Anpassung an ortsübliche Miete

Diskutiere Anpassung an ortsübliche Miete im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich habe vor einem Jahr die Hausverwaltung meiner Mutter "geerbt" und leider eine Menge an Altlasten vorgefunden. Die Nettomiete wurde...

  1. #1 feelflows, 28.06.2007
    feelflows

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    Hallo,

    ich habe vor einem Jahr die Hausverwaltung meiner Mutter "geerbt" und leider eine Menge an Altlasten vorgefunden.

    Die Nettomiete wurde seit über zehn Jahren nicht erhöht und ich beabsichtige, eine Mieterhöhung anhand des örtlichen qualifizierten Mietspiegels durchzuführen. Die Miete soll - soweit wegen der Kappungsgrenze möglich - an die ortsübliche Marktmiete angepasst werden.

    Und genau bei dem Punkt der ortsüblichen Marktmiete hätte ich eine "dumme Frage".
    In den Uralt-Mietverträgen sind die Garagen (normale Standard-Autogaragen) zusammen mit der Wohnung mitvermietet. Sie sind in den Standardmietverträgen namentlich mit aufgeführt, allerdings ohne einen separaten Mietbetrag. Es gibt nur einen Gesamtmietbetrag für Wohnung UND Garage.

    Wenn ich nun die ortsübliche Miete für die Wohnungen ermittle (qm-Preis x Wohnfläche), muss ich dann nicht noch die ortsübliche Miete für eine Standardgarage hinzuaddieren, um den richtigen ortsüblichen Gesamtmietbetrag zu ermitteln ?

    Oder mache ich hier einen Denkfehler ?

    Wäre für hilfreiche Ratschläge sehr dankbar!

    Gruß

    feelflows
     
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  3. RMHV

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    Grundsätzlich ist dieser Ansatz durchaus richtig. Da Garagenmieten nur selten in Mietspiegeln ausgewiesen sind, wird der zu verrechnende Betrag sicher streitträchtig sein. Möglicherweise wird ein Streit auch um die Frage gehen, ob die anteilige Garagenmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufzuschlagen oder von der aktuellen Wohnungsmiete abzuziehen ist.
    Wenn die Miete seit langer Zeit nicht erhöht wurde und die Kappungsgrenze dadurch ohnehin greifen wird, könnte man möglicherweise Diskussionen dadurch umgehen, dass die Garage im Mieterhöhungsverlangen überhaupt nicht erwähnt wird.
     
  4. #3 feelflows, 08.08.2007
    feelflows

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    Hallo RMHV,

    ein spätes Dankeschön für Deine Antwort ;-)!

    Habe mich nun bei Haus und Grund schlau gemacht, bin dort aber auch nicht viel weitergekommen. Vor dem hiesigen Gericht seien solche Prozesse immer zu Ungunsten der Garage entschieden worden, weswegen meinem Vorhaben wenig Erfolg eingeräumt wird. Der Knackpunkt läge in der Einheitlichkeit des Mietvertrages und der Tatsache, dass in den Mietverträgen für die Vermietung der Garage kein Betrag eingesetzt sei.

    Andererseits gibt es Rechtsprechung, wo eine einheitliche Mieterhöhung für Wohnung und Garage doch anerkannt wurde. Werde diese Überlegung aber erstmal zurückstellen.

    Vielleicht hat hier ja bereits jemand Erfahrungen mit der Mieterhöhung einer Garage bei einem einheitlichen Mietverhältnis gemacht?

    Gruß

    feelflows
     
  5. RMHV

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    Das ist eine wenig überzeugende Erklärung. Ein einheitliches Mietverhältnis steht einer Mieterhöhung nicht entgegen. Im Mietspiegel - so die Theorie - sind Werte für vergleichbare Wohnungen ausgewiesen. Sind in den Mietspiegelwerten Garagen nicht berücksichtigt, muss die Vergleichbarkeit im Grundsatz erst hergestellt werden.
    Wenn die Kappungsgrenze greift und damit die Mieterhöhung ohnehin mehr oder weniger deutlich unter dem Mietspiegelwert endet, sind eigentlich alle Überlegungen zur Hochrechnung des Mietspiegelwerts überflüssig.
     
  6. #5 feelflows, 12.08.2007
    feelflows

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    Garagenmiete

    Hallo RMHV,

    Das stimmt, aber die Kappungsgrenze ist in meinem Fall eben nicht erreicht. Es wäre daher sehr von Vorteil, wenn ich die Garagenmiete doch noch aufschlagen könnte.

    Ich war mit der Beratung auch sehr unzufrieden, aber der Anwalt ließ in dieser Hin sicht überhaupt nicht mit sich reden. Es handele sich um einen Fehler bei der Vertragsgestaltung, der sich leider nicht korrigieren ließe. Die Garagenmiete sei somit in der Miete für die Wohnung enthalten. Das Thema Garagen bei solchen Altmietverträgen lehnte er kategorisch als undurchsetzbar ab.

    Mittlerweile habe ich herausgefunden, dass man die Miete für die Garage zwar nicht separat erhöhen, sehr wohl aber die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit Garage verlangen darf. Hatte mir das so vorgestellt, die Mieterhöhung für die Wohnung mit dem örtlichen qualif. Mietspiegel zu begründen und mir für die Garagen drei Vergleichswohnungen mit Garage zu suchen.

    Habe mir folgenden Text dazu ausgedacht:

    Nachtrag:

    Bin ich bei einer Mieterhöhung gem. § 558 BGB, die ich mit einem qualif. Mietspiegel begründen will, nicht sogar dazu gezwungen, den mitvermieteten Garagenanteil herauszurechen ? Ansonsten wäre doch keine Vergleichbarkeit gegeben (der Mietspiegel enthält keine Werte für Garagen) und das entsprechende Mieterhöhungsverlangen unwirksam.
     
Thema: Anpassung an ortsübliche Miete
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