Anpassung an Mietspiegel und Erweiterung um Terrasse

Diskutiere Anpassung an Mietspiegel und Erweiterung um Terrasse im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, ich vermiete seit einigen Jahren eine Einliegerwohnung die umfangreich modernisiert wurde. Die Miete habe ich vor 16 Monaten...

J_Schulte

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Hallo zusammen,
ich vermiete seit einigen Jahren eine Einliegerwohnung die umfangreich modernisiert wurde. Die Miete habe ich vor 16 Monaten einmal geringfügig angepasst um knapp 5%.
Damit liege ich aber noch deutlich unter dem Mietspiegel.
Aktueller m² Preis kalt 5,13€, nach Mietspiegel wäre aber zwischen 5.61€ und 6,34€ möglich.
Hinzu kommt, dass die Wohnung in den letzten 2,5 Jahren zusätzlich eine Süd-Ost-Terrasse erhalten hat mit ca. 50qm Nutzfläche. Davon ist ein Teil überdacht, rundum mit hochwertigem Sichtschutz und Zaun eingefriedet, beleuchtet, bepflanzt etc.
Die jetzige Mieterin wohnte zu Baubeginn noch nicht hier, nutzt natürlich aber die Terrasse die bei Einzug noch eine Baustelle war.
Im Mietvertrag ist keine Terrasse oder Außenfläche benannt oder mitvermietet.
Ich würde jetzt gerne die Miete anpassen:
Berücksichtigung der Terrassenfläche zu 40-50% als Wohnfläche und Anpassung an den Mietspiegel. Ziel: 6,1€/m².
Für mich stellt sich jetzt die Frage ob ich diese Kombination in einer einzelnen Mieterhöhung umsetzen kann.
Aktuelle Kaltmiete: 385€ für 75m², neu wäre dann inkl. der Terrasse (45% Berücksichtigung) die angepasste neue Kaltmiete: 594,75€. Also ein Plus von fast 55%.
Ist das in der Variante zulässig/möglich?
Vielen Dank für hilfreiche Antworten.
 
Andres

Andres

Moderator
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Zunächst einmal die einfachste Frage: Ist das ein Gebäude mit nur zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird? Falls ja: Erleichterte Kündigung aussprechen, neuen Vertrag zu genehmen Konditionen anbieten. Ansonsten:

Berücksichtigung der Terrassenfläche zu 40-50% als Wohnfläche
Da die Berücksichtigung zur Hälfte die Obergrenze ist, würde ich dabei schon eine vollständig überdachte und nach mehreren Seiten abgeschlossene Terrasse erwarten, nicht nur zur Hälfte. Aber darüber wird man trefflich streiten können.

Im Mietvertrag ist keine Terrasse oder Außenfläche benannt oder mitvermietet.
Es genügt, dass bei Vertragsschluss die Verhältnisse erkennbar waren. Wenn die Wohnung eine Tür hat, die auf eine entsprechende Fläche führt, darf man wohl davon ausgehen, dass die Terrasse dazugehört, wenn nicht eindeutig etwas anderes vereinbart war. Die Ausstattung mit einer Terrasse hätte man auch über eine geeignete Modernisierungsankündigung regeln können, denn die Schaffung neuen Wohnraums ist eine ebensolche.

Aktuelle Kaltmiete: 385€ für 75m², neu wäre dann inkl. der Terrasse (45% Berücksichtigung) die angepasste neue Kaltmiete: 594,75€. Also ein Plus von fast 55%.
Ist das in der Variante zulässig/möglich?
Nein, mit der anfangs genannten Ausnahme. Die Ausstattung mit einer Terrasse mag eine Modernisierung gewesen sein, aber eine nach § 555b Nr. 7 BGB, für die keine Modernisierungsmieterhöhung zulässig ist. Für die (davon unabhängige) Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Kappungsgrenze zu beachten, grundsätzlich 20 % in 3 Jahren, in ausgewiesenen Gebieten sind es nur 15 %.

Und dann kommt noch die psychologische Komponente: Die Mieterin muss sich mächtig verarscht vorkommen, wenn die Miete innerhalb von 3 Jahren so brutal erhöht wird. Da muss man sich schon fragen, ob die Miete bei Vertragsschluss nur ein Lockvogel war. Der guten Stimmung wird das nicht zuträglich sein.
 
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