Anpassung Wohngeldes an tatsächlich im Abrechnungszeitraum entstandenen Kosten

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von Thomas123, 17.03.2012.

  1. #1 Thomas123, 17.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 17.03.2012
    Thomas123

    Thomas123 Erfahrener Benutzer

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    Anpassung Wohngeldhöhe an tatsächlich im Abrechnungszeitraum entstandene Kosten

    Hallo!
    Ich habe eine Wohnung und bekomme nach der Verwalterabrechnung über Wohngeld einige hundert Euro heraus, weil meine Verbräuche wesentlich nidriger waren, als laut Wirtschaftsplan vorgesehen.

    Meine Nachfrage bei der letzten Eigentümerversammlung, ob eine Anpassung des Wohngeldes an meinen tatsächlichen Verbrauch erfolgen kann, da ich ja nachgewiesener Maßen deutlich weniger verbrauche als der Vorgänger der Wohnung, eine Familie mit Kleinkind, wurde abschlägig beschieden. Mir wurde gesagt, das sein nicht möglich, die einmal festgelegte Höhe der monatlichen Hausgeldzahlung würde nicht geändert.

    Fragen: Ist das so richtig?
    oder
    kann die individuelle Anpassung des Wohngeldes an die tatsächlichen Kosten einer Wohnung verlangt werden?

    Kann ich eine Abstimmung in der Wohnungseigentümerversammlung über die Anpassung beantragen?

    Grüsse Thomas123
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 17.03.2012
    lostcontrol

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    vermutlich wirst du unterscheiden müssen zwischen "wohngeld" und "betriebskosten".
     
  4. RMHV

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    Hier wird - wieder einmal - vorgeführt, dass sich Wohnungskäufer über den Kauf einer Wohnung weniger Gedanken machen als über den Kauf eines Toasters für 10,50 €...

    Die monatlichen Hausgeldbeträge für jeden einzelnen ergeben sich aus dem Wirtschaftsplan und werden durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Diese Beträge können auch nur durch einen neuen Beschluss geändert werden.

    Wenn ein Wohnungseigentümer der Meinung ist, dass ein Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde, steht ihm die fristgerechte Anfechtung dieses Beschlusses beim zuständigen Gericht frei. Die Frist ist ein Monat ab Beschlussfassung. Nach Ablauf dieser Frist sind die durch den Beschluss festgesetzten Vorauszahlungen unangreifbar.

    Man wird sich allerdings selbst bei guten Erfolgsaussichten die Frage stellen müssen, ob eine Anfechtung Sinn macht.
    Ein Beschluss ist gültig und damit auch vom anfechtenden Eigentümer einzuhalten, bis das Gericht den Beschluss für ungültig erklärt.
    Damit hätte der anfechtende Eigentümer auch überhöhte Vorauszahlungen bis zu einen rechtskräftigen Urteil zu zahlen. Da die Zeitspanne zwischen einem möglichen Urteil und der nächsten Eigentümerversammlung recht gering sein wird, wird der Eigentümer selbst im Erfolgsfall überzahlte Beträge nur geringfügig früher zurück bekommen. Ob das das Kostenrisiko wert ist?

    Verlangt werden kann vieles... Da ein Wirtschaftsplan naturgemäß für die Zukunft erstellt wird, hat die Eigentümergemeinschaft einen weiten Ermessensspielraum bei der Festlegung der Vorauszahlungen auf die erwarteten Kosten der Gemeinschaft. Eine Beschlussanfechtung dürfte daher ohnehin nur in extremen Fällen aussicht auf Erfolg haben.

    Auch hier gilt: beantragen kann man vieles... es gibt allerdings keinen Anspruch darauf, dass die Eigentümerversammlung überhaupt über den Antrag eines einzelnen Eigentümers entscheidet bzw. den Antrag bei der ohnehin anstehenden Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan auch berücksichtigt.
     
  5. #4 Thomas123, 17.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 17.03.2012
    Thomas123

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    stimmt, ich meinte natürlich die Betriebskosten. Die monatlichen Beträge summieren sich über das Jahr hinweg zu mehreren hundert €, die ich am Jahresende wieder herausbekomme.

    Wohngeld umfaßt ja alle Kosten. Also, es handelt sich tatsächlich nur um die zu hohen Teilbeträge der Betriebskostenvorauszahlung.

    Danke für den Hinweis. Diese monatliche Vorauszahlung des Betriebskostenbeitrags müßte doch gesenkt werden können, ohne dass es einer Beschlußfassung bedarf?
     
  6. #5 Thomas123, 17.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 17.03.2012
    Thomas123

    Thomas123 Erfahrener Benutzer

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    na, hier wird......aber deutlich über das Ziel hinausgeschossen.......
     
  7. #6 lostcontrol, 17.03.2012
    lostcontrol

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    dann solltest du wohl deine anfrage bei der hausverwaltung auch entsprechend umformulieren...
     
  8. RMHV

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    Herr, lass es Hirn regnen...

    Ich wiederhole es gerne noch einmal langsam zum mitdenken...

    Über die Höhe der monatlichen Wohngeldzahlungen beschließt die Eigentümerversammlung.

    Der Beschluss kann innerhalb eines Monats ab Beschlussfassung bei Gericht angefochten werden.

    Bis zur Aufhebung durch das Gericht ist auch ein Beschluss, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, gültig und damit für alle Wohnungseigentümer verbindlich.

    So einfach ist das... und das gilt selbstverständlich auch für die Teile der Kosten, die bei einer Vermietung umlagefähige Betriebskosten wären.
     
  9. #8 Thomas123, 17.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 17.03.2012
    Thomas123

    Thomas123 Erfahrener Benutzer

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    Im Gegensatz zu lostcontroll haben Sie irgendetwas nicht richtig verstanden! Es geht, wie schon bemerkt, lediglich um die Senkung der Betriebskosten nach den tatsächlichen Gegebenheiten, die ein Teil der monatlichen Vorauszahlungen ausmachen. Und da war die Frage, ob diese individuell angepasst werden können. Nach meiner Auffassung müßte dies möglich, sein, wird allerdings von der Hausverwaltung bestritten.

    Die übrigen Beträge des Wohngeldes sind selbstverständlich eine Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft und dieser Umstand wird nicht in Zweifel gezogen.

    Vielleicht bin ich anfangs mit den Begriffen Wohngeld/ Betriebskostenvorauszahlung zu lax umgegangen. Bei verständiger Würdigung des gesamten Beitrages hätte sich aber dies auch ihnen erschließen müssen. Trotzdem kann ich Ihre Denkweise nachvollziehen ;-)

    Besten Dank.
     
  10. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Soll ich darüber jetzt lachen oder ist soviel Ignoranz eher zum weinen?

    Um es noch einmal kurz und unmissverständlich zusammenzufassen: Eine Unterscheidung zwischen Wohnungeld bzw. "übrige Beträge des Wohngelds" - mir rollen sich schon beim schreiben die Zehennägel auf - ist einfach nur Unsinn.

    Es geht - wie noch nicht bemerkt - offensichtlich mal wieder um einen Wohnungseigentümer, der sich vor dem Kauf über die Folgen seiner Kaufentscheidung weniger Gedanken gemacht hat als über den Kauf einer Kaffeemaschine für 20 €. Zu den Folgen gehört nun mal, dass Mehrheitsbeschlüsse für jeden Wohnungseigentümer verbindlich sind und dass die Eigentümergemeinschaft über die Höhe der monatlichen Vorauszahlungen beschließt.

    Ob ein konkreter Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht unterliegt nach fristgerechter Anfechtung der Prüfung des Gerichts. Bis zur Aufhebung durch das Gericht ist jeder nicht nichtige Beschluss - und sei er auch noch so falsch, ungerecht oder was auch immer - gültig und damit für alle Eigentümer verbindlich. Dieses relativ schlichte Prinzip muss man als Wohnungseigentümer einfach akzeptieren. Dieses Prinzip lässt sich auch mit irgendwelchen, in der Sache vielleicht sogar berechtigten und möglicherweise auch schlüssig begründeten, Einwänden nicht aushebeln.
     
  11. #10 Thomas123, 18.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 18.03.2012
    Thomas123

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    ....wie schaffen Sie es nur, so viel Schmarren auf so wenig Fläche, gepaart mit Ungehörigkeiten einem Fragesteller gegenüber, unterzubringen?

    Können Sie nicht verstehen, oder wollen Sie nur provozieren?

    Die einfache Frage lautet doch: ist es richtig, wenn ich eine Anpassung der Höhe der monatlich zu zahlenden (über das Jahr gesehen zu hohen) Betriebskosten an die tatsächlich entstanden Kosten verlange? Die einfache Antwort wäre hier ja oder nein, letzteres, weil die WE beschlossen haben, dass der Betrag nicht geändert wird.

    Statt dieser Antwort erzählen Sie etwas von Beschlüsssen und Anfechtung, labern von Wohnungseigentümern, die sich eine Kaffeemaschine kaufen........von sich bei Ihnen hoch und runter rollenden Zehennägeln (damit könnten Sie in "Verstehen Sie Spaß" auftreten... wäre mal was anderes....) ;-))

    Nichts für ungut, aber auf einen groben Klotz gehört ein grober Keil.

    Schönen Sonntag noch, die Sache ist erledigt, hatte zumindest Unterhaltungswert
     
  12. #11 Christian, 18.03.2012
    Christian

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    *grins*

    RMHV, nächstes mal sevierste bitteschön die Antwort in mundgerecht vorgekauten Häppchen, ja? :-D


    Thomas, schlaf einfach mal eine Nacht drüber, und versuche danach mal ganz wertneutral an RMHVs Antwort ranzugehen. Es lohnt sich!

    Gruß,
    Christian
     
  13. #12 immodream, 18.03.2012
    immodream

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    Hallo,
    ich habe mehrfach die Antwort von RMHV gelesen.
    Ich finde da keinen Hinweis auf Wohnungseigentümer, die sich eine Kaffeemaschine kaufen wollen.
    Vielleicht sollte man Mal in Ruhe die Aussagen von RMHV lesen.
    Grüße
    Peter
     
  14. Berny

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    Du scheinst noch nicht(s) begriffen zu haben.
     
  15. #14 Thomas123, 19.03.2012
    Zuletzt bearbeitet: 19.03.2012
    Thomas123

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    Als Hausgeld werden umgangssprachlich die monatlichen V o r s c h ü s s e bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen haben. Häufig werden diese Beiträge auch als Wohngeld bezeichnet.

    Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 16 Absätze 2 und 3 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und des Gebrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen nach einem festgelegten Verteilungsschlüssel zu tragen. Nach § 28 WEG hat der Verwalter einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der durch die Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit zu beschließen ist. Dieser Wirtschaftsplan hat sowohl die einzelnen Kosten, die E i n z e l w i r t s c h a f t s p l ä n e für die einzelnen Wohnungen, den Verteilungsschlüssel und die Höhe der monatlichen V o r s c h ü s s e (Hausgeld) zu enthalten. Aufgrund des Wirtschaftsplans sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, das Hausgeld an den Verwalter zu zahlen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Wohnung bewohnt wird oder leer steht.

    Nach § 16 Wohnungseigentumsgesetz ist der Verteilungsschlüssel grundsätzlich der Miteigentumsanteil. Ausgenommen hiervon sind jedoch die Heiz- und Warmwasserkosten, diese müssen nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Die Verwendung des Miteigentumsanteils kann allerdings zu einer ungerechten Verteilung der Lasten und auch zu Konflikten mit anderen Gesetzen führen. Zum Beispiel, wenn der Miteigentumsanteil nicht nach der Wohnfläche festgelegt wurde oder, wenn auf Grundlage der Einzelabrechnung eine
    B e t r i e b s k o s t e n a b r e c h n u n g für den Mieter erstellt wird. Deswegen sind in der Regel in der Teilungserklärung mehrere Verteilungsschlüssel festgelegt.

    Häufige verwendete Verteilungsschlüssel sind:
    der Verbrauch (wenn eine Verbrauchserfassung stattfindet; z. B. bei Wasser und Abwasser)

    Das wäre eine Antwort gewesen! Damit mir kein Plagiat unterstellt, wird: der Beitrag stammt aus Google;-)

    Die Heizkosten sind im vorliegenden Fall um mehrere hundert € zu hoch......(soll es auch mal geben, vorher war eine junge Familie in der Wohnung, jetzt eine Einzelperson, täglich außer Haus)

    Nicht mehr und nicht weniger. Es ging mir lediglich darum erklärt zu bekommen, warum die Möglichkeit, die Betriebskosten den tatsächlichen Kosten anzupassen, von der HV abgelehnt wird und nicht möglich sein soll.

    Und ich bin immer noch der Meinung, wenn die Heizkostenvorauszahlungen dem tatsächlichen Verbrauch angepaßt würden, sich nach Adam Riese aus Staffelstein auch der Betrag des Wohngeldes verringert. Das selbstverständlich mit einem Beschluß der WE, bei der Versammlung.

    Wie gegen einen Beschluß vorgegangen werden kann, ist mir bekannt. Im geschilderten Fall, wenn ein Beschluß schon mal gefaßt ist, wäre dagegen anzugehen sinnlos. Bringt nichts.
    Grüsse Thomas
     
  16. #15 Thomas123, 19.03.2012
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    stimmt, er hatte von einem Toaster geschrieben.....:-))))

    zwischendurch mal was zum Schmunzeln....Heinz Erhardt in "Darf ich mal reinkommen" - YouTube
     
  17. #16 Christian, 19.03.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Hallo Thomas,

    mein Vorschlag, einfach mal eine Nacht drüber zu schlafen, war durchaus ernst gemeint.
    Bitte, lass die ganze Geschichte wirklich mal einen Tag sacken und gehe erst morgen nochmal da dran. Es kann wirklich nur zu deinem Vorteil sein! *gutmein*

    Denk mal drüber nach, warum sich mehrere Menschen die Mühe machen sich hier zu beteiligen. Die wollen dir nichts böses!

    Gruß,
    Christian
     
  18. #17 Martens, 19.03.2012
    Martens

    Martens
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    Köstlich, ich habe es selten erlebt, daß RMHV sich zu mehreren Beiträgen provozieren lies!

    Thomas,

    Du zahlst an die Gemeinschaft zu Händen des Verwalters Wohngeld oder Hausgeld, dessen auch individuelle Höhe einzig durch Beschluß der Eigentümerversammlung festgelegt wird. Weiter siehe oben bei RMHV.

    Betriebskosten sind ein Begriff aus dem Mietrecht und haben hier nichts verloren.

    Als nochmalige Antwort auf Deine Frage: Nein, Du hast keinen individuellen Anspruch auf irgendeine Änderung der Vorauszahlungen für Deine Einheit.

    Christian Martens
     
  19. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Das ist ja nun hinreichend geklärt obei der Ausdruck "einmal festgelegte Höhe" mit der "jährlich festgelegten Höhe im Wirtschaftsplan" ersetzt werden sollte.
    Da juristische hast Du ja jetzt selbst alles gegoogelt.
    Meine Vorgehensweise zu diesem Thema wäre wie folgt. Zunächst eine Gespräch mit dem Beirat suchen um zu klären wie diese Leute ticken. Mit Deinen Unterlagen sollte es sehr wohl möglich sein hier wohlwollende Unterstützung zu bekommen bzw. keine Gegner zu haben weil du sie übergangen hast.
    Nun würde ich ein Gesprchäch mit dem Verwalter suchen, dass im nächsten Wirtschaftsplan die Vorrauszahlungen anders ausgerechnet werden. Es ist möglich und auch durchaus häufiger der Fall dass die Verwaltungen die geplanten Fixkosten nach Eigentumsanteil und die zu erwartenden Verbrauchskosten an die Vorjahre anpassen um somit die Rückzahlungen bzw. die Nachzahlungen über die Jahre geringer zu gestallten.
     
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