Anpassung der Hausgeld-Vorschusszahlungen des neuen WP-Vorschlag verlangbar bei außergewöhnlichen Änderungen ?

[Netcrawler]

Wenn aufgrund eines Mieterwechsels (undisziplinierte WG -> Büro mit sehr geringem KW+WW+Heizungsverbrauch) eine drastische Änderung der Heiz- und Wasserkosten zu erwarten ist (viele tausend Euro) und durch Zwischenablesung und Vergleich mit früherem ähnlichem Mieter zusätzlich bereits plausibel gemacht werden kann, kann man dann als Vermieter eine Anpassung der künftigen Hausgeld-Vorauszahlungen nach der WEG-Versammlung von der Verwaltung bzw. WEG verlangen.

Von der Verwaltung wurde im neuen Wirtschaftsplan-Vorschlag (noch nicht beschlossen) wie üblich einfach der Verbrauch der Abrechnung des letzten Jahr angesetzt - plus verschärft durch zu erwartete Preissteigerung in der Energiekrise, auch eher auf max. geschätzt.

Im Bereich der Betriebskostenvorauszahlungen von Mietern an Vermietern ist ziemlich klar geregelt, dass bei quantitativ plausiblen Gründen, der Anspruch auf außerordentliche Anpassung besteht, bzw. sogar die Vorauszahlung sogar per einseitiger Erklärung geändert werden kann - siehe (1)

* Ist diese Regelung auf Hausgeld, Vermieterer und WEG / Verwalter übertragbar - oder gibt es gar existierende ähnliche Rechtsprechung?

* Oder muss ich auf freiwillige Zustimmung der HV bzw. per Antrag in der WEG-Versammlung hoffen?

* Wäre die Änderung auch nach Beschluss des WP noch möglich bzw. verlangbar?

* Was würde im Falle einer Ablehnung passieren, wenn ich dennoch nur meine geänderte Schätzung + Sicherheitsaufschlag zahlen würde und die Begründung per einseitiger Erklärung abgebe, bzw. Mahnungen widerspreche?





(1) BGH 28.9.2011, VIII ZR 294/10 mit Blick auf § 560 BGB: "
" Sowohl der Mieter als auch der Vermieter sind nicht daran gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen im Hinblick darauf vorzunehmen, dass die Betriebskosten des laufenden Jahres voraussichtlich höher oder niedriger sein werden als die abgerechneten Betriebskosten des Vorjahres. Denn ausschlaggebend für die Angemessenheit einer Anpassung sind letztlich nicht die Betriebskosten des vergangenen Jahres, sondern, wie ausgeführt, die zu erwartenden Kosten des laufenden Jahres. Diese können maßgeblich auch durch Umstände beeinflusst werden, die sich in der letzten Betriebskostenabrechnung noch nicht ausgewirkt haben können. So kann etwa eine einschneidende Änderung der Anzahl der Bewohner, auf die in den Gesetzesmaterialien als Anpassungsgrund hingewiesen wird (BT-Drucks. 14/4553, S. 59), sich im vergangenen Jahr noch nicht oder nur für einen kurzen Zeitraum ausgewirkt haben, im laufenden Jahr dagegen voll zu Buche schlagen und damit eine Anpassung der Vorauszahlungen rechtfertigen. ....
" Die zu erwartende Höhe der Betriebskosten des laufenden Jahres muss nicht bewiesen, sondern nur plausibel gemacht werden. Die Beurteilung, ob dies geschehen ist, obliegt dem Tatrichter."
" Damit soll Änderungen der Betriebskosten, die im Laufe des Mietverhältnisses zum Beispiel hinsichtlich der Anzahl der Bewohner oder der Verbrauchsgewohnheiten eintreten, Rechnung getragen werden können (BT-Drucks. 14/4553, S. 59).

 

[Andres]

kann man dann als Vermieter eine Anpassung der künftigen Hausgeld-Vorauszahlungen nach der WEG-Versammlung von der Verwaltung bzw. WEG verlangen.

Verlangen kann man so ziemlich alles. Die entscheidende Frage ist, ob man einen Anspruch darauf hat, und die Antwort auf diese Frage lautet: überwiegend nein. Die Höhe der Vorauszahlungen regeln die Eigentümer durch Beschluss. Das findet in den gleichen Grenzen statt, die auch für praktisch alle anderen Beschlussfassungen gelten, nämlich der "ordnungsmäßigen Verwaltung", § 19 WEG. Aus den Bestimmungen zu Wirtschaftsplan und Vorschüssen (§ 28 WEG) kann man noch entnehmen, dass sich die Planung an den voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben orientieren soll.

Das lässt einen ganz erheblichen Spielraum für Entscheidungen. Ich halte es für absolut zulässig, wenn die WEG nicht auf Basis einer Zwischenablesung das Hausgeld anpassen will, sondern zumindest ein ganzes Abrechnungsjahr abwarten möchte. Außerdem ist die WEG durchaus berechtigt, bei der Festsetzung der Vorschüsse etwas vorsichtiger zu kalkulieren, u.a. weil man ja schließlich auch die Liquidität der Gemeinschaft sicherstellen muss.

Ist diese Regelung auf Hausgeld, Vermieterer und WEG / Verwalter übertragbar

Nein, definitiv nicht.

Oder muss ich auf freiwillige Zustimmung der HV bzw. per Antrag in der WEG-Versammlung hoffen?

Mit Ausnahme von wirklich extremen Konstellationen, ist das zutreffend.

Wäre die Änderung auch nach Beschluss des WP noch möglich bzw. verlangbar?

Natürlich wäre sie möglich. Die Eigentümer können die Vorschüsse jederzeit durch Beschluss neu regeln. Sofern die Gemeinschaft keine entsprechenden Öffnungsklauseln vereinbart hat, erfordern Beschlüsse außerhalb der Eigentümerversammlung aber Allstimmigkeit. Da du der einzige bist, der Interesse an diesem Beschluss haben dürfte, und alle anderen eher ein Interesse daran haben, dass eher höhere Vorschüsse geleistet werden (verringert das Risiko von Zahlungsausfall), halte ich es für mäßig wahrscheinlich, dass so ein Beschluss zustande kommt. In einer eher kleinen WEG, wo man sich gut persönlich kennt, mag das noch machbar sein, aber ab ca. 8 Einheiten halte ich es für extrem wahrscheinlich, dass irgendjemand solche Beschlüsse blockiert - und wenn es ganz ohne konkrete Gründe einfach nur aus Prinzip ist.

Verlangbar ist die Änderung, sobald die Grenzen der ordnungsmäßigen Verwaltung überschritten sind. Aus meiner Sicht ist es bis dahin aber noch ein weiter Weg. Selbst im nächsten Jahr würde ich es für nicht völlig unmöglich halten, nicht gleich den neuerdings niedrigeren Verbrauch als Berechnungsgrundlage anzusetzen, sondern erst abzuwarten, ob sich dieser Trend stabilisiert.

Was würde im Falle einer Ablehnung passieren, wenn ich dennoch nur meine geänderte Schätzung + Sicherheitsaufschlag zahlen würde und die Begründung per einseitiger Erklärung abgebe, bzw. Mahnungen widerspreche?

Wenn die Verwaltung ihren Job ordentlich macht, leiten sie dann ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage ein. Das ist mit Kosten verbunden, einerseits für das Verfahren und andererseits auch für Verzugszinsen. In diesem Zusammenhang wäre noch darauf hinzuweisen, dass selbst wenn die Gemeinschaft beim Beschluss der Vorschüsse die Grenzen ordnungsmäßiger Verwaltung überschreitet, dieser Beschluss nicht etwa nichtig sondern nur anfechtbar ist. Ohne Anfechtung sind die Vorschüsse zu zahlen, selbst wenn der Beschluss anfechtbar sein sollte.

Davon abgesehen sind solche Verhaltensweisen natürlich einer der sicheren Wege, zum Staatsfeind Nr. 1 in der Gemeinschaft zu werden. Das würden die meisten auch nicht gerade als erstrebenswert betrachten ...