Anschaffungskosten geltend machen bei geerbter Immobilie bei Vermietung und Selbstnutzung

Diskutiere Anschaffungskosten geltend machen bei geerbter Immobilie bei Vermietung und Selbstnutzung im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; §7 Abs.4 Nr.2 lit. b) EStG ist eindeutig! Da 4.550 € nun mal weniger als 5.400 € sind, kann man da nichts probieren! Man müsste auf rund 6.000 €...
taxpert

taxpert

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
02.05.2016
Beiträge
1.548
Zustimmungen
1.495
Ort
Bayern
hier also konkret ob mit 2 oder 2,5 % AfA?
§7 Abs.4 Nr.2 lit. b) EStG ist eindeutig!
dann würde ich das als anschaffungsnah innerhalb der drei Jahre einfach mal probieren
Da 4.550 € nun mal weniger als 5.400 € sind, kann man da nichts probieren! Man müsste auf rund 6.000 € AfA-BMG "verzichten" um über §6 Abs.1 Nr.1a EStG 4.550 € AfA-BMG zu "gewinnen"! Klingt nach "Steuern sparen, egal was es kostet!"

taxpert
 

braut

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2021
Beiträge
388
Zustimmungen
121
Da 4.550 € nun mal weniger als 5.400 € sind, kann man da nichts probieren! Man müsste auf rund 6.000 € AfA-BMG "verzichten" um über §6 Abs.1 Nr.1a EStG 4.550 € AfA-BMG zu "gewinnen"! Klingt nach "Steuern sparen, egal was es kostet!"

taxpert
Ist eine einfache Rechnung:
Kosten 35.000 €, davon auf entgeltlichen Teil 13% entspricht 4.550 €.
Gebäudeanteil lt. StB 15% entspricht 36.000 €, davon 15% sind 5.400 € ==> kein Fall des §6 Abs.1 Nr.1a EStG!
Wenn tatsächlich nur die 13 % angesetzt werden können, dann hast du ganz sicher Recht.
Aber wenn man die 45000 Anschaffung voll auf's Gebäude ansetzt und die 35000 für die Heizung draufschlägt wäre das eine Abschreibung über 80 000 mit 2 oder gar 2,5 %. Man muss halt eine Begründung haben, warum einem das Grundstück ohnehin versprochen war und man für irgendwelche Renovierung der letzten Jahrzehnte, für ein Wohnrecht der Schwester etc. diese Ablöse bezahlte. Was da steuerlich geht, du kennst besser als ich die Interpretationsspielräume. Wenn es keine gibt, dann geht es eben nicht.
 
taxpert

taxpert

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
02.05.2016
Beiträge
1.548
Zustimmungen
1.495
Ort
Bayern
45000 Anschaffung voll auf's Gebäude
Abgesehen von Erbbaugrundstücken kann man Gebäude ohne den dazu gehörigen Grund und Boden nicht kaufen, §94 Abs.1 BGB!

35000 für die Heizung draufschlägt
Und da die Heizung ebenfalls zum Grundstück gehört, §94 Abs. 2 BGB, kann sie nicht ausschließlich dem entgeltlich erworbenen Teil zugerechnet werden.

Wenn es keine gibt, dann geht es eben nicht.
Eben!

Das Ganze hat weniger mit Steuer- als mit Zivilrecht zu tun!

taxpert
 

Ferdl

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
14.09.2015
Beiträge
2.872
Zustimmungen
1.398
Ort
Westerwald
War das wirklich Dein Steuerberater oder eine Internet-Seite analog "Frag einen Anwalt"?
Anhand des Textstiles vermute ich, dass du Recht hast.
Inhaltlich ist dass auch eher schwach, sei es das übersehene Baujahr (hat er weiter oben im Text noch erwähnt) oder die Aufteilung Gebäude/GuB. Scheint mir alles wenig seriös.
 
immobiliensammler

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
7.904
Zustimmungen
4.293
Ort
bei Nürnberg
Die Abschreibung von 1880 ist aufgebraucht

Aber der neue entgeltliche Erwerb muss m.E. trotzdem mit 2,5 % abgeschrieben werden, da das Gebäude wohl unstrittig vor dem 01.01.1925 fertiggestellt wurde. Es kommt nicht darauf an, wann die Afa-Tatsache begründet wird sondern wann das Gebäude fertiggestellt wurde! Wenn ich heute ein (vom Voreigentümer vollständig abgeschriebenes) Haus mit Baujahr 1900 kaufe, welchen Afa-Satz habe ich dann (Afa-Beginn ist ja 01.01.2022)? Richtig: 2,5 %, Afa-Dauer 40 Jahre.
 
Michael1973

Michael1973

Neuer Benutzer
Dabei seit
21.01.2022
Beiträge
9
Zustimmungen
1
es ist richtig dass ich die Auskunft über eine Internet-Plattform eingeholt habe.

auf Rückfrage ob es nicht doch möglich wäre die neue Heizung über die anschaffungsnahen Herstellungskosten abzusetzen bekam ich folgende Antwort:

Sehr geehrter Herr .....

Ihre Anschaffungs/Herstellungskosten definieren sich insoweit, als Sie die historischen Anschaffungskosten vom Rechtsvorgängers übernehmen (unentgeltlicher Teil) und die selbst aufgewendeten Kosten (entgeltlicher Teil). Ich gebe Ihnen recht, dass es in Bezug auf die historischen Anschaffungskosten schwierig sein wird, diese betragsmäßig zu bestimmen.

Die Verbesserung der Wohnqualität ist steuerlich insoweit nicht relevant. Es gibt im Grunde 3 Sachverhalte die zu Anschaffungskosten auf das Gebäude führen:

1. anschaffungsnahe Herstellungskosten (15% innerhalb 3 Jahre nach Anschaffung; siehe oben)
2. Erweiterung der Wohnfläche
3. Standardhebung; hier müssen 3 der 4 zentralen Merkmale der Immobilien verbessert werden (Heizung, Elektro, Sanitär, Fenster).

Da der Punkt der anschaffungsnahe Herstellungskosten in Ihrem Fall sicher nicht eindeutig definiert werden kann, wäre es denkbar die Kosten der Heizungserneuerung als Anschaffungskosten dem Finanzamt mitzuteilen und entsprechend mit dem Gebäude abzuschreiben (2% p.a.).

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.
 
immobiliensammler

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
7.904
Zustimmungen
4.293
Ort
bei Nürnberg
es ist richtig dass ich die Auskunft über eine Internet-Plattform eingeholt habe.

auf Rückfrage ob es nicht doch möglich wäre die neue Heizung über die anschaffungsnahen Herstellungskosten abzusetzen bekam ich folgende Antwort:

Dann würde ich an Deiner Stelle gleich noch einmal nachfragen: Ist es zutreffend, dass bei einem Gebäude Baujahr 1880 die Afa nur 2 % (Afa-Dauer 50 Jahre) beträgt und nicht 2,5 % (Afa-Dauer 40 Jahre).
 
taxpert

taxpert

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
02.05.2016
Beiträge
1.548
Zustimmungen
1.495
Ort
Bayern
es ist richtig dass ich die Auskunft über eine Internet-Plattform eingeholt habe.
Grade bei Grundstückssachverhalten steht und fällt eine Beratung mit der Qualität und Umfang der vorliegenden Daten. Bei den Preisen für eine solche Online-Beratung kann man nicht verlangen, dass sich der Berater z.B. über Boris-BaWü mit den BRW o.ä. auseinander setzt!

Von daher sind seine Auskünfte grundsätzlich okay und richtig.

Ausnahme ist der AfA-Satz, aber das hatte ich ja auch übersehen!

Wirklich falsch ist eigentlich nur die Kaufpreisaufteilung 20/80!

Wo kommt eigentlich der Verkehrswert von 350.000 € her? Schenkungssteuerbescheid?

taxpert
 
Michael1973

Michael1973

Neuer Benutzer
Dabei seit
21.01.2022
Beiträge
9
Zustimmungen
1
der Verkehrswert von 350.000 ist eine Schätzung, es gibt leider keine Gutachten wo den tatsächlichen Wert im Jahr 2012 festlegen.
Falls Ihr das glaubt dass der Afa-Prozentsatz (vom Steuerberater) falsch ist glaube ich Euch das schon aber denke mir "dass es ein Steuerberater eigentlich ja schon wissen sollte". Das mit der Kaufpreisaufteilung denke ich auch dass das Verhältnis 80/20 zu hoch gegriffen ist, jedoch wenn Sie es beim Finanzamt so anerkennen kann es ja mir nur recht sein.
 
immobiliensammler

immobiliensammler

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
17.09.2015
Beiträge
7.904
Zustimmungen
4.293
Ort
bei Nürnberg
Falls Ihr das glaubt dass der Afa-Prozentsatz (vom Steuerberater) falsch ist glaube ich Euch das schon aber denke mir "dass es ein Steuerberater eigentlich ja schon wissen sollte".

Das ist halt der Unterschied, wenn mein Steuerberater mir das sagt und ich deshalb zu wenig steuerlich geltend mache haftet er für seinen Fehler - wie sieht denn die Haftung beim Online-Portal aus?
 
taxpert

taxpert

Erfahrener Benutzer
Dabei seit
02.05.2016
Beiträge
1.548
Zustimmungen
1.495
Ort
Bayern
"dass es ein Steuerberater eigentlich ja schon wissen sollte"
Ich bin Dipl.-FinWirt (FH) und habe es auch "übersehen"!

jedoch wenn Sie es beim Finanzamt so anerkennen kann es ja mir nur recht sein.
Die Kollegen in Ulm werden das aber nicht so anerkennen! Eine entsprechende Kaufpreisaufteilung wird genau mit dem Tool. dass das BMF veröffentlicht hat überprüft! Du kannst Dir also jederzeit selber ein Bild machen, was das FA für angemessen halten wird!

Bei 20% von 350.000 € und einer Grundstücksfläche von 1.300 qm läge man bei einem Bodenrichtwert (BRW) von etwa 54 €/qm! Wenn ich mir die BRW in BORIS BaWü für Ulm anschaue (leider nur für 2019 hinterlegt!), finde ich in Ulm eigentlich keine Ecke, für die ein so niedriger BRW selbst unter Berücksichtigung erheblicher Steigerungen seit 2012 realistisch erscheint!

Mit der Tabelle kann man natürlich ein bisschen "spielen", aber man stellt schnell fest, dass eine einigermaßen realistische Kaufpreisaufteilung nur zwischen maximal 50% und minimal 10% für den Gebäudeanteil landet! Kommst Du daher mit einer Aufteilung 20/80 daher, wird sich das FA zurück lehnen können, denn bei einer solchen Diskrepanz muss nicht das FA nachweisen, dass seine zahlen richtig sind, sondern Du bist in der Beweislast.

Dabei muss Dir auch bewusst sein, um WAS Du ggf. streitest! Gehen wir von realistisch 20-50% Gebäudeanteil aus, so beträgt die Differenz von 30% 13.500 € AfA-Bemessungsgrundlage, also 338 € AfA -jährlich. Das sind im Spitzensteuersatz etwa 135 € im Jahr, beim Durchschnittsbürger etwa 100 € im Jahr weniger Steuern! Ein StB, der Dir nicht nur für 20-50 € etwas recht allgemeines erzählt, sondern eine Wertermittlung etc. macht, kostet Dich bereits die Steuerersparnis von mehreren Jahren! Ein Gutachten kostet Dich schnell die gesamte Steuerersparnis der nächsten 40 Jahre!

taxpert
 
Michael1973

Michael1973

Neuer Benutzer
Dabei seit
21.01.2022
Beiträge
9
Zustimmungen
1
Vielen Dank Taxmann,
War 2 Wochen weg,
was wäre dann Deiner Meinung nach in meinem Fall realistisch anzusetzen, 40 Prozent?
Viele Grüße
 
Thema:

Anschaffungskosten geltend machen bei geerbter Immobilie bei Vermietung und Selbstnutzung

Anschaffungskosten geltend machen bei geerbter Immobilie bei Vermietung und Selbstnutzung - Ähnliche Themen

Zwei Tage nach Vertragsabschluss zieht Vermieter selbst ins Haus ein: Hallo zusammen, ich hoffe ihr könnt mir einen Ratschlag geben. Also es ist so, dass wir nun seit einigen Monaten nach einem Haus zur Miete...
Oben