Anschaffungskosten, Erhaltungsaufwand und 15%-Grenze

[ArnoStein]

Hallo ins Forum,

ich fülle erstmalig die Anlage "Vermietung" aus, da ich privat eine kleine ETW vermiete.

Da ich nach Kauf direkt einige Sanierungsausgaben hatte, möchte ich diese als Werbungskosten im Sinne von Erhaltungsaufwendungen (und nicht als AfA) absetzen. Hier muss ich bekanntermaßen die sog. "15%-Regelung" beachten, also diese Kosten dürfen in den ersten 3 Jahren nicht über 15% der "Anschaffungskosten" des Gebäuteanteils des Kaufobjektes liegen.

§ 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG sagt dazu ja Folgendes:
"Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten)."

Nun bin ich mir bei folgenden Punkten unsicher, auch diverses googlen und Foreneinträge halfen bisher nicht:

1. Bestimmung der "Anschaffungskosten" und die "15%-Referenzgrenze": Ist es korrekt, dass ich hierfür nicht nur den Kaufpreis des Gebäudes ("Gebäudeanteil in Euro" ist im Kaufvertrag festgelegt), sondern anteilig (Gebäudeteil) auch die Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbssteuer usw...) zur Berechnung der Anschaffungskosten draufschlage?

2. ... und werden diese Anschaffungskosten dann BRUTTO oder NETTO in der Steuererklärung angegeben?

3. Sanierungskosten, die ja 15% (siehe oben §6 EStG) nicht überschreiten dürfen: Werden diese Kosten in der Steuererklärung dann in Brutto- oder in Nettobeträgen (lt. Handwerkerrechnungen) angegeben? Im Gesetz steht zwar "ohne die Umsatzsteuer", aber im Steuer-Formular Elster gibt es darauf keinerlei Hinweis, wie das nun angegeben werden muss. Wenn ich hier Netto-Kosten angebe und oben bei den Anschaffungskosten Brutto, kommt mir das merkwürdig vor... Gebe ich Brutto an, obwohl Netto richtig wäre, käme ich über die 15%-Grenze...

Wäre schön, wenn jemand da Erfahrungen teilen könnte. Danke schonmal

 

[Ferdl]

Vorweg, ich bin steuerdoof, also alles unter Vorbehalt.
1) der Gebäudeanteil, der Kaufpreis incl. aller Kaufnebenkosten = Anschaffungskosten, diese werden, in der Regel mithilfe des berühmten Exceltool in G&B und Gebäude aufgeteilt, der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, wird auf idR 50 Jahre abgeschrieben, der Anteil G&B nicht.
2) Alle meint wirklich alle.
3) das sind zwei paar Schuhe, Werbungskosten sind incl. MwSt.
Die 15% Grenze berechnet sich jedoch nach Netto, also ohne MwSt.

Wäre schön, wenn jemand da Erfahrungen teilen könnte.

Gerne; wenn du im ersten Jahr auch nur in die Nähe der 15% kommst, wirst du damit nicht auskommen.

 

[ArnoStein]

3) das sind zwei paar Schuhe, Werbungskosten sind incl. MwSt.
Die 15% Grenze berechnet sich jedoch nach Netto, also ohne MwSt.

Danke vielmals.

Ich bin wirklich langsam irritiert, da nichtmal das Finanzamt eine klare Aussage treffen konnte, ob für das Überschreiten der 15%-Grenze Brutto- oder Netto-Beträge der Handerwerkrechnungen relevant sind:

Zunächst sagte man mir telefonisch, die Brutto-Beträge der Rechnungen seien relevant. Ich verwies dann auf §6 EStG, woraufhin man zurückruderte und meinte, dass doch die Netto-Angaben relevant seien, weil es ja "so im Gesetz stünde". Ich solle aber dennoch die Brutto-Beträge ins Elster-Formular eintragen.

Was stimmt denn nun? Und warum soll ich Brutto-Werte eintragen, wenn Netto-Werte relevant sind? Woher weiß ich, dass der/die Sachbearbeitende weiß, was meine eingetragene Werte nun bedeuten? Das muss doch irgendwo geregelt sein, so dass das auch "normale Menschen mit Abitur" verstehen?

 

[dabescht]

Maßgeblich sind die Netto-Beträge für die 15%-Grenze, als Werbungskosten setzt du aber trotzdem die Brutto-Beträge ab und trägst die auch so ein.

 

[taxpert]

Was stimmt denn nun?

§6 EStG ist eigentlich eine Vorschrift zu den Gewinneinkünften, bei denen der Vorsteuerabzug "normal" ist. Deshalb wird hier von Nettowerten ausgegangen. Die Einkünfte aus V+V zählen zu den Überschusseinkünften. Hier ist der VoSt-Abzug eher die Ausnahme. Daher kommt die "Verwirrung". Das gleiche Spiel gilt übrigens auch beim §6 Abs.2 EStG (geringwertige Wirtsachaftsgüter). Auch hier gilt der Nettowert als Grenze, auch wenn der Bruttowert als Wk angesetzt wird!

Woher weiß ich, dass der/die Sachbearbeitende weiß, was meine eingetragene Werte nun bedeuten?

Wenn Du zum VoSt-Abzug berechtigt wärst, würdest Du den Nettowert erfassen, die bezahlte VoSt eigenständig als Wk angeben und die erstattete VoS als Einnahme ansetzen müssen.

Wenn Du bereits im ersten Jahr an der 15%-Grenze "kratzt", werden mit großer Wahrscheinlichkeit alle Belege angefordert. Außerdem wird der Bescheid eventuell vorläufig erlassen. Muss er aber nicht zwingend, denn das Überschreiten der 15% ist ein rückwirkendes Ereignis, so dass ggf. mit dem Bescheid des vierten Jahres die anderen drei Jahre nachträglich geändert werden.

taxpert

 

[ArnoStein]

§6 EStG ist eigentlich eine Vorschrift zu den Gewinneinkünften, bei denen der Vorsteuerabzug "normal" ist. Deshalb wird hier von Nettowerten ausgegangen. Die Einkünfte aus V+V zählen zu den Überschusseinkünften. Hier ist der VoSt-Abzug eher die Ausnahme. Daher kommt die "Verwirrung". Das gleiche Spiel gilt übrigens auch beim §6 Abs.2 EStG (geringwertige Wirtsachaftsgüter). Auch hier gilt der Nettowert als Grenze, auch wenn der Bruttowert als Wk angesetzt wird!

taxpert

Danke für dieses Wissen, Top

 

[ArnoStein]

§6 EStG ist eigentlich eine Vorschrift zu den Gewinneinkünften, bei denen der Vorsteuerabzug "normal" ist. Deshalb wird hier von Nettowerten ausgegangen. Die Einkünfte aus V+V zählen zu den Überschusseinkünften. Hier ist der VoSt-Abzug eher die Ausnahme. Daher kommt die "Verwirrung". Das gleiche Spiel gilt übrigens auch beim §6 Abs.2 EStG (geringwertige Wirtsachaftsgüter). Auch hier gilt der Nettowert als Grenze, auch wenn der Bruttowert als Wk angesetzt wird!


Wenn Du zum VoSt-Abzug berechtigt wärst, würdest Du den Nettowert erfassen, die bezahlte VoSt eigenständig als Wk angeben und die erstattete VoS als Einnahme ansetzen müssen.

Wenn Du bereits im ersten Jahr an der 15%-Grenze "kratzt", werden mit großer Wahrscheinlichkeit alle Belege angefordert. Außerdem wird der Bescheid eventuell vorläufig erlassen. Muss er aber nicht zwingend, denn das Überschreiten der 15% ist ein rückwirkendes Ereignis, so dass ggf. mit dem Bescheid des vierten Jahres die anderen drei Jahre nachträglich geändert werden.

taxpert

Hallo nochmal,

ich muss das Thema nochmal rauskramen, da ich eben mit einem Steuerberater telefoniert habe und so langsam an meiner Kompetenz oder eben an dessen Kompetenz zweifle:

Es ging darum, ob Aufwendundungen für Badsanierung und Elektrik innerhalb 3 Jahre nach Anschaffung sofort als Erhaltungsaufwendungen/Werbungskosten oder als 50 Jahre Afa abzuschreiben. Ich mache es anhand Zahlen konkret:

1. Die magische 15% Grenze ist dank Steuerberater nun festgelegt und liegt hier im Beispiel bei ca. 18.000 Euro.
2. Die Aufwendungen für Badsanierung und Elektrik in 2022 sowie Aufwendungen in 2021 lagen Brutto bei 16.000 Euro (ca. 14.000 EUR Netto). Was in 2023 dazukommt ist noch unbekannt.

Wir hatten das Thema oben, ob nun die Brutto- oder Nettoausgaben für das Überschreiten der 15% relevant sind. Laut EStg §6 Abs. 1 Nr. 1a bin ich in meinem Fall (Arbeitnehmer, der eine Wohnung dauerhaft vermietet) vom Nettowert der Erhaltungsaufwendungen /Sanierungskosten (14.000 Euro) ausgegangen, der relevant ist. mein Stand war also: Eingetragen in Elster werden die Brutto-Werte, das FA betrachtet aber die Netto-Werte.

Nun meint aber der Steuerberater felsenfest, das FA betrachtet bei mir die Bruttowerte, also 16.000 EUR, um ein Überschreiten der 15%-Grenze zum aktuellen Zeitpunkt zu untersuchen. Kann das jemand so bestätigen oder empfehlt ihr mir, einen anderen Steuerberater aufzusuchen?

 

[taxpert]

Nun meint aber der Steuerberater felsenfest, das FA betrachtet bei mir die Bruttowerte, also 16.000 EUR, um ein Überschreiten der 15%-Grenze zum aktuellen Zeitpunkt zu untersuchen.

Du musst zwischen "Nachfragen" und der entsprechenden "Berücksichtigung im Steuerbescheid" unterscheiden!

In der Anlage V sind ja "nur" die Bruttobeträge ersichtlich. Ob in diesen Beträgen überhaupt VoSt enthalten ist (z.B. Rechnungen von ust-lichen Kleinunternehmern), kann der Bearbeiter nicht erkennen. Ebenfalls nicht zu erkennen sind Aufwendungen, die NICHT unter die 15%-Grenze fallen! Also kann und wird das Risikomanagementsystem (RMS) bereits früher einen entsprechenden Prüfhinweis ausgeben. Im Normalfall sogar bereits vor erreichen der 15%-Grenze, denn es wäre ja zu prüfen, ob nicht versehentlich Beträge falsch in der Anlage V erfasst worden sind und tatsächlich bereits die 15%-Grenze überschritten worden ist.

Das das FA nachfragt, heiß aber natürlich nicht, dass auch automatisch die Feststellung so getroffen wird.

taxpert

 

[ArnoStein]

In der Anlage V sind ja "nur" die Bruttobeträge ersichtlich. Ob in diesen Beträgen überhaupt VoSt enthalten ist (z.B. Rechnungen von ust-lichen Kleinunternehmern), kann der Bearbeiter nicht erkennen.

Ist klar. Die Frage für mich ist aber erstmal nur, ob dann letztlich für eine theoretische Überschreitung der 15%-Grenze vom Finanzamt die Bruttowerte oder Nettowerte der Erhaltungsaufwendungen (Sanierungskosten Bad, Elektrik usw.) herangezogen werden (für den Fall "Arbeitnehmer, private dauerhafte Vermietung zur "Einkommenserzielung""). Hoffe, ich drücke mich richtig aus.

 

[taxpert]

Bei der tatsächlichen Prüfung der 15%-Grenze werden die Nettowerte angesetzt. Sollte dies nicht geschehen (wo gearbeitet wird, werden auch Fehler gemacht!), kann man natürlich einen Antrag auf schlichte Änderung stellen oder Einspruch einlegen.

Wenn Du jedoch bereits im Erstjahr nur dann unter den 15% bleibst, weil der Nettowert anzusetzen ist, dürften die Folgejahr spannend werden! Nach Auffassung des BFH (FA hat das zuvor deutlich entspannter für den Stpfl. gesehen!) sind ja nicht nur die "echten" Sanierungskosten in die Berechnung einzubeziehen, sondern ALLE nicht jährlich anfallenden Kosten! Damit bleiben praktisch nur noch Schornsteinfeger und Aufzugwartung aus der Berechnung raus! Da darf dann in den kommenden zwei Jahren nichts passieren!

Und um diese Frage, die immer wieder aufkommt, gleich im Keim zu ersticken: Nein, man kann nicht einfach ein paar Kosten weglassen, damit die grenze nicht überschritten wird! Das wäre in diesem Fall Steuerhinterziehung.

Und ebenfalls nein, es nutzt auch nichts, mit dem Handwerker abzusprechen, dass die Rechnung erst im vierten Jahr gezahlt wird, da es auf die Durchführung der Arbeiten und nicht auf die Zahlung ankommt!

taxpert

 

[Aydal]

Bei der tatsächlichen Prüfung der 15%-Grenze werden die Nettowerte angesetzt. Sollte dies nicht geschehen (wo gearbeitet wird, werden auch Fehler gemacht!), kann man natürlich einen Antrag auf schlichte Änderung stellen oder Einspruch einlegen.

Wenn Du jedoch bereits im Erstjahr nur dann unter den 15% bleibst, weil der Nettowert anzusetzen ist, dürften die Folgejahr spannend werden! Nach Auffassung des BFH (FA hat das zuvor deutlich entspannter für den Stpfl. gesehen!) sind ja nicht nur die "echten" Sanierungskosten in die Berechnung einzubeziehen, sondern ALLE nicht jährlich anfallenden Kosten! Damit bleiben praktisch nur noch Schornsteinfeger und Aufzugwartung aus der Berechnung raus! Da darf dann in den kommenden zwei Jahren nichts passieren!

Und um diese Frage, die immer wieder aufkommt, gleich im Keim zu ersticken: Nein, man kann nicht einfach ein paar Kosten weglassen, damit die grenze nicht überschritten wird! Das wäre in diesem Fall Steuerhinterziehung.

Und ebenfalls nein, es nutzt auch nichts, mit dem Handwerker abzusprechen, dass die Rechnung erst im vierten Jahr gezahlt wird, da es auf die Durchführung der Arbeiten und nicht auf die Zahlung ankommt!

taxpert

Was sei mit allseits beliebte Schwarzarbeit ??

 

[ArnoStein]

Und um diese Frage, die immer wieder aufkommt, gleich im Keim zu ersticken: Nein, man kann nicht einfach ein paar Kosten weglassen, damit die grenze nicht überschritten wird! Das wäre in diesem Fall Steuerhinterziehung.

Und ebenfalls nein, es nutzt auch nichts, mit dem Handwerker abzusprechen, dass die Rechnung erst im vierten Jahr gezahlt wird, da es auf die Durchführung der Arbeiten und nicht auf die Zahlung ankommt!

Danke, das ist mir hinlänglich bekannt. Mir ging es tatsächlich nur um die Brutto/Netto-Frage, da ich hier uneindeutige Antworten seitens FA/Steuerberater bekam. Nun ist wohl alles klar.

 

[taxpert]

Was sei mit allseits beliebte Schwarzarbeit ??

Was soll damit sein? §§40, 93 und 160 AO lesen und verstehen!

taxpert

 

[ArnoStein]

Was soll damit sein? §§40, 93 und 160 AO lesen und verstehen!

taxpert

Für alle Interessierte hier: Die Abgabenordnung (AO) ist ein Gesetz in Deutschland, das die allgemeinen Grundsätze des Steuerrechts regelt. Die §§40, 93 und 160 AO regeln jeweils unterschiedliche Themen im Steuerrecht:

§ 40 Gesetz- oder sittenwidriges Handeln
Für die Besteuerung ist es unerheblich, ob ein Verhalten, das den Tatbestand eines Steuergesetzes ganz oder zum Teil erfüllt, gegen ein gesetzliches Gebot oder Verbot oder gegen die guten Sitten verstößt.

§93 AO: "Auskunftspflicht". Diese Vorschrift regelt die Pflicht von Steuerpflichtigen, Behörden und Dritten, Auskünfte zu erteilen, um die Besteuerung zu gewährleisten. Insbesondere verpflichtet sie Personen, die über steuerlich relevante Informationen verfügen, diese den Finanzbehörden auf Anfrage mitzuteilen. Dies dient der Durchsetzung des Steuerrechts und ermöglicht den Finanzbehörden, Steuern zu erheben und Steuerhinterziehung aufzudecken.

§ 160 Benennung von Gläubigern und Zahlungsempfängern
(1) Schulden und andere Lasten, Betriebsausgaben, Werbungskosten und andere Ausgaben sind steuerlich regelmäßig nicht zu berücksichtigen, wenn der Steuerpflichtige dem Verlangen der Finanzbehörde nicht nachkommt, die Gläubiger oder die Empfänger genau zu benennen. Das Recht der Finanzbehörde, den Sachverhalt zu ermitteln, bleibt unberührt.
(2) § 102 bleibt unberührt.

 

[taxpert]

Also ohne Dir damit auf die Füße treten zu wollen, denn den §93 AO hast Du ja ganz leidlich beschrieben, aber bei §§40 und 160 AO liegst Du leider vollkommen daneben!

Das Einspruchsverfahren beginnt in der AO bei §347AO und das Straf- und Bußgeldverfahren sogar erst bei §369 AO! Die §§40 und 160AO haben mit diesen Verfahren rein gar nichts zu tun!

taxpert

 

[ArnoStein]

Also ohne Dir damit auf die Füße treten zu wollen, denn den §93 AO hast Du ja ganz leidlich beschrieben, aber bei §§40 und 160 AO liegst Du leider vollkommen daneben!

Das Einspruchsverfahren beginnt in der AO bei §347AO und das Straf- und Bußgeldverfahren sogar erst bei §369 AO! Die §§40 und 160AO haben mit diesen Verfahren rein gar nichts zu tun!

taxpert

Habe es korrigiert, Sorry. Danke für den Einwand!

 

[taxpert]

Und nochmal ohne Dir auf die Füße treten zu wollen: Ist Dir auch klar WARUM ich diese §§ zitiere?

taxpert