Anpassung der BK-Vorauszahlung: Welcher Zeitraum maßgebend?

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von innocent, 14.05.2008.

  1. #1 innocent, 14.05.2008
    innocent

    innocent Neuer Benutzer

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    Hallo,

    eine (vielleicht spitzfindige, aber m. E. nicht unerhebliche) Frage zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen:

    Angenommen, ein Mieter stellt bei Erhalt der BK-Abrechnung fest, dass er bislang eine zu hohe Vorauszahlung geleistet hat. Welche Frist muss/darf er dann für die Berechnung des neuen Abschlags zu Grunde legen? Bis Jahresende oder bis zum (voraussichtlichen) Erhalt der nächsten Abrechnung?

    Fiktives Beispiel:

    Code:
    Geleistete Vorauszahlungen 2007
       (12*100 EUR):                        1.200 EUR
    Tatsächliche Betriebskosten 2007
       lt. Abrechnung am 01.04.2008:          800 EUR
    Von Jan-Apr. 2008 bereits geleistete
       Vorauszahlungen (4*100 EUR):           400 EUR
    Kann der Mieter die Vorauszahlung nun so anpassen, dass er bis Jahresende die noch ausstehenden 400 EUR bezahlt hat (also 400 EUR / 8 Mon. = 50 EUR) und die Vorauszahlung dann erst nach Erhalt der Abrechnung für 2008 erhöhen? Oder muss er auch die ersten Monate des Folgejahres noch berücksichtigen (in dem er, sofern die BK gleich bleiben, über das Jahr hinweg wieder eine höhere monatliche Vorauszahlung leisten muss)?

    innocent
     
  2. AdMan

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  3. Capo

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    Ab Erhalt der Abrechnung können beide Parteien die Bk anpassen.
    Also der folgende Monat nach der Erklärung, warum er das anpassen will.
    Beispiel
    zugang der Abrechnung 29.04.
    Erklärung des Mieters: zugang am 22.5.
    neue NK-Vorauszahlung: ab 1.6.

    Es ist auch unerheblich, ob er bereits etwas mehr vorausgezahlt hat. Das würde ja auf das Jahr gesehen dann nicht reichen...
    Abrechnung 2007: 800€
    800€ / 12 = 66,66 € pro Monat

    Als Vermieter würde ich einer Anpassung auf 67€ zustimmen. drunter wird das nix...

    Es ist ja auch ein Problem, wenn der Mieter nun am 31.12. auszieht und die NK ungeachtet übernommen wird. 50€ sind nun sicher nicht mehr ausreichend und somit hat Der Meckernde Bund wieder ein Argument mehr...

    Das BGB sagt dazu mE nix aus, weil das immer fortlaufend gerechnet wird und nicht auf Zeiträume aufgesplittet.
     
  4. #3 innocent, 16.05.2008
    innocent

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    Das ist ja gerade meine Frage: Woraus ziehst du diese Erkenntnis?!

    Für das Jahr, über das im Folgejahr abgerechnet wird, reicht es aber. Sollte der Vermieter für das folgende Jahr mit dem vom Mieter im Vorjahr angepassten Pauschale nicht mehr zufrieden sein (z. B. weil die Heizkosten extrem gestiegen sind), hat er jedenfalls einen Grund mehr, die Abrechnung im Folgejahr frühzeitig zu erstellen und dann seinerseits eine Anpassung zu fordern. ;-)

    Wieso "zustimmen"?! Nach § 560,4 BGB kann jede Partei doch einseitig die Vorauszahlung anpassen, so dass der Mieter auf die Zustimmung des Vermieters nicht angewiesen ist. Sollte der Vermieter mit der Setzung des Mieters nicht einverstanden sein, sieht das Recht wohl nur eine Klage dagegen vor. Oder verstehe ich da was falsch?

    Wieso? Der Mieter hat dann doch im Jahr insgesamt eine angemessene Vorauszahlung geleistet, die für den Nachmieter entsprechend auf 12 Monate verteilt werden kann, so wie du es vorgerechnet hast.

    Eben, das BGB sagt eben "nix" dazu - deswegen frage ich ja nach! ;-)

    innocent
     
  5. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Darum muss der Mieter im umgekehrten Sinn ja auch sein Einverständnis erklären. Wenn der Mieter anpasst, wird er das möglichst gering bis gar nix tun. Die Nachzahlung wird dann einfach nicht gezahlt und der Vermieter hat vorgelegt.
    Superidee!
    Gleiches Recht für beide Seiten und wenn der Mieter sich einverstanden erklären muss, dann auch der Vermieter. Schließlich kann es im Vertragsrecht nix einseitiges geben. Die BK-Vorauszahlung und ihre Höhe ist ein Bestandteil des Vertrages. Dann wird wohl das übliche Vertragsrecht maßgebend sein.

    Also sind nicht die bisher gezahlten Vorauszahlungen, sondern die laufenden Kosten maßgebend.

    und wie sollte er das machen? Rechnungen die er erwartet einfach überschlagen und die Versorgungsrechnung schätzen? Das ist wohl kaum im Sinne des Mieters.
     
  6. #5 innocent, 16.05.2008
    innocent

    innocent Neuer Benutzer

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    ... wenn das kodifizierte Recht nichts Anderes festlegt, denke ich doch mal. Und das BGB sagt hier nun einmal eindeutig, dass die Änderung einseitig vorgenommen werden kann, es also gerade nicht der Zustimmung der jeweils anderen Seite bedarf. Damit dürfte juristisch gesehen mit der Erklärung der Änderung diese erst einmal juristischen Bestand haben.

    Wenn die Gegenseite diese für unangemessen hält, müsste sie den Rechtsweg beschreiten (oder ggf. zunächst androhen). (Das ist etwa bei Energielieferverträgen ja auch ähnlich: Der Versorger legt einseitig eine Preisänderung fest; der Kunde muss diese akzeptieren, dagegen klagen - oder kündigen.) Da die unterliegende Seite aber bekanntlich die Kosten eines solchen Verfahrens zu tragen hat, wird deswegen keine der beiden Seiten eine unangemessene Änderung vornehmen bzw. fordern.

    Das jedenfalls sagt mir mein juristischer Menschenverstand (als Nicht-Jurist!).

    Klar doch. Nur dass der Mieter vom Jahresbeginn bis zur Abrechnung für die betreffende Zeitspanne schon mehr als nötig bezahlt hat, als die laufenden Kosten erwarten lassen.

    Die Rückerstattung des Vermieters bezieht sich im Übrigen ja auch nur auf das vorangegangene Jahr!

    Nein. Aber er kann eine Zwischenabrechnung stellen, sobald z. B. eine neue Heizkostenabrechnung vorliegt, und daran die notwendige Erhöhung aufzeigen. Ansonsten: tatsächlich schätzen - und entsprechend begründen (z. B. mit der aktuellen Preissteigerungsrate).

    innocent
     
  7. Capo

    Capo Erfahrener Benutzer

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    Nein muss sie nicht, sondern umgekehrt. Wenn der Mieter die einseitige Anpassung vornimmt, muss der Vermieter sich damit einverstanden erklären. Ist er das nicht, muss der Mieter das einklagen.
    Egal wie, die beidseitige Wuillenserklärung zur Anpassung muss vorliegen, denn hier wird ein Vertrag geändert und das kann nie einseitig passieren.

    Zur Zwischenablesung: Welcher Vermeiter sollte das tun? Mehrkosten, die nicht umlegbar sind, Mehrarbeit und dazu noch Ärger, weil der Mieter die Schätzung nach dem aktuellen Recht kürzt. wie einfach ist es da, einfach die Abrechnung der Verwaltung bzw des Dienstleisters abzuwarten und diese Kosten zu bezahlen/ umzulegen.

    Sollte das der Wunsch der Mieter sein, wird die Miete bald deutlich über dem Starnberger Stand liegen. Aber das ist ja nur meine einschätzung.
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Ein Blick ins Gesetz erleichtert regelmäßig die Rechtsfindung...

    § 560 Veränderungen von Betriebskosten
    (4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.


    Wie man sehen kann, gibt es bei der Änderung der Vorauszahlungen das Recht zur Vertragsänderung durch einseitige Erklärung. Die Zustimmung der anderen Partei ist nicht erforderlich.
    Üblicherweise werden mit Vorlage der Abrechnung durch den Vermieter neue Vorauszahlungen in angemessener Höhe festgelegt. Damit ist der Vertrag geändert und die geänderten Vorauszahlungen sind vom Mieter ab der nächsten Fälligkeit zu zahlen. Zahlt der Mieter nicht, wird der Vermieter auf Zahlung klagen. Dabei wird er die Höhe des Zahlungssolls belegen müssen.
    Will der Mieter im Anschluss an eine Abrechnung die Vorauszahlungen reduzieren, muss er im Streitfall belegen, dass die vorgenommene Erhöhung unangemessen war. Dies wird ihm kaum gelingen, wenn die neuen Vorauszahlungen in der Größenordung von 1/12 der Gesamtkosten der Abrechnungsperiode liegen.
     
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