Anschaffungskosten geltend machen bei geerbter Immobilie bei Vermietung und Selbstnutzung

[Michael1973]

Hallo zusammen, bin neu hier vielleicht kann mir jemand weiterhelfen...?

ich bin Eigentümer eines 2 Familienhauses dieses wir 2013 von meinem Vater überschrieben bekommen haben,

das Haus wurde bereits 2013 "gegen eine Einmalzahlung meinerseits von 45000 Euro an meine Schwester" notariell an mich überschrieben.
Wir haben beide Wohnungen des Hauses bisher selbst genutzt, jedoch als mein Vater 2019 verstarb haben wir in Eigenleistung die Wohnung
meines Vaters renoviert und nun seit November letzten Jahres vermietet, die zweite Wohnung bewohne ich selbst.

Nun zu meiner Frage:

kann ich gegenüber dem Finanzamt Herstellungskosten bzw. Anschaffungskosten geltend machen
bei der Einkommensteuererklärung?

das Haus wurde bereits 1880 erbaut und es sind keinerlei Rechnungen über die Anschaffungskosten mehr vorhanden.

Wäre schön wenn sich jemand diesbezüglich auskennt und mir weiterhelfen könnte?

im voraus vielen Dank

Viele Grüße
Michael

 

[taxpert]

Erste Frage, bevor man sich in unnötige schwierige Erklärungen stürzt:

Wann hat der Vater das Haus erworben? Oder ist es gar seit 1880 im Familienbesitz?

taxpert

 

[Michael1973]

es ist schon immer in Familienbesitz und wurde immer an die nachfolgende Generation vererbt

 

[taxpert]

Das macht es einfacher, da wir uns dann nur die Ausgleichszahlung an die Schwester anschauen müssen!

Die stellen natürlich Anschaffungskosten dar, die auf das gesamte Grundstück entfallen , dar!

Sie sind im ersten Schritt auf Grund und Boden und Gebäude zu verteilen und im zweiten Schritt auf die vermietete und die eigengenutzte Wohnung zu verteilen!

Beispielrechnung:

Unterstellt sei das der GuB-Anteil ein Drittel beträgt und die Wohnungen gleich groß sind!

Dann entfallen 30.000 € auf das Gebäude und davon 50% also 15.000 € auf die vermietete Wohnung. AfA 2% macht 300 € p.a..

taxpert

 

[immobiliensammler]

Dann entfallen 30.000 € auf das Gebäude und davon 50% also 15.000 € auf die vermietete Wohnung. AfA 2% macht 300 € p.a..

Ich habe wirklich dreimal geprüft ob ich Dich hier bei einem Fehler zu einem Steuerthema erwische, aber ich behaupte die Afa würde hier 2,5 % ausmachen, also 375 € p.A., Grund = Baujahr vor 1925!

 

[taxpert]

Erwischt! Mea Culpa, mea maxima culpa!

taxpert

 

[Michael1973]

Vielen Dank, das ist nett das Ihr Euch damit beschäftigt...

kurz nachdem das Haus auf mich überschrieben wurde habe ich 2013 die Heizung erneuert für 35000 Euro.

würde das auch zu den Anschaffungskosten zählen?

 

[immobiliensammler]

kurz nachdem das Haus auf mich überschrieben wurde habe ich 2013 die Heizung erneuert für 35000 Euro.

würde das auch zu den Anschaffungskosten zählen?

Meines Erachtens nicht, da das ja Erhaltungsaufwendungen waren. Ansatz scheitert wohl auch bereits an der damaligen Eigennutzung:

Wir haben beide Wohnungen des Hauses bisher selbst genutzt, jedoch als mein Vater 2019 verstarb haben wir in Eigenleistung die Wohnung
meines Vaters renoviert und nun seit November letzten Jahres vermietet, die zweite Wohnung bewohne ich selbst.

 

[Michael1973]

okay, und wer legt das fest wie die Aufteilung der von mir bezahlten 45000 Euro an "Grund und Boden und Gebäude" erfolgen soll?
könnte ich den Prozentanteil selbst festlegen dass das Finanzamt so anerkennt?

unser gesamtes Grundstück hat eine Fläche von 1300 m², das reine Wohnhaus eine Grundfläche von 110 m², wie erwähnt ist das Haus Baujahr 1880,
obwohl am Haus viel renoviert wurde ist "trotzdem wahrscheinlich" der Wert des Grundstückes höher als der Wert des reinen Wohnhauses bei uns im Stadtgebiet von Ulm.

 

[immobiliensammler]

okay, und wer legt das fest wie die Aufteilung der von mir bezahlten 45000 Euro an "Grund und Boden und Gebäude" erfolgen soll?
könnte ich den Prozentanteil selbst festlegen dass das Finanzamt so anerkennt?

Seite des Finanzministeriums dazu

Für eine andere Argumentation sollte m.E. ein Steuerberater eingeschaltet werden!

 

[taxpert]

Meines Erachtens nicht, da das ja Erhaltungsaufwendungen waren.

Das kommt jetzt ganz darauf an … und jetzt wird‘s wirklich kompliziert!

gegen eine Einmalzahlung meinerseits von 45000 Euro

Es handelt sich ganz offensichtlich um einen teilentgeltlichen Erwerb im Jahr 2013!

habe ich 2013 die Heizung erneuert für 35000 Euro

Soweit das NACH der Übertragung der Immo geschehen ist, ist natürlich für den auf den entgeltliche erworbenen Teil der Rechnung ein Ansatz als anschaffungsnaher Aufwand nach §6 ABS.1 Nr.1a EStG zu prüfen. Daran ändert sich auch nichts durch die Selbstnutzung bzw. mietfreie Überlassung an den Vater.

Auch wieder Beispielsrechnung:
Zahlung 45.000 €, Verkehrswert 225.000 € ==> entgeltliche erworben 20%

Heizungsreparatur 35.000 € ==> davon 20 % ==> 7.000 €

Gebäudeanteil (siehe alte Antwort!) ist 30.000 €, Heizungsreparatur daher mehr als 15% ==> anschaffungsnaher Aufwand im Sinne §6 ABS.1 Nr.1a EStG

Als Folge beträgt die AfA-Bemessungsgrundlage 18.500 €, die AfA 2,5% (!) also 463 €.

taxpert

 

[Michael1973]

Okay, vielen Dank, jetzt wird es wirklich kompliziert...!

 

[Michael1973]

Hallo zusammen, möchte Euch nicht vorenthalten was ein Steuerberater dazu gemeint hat... wobei ich mir immer noch nicht so sicher bin dass ich die Heizungsanlagen-Erneuerung nicht geltend machen kann...


Sehr geehrte Damen und Herren,
zur Ihrer Fragestellung nehme ich wie folgt aus steuerlicher Sicht Stellung:


1. Übertragungsvorgang / Anschaffungskosten:
Die Übertragung des Grundvermögens inkl. Gebäude erfolgte aufgrund der Abstandszahlung an Ihre Schwester insoweit als "Teil-Entgeltlicher"-Vorgang.
Vom Grundsatz führen Sie bei unentgeltlicher Übertragung die historischen Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers (Ihr Vater) fort und treten in dessen Fußstapfen ("Fußstapen-Theorie"; §11 Abs. 1 EStDV). Für den entgeltlichen Teil liegen insofern Anschaffungskosten in Höhe von 45 TEUR vor.


Somit ist im ersten Schritt der Übertragungsvorgang aufzuteilen. Wert des Objekts 350 TEUR, davon unentgeltlich 305 TEUR (87%) und entgeltlich 45 TEUR (13%).


Beim unentgeltlichen Teil führen Sie die historischen Werte des Rechtsvorgängers fort. Die Absetzung für Abnutzung sind jedoch nur zulässig, sofern das Gebäude noch nicht voll abgeschrieben wurde. Bei einem Gebäude im Privatvermögen wird typisiert von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgegangen. Bei einer Anschaffung/Herstellung um 1880 ist das Gebäude, bezogen auf den unentgeltlichen Teil, voll abgeschrieben.


Für den entgeltlichen Teil beginnt eine eigene Abschreibungsreihe mit einem entsprechenden Zeitraum. Beginn ist das Jahr 2012 und endet nach 50 Jahre. Die jährliche Afa Satz beträgt somit 2%.


Beachte: Die Abstandszahlung beinhaltet die Zahlung für Grund/Boden sowie Gebäude. Einer Abschreibung unterliegt jedoch nur das Gebäude. Somit ist der Betrag von 45 TEUR aufzuteilen. Mangels belastbarer Werte (Alter des Gebäudes, etc.) kann eine pauschale Aufteilung von 20% Grund/Boden und 80% Gebäude als zielführend erachtet werden.
Somit errechnet sich die Abschreibung aus 2% von 36 TEUR (80% v. 45TEUR).

2. Heizungsinstallaion:
Die Heizung wurde lt. Darstellung im Jahr 2013 erneuert und stellen vom Grundsatz Erhaltungsaufwand dar. Dieser wurde im Bereich der privaten Lebensführung durchgeführt und ist insoweit steuerlich nicht zu berücksichtigen (§12 Nr. 1 EStG).
Ausnahme wären Erhaltungsaufwendungen welche innerhalb 3 Jahren nach der Anschaffung durchgeführt wurden und insgesamt 15% der Anschaffungskosten betragen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dies trifft jedoch in Ihrem Fall anhand der Angaben insoweit nicht zu.













3. Einkommensteuererklärung:
Im Rahmen Ihrer Einkommensteuererklärung sind die Einkünfte aus Vermietung der nun vermieteten 80qm Wohnung zu erklären. Den Mieteinkünften können u.a. die Abschreibung gegenübergestellt werden.


Afa Bemessungsgrundlage für Sie:
36 TEUR x 1/2 (da nur eine Wohnung vermietet wird) x 2% = 360 EUR p.a.
bei unterjährigem Beginn der Vermietung ist die Abschreibung zeitanteilig zu zwölfteln.
Die Abschreibung ist in der Anlage VuV in der Zeile 33-36 einzutragen.


Ich hoffe, meine Ausführungen konnten Ihnen weiterhelfen.

 

[braut]

Vielen Dank - für den Profi nichts sensationell neues. Aber es hilft, die Fakten nochmals in Erinnerung zu bringen.

 

[immobiliensammler]

Für den entgeltlichen Teil beginnt eine eigene Abschreibungsreihe mit einem entsprechenden Zeitraum. Beginn ist das Jahr 2012 und endet nach 50 Jahre. Die jährliche Afa Satz beträgt somit 2%.

2 % bei Gebäudebaujahr 1800 - glaube ich ehrlich gesagt nicht! - Oder war dem Steuerberater das Baujahr nicht bekannt? War das wirklich Dein Steuerberater oder eine Internet-Seite analog "Frag einen Anwalt"?

 

[braut]

2 % bei Gebäudebaujahr 1800 - glaube ich ehrlich gesagt nicht! - Oder war dem Steuerberater das Baujahr nicht bekannt? War das wirklich Dein Steuerberater oder eine Internet-Seite analog "Frag einen Anwalt"?

Die Abschreibung von 1880 ist aufgebraucht - mich würde am ehesten interessieren, ob von der Heizung von 2013 doch noch die 2 % abgeschrieben werden können. Da sind die 2 % vielleicht sogar vorteilhafter, um nun damit zu beginnen.

 

[Benni.G]

Aus den Antworten von Taxpert und einem Steuerberater gibt es ja nun Differenzen, ob die 15% Sanierungskosten vom entgeltlichen (45.000 €) Wert oder vom Gesamtwert (225.000-350.000 €) gerissen werden müssen. Weiterhin ist nicht ganz klar, ob der Wert nun über 40 oder 50 Jahre abgeschrieben wird.
Denkst du, dass sich das Finanzamt sich besser mit der Materie auskennt?
Für mich persönlich ist der Fall eine Grauzone und der Aufwand nun die 100% korrekte Vorgehensweise zu ermitteln unverhältnismäßig zu der geringen Steuerersparnis.

Klar ist jedoch, dass du den entgeltlichen Wert, einschließlich aller Gebühren, die in diesem Zusammenhang entstanden sind, nach Grund und Boden aufteilen solltest. Ob du hier wirklich wie vom Steuerberater 20% Grund / 80% Gebäude anwenden kannst, bezweifel ich bei einem 1.300m² großen Grundstück in der Kernstadt von Ulm. Das Verhältnis wird wohl eher umgedreht sein.

 

[braut]

Man probiert's einfach mit der für einen selbst günstigten und rechtfertigbaren Option beim Finanzamt. Wenn die nicht klappt probiert man die nächstbeste. Und wenn die auch nicht klappt, dann gibt man auf oder überlegt, ob sich der Klageweg lohnt.

 

[taxpert]

Die Abschreibung von 1880 ist aufgebraucht

Natürlich ist das UNENTGELTLICH erworbene AfA-Volumen gleich Null!

Für das ENTGELTLICH erworbene AfA-Volumen gilt aber trotzdem §7 Abs.4 Nr. 2 lit b) EStG!

ob von der Heizung von 2013 doch noch die 2 % abgeschrieben werden können

Steht eigentlich ziemlich deutlich oben drin:

2. Heizungsinstallaion:
Die Heizung wurde lt. Darstellung im Jahr 2013 erneuert und stellen vom Grundsatz Erhaltungsaufwand dar. Dieser wurde im Bereich der privaten Lebensführung durchgeführt und ist insoweit steuerlich nicht zu berücksichtigen (§12 Nr. 1 EStG).
Ausnahme wären Erhaltungsaufwendungen welche innerhalb 3 Jahren nach der Anschaffung durchgeführt wurden und insgesamt 15% der Anschaffungskosten betragen (sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dies trifft jedoch in Ihrem Fall anhand der Angaben insoweit nicht zu.

Ist eine einfache Rechnung:
Kosten 35.000 €, davon auf entgeltlichen Teil 13% entspricht 4.550 €.
Gebäudeanteil lt. StB 15% entspricht 36.000 €, davon 15% sind 5.400 € ==> kein Fall des §6 Abs.1 Nr.1a EStG!

Was willst Du probieren, @braut ! Mit dem Excel-tool komme ich bei wohlwollender Betrachtung auf eine Aufteilung 90/10 und nicht 20/80! Natürlich bietet das tool einen gewissen Spielraum, nur wenn der überschritten ist, schätzt das FA, §162 AO, und Du darfst mit einem Gutachten aufwarten!

Mangels belastbarer Werte (Alter des Gebäudes, etc.) kann eine pauschale Aufteilung von 20% Grund/Boden und 80% Gebäude als zielführend erachtet werden.
Somit errechnet sich die Abschreibung aus 2% von 36 TEUR (80% v. 45TEUR).

Da unterstelle ich mal, dass das so nicht durchgeht! Was dann aber natürlich ggf. wieder zum §6 Abs.1 Nr.1a EStG führt!

taxpert

 

[braut]

Für das ENTGELTLICH erworbene AfA-Volumen gilt aber trotzdem §7 Abs.4 Nr. 2 lit b) EStG!

Die Meinung des einen Steuerberaters ist sicher professioneller als meine laienhafte Meinung. Aber ist die Lage eindeutig - hier also konkret ob mit 2 oder 2,5 % AfA?

Steht eigentlich ziemlich deutlich oben drin:

Tut es. Aber wenn der entgeltliche Teil 2012 beginnt und die Heizung 2013 erneuert wurde, dann würde ich das als anschaffungsnah innerhalb der drei Jahre einfach mal probieren. Aber wenn auch du sagst, es geht nicht, dann glaube ich dir das. Es ist nicht mein Haus, um sich in diese mir fremde Materie einzuarbeiten - und du bist der Profi.