Anschaffungskosten bei EFH gemischte Nutzung mit Erbbaurecht

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von zenbote, 19.02.2015.

  1. #1 zenbote, 19.02.2015
    zenbote

    zenbote Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    19.02.2015
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Moin folgender Sachverhalt:

    Es wird in absehbarer Zukunft ein EFH angeschafft, das zuvor per Teilungserklärung in zwei Wohneinheiten geteilt werden soll.

    Die erste Wohneinheit wird selbst genutzt, die zweite soll mit 70% des Mietspiegels an ein nicht unterhaltspflichtiges Kind vermietet werden.

    Ziel ist es mit der Vermietung die Erbpachtkosten anteilig als WK aus VuV anzusetzen und durch die ermäßigte Vermietung einen steuerlichen Verlust auszuweisen, da das bisherige Wohnhaus nunmehr vermietet werden soll.

    Die Gesamtwohnfläche beträgt 115qm, die erste WE wird davon 65qm groß sein, die zweite entsprechend 50qm.

    Das ganze wird über ein Darlehen finanziert, 20% EK 80% FK
    KP 300.000

    1.) Welchen Teil der Anschaffungskosten kann man wie als WK der Vermietung zurechnen? (Notar, Kosten für Teilung in zwei WE, Grunderwerbssteuer etc.)

    2.) Welche Rolle spielt das Erbbaurecht auf die AfA, da ja kein Grund und Boden gekauft, sondern nur das Erbbaurecht mit Restlaufzeit (hier 54 Jahre)?

    3.) Müssen Stromzähler etc für beide Wohnungen getrennt bestehen oder besteht die rechtliche Möglichkeit diese anders abzurechen, insbesondere, da eine einvernämliche Vermietung mit Angehörigem bestehen wird?

    4.) Wie soll das Darlehen für den gesamte Objekt so aufgeteilt werden, dass die Zinsen für den vermieteten Teil vollständig abzugsfähig sind (getrennte Konten, zwei getrennte Darlehen etc.)?

    5.) Wir habe bisher unsere Steuererklärung immer mit Taxman alleine gelöst und würden es irgendwann mit der Vermieterversion probieren, allerdings wird allein wegen den Betriebskostenabrechnung des bisherigen Hauses, das extern vermietet werden soll, steuerlicher Rat gesucht,
    Mit welchen Kosten eines Steuerberaters ist zu rechnen? Sind diese absetzbar, wenn sie nur den Vermietungsanteil betreffen?

    Vielen Dank für Hinweise
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 alibaba, 19.02.2015
    alibaba

    alibaba Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    11.12.2014
    Beiträge:
    1.188
    Zustimmungen:
    146
    Ort:
    Berlin
    ErbBauRecht :verrueckt006: das iss nixs :130:

    am Ende .......... , erinnert mich an das Märchen wo Jemand was verkaufen

    muss/will und darf immer nur weniger verlangen an Geld ,alswie er selbst dafür

    mal bezahlt hat , ich komm jetzt blos nicht im Moment drauf ,aber egal

    von solch ErBauRecht halte ich nichts :rauch003:

    Gruss
    alibaba :smile050:
    PS:
    die Kirche sind die reichsten SchafsAbZiehTreiber ,warum wohl :15:
     
  4. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Notar und Grunderwerbssteuer sind ganz gewöhnlicher Anschaffungs- bzw. Herstellungsaufwand und werden somit dem Kaufpreis zugeschlagen und anschließend anteilig berücksichtigt.

    Die Kosten für die Teilung sind gar nicht abzugsfähig, da sie dem Voreigentümer entstehen.


    Die AfA läuft auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts, also jährlich ungefähr 1,85 %. Nebenbei: Ist es wirklich so eine gute Idee, eine Immobilie im Erbbaurecht zu kaufen? In 30 Jahren hat das Ding selbst bei bestem Zustand nur noch Schrottwert.


    Wenn ihr keine Zähler habt, werden die Kosten flächenanteilig abgezogen. Ob das ein Vorteil ist, hängt davon ab, wo pro Fläche mehr (in diesem Fall) Strom verbraucht wird. Abgerechnet werden muss gar nicht, falls ihr nicht wollt - dann muss das aber vertraglich so fixiert werden.

    Allgemeine Empfehlung: Der Vertrag sollt so abgeschlossen werden, wie man es "unter Fremden" machen würde. Falls man sich irgendwann in die Haare bekommt, gibt es wenigstens eine klare Rechtslage.


    Genau so: Zwei Darlehen, die möglichst über zwei Konten abgewickelt werden. Das EK fließt komplett in die selbstgenutzte Wohnung, die Mietwohnung ist vollständig fremdfinanziert.


    Beliebte Frage mit nahezu unmöglicher Antwort. Das kommt darauf an, was der Steuerberater tun soll, welche Gegenstandswerte (hier v.a. jährliche Miete) und welcher Zeitaufwand im Raum stehen. Bei der verbilligten Vermietung einer kleinen Wohnung würde ich auf ca. 200-300 € tippen - ohne jeglichen Anspruch auf Korrektheit in deinem Einzelfall.


    Ja. Das Ausfüllen der Anlage V durch den StB gehört ebenso zu den Werbungskosten (bzw. Betriebsausgaben), wie der größte Teil der übrigen Steuererklärung. Das Ausfüllen des Mantelbogens wäre z.B. nicht abziehbar.


    Bei den Größenordnungen, um die es hier geht, frage ich mich schon, ob sich die Nummer insgesamt lohnt ...
     
  5. #4 zenbote, 20.02.2015
    zenbote

    zenbote Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    19.02.2015
    Beiträge:
    2
    Zustimmungen:
    0
    Was genau meint anteilig, nach Wohnfläche? Nach Anteil des Kaufpreises?
    Wie würde es aussehen, wenn wir vertraglich und nachweislich die Kosten für die Teilung übernehmen würden? WK sind ja dann uns entstanden, zum Erwerb von Einnahmen aus VuV...

    Ja und Nein. Es gibt Dinge die sich materiell schwer ausdrücken lassen: Bsp. das Erdgeschoss wurde vom bisherigen Eigentümer so ausgebaut, dass es perfekt als Alterswohnsitz dienen kann, so war es ursprünglich geplant. Unsere bisheriges Eigenheim entspricht nicht solchen Kriterien und ist unmöglich oder nur unwirtschaftlich in einen solchen Zustand zu bringen.

    Hätten wir mehr EK dann würde das Grundstück gekauft, da der Erbpachtgeber bereit ist zu verkaufen (hier die Stadt), aber überschulden ist keine Lösung oder?

    Ist das nicht ein Widerspruch. Ein Drittvergleich wird ja die Zahlung von Betriebskosten erwarten und wenn wir z.B. Strom pauschal berechnen, steht dies nicht im Weg oder kommt es nur darauf an, dass überhaupt Betriebskosten zusätzlich zur Miete erhoben werden und das mindestens so hoch wie der Betriebskostenspiegel der DMB?

    Wie ist das gemeint? Ich habe bisher nicht erwähnt, dass der Erbpachtzins recht hoch ist, und nach derzeitiger Rechtslage keine Betriebskosten sind, wohl aber WK aus VuV zumindest anteilig, sodass Kosten die rein privat während nunmehr die Bemessungsgrundlage der Steuern mindern, zusätzlich zur Abschreibung. Da das bisherige Eigenheim vermietet wird und ca. 12000€ -14000€ an Kaltmiete einbringen kann, spielt das schon eine Rolle.

    Ob es sich lohnt, soll der Steuerberater beurteilen, aber der will satte 110€+MwSt/Stunde und meinte das sei in ca. 2h besprochen... ob das wirklich angemessen ist und so schnell geht?
     
  6. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Zuerst der Anteil des Kaufpreises. Das ist aber etwas ungeschickt formuliert: Ihr kauft zwei getrennte Wohnungen mit zwei Kaufverträgen und zwei Kaufpreisen.

    Vom Kaufpreis wird der Grundstückswert abgezogen. Nach Steuerlogik unterliegt das Grundstück keiner Abnutzung und wird daher nicht abgeschrieben. Nur die Bebauung unterliegt der AfA. Die Kaufnebenkosten werden im Verhältnis Gebäudewert:Grundstückswert aufgeteilt und nur der auf die Bebauung entfallende Anteil wird berücksichtigt.

    Nebenbei: Der Notar soll seine Provision bitte an der Mietwohnung verdienen und euch die selbstgenutzte Wohnung provisionsfrei vermitteln.


    In dieser Form würde es Teil des Kaufpreises und wäre damit anteilig (s.o.) abzuschreiben. Ich sehe darin keinen Vorteil im Vergleich zum Kauf eines bereits geteilten Objekts zu einem "Endpreis".


    Die Auswirkungen auf die Finanzierung musst du selbst ausrechnen (lassen). Ich kann nur dazu raten, das auch zu tun.



    Einmal komplett: Nö. Ihr habt Mieteinnahmen. Ob aus einer Kaltmiete + Vorauszahlungen oder aus einer (Teil-)Inklusivmiete, interessiert nicht. Im Gegenzug dürft ihr Werbungskosten abziehen, z.B. für den Strom. Da du nur eine Gesamtrechnung bekommst, muss diese Rechnung aufgeteilt werden. Hast du Zwischenzähler, geht das nach Verbauch - sonst nach Fläche.

    Was du am Ende ansprichst, spielt für die Ermittlung der ortsüblichen Miete für die 66 %-Grenze eine Rolle. Vereinbart ihr eine Warmmiete, wird natürlich nicht der Vergleichswert für eine Kaltmiete + Vorauszahlungen herangezogen.


    Durch die Teilung entstehen Kosten - direkt oder indirekt. Durch die getrennte Finanzierung können Kosten entstehen. Nach einer Teilung haben alle WE zusammen gerne einen etwas höheren Wert, was sich in den Geschäftsgebühren von Notaren und Steuerberatern niederschlagen kann. Die Steuererklärung ist etwas komplizierter, evtl. braucht ihr immer wieder den Rat eines Profis.

    Diese Kosten müssen insgesamt von der Steuerersparnis der Teilung aufgefangen werden. Dabei muss berücksichtigt werden, dass einige der Vorteile der Teilvermietung auch ganz ohne Teilung genutzt werden können, z.B. der teilweise Abzug der Betriebskosten und ...

    ... der gehört auch in diese Kategorie. Mein Bauchgefühl sagt, dass sich das insgesamt nicht lohnt.

    Auch hier erkenne ich den Zusammenhang zur Teilung und ihren Folgen nicht.


    Besprechungen oberhalb von 2 Stunden sind nach meiner Erfahrung sowieso eingeschränkt produktiv. Und zur Angemessenheit: Das musst du selbst wissen. Wenn man den Sachverhalt vereinfacht, wird es billiger weil schneller ...
     
  7. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke

    Hallo Andres,

    Wieso Notar und Provision?

    VG Syker
     
  8. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.706
    Zustimmungen:
    1.247
    Makler, danke. :lesen

    Mit dem Notar kann man diesen Deal leider nicht machen ...
     
  9. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    30.12.2012
    Beiträge:
    3.252
    Zustimmungen:
    314
    Deswegen stehen Notare höher als Richter.
     
  10. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke

    Hallo zusammen,

    Evtl. könnte man aber noch an der Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf die beiden Wohnungen drehen und somit die Notarkosten etwas mehr auf die zu vermietende Wohnung zu bringen...

    VG Syker
     
Thema:

Anschaffungskosten bei EFH gemischte Nutzung mit Erbbaurecht

Die Seite wird geladen...

Anschaffungskosten bei EFH gemischte Nutzung mit Erbbaurecht - Ähnliche Themen

  1. HTTPS und HTTP/2 Nutzung

    HTTPS und HTTP/2 Nutzung: Hallo zusammen, Das Vermieter-Forum nutzt nun als eines der wenigen / ersten Foren in Deutschland HTTPS und HTTP/2. Das heißt nichts anderes,...
  2. Unbewohnte EFH im Winter wie heizen bzw. nur frostfrei halten?

    Unbewohnte EFH im Winter wie heizen bzw. nur frostfrei halten?: Hallo, ich besitze schon seit längerem das EFH (Einfamilienhaus) meiner Großeltern. Bisher mußte ich mir um das heizen im Winter keine sorgen...
  3. Mieterin im EFH nach Scheidung kündbar ?

    Mieterin im EFH nach Scheidung kündbar ?: Hallo Leute, Ich frage mal für eine Bekannte von mir hier nach. Im Archiv finde ich leider nichts. Folgendes: Meine Bekannte wohnt in einem EFH...
  4. Mietinteressent möchte gewerbliche Nutzung für Wohneinheit

    Mietinteressent möchte gewerbliche Nutzung für Wohneinheit: Hallo liebe User, jetzt steht nach langer Zeit mal wieder ein Mieterwechsel an. Meine Lieblingsmieter haben ihre großzügige 3-Zimmerwohnung...