51
    Zustimmungen:
    13
    Ort:
    München
    @Bürokrat: die Schulden werden mit den Vermögenswerten verrechnet und nur auf den Rest gibts Erbschaftssteuer.

    @TE: meine persönliche Meinung wäre nochmal 10 Wohnungen kaufen. Allerdings würde ich ein MFH nehmen, gerade wenn du immer in Anlagen kaufst in denen du schon Objekte hast ist das Clusterrisiko eigentlich ähnlich. Für mich selber habe ich die Strategie möglichst viel Objekte bis zur Rente anzusammeln und eine durchschnittliche EK/FK Rate von 50% zu erreichen. Damit kann ich persönlich gut schlafen. Bei einer Tilgung in Richtung 100% bekomme ich zwar absolut gesehen mehr Einnahmen, meine Eigenkapitalrendite verschlechtert sich aber deutlich.
     
  13. Arnold

    Arnold Gast

    @Lejero

    So denke ich tendenziell auch, weitersammeln.
    Ich selbst habe eine EK/FK-Rate auf aktuellem Niveau (also nicht bei Kauf) in Höhe von rund 30%. Meine mir gesetzte maximale Obergrenze beträgt 60%. Von daher würden eben noch besagt rund 10 Wohnungen finanzierbar sein (für mich und auch tatsächlich durch die Bank).
    Fremdkapital bekomme ich aktuell auf 10 Jahre für deutlich unter 2%. Meine Mietrendite liegen immer noch bei 6%, sonst kaufe ich nicht. Das Angebot wird geringer, aber auch im letzten Jahr konnte ich 2 Schnäppchen finden. Man muss nur schauen.... Es gibt immer noch Leute, die dringend Geld brauchen oder Erbengemeinschaften, die sich mit einem 80k-Objekt und 500,- Miete nicht auseinandersetzen wollen. Mir ist es sogar recht, wenn ich vermietete ETW's kaufen kann, sofern der Verkäufer die Zuverlässigkeit der Mietzahlungen bestätigt. Vermietete Objekte sind billiger und wenn die Miete zu gering ist, winkt nochmals ein Preisnachlass!

    @Lejero: Eine Frage zu deinem Konzept hätte ich noch. Angenommen du gehst in Rente mit z.B. 500k Schulden. Hälst du dann die Tilgung moderat um in den Genuss der Mieten zu kommen oder schränkst du dich weiter ein, um zügig zu tilgen? Das vollständige Tilgen könntest du ja auch den Erben überlassen oder bei Bedarf eine WE verkaufen.


    Momentan machen mir die Wohnungen Spaß. Die Arbeit hält sich in Grenzen und ich musste mich noch mit keinem Mieter streiten.
    BHSHuber hat aber auch einen guten Punkt eingebracht. Was will ich im Alter? Ruhe? Vielleicht will ich 3 Monate auf Weltreise .... aber hierfür habe ich jetzt noch keine Pläne und sicherlich würde sich dafür noch eien Lösung finden, notfalls mit einem "Verwalter" der die Verwalter kontrolliert und die Mieter betreut :)

    Das Thema vererben interessiert mich jetzt noch nicht. Die Kinder sind schulpflichtig. Sie bekommen die volle Unterstützung sollen sich aber nicht ins gemachte Nest setzen. Ausserdem bin ich kein Großgrundbesitzer....

    Danke und bitte noch weitere Vorschläge. Ich freue mich über jede persönliche Anregung.

    Arnold
     
  14. Arnold

    Arnold Gast

    Korrektur um Missverständnisse zu vermeiden:

    Mein Fremdkapitalanteil am Immobilienwert beträgt rund 30%, gemessen am aktuellen Niveau!
    EK/FK-Quote von 30% ist falsch formuliert. Sorry!

    Arnold
     
  15. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.389
    Zustimmungen:
    1.418
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Hm, ich bin ja ein Freund von erst mal eventuell vorhandene Schulden tilgen und dann mit möglichst wenig neuen Schulden weiter kaufen. Dann stehst halt zum Renteneintritt mit 12-15 Wohnungen da und nicht mit 20. Hast aber einen freien Rücken. Sollte immer noch ein Zubrot zur Rente darstellen, von dem andere ganz allein auskommen (müssen).
     
  16. Lejero

    Lejero Benutzer

    Dabei seit:
    04.10.2014
    Beiträge:
    51
    Zustimmungen:
    13
    Ort:
    München
    @Arnold: ich möchte mit Renteneintritt einfrieren, sprich minimale Tilgung und maximale Entnahme.

    Zum Arbeitsaufwand mit den Immobilien: ich persönlich würde immer nur mit Verwalter arbeiten, da ich weder von den alltäglich Dingen im Vermieterleben wirklich Ahnung habe noch die Lust mich direkt mit den Mietern herumzuschlagen. Der Aufwand ist damit aktuell ca. 30 min/Woche für ein MFH, das traue ich mir auch noch als Rentner zu. Als Argument gegen Verwalter werden immer wieder die Kosten angeführt, ich finde aber ca. 5% der Kaltmiete absolut vertretbar, aber ist halt wie so vieles Geschmackssache.

    @Duncan: deinen Ansatz kann ich gut nachvollziehen, allerdings kann ich bei meinem Gehalt dann nur alle 20 Jahre ein MFH kaufen, ausserdem ruiniere ich damit wie gesagt meine Eigenkapitalrendite.
     
  17. Arnold

    Arnold Gast

    @All

    Wäre dies nicht ein interessantes Thema für eine Strategiediskussion?
    Annahmen: Ausreichend stabiles und hohes Einkommen um einen oder mehrere Mietausfälle dauerhaft abfedern zu können. Einkommen aus V&V sind nicht (über)lebensnotwendig.

    Strategiediskussion in Bezug auf Finanzierung, Anlagehorizont, Objektauswahl (ETW/MFH/Baujahr), Streuung, Clusterisiko, Tilgungsverhalten...

    Auch hier würden mich die Ideen der Threadverfolger interessieren, gerne in einem neuen Thread. Einen solchen habe ich bislang noch nicht finden können.

    LG
    Arnold
     
  18. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.389
    Zustimmungen:
    1.418
    Ort:
    Mark Brandenburg
    ehm - wir sind hier nicht das Finanz- und Anlageberaterforum...
    Klar lässt sich dies bei Immobilien zur Vermietung nur begrenzt ausklammern, aber dafür gibt's auch eigene Foren.
    Wir haben hier auch Oldtimer-Fans, Hunde- und Katzenliebhaber, Segler, Jäger, Sammler und andere Verrückte - es ist schön wenn Erfahrungen daraus immer wieder mal mit einklingen, aber als Diskussionsplattform für diese Dinge ist hier doch eher ein suboptimaler Ort.

    Just my 2ct.
     
  19. Duncan

    Duncan
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    19.01.2014
    Beiträge:
    4.389
    Zustimmungen:
    1.418
    Ort:
    Mark Brandenburg
    Ich habe die ganze Woche auf der anderen Seite Leute die nur auf Rendite geiern, Banken, Fondsgesellschaften usw. und diese Art der Anlage ist mit zutiefst zuwider. Die Deppen rechnen nur in Jahresrenditen, weil sie kurzfristigen Anlegern nur diese verkaufen können. Bei Immobilien ist es meiner Meinung nach sinnvoller in Lebenszyklen zu rechnen. Und die Lebenserwartung von Immobilien liegt eher bei Jahrzehnten bis Jahrhunderten. Da muss ich halt die Kosten für ein neues Dach irgendwo in der Rechnung mit unterbringen. Schaffen die Künstler mit ihren Rechnungen für 1 bis max. 5 Jahre aber nicht. Wird ja eh alle 3-8 Jahre im Kreis verkauft. Gerade die Immobilien einiger Banken sind bemitleidenswert. Die werden maximal heruntergewirtschaftet.

    Deshalb ist für mich Rendite eher ein Schimpfwort.
    Eine wirtschaftliche Immobile ala Buchführung in Hausfrauenmanier ist mir da viel sympathischer.
    Hat auch den Vorteil: ich kann mich mal für ein paar Monate ausklinken, ohne dass ein Verwalter soviel falsch machen könnte, das es in eine Katastrophe ausartet.

    Und alle 20 Jahre ein MFH, angenehmer Größe und mit guter Vermietung langt vollkommen für ein angenehmes Leben bei überschaubarem Arbeitsaufwand. Kontostand ist zweitrangig - Lebenskomfort ist wichtig. Ob du 200 oder 350 Mio. auf dem Konto hast, hat auf deinen Lebensstandard keinen nennenswerten Effekt mehr.
     
  20. Lejero

    Lejero Benutzer

    Dabei seit:
    04.10.2014
    Beiträge:
    51
    Zustimmungen:
    13
    Ort:
    München
    @Duncan: ich versuche natürlich ebenfalls über den Lebenszyklus zu planen und achte entsprechend auf Bausubstanz bzw. lege entsprechende Rücklagen an. Ob deren Höhe am Ende immer den in 20 Jahren eintretenden Verhältnissen gerecht wird, who knows. Selbes Problem natürlich bei Lage etc., heute Top in 30 Jahren Flop kann immer passieren. Daher möchte ich zumindest die Stellhebel die ich selber unter Kontrolle habe nutzen um meine Rendite zu optimieren, und dazu gehört nunmal der Fremdkapitalhebel. Das nicht alle das gleiche Risikoprofil haben ist mir völlig bewusst, wie schon gesagt kann ich deinen Ansatz sehr gut nachvollziehen, ist eben persönliche Geschmackssache.
     
  21. Arnold

    Arnold Gast

    @Duncan:

    Quote:
    Ich habe die ganze Woche auf der anderen Seite Leute die nur auf Rendite geiern, Banken, Fondsgesellschaften usw. und diese Art der Anlage ist mit zutiefst zuwider. Die Deppen rechnen nur in Jahresrenditen, weil sie kurzfristigen Anlegern nur diese verkaufen können. Bei Immobilien ist es meiner Meinung nach sinnvoller in Lebenszyklen zu rechnen. Und die Lebenserwartung von Immobilien liegt eher bei Jahrzehnten bis Jahrhunderten. Da muss ich halt die Kosten für ein neues Dach irgendwo in der Rechnung mit unterbringen. Schaffen die Künstler mit ihren Rechnungen für 1 bis max. 5 Jahre aber nicht. Wird ja eh alle 3-8 Jahre im Kreis verkauft. Gerade die Immobilien einiger Banken sind bemitleidenswert. Die werden maximal heruntergewirtschaftet.


    Ich gebe zu, dass ich auch auf Rendite achte, aber immer nur im Einkauf. Ich suche nur Wohnungen die mir zusagen und bei denen für mich das Preis-/Leistungsverhältnis stimmt. Gerne nehme ich alte, abgewohnte und sehr billig vermietete Wohnungen in einer guten Anlage und gutem Umfeld. Dann kann man als Käufer oft sehr günstig erwerben. Noch nie habe ich aber nach Kauf die Miete erhöht. Allerdings werde ich nach Auszug des Mieters (sofern dieser selbst kündigt) immer die Wohnungen modernisieren und dann zu ortsüblichen Mieten anbieten und wenn die Wohnung in gutem Zustand generell zu günstig vermietet war, dann passe ich auch den Preis bei Neuvermietung an. Auch habe ich bislang noch nie daran gedacht, die Wohnungen zu drehen. Bislang verhalte ich mich wie ein Hamster.

    LG
    Arnold
     
Thema:

Anlagestrategie